プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1944: 検討中さん]

>>1938 名無しさん
記事、ありがとうございます。
こちらのマンションの管理会社は、長期修繕計画書の大規模修繕の工事費用がバカ高い。目が飛び出る。
また見積もりを依頼すると、管理会社のグループ会社を含めてTTL3社を提出してくるが、そもそも管理会社を通した見積もりは、3社の元々の見積もりに、それぞれ約100パーセント上乗せ、つまり倍の金額になっている。。だからそれを防ぐため、マンションの組合自身で、直接探した実績ある工事業者に、直接見積もりをとっている、というマンション組合が増えつつあります。まだまだ少ないですけれども。

[1945: 匿名さん]

>1943

それを望むなら監事は住民が探すといった手間をかけないとむりかな。以前、某デベが施工トラブルを起こして、補修して第三者の確認機関でチェックしたうえで引き渡すと説明していたけど、その確認機関に施工会社から出向した人が理事に名を連ねていたなんて落ちが。第三者といいながら選定する側の思惑が入るのが常。

まあ、第三者管理で理事会に参加する手間が省けたなんて思ってここを選んだ人たちにそういったことを期待するのは無理でしょ。

[1946: 匿名さん]

規制が、発注時には相見積を取って低い価格を提示したところになんて程度だったらざるだね。間に業者挟んで、それぞれの委託先は結局同じなんてことできちゃう。

[1947: 匿名さん]

>1944

ここくらいの規模があれば業界新聞に広告出して公募ってこともできなくはない。

[1948: 匿名さん]

また、定期的な第3者管理たたきがはじまりましたね。このスレでは、なんども議論されています。

[1949: 匿名さん]

国が規制に動き出すという新たなフェーズ。過去とは違う。

[1950: 匿名さん]

管理会社としても一定の利潤があってはじめて丁寧な管理をしてくれる、管理会社の儲けに対してやたらうるさい住民がいると組合の意見集約は難しく、管理会社からも嫌われるので、間に入る理事は神経をすり減らす。長期修繕計画の予定や第3者管理のことは重要事項説明でもされているし、管理会社が多少儲けても、理事の負担を避けたい人が第3者管理の物件を選んでいる。それがいやな人は、やめていただければと思います。

[1951: 匿名さん]

多少で済むような歯止めの仕組みがあればいいんだけどね。

[1952: 評判気になるさん]

>>1951 匿名さん
もう結構なので、書込みはご遠慮ください。

[1953: 匿名さん]

都合の悪い意見は排除。住民がまとまってないわけだから簡単にできる。

[1954: 検討板ユーザーさん]

>>1953 匿名さん
都合悪いってか、勘違い知ったかオジサンのずれた独演会が滑稽というだけですよ(笑)
ブリリアでも免震構造について見当違いの書き込みしてるし、実社会でもズレてるんだろうな、と思っちゃいます。

[1955: 評判気になるさん]

ただの荒らしなんだから、特に相手にしなくていいと思いますが…
第三者管理という、この物件特有ではなく多くの最近の物件に当てはまる内容で、かつ指摘が的外れなのは、見ている人は大体わかると思いますし。

[1956: 匿名さん]

三井千葉の住民板見れば機能していないのが露骨にわかる。このエリアでは最初の第三者管理物件。ここも入居後、醜態さらしてくれるかも。

[1957: 任せきりはNG]

>>1951 匿名さん
懸念される通りです。
こちらの管理会社は、多少の儲けをはるかに超えて、腰を抜かすレベルの事をするので、法律の規制が必要なんです。抜け穴を見つけては住民そっちのけで画策する。だからそれをさせない規制が必要なんです。
月々の修繕積立金が二倍、三倍と値上げしたあかつきには、支払えない住戸がでてくる。私のマンションでも現実にそうなってきた。終の住処で購入した人もいますから、売却して引越しは辛い。「嫌なら引越せばいい」なんていう単純な問題ではない。だから将来そうならないための、安心して住み続けられるための、規制が必要なんです。

？
？

[1958: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げも2倍まで目安って方向で決まりそうだよね。従ってない場合どういう扱いになるんだろう。

[1959: 匿名さん]

＞売却して引越しは辛い。

ちゃんと自分でけりつける人はまだまし。万歳して、管理費、修繕積立滞納されたら他の住民も他人事ではなくなる。

[1960: 匿名さん]

第三者管理を管理する第四者が必要。

[1961: 匿名さん]

>1960

それ、本来の意味の第三者管理。当事者でもある管理会社が第三者なんて名乗るのが問題の本質。

[1962: 匿名さん]

荒らしだから相手にしなくてもよいとは思うものの、上場もしている大手系列の特定の管理会社を根拠もなくここまでおとしめるのは、風説の流布とか、名誉毀損とかの問題では。私は、少なくともあなたより、市場の監視も受けているダイワハウスを信用します。そりゃどんな大手企業だって、きれいごとだけではないことは、充分承知していますが。

[1963: 匿名さん]

>きれいごとだけではない

だからこそチェック機能が必要。

[1964: 匿名さん]

>1962

1945でコメントしたデベさん、最大手の一角だけどね。千三つ屋と揶揄される業界、やることがえげつない。。

[1965: 匿名さん]

>>1964 匿名さん
1962ですが、自分もこの業界にいるので大体わかりますよ、だから十分承知と申し上げています。それでも、素人の理事会運営で、ここで的外れなこと言っているような人と管理会社の板挟みになるよりは、儲けたいけど、市場や消費者庁など役所の監視もあり、自社ブランドを守りたいデベ系管理会社にまかせた方がまし、と思っています。これ以上は、水かけ論なので、もうやめます。

[1966: 評判気になるさん]

しかし、ここまで執拗に粘着して荒らすとは、何がこの人を駆り立てるんだろう。
もっと有意義なことに時間使えばいいのに。

[1967: 匿名さん]

パトロールさんこそ１６日のニュースをチェックしてたなんて大変だね。千葉は台風かすめてた頃。

[1968: 契約者さん]

第3者管理方式では、理事会はありませんが、総会はあり、そこで修繕工事など事業計画を説明しなくてはなりません。この規模だと、業界の知識もあり、うるさい住民の出席者も必ずいるので、あまりなことをやると、トラブルになりかねず、一定の監視にはなります。自分も、修繕に関する知識は多少あるので、総会にはなるべく出席するつもりです。

[1969: 通りがかりさん]

>>1968 契約者さん
インフレだからまともなチェックなんて難しいですよ。何月かという時期でも見積もり違うんだから。
うるさい住民だらけにしたいのか、ちょっとコスト高くてもやってもらうのかの2択で、前者を選ぶということでよいですか？

[1970: 匿名さん]

総会仕切るのも管理会社。

[1971: 名無しさん]

>>1969 通りがかりさん
それぞれ良し悪しがあることは承知しますが、そもそも、第三者管理が合わなければ従来の運営方式に変えればよいだけのことでしょう。
ご指摘は質問自体、的を得ないと考えます。

[1972: 匿名さん]

運営方式変更は管理規約の変更になるから、総会の特別決議が必要。議案を作るのも管理会社でしょ。利権は手放さない。

[1973: 任せきりはNG]

>>1965 匿名さん
大手だから管理戸数が多いから、コンプライアンスに従うはず、適正な対応をしてくれるはず、という思い込みが間違いないかどうか？それは何か事が起こった時に、よくわかると思います。
公益法人マンション管理センターも、「管理会社に任せきりはダメ！！業務が契約通りに行われているかどうか、組合がキチンとチェックして下さい」とおっしゃっています。

[1974: 任せきりはNG]

>>1968 契約者さん
「うるさい人」が「迷惑な人」という、間違った認識をお持ちてはありませんか？
知識と常識のある住民が、管理会社の違反を含めた間違った行為を論破してくれている事だって多いはずです。
むしろ「うるさい人」が居てくれたほうが、管理会社の担当者に良い緊張感が生まれます。能力の高いエース級の担当者が担当になってくれるようにもなります。
チンプンカンプンな住民の多いマンションは、担当者のレベルも低い傾向にありますからね。

[1975: 名無しさん]

>>1974 任せきりはNGさん
ここはうるさい人がたくさんいて良かったです。

[1977: 匿名さん]

>>1974 任せきりはNGさん
ここでいう「うるさい人」は管理会社に緊張感を持たせる知識や常識のある人という意味で使っていますよ。「迷惑な人」は、知識もないのに、あるいは中途半端な知識（プロではないので仕方ないですが）で自分の考えや価値観にこだわり管理組合を混乱させる人・・・かと思います。第三者管理であっても、総会には出て、管理会社や監事の説明に対して、その見識で意見をするような方が、ここでのコメントのやりとりから、このマンションには多そうな気がします。自分もビル会社で管理に携わった経験もありますので、不遜かつ微力ながらそうありたいと思っております。このスレであらしをされるような方は「迷惑な人」だと思います。

[1978: 匿名さん]

>>1977 匿名さん
コメントを拝見して嬉しくなりました。
1974さんもおそらく言葉の捉え方がちょっと違っただけで、同じお考えを持つ方だと思いますし、意識が高い方が多そうですね。
区分所有者としては当たり前のことながら、私も総会への参加や報告のチェックはしていこうと思ってます。

[1979: 契約者さん]

>>1956 匿名さん
拝見しましたが、これは第三者管理の問題というより、当該物件の京成駅近、盛り場立地で、ファミリー向けと単身用、商業テナントの混在といったことに原因がありそうですね。むしろこの事態になったら、第三者管理で管理会社に間にはいってもらわないと、住民の理事が怖い思いをしそうです。

[1980: 匿名さん]

>>1972 匿名さん
「議案」を作るのは住民（区分所有者）
「議案書」を作るのは管理会社

区分所有者が提議したことを議案書に載せない、議決を取らないなんてことを管理会社ができると思いますか？

[1981: 購入経験者さん]

ここに関しては、子育て世帯（特に今の時代は共働きも多い）が多い分、管理業務に時間を割く余裕がない方、比較的時間を割きやすい方など事情は様々でしょうし、公平性が担保しやすいという意味でも、第三者管理の方が良いかもですね。

[1982: 匿名さん]

一連のレスを拝見いたしました。
管理組合の総会は年に1回でしょうか。
例えば大規模修繕の内容や管理費の内訳など、住人が何か疑問を感じたら気軽に意見できる環境であれば良いと思います。

[1983: 評判気になるさん]

>>1974 任せきりはNGさん

そもそも大和ライフに、エース級の担当者がいるのかどうか？内部の様子がわかるやいなや、他社に転職してしまう気がします。

[1984: マンション検討中さん]

>>1983 評判気になるさん
管理費だけで10万するマンションならいるかもね？
千葉には居ないでしょ。

[1985: 評判気になるさん]

ついにあと5になりましたね！刻みますね笑

[1986: 周辺住民さん]

いつの間にか残り3戸ですね。

[1987: マンコミュファンさん]

未就学のお子様がいらっしゃるご家庭で、プレミストを検討中の方でしたらすでにご存知の方も多数いらっしゃるとは思いますが、東棟から徒歩1分程度の場所に新しく弁天保育園が開園されるとの事で進捗具合のお写真を載せておきます。おまけで東棟の現在のお写真も添えて。

[1988: 匿名さん]

2枚が保育園の写真で、3枚目がマンションの写真なのですね。来年1月予定の完成が楽しみだと思います。
あと3戸ですから、たぶんそれまでには完売する感じかもしれません。引き渡しは4月予定だから、お子さんがいらっしゃる方は既ににお忙しい感じでしょうか。
概要にテレワークルーム1戸となっているので、てっきり住戸的な部屋が1戸なのかと思ってしまいましたが、複数人で利用できる空間ということなのでしょうね？

[1989: 匿名さん]

いつの間にかあと4に増えている

[1990: 購入経験者さん]

キャンセルですかね？
まあ、竣工まで半年切りましたし、多少は出てくるでしょうね。

[1991: 匿名さん]

キャンセルだと再登録住戸扱いになるでしょうから、
商談に入っていて、販売から外していたところがまた戻ってきた可能性もあるのではないでしょうか。
他のスレッドでそういうことがあると聞いたことがあるものですから。
ひとまずは完売という状態は少し遠ざかった感じなのかな…

[1992: 匿名さん]

情報の更新は都度なされる感じでしょうか、まだ先着順は4戸のままのようですが。
ついでに管理費・維持費の欄を見ていて思ったのですが、管理費は高すぎず、修繕積立金は安すぎず、インターネット使用料もほどほどに安くて、とてもバランスが取れいてるなと思いました。
価格は安くはない感じがしますが、専有面積がそれなりにあることとか、千葉駅まで徒歩10分以内であることもあり、妥当なのだろうなと思います。
引き渡し予定の令和7年4月までには完売すると良いですね。

[1993: マンコミュファンさん]

販売終盤で6000万となると、ベイパークのライズゲートタワーと、価格帯、東京駅までのアクセス、公園至近といった面で被ってくるのも、残りわずかながら完売に至らない一因としてあるでしょうか。
何を重視するかは人によるというのも重々承知ですが、もしもプレミストとライズで悩み、どちらかを選んだ/選ばなかった、選んだが後悔しているという方がいらしたら、今後の物件探しの参考に教えていただきたいです。