プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[281: マンション掲示板さん]

>>272 マンコミュファンさん
流石にそんなに安くはないかと。相場感が無いですよ。
千葉で4600万が中央値のマンションなんてほぼないかと。

4600万なら嬉しいですけど。

[282: 通りがかりさん]

ZEHなのに

loweの有無を要チェケラッチョ

って言ってるのどうなん？

[283: マンション掲示板さん]

幕張駅徒歩8分で6000万～ですからね。

[284: 匿名さん]

津田沼駅徒歩12分で坪350万円の恐ろしい時代です。まあその物件が異常に高く相場とはかけ離れている可能性もありますがそれでも売れているようです。
今はものすごい時代に入っているのは間違えなさそうです。いつまでも千葉駅徒歩圏内だけが坪200万円台というのもおかしな話だと思います。
因みに当方は販売関係者でもなく単なるマンション価格watacherで、安くてよいところがあれば購入を検討していますが最近は難しい時代です。

[285: マンション検討中さん]

>>274 マンション掲示板さん
完成日や入居日までに完売しないと売れ残りっていう感覚でしょうか？
今は完成日以後１年以上かけて継続して販売することは普通じゃないですか。
ダイワハウスのような財力がある企業なら返済に追われて売り急ぐなどの必要もないでしょうし。
万人受けのマンションではないとは思いますので、望む人にゆっくり売る気ではと思います。なので価格交渉も難しいかな。
こういうこというとすぐに関係者扱いされますが本当に一般人です。

[286: eマンションさん]

>>285
完成までに売れない値付けはしないハズです。
販売員の人的コストを考えると、少なくとも完成までには売り切るのでは。
ただ、結局売主の手元にキャッシュが来るのは引渡時なのは変わらないですから、需要よりちょい高めの金額を付けてゆっくり売るのはセオリーでしょうね。

[287: 匿名さん]

>>284 匿名さん

ご自身も最近は購入が難しいと考えておられるということですよね。
恐ろしい時代なので、ここに限らず買う時期ではないと受け取ってよいのかな？

[288: 口コミ知りたいさん]

>>283 さん

マンション掲示板さん
どこですか？

[289: 匿名さん]

>>288 口コミ知りたいさん
エクセレントシティ幕張CENT GRANです。
あちらのスレに↓のような書き込みがあります。
流石にあちらの価格を下回ることはないと思ってます。

>一期販売分の1LDKが低層階3400～、60㎡の部屋が低層階4800～、67㎡が低層階5400～、70㎡が低層階5800～、72㎡で低層階5900～、83㎡で6800～でした。

[290: 通りがかりさん]

>>287
安くて良いところを探すのが難しいと言う事だと思います。
確かに最近の値上がりは恐ろしいです。
資材高騰って言ってますけど、上場卸売業者の決算見ると仕入原価上がってないから、便乗値上げの部分もありそうですが…。

[291: マンコミュファンさん]

>>287 匿名さん
マンションの価格上昇は2013年辺りからずっと続いていて、買う時期ではないとしたらいつまでも買えないですよね。
今後は賃貸も上がるでしょうし。

[292: マンション検討中さん]

>>289 匿名さん
奏で杜と同じブランドですね

[293: 評判気になるさん]

>>291
ちょうど賃貸更新のタイミングだったので賃料を見たら、千葉も駅近物件は賃料が上がっててビックリしました。
いま賃貸住まいの方は早めに終の住処候補を探した方がイイのかも…。

[294: マンション検討中さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB1290Y0S2A011C2000000/#:~:text=%...,%E3%81%AE%E3%81%AF1%E6%9C%88%E4%BB%A5%E6%9D%A5%E3%80%82
コンクリート値上げしても資材費上がらないですかね？
コンクリートを節約するということですか？

[295: マンション掲示板さん]

現在の市況からするとここはかなり強気の値付けをしてくる可能性が高いですね。
坪300だったら、自分は車を諦めるしかないな。。

[296: マンション掲示板さん]

千葉公園でジョギングや犬の散歩できて新しい体育館も整備される。
中央図書館も近い。
千葉駅もまあ歩ける距離だし、座って通勤できる。
地盤も強化、昔から富裕層も多い。
突出した凄い魅力ってのも無いけど、あまり穴は無い感じだよね。

[297: 匿名さん]

>>289 匿名さん

＞エクセレントシティ幕張CENT GRANです。
>一期販売分の1LDKが低層階3400～、60㎡の部屋が低層階4800～、67㎡が低層階5400～、70㎡が低層階5800～、72㎡で低層階5900～、83㎡で6800～でした。

坪２６４～ということですね
幕張駅8分と千葉駅９分だと適正価格はどれくらい変わるのかな

[298: マンコミュファンさん]

>>297 匿名さん

ヒルズグランデよりずいぶん高いですね

[299: マンコミュファンさん]

>>298 マンコミュファンさん

大手分譲のヒルズグランデが稲毛９分で２５０万でも、多少苦戦しているところ、稲毛と幕張との比較も難しいですね。

[300: 評判気になるさん]

>>298
ヒルズグランデ稲毛も学区は最寄りの小学校じゃ無いですし、自然が多くて虫が心配とか似てる部分はありますが、物件の付加価値が違いますよ。

[301: 匿名さん]

>285
>286

青田売りするのは施工中に販売して竣工して引き渡して資金回収ってのが目論見。完成しても販売を継続したらコストがかさむだけだから売る側としては避けたい。ゆっくり売るって説明してるのは単なる言い訳。

[302: 匿名さん]

>282

ZEHだからといってLOW-Eとは限らない。

[303: eマンションさん]

>>301 匿名さん
視野が狭い思い込みだね。そうとは限らないよ。
販売を継続するコストを問題にしてるけど、それを見込んだ値付けにしてるかもしれないし、コストを見込んで途中で値上げする計画かもしれない。

それを言い訳と断じるのはただの思い込み。

[304: 匿名さん]

>それを見込んだ値付け

周辺相場より割高って、すみふがそのパターン。

[305: 匿名さん]

>>304 匿名さん
スミフも千葉ではそうとも言い切れないと感じています。都内だと確かにスミフが高値追及してくれるので周辺にマンションを持っている人は喜んでいる。スミフがマンション価格を押し上げてくれるので周辺のマンション相場も上昇するケースが多い。
そういう意味では見方を変えれば一部の人にとってはスミフは救世主ともいえるかもしれません。
ただ、それは都内に限った話で千葉県内ではスミフの活動はおとなしく、相場並みの値付けをしているような感じがします。

[306: eマンションさん]

>>304 匿名さん
稲毛に行けばいいんじゃないの？

[307: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
285です。
継続販売してかかるコストなんてたかが知れてますよ。現地モデルルーム兼販売事務所での人件費、未販売の物件の維持費程度でしょう。「売れ残りを安く買おう」と考えてる人に値引き交渉に応じて売るより気長に購入者を待つ方がトータルでは得策と。
ダイワハウスはその方針のようですね。下記参照。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

[308: 匿名さん]

大和ハウスは売れ残りを損切りして転売業者になんて事例もあるけどね。

[309: マンション検討中さん]

>>308 匿名さん
10年以上前の大規模マンションですよね？

[310: 匿名さん]

>294

建築請負契約はだいぶ前のはずだから４月のコンクリの値上げがここに影響することはないはず。

[311: 匿名さん]

>309

知ってるのはそんな前ではない。他でもやってるんだ。常習かな。

[312: 検討板ユーザーさん]

だからなに？って話しなんだよなあ(笑)

[313: 名無しさん]

>>311
どこの話ですか？

[314: 匿名さん]

損切りされたら危ういかもよ。他デベ物件だけど、新しい売り主が管理会社強引に変えたってケースもあった。

[315: 匿名さん]

転売業屋が大幅ディスカウントってのもね。資産価値、ぶち壊されちゃう。

大幅ディスカウントできるだけの安値転売する方にも責任がある。さらに言うと最初の値付けがぼったくり。

[316: 名無しさん]

自分の妄想で書き込みする何か変な人湧いてるなあ。
エクセレントザタワーで荒らしてた人かな？
ザタワーが残り少なくなって相手して貰えなくなったから、本スレに移って来たのかな？

[317: 匿名さん]

妄想で済めばいいけどね。ダイワハウスって値付けが下手って印象。あと、東建もか。

[318: 匿名さん]

間違えないように慎重に様子見する期間が販売開始までの4か月なのか。説明会参加組は待たされるよね。

[319: マンコミュファンさん]

>>317
印象…こりゃダメだ。

[320: 評判気になるさん]

>>307 マンション検討中さん
この記事では、エクセレントは、積極的に値引き交渉したい先ということのようですね

[321: 検討板ユーザーさん]

やはり、5,000～の価格設定ですかね？

[322: 検討板ユーザーさん]

>>321 検討板ユーザ
パンダ部屋でも5500万を下回るものはないと思いますよ。
ここが特別だから、という意味ではなく千葉駅の相場的に。

[323: 千葉公園好き]

千葉公園が好きで地元なのでこの物件すごくすごく気になってます！
私が感じるデメリットは、不審者。
千葉公園は昼間はのんびり風光明媚な公園という感じで、夏にはお祭りもあったりとかなり良い公園なのですが、夜はかなり暗く、不審者情報も多いです。ホームレスの寝泊まり場にもなってます。このプレミスト千葉公園の横の道も夜女の子1人で歩くのはすこしきけんかも。

[324: 千葉公園好き]

・普段づかいのスーパーがない・遠い
徒歩数分のところに小さいスーパー、マツキヨありなのでそこまで不便ではないと思う。
・毎日千葉駅通勤するにはやっぱちょっと駅まで遠い
これはあります。
・神社がなんとなく不気味な空気（私だけかも）
何回も移転してる神社なのでそこまで気にしなくていいかなと思える程度。
・たしかに公園隣接だけどいわゆる「千葉公園」（池の周り）とは若干離れてる
池周りだと夏のイベントなどうるさいので私はピクニックエリアでいいと思う。春は桜でお花見客でいっぱいになる。
・学区（弁天小とかに通えたらよいのですけど。。附属に通うのもちょっと遠い）
これはありますね。轟小までは大きい道路も渡らないとなのでちょっと危険かも。

[325: 千葉公園好き]

駅と大きめ図書館、体育館、公園、スーパー全て徒歩圏内かつ景色が森なんてマンション、ほとんどないですよね…！老後はここに住みたいです。
ここは意外と子育て世帯よりもDINKSや老夫婦、中学校以上のお子さんがいる家庭に向いてる気がします。(小学校遠い、公園内夜危険、などの理由から。)ちなみに近くの弁天保育所は千葉ではかなりの難関保育園なのでまず入れないと思っていいと思います…付属に通うならギリ徒歩圏内かな。

[326: マンション検討中さん]

価格が出たらぼったくり値とか言って荒らす人も居そうですが、そもそもこの立地に高い金を出してでも住みたい人をターゲットにしてるので、そう言う方はお呼びでないのかもしれませんね。
本物件まで夜道を歩いてみましたが、確かに暗くて人通りが無いのでちょっと心配な部分あります。ただ、それを補えるだけのメリットもありますね。

[327: 千葉公園好き]

>>326 マンション検討中さん

そうなんです。夜は暗くて、千葉駅側からだと千葉公園の入り口通らないとなんですよね、自然がいっぱいなので茂みとかにさっと連れ去られたら、わからないと思います。人通りも少ないのでかなり女の子親としては心配です。。
クレアホームズ松波までは車もよく通るんですけどね…

朝公園から出られるのはかなり贅沢で魅力的なんですけどね。

[328: マンション検討中さん]

>>327
確かに朝公園から出られるのはテンション上がりますね。
歳をとると植物好きになるから、毎日楽しめるのもイイですね。
あとは目の前にある慰霊碑を気にするか気にしないか…。

[329: マンション検討中さん]

この建物の一つ気になる点として、三棟が立て詰まって向き合い、風通しが悪かったり、廊下側の部屋が暗くなってしまうのではないかと思います。敷地の制約で仕方がないとは思いますが。

[330: 検討板ユーザーさん]

パンダ部屋は、4,400万円くらいかな？
下手したら、売れ余りそうなことにもなりかねない。

[331: 検討板ユーザーさん]

https://www.chibanippo.co.jp/news/national/1036404

「淫行だろ、金払うか殴られるかどっちだ」ＳＮＳで女性装い強盗か　千葉公園近くの路上　１０代後半ぐらいの男３人暴行、逃走
2023年3月10日 05:00

千葉公園、こわいです。

[332: 検討板ユーザーさん]

千葉公園のそばに、千葉中央警察署 千葉公園前交番があるから、ある程度は安心かな

[333: マンコミュファンさん]

西棟階下には貯水タンク、ゴミ出し場所がります。
そのあたりは、G虫の溜まり場となりそうだから、パンダ部屋はやはり西棟の1階2階でしょうか？

[334: マンコミュファンさん]

東棟低層階は、公園のしげみから、双眼鏡でのぞかれそう。

[335: 匿名さん]

大きな公園が目と鼻の先で公園内の運動施設も利用しやすい環境は魅力的だと思います。
ただ、みなさんおっしゃるように夜の公園は犯罪に巻き込まれる恐れがあり怖いですよね。。。
駅からマンションまでの道は街灯が多く明るいのでしょうか。

[336: 通りがかりさん]

近くに住んでますけど公園内危ないなんて感じたことないですよ。私がおじさんだからかもしれないですけど。散歩してる人とても多いですし。
よく公園の入り口でシニアおじさんが昼からビールのんでますが、害はないです。

[337: eマンションさん]

交番あるけど
24時間在駐してるのかな？

[338: 名無しさん]

海外では、夜の公園、治安悪いところ
多いからね。

[339: マンコミュファンさん]

>>332 検討板ユーザーさん
交番は千葉公園駅前のことですよね？あちら側の敷地にマンションがあったら超人気物件になったかな

[340: 口コミ知りたいさん]

３LDK　いくらぐらいになるんですかね？

[341: マンション掲示板さん]

>>340 口コミ知りたいさん

まだわかりません

[342: 検討板ユーザーさん]

>>340 口コミ知りたいさん

予想としては
３LDK
4,500-6,000くらいでは？

[343: マンコミュファンさん]

>>342 検討板ユーザーさん
そんなに安かったら嬉しいですねえ。

[344: マンション掲示板さん]

>>343 マンコミュファンさん

歩くと意外にも駅から遠いです。
自転車なら近いかな。

駅前価格ではないと考えてます。

[345: 買い替え検討中さん]

>>344 マンション掲示板さん
だとしても2年前の価格でもないわな。

[346: 通りがかりさん]

ここで坪300坪300って馬鹿のように言ってる人は300万超えで買いたいの？ドMなの？
売主がマンコミュ見ないわけないだろうに。

[347: マンコミュファンさん]

私は300以上なら多分見送ります。
270、280くらいなら検討ライン。

[348: マンション検討中さん]

もう売主に見られたらと思うので300越えですね笑

そういえばホームページ更新されてますね

[349: マンコミュファンさん]

>>346 通りがかりさん
売主がここ見て価格決めるとは思えないが。
ここで相場リサーチしてる会社があるとは思えない。
その上で今の相場だと千葉駅徒歩圏内、地盤良好な北側の新築で300以下は考えられないと思うけど。

[350: マンション掲示板さん]

87平米の部屋は何倍になるのやら…
80平米台も軒並み抽選だと思います。
ちょっとくらい高くても欲しい。

[351: 評判気になるさん]

>>346 通りがかりさん
坪単価が高い方が都合がいい方がいらっしゃるのでしょうね。この物件の関係者は投稿しないでしょうから、近隣の物件の値上がりを期待されている投資家さんとかですかね。

[352: マンション掲示板さん]

値段の話ばかりでなく、検討の参考になる、物件の中身の話をしてほしいです。

[353: マンション掲示板さん]

>>351 評判気になるさん
安すぎて希望の部屋が買えなくても困ると思うが。

[354: マンション掲示板さん]

夜の現地に行ってみました。護国神社前の交差点を越えると街灯もまばらで急に暗くなります。特に敷地東側の忠霊塔前の広場の方向は、灯りはほぼなく、漆黒の闇という感じです。事業者さんにおかれては、周辺の大木の一部伐採や街灯の整備などを市に働きかけていただけると、より価値も上がると思いますが、難しいのでしょうね。

[355: 評判気になるさん]

>>346
こんな便所の落書きみたいな掲示板を見て価格決める業者なんて無いでしょ…。

[356: eマンションさん]

本当に買いたい人もこんな書き込み見てる人いないだろうなぁ

[357: 匿名さん]

高値吹聴はステマの常套手段。その価格で出せたら納得って印象を持たせることができるし、安く出したらお買い得と。どっちに転んでも売る側にとって損ではない。イメージ捜査。

[358: 口コミ知りたいさん]

＞イメージ捜査
弁天買う層はこんな掲示板見てないわなw

[359: 名無しさん]

>> 357
こんな便所の落書きみたいな掲示板でステマする業者なんて無いでしょ…。

[360: 検討板ユーザーさん]

>>357 匿名さん
訳知り顔で意味不明なこと書きますね

[361: eマンションさん]

>>360 検討板ユーザーさん
千葉市の掲示板を荒らしてる人でしょうか？

[362: 検討板ユーザーさん]

>>361
ずっとザタワー板に粘着してた方っぽいですね。
ザタワーは販売が進んで相手にされなくなって来たので、最近はプレミスト板とメイツ板に引越して来たようです。

[363: マンコミュファンさん]

S6r
7,000万円で
買えますか？

[364: 匿名さん]

>>363 マンコミュファンさん
その値段ならオラも欲しいな。転売で1500-2000万は儲かるな。

[365: 口コミ知りたいさん]

>>364 匿名さん

S6r
9,000万円？

その価格で買う人なんているんだ？

すごいなぁ

[366: マンション検討中さん]

>>365 口コミ知りたいさん

するとS5 809号室
6,500万円では買えないですね？

プレミスト千葉公園
人気なんだなぁ

[367: マンション検討中さん]

>>365 口コミ知りたいさん
エクセレントザタワーは、プレミアムフロア(8000～1億over)が10部屋以上あったはずですが、パンダ用の1部屋を除いて全部屋1期1次で抽選でしたね。

グラディス千葉駅前も、最上階の億超え部屋がほぼクローズドで売られてましたね。

なので、仕様が高く広い部屋であれば高くても需要はあるっぽいです。

[368: 匿名さん]

今週末、マンションギャラリーに行きますが、価格、教えてもらえるのかな？

[369: マンション掲示板さん]

S6Rは、たった一部屋しかないプレミア部屋なので、一般の部屋の価格の参考にはあまりならないでしょうね。

[370: 匿名さん]

S6r 倍率高そうだから、S5 809号室に応募しようかな。ここなら抽選ならなそう。

[371: 匿名さん]

>>370
虫を気にする方は高層階狙いでしょうし、そこすら抽選になりそう…。
学区の問題もあって子育て世代よりシニア層が結構応募してきたりして。

[372: eマンションさん]

平米単価100万、坪330万
で8700万なら普通にありえそうですね

[373: 通りがかりさん]

平米単価とか坪単価とか、その種の仕事の方にはなじみがありますが、一般消費者にはよくわからないと思うのですが、この掲示板は、そういった方が多いのでしょうね。

[374: 評判気になるさん]

>>373
100グラムいくらの肉を選ぶかと同じ事ですから、結構馴染みのある言い方かと思います。
当然安くて良い物件がイイですが、この物件は代わりが効かない物件ですから単価伸びそうですね。

[375: マンコミュファンさん]

>>374 さん

そんなものですかね。

[376: マンション検討中さん]

初めては一坪いくらとかわからなかったけど、2、3件見て覚えてくると一坪いくらくらいの感覚ついてきました。
先に奏の杜を見て高騰具合に疲れて来ました。ここも300超えそうですね。

[377: 口コミ知りたいさん]

>>376 マンション検討中さん
そうですか、ほんとに疲れますね。ヒルズグランデが、稲毛小仲台で駅距離同等で250万ですから、そちらの方がいいかな。

[378: eマンションさん]

注文住宅ですら坪単価が普通に説明和使われてましたね…
知らない方が幸せかもしれません

[379: マンション検討中さん]

南棟の高さにおののいて稲毛に流れる人が多くなりそう

[380: 匿名さん]

稲毛は結構です