プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[885: マンション検討中さん]

管理費が高いというのは、管理会社（たいていデベのグループ会社）にふっかけられている可能性はあります。都心とかお金もってる人がおおいエリアは郊外と同サービス＋同世帯であっても高いケースがある。

修繕積立金は管理組合に入るお金（管理会社の利益にはならない）なので、一概に高いことが悪というわけではありません。
将来のインフレを見越しているとか、直近別物件の修繕実績を踏まえて高めにしてるというのはプラス要因だと思います。
高いなりの理由があるはずなので聞いてみたほうがいいですね。

[886: マンコミュファンさん]

>>885 マンション検討中さん
管理費は別として積立金を懸念するのは将来転売予定の投資家ですよね。
永住目的の住民にとってはどのみち高くなる修繕費は投資家を寄せ付けない意味では最初から高いほうが良い。

[887: 匿名さん]

>>880 eマンションさん
マンションは竣工後15年ぐらいで大規模修繕工事を行うのでその時の費用を事前に一時金としてプールしておくのではないでしょうか。大規模修繕時にまとまったお金を徴収するよりもマンション売却時に集めておいた方がスムーズです。
毎月の修繕積立金だけで大規模修繕費用がまかなえれば良いですが、昨今の物価高騰や職人さんの人件費上昇もあり将来の費用が不足する可能性もあるので、一時金として徴収するのだと思います。
いずれにせよこの費用は住民の資産なので特に問題はないと思います。

[888: eマンションさん]

大規模修繕のためのプールであれば、
かえって嬉しいのですが、
一般的に修繕積立金が高くなる理由として、
機械式駐車場の他に、植栽があります。

もしかすると
千葉市との間に取り交わされている
「神社跡地の民間事業者と引き続き公園の緑と相まった空間の形成を目指し、新たな土地利用における緑化について協議を進めていく」
とのことですので、植栽にもそこそこの予算が割かれているのかな、と想像します。

いずれにせよこれは、営業さんに確認ですね。

[889: 名無しさん]

>>887 匿名さん
ただ、中古で売り時に毎月の修繕積立金が4万だったら検討から外しちゃいません？

[890: マンション掲示板さん]

>>889 名無しさん

確かにそうですね。。
どんな理由であれ、ちょっとびっくりするかもしれません。

[891: 通りがかりさん]

>>889 名無しさん
何年後に4万円になる予定なのでしょうか？

[892: 検討板ユーザーさん]

>>891 通りがかりさん

862さんのお話しでは、
25年後からのようです。

[893: 検討板ユーザーさん]

25年後の話を今してもねぇ笑
なんの意味もない気がする、、

[894: 検討板ユーザーさん]

ちなみに、初年度から4年目くらいでは
70平米程度でいくらくらいなのでしょうか？
階段式だと26年目で4倍くらいの金額なので、
初年度から4年目で1万円の修繕積立金であれば
そんなに高くは感じないのですが。。

[895: 名無しさん]

>>894 検討板ユーザーさん

一万円ちょっとだったかと！

[896: eマンションさん]

>>895 名無しさん

じゃあ、許容範囲内ですよ！

[897: 名無しさん]

>>894 検討板ユーザーさん
南船橋は70平米くらいで最初は8000円スタート、
階段式で徐々に上がって25年とかでも1.5万くらいなんですよ。。。

[898: 口コミ知りたいさん]

>>897 名無しさん

駐車場少ないし、ゼッチじゃないから安いんだと思います。

[899: 口コミ知りたいさん]

>>898 口コミ知りたいさん
それがプレミスト千葉より駐車場の数多くて、しっかりZEHなんですよ...

[900: 匿名さん]

三井の他の物件では修繕費の上がり幅が小さいことを売りにしてたけど南船橋もそうなのかな？
でもあんまり安いとむしろ心配ですよね。南船橋だと塩害対策なんかも必要なのでは……

[901: マンション掲示板さん]

>>900 匿名さん
でもあの三井ですよ？

偽りがあるとは思えなくて...

MAX1.5万は安すぎる相場なんですか？

[902: マンション比較中さん]

>>900 匿名さん
南船橋駅前に50年近くある若松団地が今も状態を保ってるので大丈夫では？
そもそもマンション躯体の塩害対策って具体的にどういったものでしょうか？

[903: eマンションさん]

詳しい人が説明してくれたらと思いますが、
プレミスト千葉公園は　延床面積12,296.45㎡
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
を見ると
延床面積10,000㎡以上～20,000㎡未満は、
月200円～330円/㎡（平均 月271円/㎡）とあり、

例えば70平米の部屋だとすると
平均271円×70平米＝18,970円　が建物の積立金
これに機械式駐車場の費用を足すので
月額2万円は超える額になるのかなと思います。
こちらは機械式駐車場の付帯率が多いので
25000円くらいは欲しいところなのかもしれません。

なので、こちらの修繕積立金は、
個人的には適正なのでは？と思いますが
ど素人なので、間違っていたら、どなたか正してください。。

[904: 名無しさん]

>>903 eマンションさん

なるほど！

他が安いだけでこっちは適正っていう見方ですね！

適正とはいえ毎月2.5万はキツいですね...

修繕積立金って一度払ったものが返ってくることあるんですか？

[905: 検討板ユーザーさん]

>>904 名無しさん

ないでしょ笑
でも他の新築マンションとか見ると相場観分かると思いますよ。このマンションは決して高くはないかと。

[906: 匿名さん]

>>905 検討板ユーザーさん
ミハマシティ、ミッドスクエアタワー、エクセレントタワー、シティテラス稲毛海岸、パークホームズ南船橋は安いですね。

土地柄で高い可能性ありますね
エクセレントシティ千葉弁天とかも高いんですかね？

[907: eマンションさん]

>>906 匿名さん
単純に戸数が多いからでしょ。

[908: eマンションさん]

25年とか30年の修繕積立計画を見ないと
何とも判断がつかないような気がします。
初年度から4年までは安すぎるマンションが多いようにも思えますし。

もしかすると、前に書かれていた方もいらっしゃりますが、千葉公園に隣接しているので、
千葉公園の景観を損なわないように
模修繕のタイミングを早めに設定している、とかあるのかも？

[909: 匿名さん]

竣工後15年後ぐらいに行う1回目の大規模修繕工事や毎年のマンション設備の維持管理費用はマンションを販売しているデべの手を離れて、マンション管理組合が工事業者に直接発注するものなので実際にかかる費用はその時の相場での金額となる。修繕積立金は将来発生する修理費を事前に積み立てておくものでそれが少なければ実際に修理発生時に不足となり、管理組合がマンション購入者に追加徴収することとなる。
トータルの修理費が変わらなければ毎月の修繕積立金が安くてもどこかで別途負担することとなるので毎月多めに積み立てておくことはそれほど悪いことだとも思わない。

[910: 口コミ知りたいさん]

>>909 匿名さん
だったら不足になった時に払った方が良くない？

月々が高いと過払いになる可能性だってゼロでは無いわけよね？

10年住んで売る人とかなおさら

[911: 口コミ知りたいさん]

プレミストしか勝たん

[912: 評判気になるさん]

>>910 口コミ知りたいさん
過払いになれば次の修繕に割り当てられるだけ。
こまめに徴収しておかないと修繕時にお金が集まらず築古になったとき無価値のマンションになるだけ。
積立金安くて良いとか言うのは永住する気の無い転売ヤーだけ。

[913: 匿名さん]

修繕積立の妥当性は長期修繕計画を入手して、修繕項目とか金額をチェック。ここの計画だけを見てもわからないけど、規模や共用施設の似た物件をいくつか当たればある程度の判断はできるはず。少なくともイニシャルの積み立て金額では判断できない。

長期修繕計画は契約前に重要事項として説明されるけど、早めに入手してチェックしたほうがいい。あと、管理規約（案）と契約書も。

[914: 匿名さん]

>910

足りなくなったら徴収ってやると払えない人が出てきたりする。そういう意味では段階的値上げも危険。国土交通省は定額積み立てを推奨している。

[915: 匿名さん]

修繕積立は金額だけでなく集めたお金をどう管理する予定なのかも確認。この規模だと入居時の一時金だけでも、銀行のペイオフ対象の金額になる。にもかかわらず銀行に預金なんてお粗末なことしてくれたりする。銀行に預金しても金利付かないし。

[916: 匿名さん]

ぼったされないためには管理費についても管理計画を入手して確認。

[917: 匿名さん]

>903

ガイドラインには最近の建築費高騰が加味されてなかったりするから要注意。今のペースで上がり続けると将来足りなくなることは必至。その辺をどう考えて長期修繕計画を作成しているのか突っ込まないと。

[918: 匿名さん]

売り主が販売時に作成する長期修繕積立の期間以降には、それまでにはないエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が出てくるので計画以上にコストがかかるのは必至。

あと、専用部分内の配管については各自でって決まりなんだけど、それやるとちゃんと維持管理しない人が出てきて水漏れ事故多発ってリスクがあるので管理組合でまとめて交換ってのも必要になったりする。それもコスト増要因。

ローンギリで買うと破綻するよ。

[919: 評判気になるさん]

>>918 匿名さん

したら、タワマンなんて買えたもんじゃないね。

[920: 評判気になるさん]

管理組合向けの安全路線の金融商品とかあれば良いのに、とは思う。

[921: マンション検討中さん]

あの匿名さんは、ずっと同じ人なのかな笑

[922: マンション掲示板さん]

笑
どうなんでしょうね。

[923: 通りがかりさん]

意味不明な投稿続けて誰にも感謝されない人ってかんじ

[924: マンション検討中さん]

本日ギャラリーに行って来ました。
皆さん気にされている修繕積立については、まだ数字が出てないと言われ、次回のローン申込時に伝えると言われました…。
普通は返済額＋管理修繕費で逆算して購入物件を選定すると思うのですが、管理修繕費を伏せたまま、次回までにどの部屋にするか決めて下さいは正直酷いなと思いました。
よっぽど後ろめたい金額なのでしょうか…。

[925: マンション掲示板さん]

謎過ぎますね…

管理費と修繕費を明確にした上で、
いろいろ検討すると思うのですが…

早めに見に行った方には
長期修繕計画も見せてもらえているのに、
なんでしょうかね。

[926: 検討板ユーザーさん]

私は普通に見れましたよ。
でもかなり要望入ってました、、、、

[927: マンション検討中さん]

私も具体的な金額は教えてくれなかったですね。
私がギャラリーに行ったのは先週ですが、西棟はほぼ次期までクローズで売りに出ておらず、東は半分以上要望済、南はスカスカでした。
他の駅前物件は高い部屋から売れている中でこの状況だと、リセール厨と駅前3LDKが予算的に買えない世代が検討しているから東の安い物件から売れてるだけなのではと思い、いっきに興味が薄れてしまいました。
東棟は安いですが棟にエレベーターも無いですし、エントランスもゴミ捨て場も遠いので正直価格以外には全く魅力を感じませんでした。

[928: マンション掲示板さん]

>>927 マンション検討中さん
逆に価格が大事じゃないですか笑？予算に余裕があるなら三越跡地でも買えばいいかと！

[929: 通りがかりさん]

>>928 マンション掲示板さん

確かに。
そもそも墓地と神社の跡地というスピリチュアルなことを許容しているので、価格が重要なんだと思います。

パークフロントが良ければ同じ価格帯の稲毛や、
もっと予算があるなら津田沼奏の杜が良いかもですね。

とは言え、いまのこの時期に半分以上が要望済はすごいですね。
西棟もすぐ埋まってしまいそうですね。

[930: マンコミュファンさん]

ひょっとしたら完成後も売れ残るかも？

[931: マンション検討中さん]

2期以降はブリリア等の価格に合わせて価格調整すると言ってましたから、1期で買えない＝値上後の価格で買う事になるの図式でスタートダッシュが効いてるだけかもしれませんね。
私も実際あまり要望の入っていない南棟のセールストークが凄かったです。
営業の方が懸命に分散図ってるようですが、東棟は抽選になる部屋の方が多そうですね。

[932: 匿名さん]

>925

要望書出した後でも、部屋を変えたり、登録しないってのもあり。ちなみに当選しても、契約するまではいつでもノーペナルティーで降りられる。長期修繕計画とか契約前の重要事項説明まで出してこないわけだからね。

[933: 匿名さん]

>920

マンションすまい・る債ってのがある。入居後そういうことを検討するのも管理組合のお仕事。

[934: 匿名さん]

将来の修繕については、修繕積立だけでなく専用部のリフォーム、設備の更新費用も考えないと。設備は10年後くらいから壊れ始める。