プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[851: マンション検討中さん]

これに心が惹かれるのですが、安いのは理由があるんですかね？
https://suumo.jp/ikkodate/chiba/sc_chibashichuo/nc_72702572/

[852: 匿名さん]

戸建ての建て売りは耐震等級が1、2のことや構造計算自体してないことがあるので必ず営業に確認した方がよいですね。

[853: 口コミ知りたいさん]

修繕積立金計画表の写真撮らせてもらえなかったんだけど、最初から最後まで他のマンションの2倍くらいあった...

高いなって思った人俺以外にもいる？

[854: マンション検討中さん]

幾らくらいですか？

[855: 検討板ユーザーさん]

東の低層階だと10年後のリセールバリューはどうなのでしょうか？...
お墓も見えるしそんなに期待出来ないですかね？(T . T)
詳しい方がいらっしゃれば教えて下さい

[856: マンション検討中さん]

お墓みえる部屋もあるんですね(^_^;)

[857: マンション検討中さん]

まだ買ってないのにリセールバリュー気にして泣かないでｗ

[858: 名無しさん]

>>855 検討板ユーザーさん
都内ならまだしも、千葉で東と西向きのバリューってあるんですか？？

[859: eマンションさん]

ないと思います。

[860: マンション検討中さん]

あると思いますよ。

[861: マンション検討中さん]

ないですね

[862: 買い替え検討中さん]

>>853 口コミ知りたいさん
25年後からは４万円超えてたかな　ん高い？
インフレ考慮するともっと上がるはずだけど

[863: 匿名さん]

>>857 マンション検討中さん
リセールバリューって買う前に気にするものでは？

[864: マンション検討中さん]

賃貸が供給過剰気味で、割安な賃貸が出てきているので、リセール気にしちゃうのならそもそも賃貸でも良いのでは？

[865: マンション検討中さん]

>>863
顔文字の部分が冗談であることはわかっているので、リセールバリューについて買ってないうちから”泣く”必要はないよね、というつっこみでした。
わかりにくくてすみません。

[866: 匿名さん]

>852

戸建てのほうが耐震等級３があったりする。

[867: 匿名さん]

耐震基準の盲点は主要構造部分だけが対象ということ。ALCとかの非構造部分は震度５強以下でも壊れちゃったりするし、壊れても設計上問題なし。そして問題なのは、自然災害は予定できないってことで修繕計画に考慮されていないってこと。壊れてしまったら補修費用をどう調達するかが問打になる。

[868: 匿名さん]

>855

客観的な情報を知りたかったら近隣の仲介業者に査定してもらうのがいいかな。

[869: 匿名さん]

>857

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ、売る必要が生じた時に売れないと身動き多取れなくなって積んじゃう。買う前こそリセールバリューは把握しておかないと。

[870: 検討板ユーザーさん]

>>862 さん

晴海フラッグ並みに高いですね…。
（晴海フラッグはもっと高いですが。。）
低炭素やゼッチ仕様だから、とかあるのでしょうか？
共用施設ではテレワークルームとキッズルームくらいで
高くなりそうなものはないですよね。

[871: 匿名さん]

>866 匿名さん
戸建ても耐震3でも木造だと大きな地震で金物やられるけどね。補修が大変。親戚の家は結構お金かかったよ。

[872: 口コミ知りたいさん]

>>870 検討板ユーザーさん

修繕費高いのは機械式駐車場と思います。

[873: eマンションさん]

>>853 口コミ知りたいさん

めっちゃ思いました！

パークホームズ南船橋と比較検討しているのですが、
あっちは15000円くらいが上限で...

[874: マンション検討中さん]

>>872 口コミ知りたいさん

戸数と比較して、駐車場の設置率が高い（しかも機械式）だからなのでしょうか。。

都内や、駅前などのマンションは
機械式駐車場が多いと思いますが、
修繕積立金はそれほど高くないものが多いです。
こちらのマンションが、修繕に対する意識が高いのかもしれませんが。

[875: マンション検討中さん]

パークホームズ南船橋
総戸数：212戸
駐車場：機械式72台　

プレミスト千葉公園
総戸数：150戸
駐車場：機械式88台

[876: マンション検討中さん]

150戸でEV2機というのもあるかもですね
ちなみにPH南船橋は212戸で2機

[877: 名無しさん]

EV設備使わない人やそもそも車持たない人からすれば、この修繕積立は厳しいですね。。

[878: 評判気になるさん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント（ゼッチマンション）は、93戸に対して、
駐車場46台（機械式）
エレベーター2基
修繕積立金は～6,900円。
修繕積立基金が～683,000円。

プレミスト千葉公園は、修繕積立基金が無いもしくは安かったりしませんか？

[879: eマンションさん]

>>878 評判気になるさん
それが普通にあるんですよね

営業が揃って写真を撮らせたりプリントアウトしないのも気になります...

[880: eマンションさん]

>>879 eマンションさん

なんと…
修繕積立基金が普通にあるのであれば
いったい何の費用なんでしょうかね…

40年後くらいの建て替え費用かな…

[881: 評判気になるさん]

>>873 eマンションさん

リセールバリューならパークホームズ南船橋の方が絶対上ですよ
駅徒歩5分以内、再開発、新しい商業施設横沿いですからね

[882: 評判気になるさん]

リセールバリューなんてリセールする時の市況に大分左右されるし、実需だったら、リセールバリューより自分にとっての住みやすさを気にした方がよいのでは。

[883: eマンションさん]

修繕積立金が気になるだけです。。

[884: 通りがかりさん]

修繕積立金は、購入前に営業さんにきちんと確認しておいた方が良いですね

[885: マンション検討中さん]

管理費が高いというのは、管理会社（たいていデベのグループ会社）にふっかけられている可能性はあります。都心とかお金もってる人がおおいエリアは郊外と同サービス＋同世帯であっても高いケースがある。

修繕積立金は管理組合に入るお金（管理会社の利益にはならない）なので、一概に高いことが悪というわけではありません。
将来のインフレを見越しているとか、直近別物件の修繕実績を踏まえて高めにしてるというのはプラス要因だと思います。
高いなりの理由があるはずなので聞いてみたほうがいいですね。

[886: マンコミュファンさん]

>>885 マンション検討中さん
管理費は別として積立金を懸念するのは将来転売予定の投資家ですよね。
永住目的の住民にとってはどのみち高くなる修繕費は投資家を寄せ付けない意味では最初から高いほうが良い。

[887: 匿名さん]

>>880 eマンションさん
マンションは竣工後15年ぐらいで大規模修繕工事を行うのでその時の費用を事前に一時金としてプールしておくのではないでしょうか。大規模修繕時にまとまったお金を徴収するよりもマンション売却時に集めておいた方がスムーズです。
毎月の修繕積立金だけで大規模修繕費用がまかなえれば良いですが、昨今の物価高騰や職人さんの人件費上昇もあり将来の費用が不足する可能性もあるので、一時金として徴収するのだと思います。
いずれにせよこの費用は住民の資産なので特に問題はないと思います。

[888: eマンションさん]

大規模修繕のためのプールであれば、
かえって嬉しいのですが、
一般的に修繕積立金が高くなる理由として、
機械式駐車場の他に、植栽があります。

もしかすると
千葉市との間に取り交わされている
「神社跡地の民間事業者と引き続き公園の緑と相まった空間の形成を目指し、新たな土地利用における緑化について協議を進めていく」
とのことですので、植栽にもそこそこの予算が割かれているのかな、と想像します。

いずれにせよこれは、営業さんに確認ですね。

[889: 名無しさん]

>>887 匿名さん
ただ、中古で売り時に毎月の修繕積立金が4万だったら検討から外しちゃいません？

[890: マンション掲示板さん]

>>889 名無しさん

確かにそうですね。。
どんな理由であれ、ちょっとびっくりするかもしれません。

[891: 通りがかりさん]

>>889 名無しさん
何年後に4万円になる予定なのでしょうか？

[892: 検討板ユーザーさん]

>>891 通りがかりさん

862さんのお話しでは、
25年後からのようです。

[893: 検討板ユーザーさん]

25年後の話を今してもねぇ笑
なんの意味もない気がする、、

[894: 検討板ユーザーさん]

ちなみに、初年度から4年目くらいでは
70平米程度でいくらくらいなのでしょうか？
階段式だと26年目で4倍くらいの金額なので、
初年度から4年目で1万円の修繕積立金であれば
そんなに高くは感じないのですが。。

[895: 名無しさん]

>>894 検討板ユーザーさん

一万円ちょっとだったかと！

[896: eマンションさん]

>>895 名無しさん

じゃあ、許容範囲内ですよ！

[897: 名無しさん]

>>894 検討板ユーザーさん
南船橋は70平米くらいで最初は8000円スタート、
階段式で徐々に上がって25年とかでも1.5万くらいなんですよ。。。

[898: 口コミ知りたいさん]

>>897 名無しさん

駐車場少ないし、ゼッチじゃないから安いんだと思います。

[899: 口コミ知りたいさん]

>>898 口コミ知りたいさん
それがプレミスト千葉より駐車場の数多くて、しっかりZEHなんですよ...

[900: 匿名さん]

三井の他の物件では修繕費の上がり幅が小さいことを売りにしてたけど南船橋もそうなのかな？
でもあんまり安いとむしろ心配ですよね。南船橋だと塩害対策なんかも必要なのでは……