プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 匿名さん]

GWから事前説明会で9月販売開始予定だと、この規模で異例の長期戦だね。はじめから厳しいって判断なのか。

[202: 匿名さん]

計画地周辺のイラストでは千葉公園隣接と言うよりは公園と一体化しているように見えますね（笑）
大きな公園は憩いの場である一方、夜間は防犯面が心配な面もあるので駅からの通り道や周辺環境など現地を確認する必要がありそうです。

[203: 匿名さん]

少し前の話になりますが、友人のご実家が井の頭公園のすぐ近くで、公園を訪れる人達で騒がしく落ち着かないので引っ越したいと聞きました。井の頭公園の近くなど羨ましい限りだったので、そのような悩みもあるのかと驚きました。井の頭公園と千葉公園では来園者の数に大きな差はあるかもしれませんが…
先日、建設地を訪れてみた際は人はあまりいませんでしたが、マンション建設予定地前の公園内の舗装した歩道でバスケットボールの練習をされている方がいました。ドリブルの重低音は響きますね。室内ではどのように聞こえるのか気になりました。
公園の隣に後からお邪魔する住民になることのメリット・デメリットを考えたいです。
にしても、公園隣接立地は魅力的で悩みます。

[204: 通りがかりさん]

東側ってお花見広場って言うんですね
桜が望めるのかな

[205: 名無しさん]

>>204 通りがかりさん
忠霊塔広場とお花見広場との間に高い木々がありますので、上の方の階からなら桜の樹のてっぺんが見える感じかと。ブワッとは難しそうです（たぶん）。

[206: マンション検討中さん]

お花見時期に騒がしくならない程度の距離があった方がこの物件にとっては良いのかもしれませんね

[207: 評判気になるさん]

>>205 名無しさん

桜も公園や緑の景色を楽しむなら高層階１択。
虫や葉っぱ対策でも高層階がベスト。
駅からの徒歩距離や買い物の不便さなどは高層階ならトレードオフかも。
逆に低層階は高い木々にさえぎられてしまい景観を楽しむより、公園の隣に住んでる満足感のみかな。

って思います。

[208: マンション検討中さん]

ここは高層階買わないといけないと思います。どうせ価格のバグはあるはずなので。低層では虫や葉っぱに悩まされそうです。

[209: 評判気になるさん]

>>208 マンション検討中さん

ゴキブリはどうでしょうか？なんとなく気になり始めました。。

[210: 検討板ユーザーさん]

>>209
周辺に緑が多いから頻繁に出ると言う事は無いと思いますが、普通に出ると思いますよ。
ヒカキンの高級タワマンにも出る位ですから…。
どんな物件でもゴキブリは出る時は出ますから、諦めてください。
それより、葉っぱの方が気になりますね。
低層階だと大変そう。

[211: 検討板ユーザーさん]

>>210 検討板ユーザーさん
公園の中にお邪魔するかたちになりますから枯葉や虫は受け入れないと、と考えています。何でも人間中心主義な方は無理なんでしょうけど。

[212: 口コミ知りたいさん]

気になっているのですがモデルルームはいつ頃オープンになりますか？

[213: 匿名さん]

HPの間取り図ではわかりにくいけど、南向きに比べて、西向きと東向きはスパンが狭い。価格設定うまくやらないと人気に極端な差が出ちゃうかも。

[214: 匿名さん]

>>212 口コミ知りたいさん
事前説明会の案内の際にははっきりした時期は教えてもらえませんでした。

[215: 匿名さん]

＞214

説明会に参加して概略でも今後のスケジュール示されないと予定立てられないでしょ。予定は未定でずるずる遅れるパターンか。

[216: 口コミ知りたいさん]

>>211 検討板ユーザーさん

このマンション建設自体が人間中心主義に感じました。
古くからある木々や高木大木など伐採して建設されてるわけですから。

[217: マンション掲示板さん]

>>216 口コミ知りたいさん
人間中心主義じゃない住宅ってあるの？
草木や動物から許可をもらって建てた建物なんてあるか？

[218: 名無しさん]

今日轟小まで歩いてみましたが、なかなか大変ですね。
メイツは幸町、ブリリアは弁天と競合はドコも微妙だからみなさんあまり気にしないのかな？
ところで、マンション建設地として囲ってある土地と慰霊碑の間って、どうなるんでしょう？
今日は薄ら草が生えてましたけど、夏になるとボーボーになったりしないかな…。

[219: マンション掲示板さん]

>>217 マンション掲示板さん

211さんの考え方に対する意見ですよ。
人間中心主義には無理っていう発言に。

人間だって生き物だから草木や動物たちと昔から共存共栄弱肉強食でしょう。
肉や野菜食べることにも許可をもらってないし。

だからマンション住宅に高い金払って住むなら、害虫や葉っぱに少しでも悩みたくないと思うこと自体は悪くないのでは？という意味も込めています。

[220: マンション検討中さん]

ここ数日天気良かったので、競合物件含めて実際に歩いて徒歩分数を調べて来ました。
学区外通学の話題も良く出てるので、候補になりそうな小学校にも歩いて来ました。
学区を気にされてる方々が多いようなので参考にしてください。
○メイツ
新宿3分
登戸15分
幸町25分←指定
○エクセレントザタワー
院内12分←指定
弁天15分
本町11分
○エクセレント弁天一丁目
弁天5分←指定
○プレミスト
弁天6分
轟20分←指定
○ブリリア
新宿10分
弁天15分←指定
信号待ち等で多少の誤差はありますが、概ねGoogleマップ通りですね。
やはりメイツとプレミストは親御さんの付き添いないと低学年は通えないですね。
大人でもキツかったですし、飛地の学区だから地域の見守りも無さそうです。
院内は通学路にある公園のホームレス軍団と、一本入ると大人の店の客引きがいるのが気になりました。
ブリリアの弁天は駅前からのわちゃわちゃを通るので、時間は気にならなかったです。

[221: マンコミュファンさん]

>>218
ここの事ですか？
夏でも草が生い茂ってるイメージはないですね。
ただ、今日もそうでしたが近隣の保育園時のお散歩コースなので、子供の声がうるさいとか言う老害さんは住まない方がイイと思います。

[222: マンション掲示板さん]

>>221
左手の囲いがプレミストかな？
気持ちよさが伝わって来る良い写真ですね。
こーゆうの見ると欲しくなるなあ。

[223: 買い替え検討中さん]

モデルルームは５月２０頃からのようです。事前説明会に参加された方から優先で案内しているそうです。

[224: マンション掲示板さん]

>>223
昨日モデルルームの前を散歩で通ったら制服を着た綺麗なお姉さん達が数人で打ち合わせしてましたし、ギャラリー恒例の各金融機関からの蘭も届き始めてましたから、いよいよ始まりますね。
もし事前説明会に参加された方いましたら、どの位の価格なのか情報共有頂けるとありがたいです。

[225: 口コミ知りたいさん]

モデルいかれた方、価格や状況などご教授願います！

[226: 検討板ユーザーさん]

設備使用は割と千葉周りの中でも良さそう！

[227: 匿名さん]

千葉専マンションブロガーのちばにゃんさんが
プレミストのMRに潜入したらしいので（twitter参照）

価格を含めレポートを期待して待ちたいです。

[228: マンション掲示板さん]

そんなブロガーいたんですね笑
休日返上してでも儲かるのかな

[229: マンション検討中さん]

>>227
早速Twitterフォローしちゃいました。笑
趣味垢っぽいのでアフィ目的じゃ無さそう。

[230: 検討板ユーザーさん]

結局のところ事前説明会でも具体的な価格は示されませんでした!　なんか需要を鑑みながら最後まで引っ張るのかな？

[231: 口コミ知りたいさん]

>>230
情報ありがとうございます。
随分と慎重なんですね。
販売開始いつ頃か言ってましたか？

[232: 匿名さん]

>230

モデルルームで予定価格を提示、来場者の反応と要望書の集まり具合で調整、価格決定して販売ってのが新築分譲の販売パターン。

ここの販売開始予定は物件概要に提示しているとおり9月上旬。４か月先ってかなり異例。

[233: eマンションさん]

>>232 匿名さん

そんなに異例じゃないと思うよ。
売れてないのとかだとどんどん販売時期伸ばしてるのとかいっぱいあるから

[234: 口コミ知りたいさん]

>>232
9月だとザタワーと弁天は無いでしょうし、メイツも販売が進んでる状況で競合が無いので、かなり強気な値段になりそうですね…。

[235: マンション検討中さん]

>>234 口コミ知りたいさん
それを狙ってるのかもしれませんね。
ブリリアまで注目のところはなさそうなので強気でいくのかも。

[236: 匿名さん]

>>234 口コミ知りたいさん
ライバルらしいライバルが消えて無双状態となり価格はどうなってしまうのか。驚くことに奏の杜で坪370万円でも順調に売れているらしいのでここも相当強気で来るのか。外野からですが注目してます。

[237: eマンションさん]

>>236 匿名さん

ここは相当強気でも売れますよ。
周囲の注目の高さで分かります。

[238: eマンションさん]

>>237
メイツと同じくらいかと勝手に思ってたんですが、強気な値付けになりますね、きっと。
プレミストブリリア待機民には心臓に良く無い話です。

[239: 通りがかりさん]

弁天やメイツも1期で息切れのようですし、駅は違いますが、ヒルズグランデも稲毛の新築では無双でしたが、250万でも強気過ぎて、1期からかなり残したようですね。

[240: 通りがかりさん]

ブレミスト待機民としては、安すきて抽選で買えないのも困るのですが、150戸もありますし、売れ残って最後空きがでるような値付けだと、資産価値の点で手がでにくくなります。中古も含めた周辺物件の価格から、おのずと適正価格が出ると思います。

[241: 検討板ユーザーさん]

千葉でも稲毛でも、昔よりは強気な値段で淡々と売れていきますよ。
ただでさえ新築の供給量が少なく、都内で一億の物件買えないファミリー層が郊外に流出してますから。

今の住まいが賃貸でなく住居費がかからず、現居スペックに世帯全員が満足しているなら、家を買わないのも選択肢の一つでしょう。
家にお金をかけず、教育費や旅行に使う方が家族の満足度は高いかもしれない。

うちの場合は将来的に手元に残るキャッシュの価値、不動産の資産価値、家を買うことで得られる効用や満足度を比較して購入可否を決めます。

[242: 名無しさん]

まあ、デベさんはプロなので、ギリギリ売れる価格で設定してきますからね。それが、現時点の適正価格ということですね。

[243: マンション検討中さん]

エクセレント弁天1丁目はSUUMO雑誌みると残り20くらいでしたよ。なんか２期１次は終わってて残り20ちょいで2期2次。
次は最終期なんじゃないですかね？
予想以上の売れ行きですよね。
なのでプレミスト千葉公園も強気で売れるエリアと思います。
坪320位でもサクサク売れてしまうんじゃないかと。

[244: 匿名さん]

そうですか。千葉駅10分で20坪6000万超は、とても買えないのでやめときます。

[245: 匿名さん]

坪３２０!?

[246: 匿名さん]

>233

ここは当初予定が４か月。ずるずる遅れたら何か月になるやら。

[247: 匿名さん]

>242

それが読みを外しちゃって、大抽選会になったり、さっぱり売れないケースもあったりするから何が適正価格かって難しい。周辺相場はあるけど物件ごとに条件は異なる。

[248: 口コミ知りたいさん]

>>243
GW中に弁天のギャラリー行きましたが、ファミリー用の部屋はもう片手くらいしか残ってませんでした。
プレミストと迷ってましたが、完全に失敗しました…。
仰る通り安くて大抽選会になったり、ちょっとアレな人が買って隣人になるリスクよりは、購入希望者にとっても高い事は悪い事ばかりじゃないですね。
代わりのきかない立地だからなおさら高そうで震えてます。

[249: マンション検討中さん]

絶対額はともかく、ここって、南東、東、西の方向に一長一短あり、住戸間の値付けが難しそうですね。

[250: 匿名さん]

坪３００超えるなら中古にするかな
現在販売中マンションやブリリア引き渡し時期には近隣の中古物件数も増えるだろうし
そこを自分好みにリフォームするかな

[251: 匿名さん]

>>250 匿名さん
中古のリフォームはどこまでやるかですが、もし台所浴室トイレの部材交換から床や壁の張替え等フルリフォームすると1000万円以上は軽くかかると思います。
新築同様の水準までリフォームをするとなれば、結局新築とあまり変わらない価格になってしまうのでリフォームなしでも中古を受け入れられる人でないと中古は受け入れずらそうに思います。

[252: 検討板ユーザーさん]

図面見て気付いたのですが、この物件には宅配ボックスが無いようなのですが？郵便受けの脇にでもあるのかな？あっても少そうです。

[253: 匿名さん]

>>252 検討板ユーザーさん

確かに。

[254: マンション検討中さん]

坪300万いかないとしても…
坪280-290万だとかなり殺到する気がしますが…
公園ビュー坪300万
シティービュー坪260万
平均坪280-290万なら納得でしょうか？

[255: eマンションさん]

>>254 さん

>>254 マンション検討中さん
公園ビューでも東向きは、劣りますね。特に、1階は、広場より下がっており、防犯や眺望も微妙ですね。

[256: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん
これだと弁天のエクセレントより安くないですか。マンションマニアは弁天のエクセレントも単体でみれば決して悪くはないのだが、後発のここがよすぎてエクセレントを決め切れない人が多いだろうと言っていたぐらいなので少なくともエクセレントよりは1割ぐらい高くても不思議ではないと思います。
因みに弁天のエクセレントも順調に売れていて残り少ない見たいです。

[257: 匿名さん]

かなりの人がプレミスト千葉公園に注目していますね。この立地は永遠にないので公園側は坪300超えていてもサクサク売れるでしょうし、ダイレクトウインドウの角部屋は僅か６戸程度しかないので２階以上は坪330万でも売れるのでは？

[258: eマンションさん]

ダイレクトウインドって、マンションのデザインとしては、かっこいいけど、そこに住む人にとっては、どうなんでしょう。

[259: eマンションさん]

>>258 eマンションさん
そこの住戸買える人はそんな細かいところ気にしないのでは？？

[260: 匿名さん]

>>227
ちばにゃんさんは、プレミスト千葉公園、明確にヒルズグランデ稲毛を意識してるところを見ると坪300なんて全然行かない気がするって言ってますけど、どうなんでしょうね。

[261: 名無しさん]

>>260 匿名さん
ちばにゃん。。。

[262: 検討板ユーザーさん]

稲毛と千葉だと全然違うような

[263: マンション検討中さん]

流石に稲毛と千葉じゃ駅力的に圧倒的に千葉>>>>稲毛だと思うんだけど、昔からの地元に住んでる方の感覚だと違うのかしら。

[264: マンコミュファンさん]

>>263 マンション検討中さん
地元民ですが居住環境の良さで、昔から稲毛の方が人気がある面もあります。多少、住む層が違っていて、単純には比較できないと思います。

[265: 口コミ知りたいさん]

>>264 マンコミュファンさん
ブレミストは、タワーやメイツと違って、どちらかというと稲毛を好きな層に好まれる気がします。

[266: 匿名さん]

稲毛の環境の良い場所に感じの良いマンションがあってそれを意識した同じテイストのマンションを千葉に作ったら、その千葉のマンションは稲毛の価格になるの？
どういう理屈なのかな？

[267: 周辺住民さん]

千葉と稲毛と両方に住んだことありますけど以下のかんじですかね。
稲毛：比較的若い共働き世帯がおおめ（駅近のマンションを選好しがち）
千葉：よりシニアの一馬力世帯がおおめ（利便性より土地柄やブランドを選好しがち。戸建て志向）春日・登戸・松波あたりのイメージ　大学も近いからちょっと稲毛とは雰囲気違いますね

[268: 口コミ知りたいさん]

千葉とか稲毛というより、千葉大の近い西千葉や京成の新千葉、みどり台のあたりでしょうか。比較的大きや戸建が並ぶ昔からの千葉の富裕層のエリアですね。

[269: マンション検討中さん]

近所に住んでますけど坪320あるぞとか言ってるのは正直販売前のマンション価値あげたい関係者な気がしてならない(笑)その価格設定ならわざわざ千葉を選ばないかなぁ。あくまで個人の意見です～！

[270: eマンションさん]

>>252 検討板ユーザーさん

本日マンションギャラリーへ行きました。ポストと宅配ボックスがセットで全戸にあるそうです。大きさは不明ですが。

[271: eマンションさん]

>>258 eマンションさん
ファサードの角部屋は、デザインは良いですが通行人やマンションに住む方々から一番目に入る位置なのでカーテンは開けれないと思います。見られたい人には良いですね。

[272: マンコミュファンさん]

4,600万円くらいが
中央値なら
買おうかな

5,000超えると
魅力ないかな

価値は
新築購入時より
そんなに上がってこないだろう

[273: 検討板ユーザーさん]

坪230くらいが相場かな

[274: マンション掲示板さん]

売れ残る予感がする。

[275: マンション検討中さん]

やはり、駅から遠いです。

[276: 匿名さん]

>258

バルコニーがあると庇の役割してくれるけど、ダイレクトウィンドウは直射が入ってくる。LOW-Eがなければエアコンガンガンの生活。

まあ、ここは西向きと東向きもあるからLOW-Eの有無は要チェック。

[277: 匿名さん]

共用廊下側とバルコニー側の壁はALC。しっかり長谷工クオリティ。

[278: 匿名さん]

>250

宅配ボックスのサイズは確認だね。１５０戸分、それなりの大きさだと相当なスペースが必要になる。投入口の大きな郵便ポストに入るサイズのゆうパックが入るくらいだったりして。

[279: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウといっても角だけでLDの半分は普通のバルコニーに面した部屋。コーナーサッシに過ぎない。

[280: マンション検討中さん]

アンチ増えて盛り上がってますね！
窓は全部LOW-Eでしたよー
低炭素なので控除額でかいのはいいかも！

[281: マンション掲示板さん]

>>272 マンコミュファンさん
流石にそんなに安くはないかと。相場感が無いですよ。
千葉で4600万が中央値のマンションなんてほぼないかと。

4600万なら嬉しいですけど。

[282: 通りがかりさん]

ZEHなのに

loweの有無を要チェケラッチョ

って言ってるのどうなん？

[283: マンション掲示板さん]

幕張駅徒歩8分で6000万～ですからね。

[284: 匿名さん]

津田沼駅徒歩12分で坪350万円の恐ろしい時代です。まあその物件が異常に高く相場とはかけ離れている可能性もありますがそれでも売れているようです。
今はものすごい時代に入っているのは間違えなさそうです。いつまでも千葉駅徒歩圏内だけが坪200万円台というのもおかしな話だと思います。
因みに当方は販売関係者でもなく単なるマンション価格watacherで、安くてよいところがあれば購入を検討していますが最近は難しい時代です。

[285: マンション検討中さん]

>>274 マンション掲示板さん
完成日や入居日までに完売しないと売れ残りっていう感覚でしょうか？
今は完成日以後１年以上かけて継続して販売することは普通じゃないですか。
ダイワハウスのような財力がある企業なら返済に追われて売り急ぐなどの必要もないでしょうし。
万人受けのマンションではないとは思いますので、望む人にゆっくり売る気ではと思います。なので価格交渉も難しいかな。
こういうこというとすぐに関係者扱いされますが本当に一般人です。

[286: eマンションさん]

>>285
完成までに売れない値付けはしないハズです。
販売員の人的コストを考えると、少なくとも完成までには売り切るのでは。
ただ、結局売主の手元にキャッシュが来るのは引渡時なのは変わらないですから、需要よりちょい高めの金額を付けてゆっくり売るのはセオリーでしょうね。

[287: 匿名さん]

>>284 匿名さん

ご自身も最近は購入が難しいと考えておられるということですよね。
恐ろしい時代なので、ここに限らず買う時期ではないと受け取ってよいのかな？

[288: 口コミ知りたいさん]

>>283 さん

マンション掲示板さん
どこですか？

[289: 匿名さん]

>>288 口コミ知りたいさん
エクセレントシティ幕張CENT GRANです。
あちらのスレに↓のような書き込みがあります。
流石にあちらの価格を下回ることはないと思ってます。

>一期販売分の1LDKが低層階3400～、60㎡の部屋が低層階4800～、67㎡が低層階5400～、70㎡が低層階5800～、72㎡で低層階5900～、83㎡で6800～でした。

[290: 通りがかりさん]

>>287
安くて良いところを探すのが難しいと言う事だと思います。
確かに最近の値上がりは恐ろしいです。
資材高騰って言ってますけど、上場卸売業者の決算見ると仕入原価上がってないから、便乗値上げの部分もありそうですが…。

[291: マンコミュファンさん]

>>287 匿名さん
マンションの価格上昇は2013年辺りからずっと続いていて、買う時期ではないとしたらいつまでも買えないですよね。
今後は賃貸も上がるでしょうし。

[292: マンション検討中さん]

>>289 匿名さん
奏で杜と同じブランドですね

[293: 評判気になるさん]

>>291
ちょうど賃貸更新のタイミングだったので賃料を見たら、千葉も駅近物件は賃料が上がっててビックリしました。
いま賃貸住まいの方は早めに終の住処候補を探した方がイイのかも…。

[294: マンション検討中さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB1290Y0S2A011C2000000/#:~:text=%...,%E3%81%AE%E3%81%AF1%E6%9C%88%E4%BB%A5%E6%9D%A5%E3%80%82
コンクリート値上げしても資材費上がらないですかね？
コンクリートを節約するということですか？

[295: マンション掲示板さん]

現在の市況からするとここはかなり強気の値付けをしてくる可能性が高いですね。
坪300だったら、自分は車を諦めるしかないな。。

[296: マンション掲示板さん]

千葉公園でジョギングや犬の散歩できて新しい体育館も整備される。
中央図書館も近い。
千葉駅もまあ歩ける距離だし、座って通勤できる。
地盤も強化、昔から富裕層も多い。
突出した凄い魅力ってのも無いけど、あまり穴は無い感じだよね。

[297: 匿名さん]

>>289 匿名さん

＞エクセレントシティ幕張CENT GRANです。
>一期販売分の1LDKが低層階3400～、60㎡の部屋が低層階4800～、67㎡が低層階5400～、70㎡が低層階5800～、72㎡で低層階5900～、83㎡で6800～でした。

坪２６４～ということですね
幕張駅8分と千葉駅９分だと適正価格はどれくらい変わるのかな

[298: マンコミュファンさん]

>>297 匿名さん

ヒルズグランデよりずいぶん高いですね

[299: マンコミュファンさん]

>>298 マンコミュファンさん

大手分譲のヒルズグランデが稲毛９分で２５０万でも、多少苦戦しているところ、稲毛と幕張との比較も難しいですね。

[300: 評判気になるさん]

>>298
ヒルズグランデ稲毛も学区は最寄りの小学校じゃ無いですし、自然が多くて虫が心配とか似てる部分はありますが、物件の付加価値が違いますよ。

[301: 匿名さん]

>285
>286

青田売りするのは施工中に販売して竣工して引き渡して資金回収ってのが目論見。完成しても販売を継続したらコストがかさむだけだから売る側としては避けたい。ゆっくり売るって説明してるのは単なる言い訳。

[302: 匿名さん]

>282

ZEHだからといってLOW-Eとは限らない。

[303: eマンションさん]

>>301 匿名さん
視野が狭い思い込みだね。そうとは限らないよ。
販売を継続するコストを問題にしてるけど、それを見込んだ値付けにしてるかもしれないし、コストを見込んで途中で値上げする計画かもしれない。

それを言い訳と断じるのはただの思い込み。

[304: 匿名さん]

>それを見込んだ値付け

周辺相場より割高って、すみふがそのパターン。

[305: 匿名さん]

>>304 匿名さん
スミフも千葉ではそうとも言い切れないと感じています。都内だと確かにスミフが高値追及してくれるので周辺にマンションを持っている人は喜んでいる。スミフがマンション価格を押し上げてくれるので周辺のマンション相場も上昇するケースが多い。
そういう意味では見方を変えれば一部の人にとってはスミフは救世主ともいえるかもしれません。
ただ、それは都内に限った話で千葉県内ではスミフの活動はおとなしく、相場並みの値付けをしているような感じがします。

[306: eマンションさん]

>>304 匿名さん
稲毛に行けばいいんじゃないの？

[307: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
285です。
継続販売してかかるコストなんてたかが知れてますよ。現地モデルルーム兼販売事務所での人件費、未販売の物件の維持費程度でしょう。「売れ残りを安く買おう」と考えてる人に値引き交渉に応じて売るより気長に購入者を待つ方がトータルでは得策と。
ダイワハウスはその方針のようですね。下記参照。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

[308: 匿名さん]

大和ハウスは売れ残りを損切りして転売業者になんて事例もあるけどね。

[309: マンション検討中さん]

>>308 匿名さん
10年以上前の大規模マンションですよね？

[310: 匿名さん]

>294

建築請負契約はだいぶ前のはずだから４月のコンクリの値上げがここに影響することはないはず。

[311: 匿名さん]

>309

知ってるのはそんな前ではない。他でもやってるんだ。常習かな。

[312: 検討板ユーザーさん]

だからなに？って話しなんだよなあ(笑)

[313: 名無しさん]

>>311
どこの話ですか？

[314: 匿名さん]

損切りされたら危ういかもよ。他デベ物件だけど、新しい売り主が管理会社強引に変えたってケースもあった。

[315: 匿名さん]

転売業屋が大幅ディスカウントってのもね。資産価値、ぶち壊されちゃう。

大幅ディスカウントできるだけの安値転売する方にも責任がある。さらに言うと最初の値付けがぼったくり。

[316: 名無しさん]

自分の妄想で書き込みする何か変な人湧いてるなあ。
エクセレントザタワーで荒らしてた人かな？
ザタワーが残り少なくなって相手して貰えなくなったから、本スレに移って来たのかな？

[317: 匿名さん]

妄想で済めばいいけどね。ダイワハウスって値付けが下手って印象。あと、東建もか。

[318: 匿名さん]

間違えないように慎重に様子見する期間が販売開始までの4か月なのか。説明会参加組は待たされるよね。

[319: マンコミュファンさん]

>>317
印象…こりゃダメだ。

[320: 評判気になるさん]

>>307 マンション検討中さん
この記事では、エクセレントは、積極的に値引き交渉したい先ということのようですね

[321: 検討板ユーザーさん]

やはり、5,000～の価格設定ですかね？

[322: 検討板ユーザーさん]

>>321 検討板ユーザ
パンダ部屋でも5500万を下回るものはないと思いますよ。
ここが特別だから、という意味ではなく千葉駅の相場的に。

[323: 千葉公園好き]

千葉公園が好きで地元なのでこの物件すごくすごく気になってます！
私が感じるデメリットは、不審者。
千葉公園は昼間はのんびり風光明媚な公園という感じで、夏にはお祭りもあったりとかなり良い公園なのですが、夜はかなり暗く、不審者情報も多いです。ホームレスの寝泊まり場にもなってます。このプレミスト千葉公園の横の道も夜女の子1人で歩くのはすこしきけんかも。

[324: 千葉公園好き]

・普段づかいのスーパーがない・遠い
徒歩数分のところに小さいスーパー、マツキヨありなのでそこまで不便ではないと思う。
・毎日千葉駅通勤するにはやっぱちょっと駅まで遠い
これはあります。
・神社がなんとなく不気味な空気（私だけかも）
何回も移転してる神社なのでそこまで気にしなくていいかなと思える程度。
・たしかに公園隣接だけどいわゆる「千葉公園」（池の周り）とは若干離れてる
池周りだと夏のイベントなどうるさいので私はピクニックエリアでいいと思う。春は桜でお花見客でいっぱいになる。
・学区（弁天小とかに通えたらよいのですけど。。附属に通うのもちょっと遠い）
これはありますね。轟小までは大きい道路も渡らないとなのでちょっと危険かも。

[325: 千葉公園好き]

駅と大きめ図書館、体育館、公園、スーパー全て徒歩圏内かつ景色が森なんてマンション、ほとんどないですよね…！老後はここに住みたいです。
ここは意外と子育て世帯よりもDINKSや老夫婦、中学校以上のお子さんがいる家庭に向いてる気がします。(小学校遠い、公園内夜危険、などの理由から。)ちなみに近くの弁天保育所は千葉ではかなりの難関保育園なのでまず入れないと思っていいと思います…付属に通うならギリ徒歩圏内かな。

[326: マンション検討中さん]

価格が出たらぼったくり値とか言って荒らす人も居そうですが、そもそもこの立地に高い金を出してでも住みたい人をターゲットにしてるので、そう言う方はお呼びでないのかもしれませんね。
本物件まで夜道を歩いてみましたが、確かに暗くて人通りが無いのでちょっと心配な部分あります。ただ、それを補えるだけのメリットもありますね。

[327: 千葉公園好き]

>>326 マンション検討中さん

そうなんです。夜は暗くて、千葉駅側からだと千葉公園の入り口通らないとなんですよね、自然がいっぱいなので茂みとかにさっと連れ去られたら、わからないと思います。人通りも少ないのでかなり女の子親としては心配です。。
クレアホームズ松波までは車もよく通るんですけどね…

朝公園から出られるのはかなり贅沢で魅力的なんですけどね。

[328: マンション検討中さん]

>>327
確かに朝公園から出られるのはテンション上がりますね。
歳をとると植物好きになるから、毎日楽しめるのもイイですね。
あとは目の前にある慰霊碑を気にするか気にしないか…。

[329: マンション検討中さん]

この建物の一つ気になる点として、三棟が立て詰まって向き合い、風通しが悪かったり、廊下側の部屋が暗くなってしまうのではないかと思います。敷地の制約で仕方がないとは思いますが。

[330: 検討板ユーザーさん]

パンダ部屋は、4,400万円くらいかな？
下手したら、売れ余りそうなことにもなりかねない。

[331: 検討板ユーザーさん]

https://www.chibanippo.co.jp/news/national/1036404

「淫行だろ、金払うか殴られるかどっちだ」ＳＮＳで女性装い強盗か　千葉公園近くの路上　１０代後半ぐらいの男３人暴行、逃走
2023年3月10日 05:00

千葉公園、こわいです。

[332: 検討板ユーザーさん]

千葉公園のそばに、千葉中央警察署 千葉公園前交番があるから、ある程度は安心かな

[333: マンコミュファンさん]

西棟階下には貯水タンク、ゴミ出し場所がります。
そのあたりは、G虫の溜まり場となりそうだから、パンダ部屋はやはり西棟の1階2階でしょうか？

[334: マンコミュファンさん]

東棟低層階は、公園のしげみから、双眼鏡でのぞかれそう。

[335: 匿名さん]

大きな公園が目と鼻の先で公園内の運動施設も利用しやすい環境は魅力的だと思います。
ただ、みなさんおっしゃるように夜の公園は犯罪に巻き込まれる恐れがあり怖いですよね。。。
駅からマンションまでの道は街灯が多く明るいのでしょうか。

[336: 通りがかりさん]

近くに住んでますけど公園内危ないなんて感じたことないですよ。私がおじさんだからかもしれないですけど。散歩してる人とても多いですし。
よく公園の入り口でシニアおじさんが昼からビールのんでますが、害はないです。

[337: eマンションさん]

交番あるけど
24時間在駐してるのかな？

[338: 名無しさん]

海外では、夜の公園、治安悪いところ
多いからね。

[339: マンコミュファンさん]

>>332 検討板ユーザーさん
交番は千葉公園駅前のことですよね？あちら側の敷地にマンションがあったら超人気物件になったかな

[340: 口コミ知りたいさん]

３LDK　いくらぐらいになるんですかね？

[341: マンション掲示板さん]

>>340 口コミ知りたいさん

まだわかりません

[342: 検討板ユーザーさん]

>>340 口コミ知りたいさん

予想としては
３LDK
4,500-6,000くらいでは？

[343: マンコミュファンさん]

>>342 検討板ユーザーさん
そんなに安かったら嬉しいですねえ。

[344: マンション掲示板さん]

>>343 マンコミュファンさん

歩くと意外にも駅から遠いです。
自転車なら近いかな。

駅前価格ではないと考えてます。

[345: 買い替え検討中さん]

>>344 マンション掲示板さん
だとしても2年前の価格でもないわな。

[346: 通りがかりさん]

ここで坪300坪300って馬鹿のように言ってる人は300万超えで買いたいの？ドMなの？
売主がマンコミュ見ないわけないだろうに。

[347: マンコミュファンさん]

私は300以上なら多分見送ります。
270、280くらいなら検討ライン。

[348: マンション検討中さん]

もう売主に見られたらと思うので300越えですね笑

そういえばホームページ更新されてますね

[349: マンコミュファンさん]

>>346 通りがかりさん
売主がここ見て価格決めるとは思えないが。
ここで相場リサーチしてる会社があるとは思えない。
その上で今の相場だと千葉駅徒歩圏内、地盤良好な北側の新築で300以下は考えられないと思うけど。

[350: マンション掲示板さん]

87平米の部屋は何倍になるのやら…
80平米台も軒並み抽選だと思います。
ちょっとくらい高くても欲しい。

[351: 評判気になるさん]

>>346 通りがかりさん
坪単価が高い方が都合がいい方がいらっしゃるのでしょうね。この物件の関係者は投稿しないでしょうから、近隣の物件の値上がりを期待されている投資家さんとかですかね。

[352: マンション掲示板さん]

値段の話ばかりでなく、検討の参考になる、物件の中身の話をしてほしいです。

[353: マンション掲示板さん]

>>351 評判気になるさん
安すぎて希望の部屋が買えなくても困ると思うが。

[354: マンション掲示板さん]

夜の現地に行ってみました。護国神社前の交差点を越えると街灯もまばらで急に暗くなります。特に敷地東側の忠霊塔前の広場の方向は、灯りはほぼなく、漆黒の闇という感じです。事業者さんにおかれては、周辺の大木の一部伐採や街灯の整備などを市に働きかけていただけると、より価値も上がると思いますが、難しいのでしょうね。

[355: 評判気になるさん]

>>346
こんな便所の落書きみたいな掲示板を見て価格決める業者なんて無いでしょ…。

[356: eマンションさん]

本当に買いたい人もこんな書き込み見てる人いないだろうなぁ

[357: 匿名さん]

高値吹聴はステマの常套手段。その価格で出せたら納得って印象を持たせることができるし、安く出したらお買い得と。どっちに転んでも売る側にとって損ではない。イメージ捜査。

[358: 口コミ知りたいさん]

＞イメージ捜査
弁天買う層はこんな掲示板見てないわなw

[359: 名無しさん]

>> 357
こんな便所の落書きみたいな掲示板でステマする業者なんて無いでしょ…。

[360: 検討板ユーザーさん]

>>357 匿名さん
訳知り顔で意味不明なこと書きますね

[361: eマンションさん]

>>360 検討板ユーザーさん
千葉市の掲示板を荒らしてる人でしょうか？

[362: 検討板ユーザーさん]

>>361
ずっとザタワー板に粘着してた方っぽいですね。
ザタワーは販売が進んで相手にされなくなって来たので、最近はプレミスト板とメイツ板に引越して来たようです。

[363: マンコミュファンさん]

S6r
7,000万円で
買えますか？

[364: 匿名さん]

>>363 マンコミュファンさん
その値段ならオラも欲しいな。転売で1500-2000万は儲かるな。

[365: 口コミ知りたいさん]

>>364 匿名さん

S6r
9,000万円？

その価格で買う人なんているんだ？

すごいなぁ

[366: マンション検討中さん]

>>365 口コミ知りたいさん

するとS5 809号室
6,500万円では買えないですね？

プレミスト千葉公園
人気なんだなぁ

[367: マンション検討中さん]

>>365 口コミ知りたいさん
エクセレントザタワーは、プレミアムフロア(8000～1億over)が10部屋以上あったはずですが、パンダ用の1部屋を除いて全部屋1期1次で抽選でしたね。

グラディス千葉駅前も、最上階の億超え部屋がほぼクローズドで売られてましたね。

なので、仕様が高く広い部屋であれば高くても需要はあるっぽいです。

[368: 匿名さん]

今週末、マンションギャラリーに行きますが、価格、教えてもらえるのかな？

[369: マンション掲示板さん]

S6Rは、たった一部屋しかないプレミア部屋なので、一般の部屋の価格の参考にはあまりならないでしょうね。

[370: 匿名さん]

S6r 倍率高そうだから、S5 809号室に応募しようかな。ここなら抽選ならなそう。

[371: 匿名さん]

>>370
虫を気にする方は高層階狙いでしょうし、そこすら抽選になりそう…。
学区の問題もあって子育て世代よりシニア層が結構応募してきたりして。

[372: eマンションさん]

平米単価100万、坪330万
で8700万なら普通にありえそうですね

[373: 通りがかりさん]

平米単価とか坪単価とか、その種の仕事の方にはなじみがありますが、一般消費者にはよくわからないと思うのですが、この掲示板は、そういった方が多いのでしょうね。

[374: 評判気になるさん]

>>373
100グラムいくらの肉を選ぶかと同じ事ですから、結構馴染みのある言い方かと思います。
当然安くて良い物件がイイですが、この物件は代わりが効かない物件ですから単価伸びそうですね。

[375: マンコミュファンさん]

>>374 さん

そんなものですかね。

[376: マンション検討中さん]

初めては一坪いくらとかわからなかったけど、2、3件見て覚えてくると一坪いくらくらいの感覚ついてきました。
先に奏の杜を見て高騰具合に疲れて来ました。ここも300超えそうですね。

[377: 口コミ知りたいさん]

>>376 マンション検討中さん
そうですか、ほんとに疲れますね。ヒルズグランデが、稲毛小仲台で駅距離同等で250万ですから、そちらの方がいいかな。

[378: eマンションさん]

注文住宅ですら坪単価が普通に説明和使われてましたね…
知らない方が幸せかもしれません

[379: マンション検討中さん]

南棟の高さにおののいて稲毛に流れる人が多くなりそう

[380: 匿名さん]

稲毛は結構です

[381: 名無しさん]

>>377
ヒルズグランデは現場が砂だらけでドン引きして検討をやめました。
あの砂どこから出て来てるんでしょうかね。
おそらく目の前のグラウンドだと思いますが…。
安い物件には安いなりの理由があるので、価格だけでなく多角的にご検討をオススメします。

[382: 検討板ユーザーさん]

やはり、south、つまり南棟、かなり人気が出そう。ひょっとしてSはspecialのS？

[383: 検討板ユーザーさん]

S棟は専用のエレベーターが一台あるから、やはり特別なのかな？

EとW棟は共有で一台のエレベーターです。

[384: 評判気になるさん]

公園がすぐそばだから、ゴキブリたくさんいますかね？

[385: マンション検討中さん]

>>384 評判気になるさん
実家がど田舎だけど、古い木造のときはよく出たけど、高機密の鉄骨住宅にしたら激減したので、家の機密性や換気とかが重要な気がします。

[386: 通りがかりさん]

奏の杜（津田沼）の新築は、千葉県では珍しいゼッチマンションですので、住宅ローン減税（13年）の対象ですし、
こどもエコの対象（100万円）でもありますので
坪単価が高いですが、坪300を越したような価格帯であれば、津田沼も検討すると良いかもしれません。

[387: 匿名さん]

>>383 検討板ユーザーさん
全て渡り廊下でつながっているので、S棟専用というわけではないと思いますが、E棟はエレベーターから離れた住戸がありますね。

[388: 通りがかりさん]

>>386 通りがかりさん
津田沼の方が高いです。買えません。
こっちはゼッチの上の低炭素でした。

[389: マンション掲示板さん]

>>388 通りがかりさん
津田沼で300中盤て、残債割れする未来しか見えんもんな。

[390: eマンションさん]

>>387 匿名さん

E棟、W棟は価格低めかな？
平均価格　5,500 万円？

[391: マンション検討中さん]

公園そばだから、ネズミもたくさんいますよ。

[392: 検討板ユーザーさん]

Gやネズミを話題にして物件ディスしてる方もいるようですが、今の施工技術で作られた高気密マンションですから、まず大丈夫ですよ。
ただ、ベランダから飛来して部屋に入られたらどうしようも無いので、それで高層階がぐんと高くなる予想がされてるんだと思います。

[393: 匿名さん]

そういえばネズミは千葉中央駅前で深夜に道路で見ますね

[394: 評判気になるさん]

>>393 匿名さん

たくさんいますよ

[395: 検討板ユーザーさん]

申し込み登録、開始されたのかな？

[396: 通りがかりさん]

西向きも東向きも買おうと思う理由がわかりません。なぜ南向き一択じゃないの？？西向き東向きのメリットが知りたいです。

[397: 口コミ知りたいさん]

>>393
そりゃ田舎にも都会にも、どぶネズミはいるでしょ…。
マンション掲示板にどうでもイイ事書かないで欲しいです。
千葉中央駅は最寄り駅でも何でも無いですし。

[398: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[400: 管理担当]

[No.399と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]