プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[181: 匿名さん]

ブリリアの購買層といっても、ある程度共働きのサラリーマン世帯を含めないと、戸数も多いため売り切れないのでは？

その場合でもC-ONE内のアコレ、千葉中央駅前のリブレ京成など徒歩10分圏内には普段使いのスーパーがあるのが駅前の強みかと思いますが。

[182: 評判気になるさん]

千葉中央駅前のリブレ京成、
私的には、高く感じます。

要は、立地的に普段使い出来るスーパーが
ペイできるかどうかでではないでしょうか？
東千葉ならOK、ドンキ、タイヨー、コスモドラックとか
買い物には、困らないと思います。

[183: 匿名さん]

>>182 評判気になるさん

プレミストから徒歩で祐光のオーケー、東寺山のタイヨーは遠過ぎませんか？

作草部のヤオコーは使えそうだけど、それでも徒歩15分はかかりそう

[184: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[185: 検討板ユーザーさん]

普段はヤオコー、たまに駅ビルやそごうの地下でお惣菜やスイーツみたいなイメージです。ヤオコーは自転車ですかね。おはぎオススメです（関係ないか）。祐光は治安が悪いので近づきません。

[186: eマンションさん]

千葉駅から建設予定地に実際に歩いてみると思ったより距離があるように感じました。歩道が狭いとこもありましたし、まともなスーパーに行くのにもやや距離あるし、ここってそんなによい立地なんですかね。。

[187: マンション掲示板さん]

>>186 eマンションさん
駅からさして面白くもない道中を10分。今どき10分って近くはない、と評価されてしまうのですね。ただその駅が千葉駅というターミナル駅で、津田沼や船橋よりかは良い駅かなと。個人的感想ですが。あとは南側と東側が公園に面しているので緑があって今後も何か建ったりしないということで良い立地だと思います。通勤の利便性重視の方には魅力的とはならないのかな。

[188: 匿名さん]

千葉公園隣接に価値をどれほど感じるかによってここの評価も大きく変わると思います。
千葉公園隣接に特別魅力を感じない人に取ってはここはどこにでもあるような単に駅から徒歩10分程度の平凡な立地でそれほど便利な場所ではないと映るだろうし、一方千葉公園という本格的な公園に隣接していてそれでいて県内一の商業規模を誇るターミナル駅までも徒歩10分以内で行くことができる神立地と考える人に取っては唯一無二の場所ということになるのかもしれません。そんな中でここの価格がどの程度になるのかが気になります。

[189: 匿名さん]

>>185 検討板ユーザーさん
祐光って治安悪いのですか？
全くそんなイメージなかったのですが。

[190: 匿名さん]

>>188 匿名さん
ですね。私もそう思ってました。
好みは分かれると思いますが、この条件は他になかなかなく希少性はあると思います。

[191: 通りがかりさん]

>>189
学区選定の時に、祐光は水商売系、反社、外国人ブルーワーカーが結構住んでるので学区が被る小学校は辞めた方がイイと何人かから言われた事があります。（本当かどうかは分かりません）
その点、本物件は学校は遠いですが院内小ではないので安心して検討出来ます。

[192: 口コミ知りたいさん]

>>191 通りがかりさん
祐光って院内小、椿森中ですよね。
エクセレントタワーが同じになりますね。
椿森中って評判良いのかと思ってました。

[193: 匿名さん]

>>189 匿名さん

千葉駅からの地下道を抜けて、栄町、ドンキ、パチンコ、ラブホ街と高品交差点あたりまで、一種独特の雰囲気を感じます（個人的な感想の域は脱しませんが）。

この辺りはファミレスやコンビニも多いのですが、子連れの時は立ち寄りを避けています。

単身なら別に気にするほどでもないんだけど…

[194: 口コミ知りたいさん]

>>190 匿名さん
千葉公園と言っても寂しい側ですが、その方が落ち着いていて良いかなと。そこにマンションが建って明るくなれば寂しい感じではなくなると期待しています。

[195: 口コミ知りたいさん]

いつからモデルルームオープンになりますか？気になっているので知っている方おりましたらご教授いただけると幸いです。

[196: 匿名さん]

>>191 通りがかりさん
>>193 匿名さん
情報をありがとうございます。
具体的な事件などがなく、雰囲気くらいなら問題ないかなと思います。

[197: 検討板ユーザーさん]

>>186 eマンションさん
現地視察した人は同じような感想を持つと思います。特に夜や雨風の日には。
微妙なアップダウンに歩道が不安定。
公園の中というより慰霊塔の隣。
昼はいいけど夜は少しさみしく怖い。

自分の場合は期待していた分、マイナスイメージを強く感じました。

虫、鳥、枯葉なども心配。
公園至近ってイメージは良いけど日々の生活で面倒やストレスに感じることも多いだろうと考えるとおっしゃるとおり、ここってそんなによい立地なのか？と思いました。
一方で駅近マンションに比べて静かで自然豊かな環境なので、裕福かつ余裕ある現役引退世代がタクシーや宅配サービスなどを利用しつつノンビリ暮らすには良い立地かもしれません。

[198: 評判気になるさん]

>>197
仰る通り、かなりニッチな立地ですよね。
千葉公園が近いだけで子育て世代には最高の立地なんですが、学区がね…。
シニアリッチ層にはもっとふさわしい物件があるでしょうし。

[199: マンコミュファンさん]

>>195 口コミ知りたいさん
ＧＷから事前説明会が予約制で始まります。ただしその時までにモデルルームは間に合わないとのことで、各プランの図面と全体の模型らしいです。モデルルームが見られるのはその先らしいですが、明確な時期は今のところ教えてもらえませんでした。

[200: 匿名さん]

事前説明会やるパターンだと、モデルルームの案内は事前説明会参加者からってのが一般的。

いずれにせよ資料請求しておけば案内は来るはず。

[201: 匿名さん]

GWから事前説明会で9月販売開始予定だと、この規模で異例の長期戦だね。はじめから厳しいって判断なのか。

[202: 匿名さん]

計画地周辺のイラストでは千葉公園隣接と言うよりは公園と一体化しているように見えますね（笑）
大きな公園は憩いの場である一方、夜間は防犯面が心配な面もあるので駅からの通り道や周辺環境など現地を確認する必要がありそうです。

[203: 匿名さん]

少し前の話になりますが、友人のご実家が井の頭公園のすぐ近くで、公園を訪れる人達で騒がしく落ち着かないので引っ越したいと聞きました。井の頭公園の近くなど羨ましい限りだったので、そのような悩みもあるのかと驚きました。井の頭公園と千葉公園では来園者の数に大きな差はあるかもしれませんが…
先日、建設地を訪れてみた際は人はあまりいませんでしたが、マンション建設予定地前の公園内の舗装した歩道でバスケットボールの練習をされている方がいました。ドリブルの重低音は響きますね。室内ではどのように聞こえるのか気になりました。
公園の隣に後からお邪魔する住民になることのメリット・デメリットを考えたいです。
にしても、公園隣接立地は魅力的で悩みます。

[204: 通りがかりさん]

東側ってお花見広場って言うんですね
桜が望めるのかな

[205: 名無しさん]

>>204 通りがかりさん
忠霊塔広場とお花見広場との間に高い木々がありますので、上の方の階からなら桜の樹のてっぺんが見える感じかと。ブワッとは難しそうです（たぶん）。

[206: マンション検討中さん]

お花見時期に騒がしくならない程度の距離があった方がこの物件にとっては良いのかもしれませんね

[207: 評判気になるさん]

>>205 名無しさん

桜も公園や緑の景色を楽しむなら高層階１択。
虫や葉っぱ対策でも高層階がベスト。
駅からの徒歩距離や買い物の不便さなどは高層階ならトレードオフかも。
逆に低層階は高い木々にさえぎられてしまい景観を楽しむより、公園の隣に住んでる満足感のみかな。

って思います。

[208: マンション検討中さん]

ここは高層階買わないといけないと思います。どうせ価格のバグはあるはずなので。低層では虫や葉っぱに悩まされそうです。

[209: 評判気になるさん]

>>208 マンション検討中さん

ゴキブリはどうでしょうか？なんとなく気になり始めました。。

[210: 検討板ユーザーさん]

>>209
周辺に緑が多いから頻繁に出ると言う事は無いと思いますが、普通に出ると思いますよ。
ヒカキンの高級タワマンにも出る位ですから…。
どんな物件でもゴキブリは出る時は出ますから、諦めてください。
それより、葉っぱの方が気になりますね。
低層階だと大変そう。

[211: 検討板ユーザーさん]

>>210 検討板ユーザーさん
公園の中にお邪魔するかたちになりますから枯葉や虫は受け入れないと、と考えています。何でも人間中心主義な方は無理なんでしょうけど。

[212: 口コミ知りたいさん]

気になっているのですがモデルルームはいつ頃オープンになりますか？

[213: 匿名さん]

HPの間取り図ではわかりにくいけど、南向きに比べて、西向きと東向きはスパンが狭い。価格設定うまくやらないと人気に極端な差が出ちゃうかも。

[214: 匿名さん]

>>212 口コミ知りたいさん
事前説明会の案内の際にははっきりした時期は教えてもらえませんでした。

[215: 匿名さん]

＞214

説明会に参加して概略でも今後のスケジュール示されないと予定立てられないでしょ。予定は未定でずるずる遅れるパターンか。

[216: 口コミ知りたいさん]

>>211 検討板ユーザーさん

このマンション建設自体が人間中心主義に感じました。
古くからある木々や高木大木など伐採して建設されてるわけですから。

[217: マンション掲示板さん]

>>216 口コミ知りたいさん
人間中心主義じゃない住宅ってあるの？
草木や動物から許可をもらって建てた建物なんてあるか？

[218: 名無しさん]

今日轟小まで歩いてみましたが、なかなか大変ですね。
メイツは幸町、ブリリアは弁天と競合はドコも微妙だからみなさんあまり気にしないのかな？
ところで、マンション建設地として囲ってある土地と慰霊碑の間って、どうなるんでしょう？
今日は薄ら草が生えてましたけど、夏になるとボーボーになったりしないかな…。

[219: マンション掲示板さん]

>>217 マンション掲示板さん

211さんの考え方に対する意見ですよ。
人間中心主義には無理っていう発言に。

人間だって生き物だから草木や動物たちと昔から共存共栄弱肉強食でしょう。
肉や野菜食べることにも許可をもらってないし。

だからマンション住宅に高い金払って住むなら、害虫や葉っぱに少しでも悩みたくないと思うこと自体は悪くないのでは？という意味も込めています。

[220: マンション検討中さん]

ここ数日天気良かったので、競合物件含めて実際に歩いて徒歩分数を調べて来ました。
学区外通学の話題も良く出てるので、候補になりそうな小学校にも歩いて来ました。
学区を気にされてる方々が多いようなので参考にしてください。
○メイツ
新宿3分
登戸15分
幸町25分←指定
○エクセレントザタワー
院内12分←指定
弁天15分
本町11分
○エクセレント弁天一丁目
弁天5分←指定
○プレミスト
弁天6分
轟20分←指定
○ブリリア
新宿10分
弁天15分←指定
信号待ち等で多少の誤差はありますが、概ねGoogleマップ通りですね。
やはりメイツとプレミストは親御さんの付き添いないと低学年は通えないですね。
大人でもキツかったですし、飛地の学区だから地域の見守りも無さそうです。
院内は通学路にある公園のホームレス軍団と、一本入ると大人の店の客引きがいるのが気になりました。
ブリリアの弁天は駅前からのわちゃわちゃを通るので、時間は気にならなかったです。

[221: マンコミュファンさん]

>>218
ここの事ですか？
夏でも草が生い茂ってるイメージはないですね。
ただ、今日もそうでしたが近隣の保育園時のお散歩コースなので、子供の声がうるさいとか言う老害さんは住まない方がイイと思います。

[222: マンション掲示板さん]

>>221
左手の囲いがプレミストかな？
気持ちよさが伝わって来る良い写真ですね。
こーゆうの見ると欲しくなるなあ。

[223: 買い替え検討中さん]

モデルルームは５月２０頃からのようです。事前説明会に参加された方から優先で案内しているそうです。

[224: マンション掲示板さん]

>>223
昨日モデルルームの前を散歩で通ったら制服を着た綺麗なお姉さん達が数人で打ち合わせしてましたし、ギャラリー恒例の各金融機関からの蘭も届き始めてましたから、いよいよ始まりますね。
もし事前説明会に参加された方いましたら、どの位の価格なのか情報共有頂けるとありがたいです。

[225: 口コミ知りたいさん]

モデルいかれた方、価格や状況などご教授願います！

[226: 検討板ユーザーさん]

設備使用は割と千葉周りの中でも良さそう！

[227: 匿名さん]

千葉専マンションブロガーのちばにゃんさんが
プレミストのMRに潜入したらしいので（twitter参照）

価格を含めレポートを期待して待ちたいです。

[228: マンション掲示板さん]

そんなブロガーいたんですね笑
休日返上してでも儲かるのかな

[229: マンション検討中さん]

>>227
早速Twitterフォローしちゃいました。笑
趣味垢っぽいのでアフィ目的じゃ無さそう。

[230: 検討板ユーザーさん]

結局のところ事前説明会でも具体的な価格は示されませんでした!　なんか需要を鑑みながら最後まで引っ張るのかな？

[231: 口コミ知りたいさん]

>>230
情報ありがとうございます。
随分と慎重なんですね。
販売開始いつ頃か言ってましたか？

[232: 匿名さん]

>230

モデルルームで予定価格を提示、来場者の反応と要望書の集まり具合で調整、価格決定して販売ってのが新築分譲の販売パターン。

ここの販売開始予定は物件概要に提示しているとおり9月上旬。４か月先ってかなり異例。

[233: eマンションさん]

>>232 匿名さん

そんなに異例じゃないと思うよ。
売れてないのとかだとどんどん販売時期伸ばしてるのとかいっぱいあるから

[234: 口コミ知りたいさん]

>>232
9月だとザタワーと弁天は無いでしょうし、メイツも販売が進んでる状況で競合が無いので、かなり強気な値段になりそうですね…。

[235: マンション検討中さん]

>>234 口コミ知りたいさん
それを狙ってるのかもしれませんね。
ブリリアまで注目のところはなさそうなので強気でいくのかも。

[236: 匿名さん]

>>234 口コミ知りたいさん
ライバルらしいライバルが消えて無双状態となり価格はどうなってしまうのか。驚くことに奏の杜で坪370万円でも順調に売れているらしいのでここも相当強気で来るのか。外野からですが注目してます。

[237: eマンションさん]

>>236 匿名さん

ここは相当強気でも売れますよ。
周囲の注目の高さで分かります。

[238: eマンションさん]

>>237
メイツと同じくらいかと勝手に思ってたんですが、強気な値付けになりますね、きっと。
プレミストブリリア待機民には心臓に良く無い話です。

[239: 通りがかりさん]

弁天やメイツも1期で息切れのようですし、駅は違いますが、ヒルズグランデも稲毛の新築では無双でしたが、250万でも強気過ぎて、1期からかなり残したようですね。

[240: 通りがかりさん]

ブレミスト待機民としては、安すきて抽選で買えないのも困るのですが、150戸もありますし、売れ残って最後空きがでるような値付けだと、資産価値の点で手がでにくくなります。中古も含めた周辺物件の価格から、おのずと適正価格が出ると思います。

[241: 検討板ユーザーさん]

千葉でも稲毛でも、昔よりは強気な値段で淡々と売れていきますよ。
ただでさえ新築の供給量が少なく、都内で一億の物件買えないファミリー層が郊外に流出してますから。

今の住まいが賃貸でなく住居費がかからず、現居スペックに世帯全員が満足しているなら、家を買わないのも選択肢の一つでしょう。
家にお金をかけず、教育費や旅行に使う方が家族の満足度は高いかもしれない。

うちの場合は将来的に手元に残るキャッシュの価値、不動産の資産価値、家を買うことで得られる効用や満足度を比較して購入可否を決めます。

[242: 名無しさん]

まあ、デベさんはプロなので、ギリギリ売れる価格で設定してきますからね。それが、現時点の適正価格ということですね。

[243: マンション検討中さん]

エクセレント弁天1丁目はSUUMO雑誌みると残り20くらいでしたよ。なんか２期１次は終わってて残り20ちょいで2期2次。
次は最終期なんじゃないですかね？
予想以上の売れ行きですよね。
なのでプレミスト千葉公園も強気で売れるエリアと思います。
坪320位でもサクサク売れてしまうんじゃないかと。

[244: 匿名さん]

そうですか。千葉駅10分で20坪6000万超は、とても買えないのでやめときます。

[245: 匿名さん]

坪３２０!?

[246: 匿名さん]

>233

ここは当初予定が４か月。ずるずる遅れたら何か月になるやら。

[247: 匿名さん]

>242

それが読みを外しちゃって、大抽選会になったり、さっぱり売れないケースもあったりするから何が適正価格かって難しい。周辺相場はあるけど物件ごとに条件は異なる。

[248: 口コミ知りたいさん]

>>243
GW中に弁天のギャラリー行きましたが、ファミリー用の部屋はもう片手くらいしか残ってませんでした。
プレミストと迷ってましたが、完全に失敗しました…。
仰る通り安くて大抽選会になったり、ちょっとアレな人が買って隣人になるリスクよりは、購入希望者にとっても高い事は悪い事ばかりじゃないですね。
代わりのきかない立地だからなおさら高そうで震えてます。

[249: マンション検討中さん]

絶対額はともかく、ここって、南東、東、西の方向に一長一短あり、住戸間の値付けが難しそうですね。

[250: 匿名さん]

坪３００超えるなら中古にするかな
現在販売中マンションやブリリア引き渡し時期には近隣の中古物件数も増えるだろうし
そこを自分好みにリフォームするかな

[251: 匿名さん]

>>250 匿名さん
中古のリフォームはどこまでやるかですが、もし台所浴室トイレの部材交換から床や壁の張替え等フルリフォームすると1000万円以上は軽くかかると思います。
新築同様の水準までリフォームをするとなれば、結局新築とあまり変わらない価格になってしまうのでリフォームなしでも中古を受け入れられる人でないと中古は受け入れずらそうに思います。

[252: 検討板ユーザーさん]

図面見て気付いたのですが、この物件には宅配ボックスが無いようなのですが？郵便受けの脇にでもあるのかな？あっても少そうです。

[253: 匿名さん]

>>252 検討板ユーザーさん

確かに。

[254: マンション検討中さん]

坪300万いかないとしても…
坪280-290万だとかなり殺到する気がしますが…
公園ビュー坪300万
シティービュー坪260万
平均坪280-290万なら納得でしょうか？

[255: eマンションさん]

>>254 さん

>>254 マンション検討中さん
公園ビューでも東向きは、劣りますね。特に、1階は、広場より下がっており、防犯や眺望も微妙ですね。

[256: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん
これだと弁天のエクセレントより安くないですか。マンションマニアは弁天のエクセレントも単体でみれば決して悪くはないのだが、後発のここがよすぎてエクセレントを決め切れない人が多いだろうと言っていたぐらいなので少なくともエクセレントよりは1割ぐらい高くても不思議ではないと思います。
因みに弁天のエクセレントも順調に売れていて残り少ない見たいです。

[257: 匿名さん]

かなりの人がプレミスト千葉公園に注目していますね。この立地は永遠にないので公園側は坪300超えていてもサクサク売れるでしょうし、ダイレクトウインドウの角部屋は僅か６戸程度しかないので２階以上は坪330万でも売れるのでは？

[258: eマンションさん]

ダイレクトウインドって、マンションのデザインとしては、かっこいいけど、そこに住む人にとっては、どうなんでしょう。

[259: eマンションさん]

>>258 eマンションさん
そこの住戸買える人はそんな細かいところ気にしないのでは？？

[260: 匿名さん]

>>227
ちばにゃんさんは、プレミスト千葉公園、明確にヒルズグランデ稲毛を意識してるところを見ると坪300なんて全然行かない気がするって言ってますけど、どうなんでしょうね。

[261: 名無しさん]

>>260 匿名さん
ちばにゃん。。。

[262: 検討板ユーザーさん]

稲毛と千葉だと全然違うような

[263: マンション検討中さん]

流石に稲毛と千葉じゃ駅力的に圧倒的に千葉>>>>稲毛だと思うんだけど、昔からの地元に住んでる方の感覚だと違うのかしら。

[264: マンコミュファンさん]

>>263 マンション検討中さん
地元民ですが居住環境の良さで、昔から稲毛の方が人気がある面もあります。多少、住む層が違っていて、単純には比較できないと思います。

[265: 口コミ知りたいさん]

>>264 マンコミュファンさん
ブレミストは、タワーやメイツと違って、どちらかというと稲毛を好きな層に好まれる気がします。

[266: 匿名さん]

稲毛の環境の良い場所に感じの良いマンションがあってそれを意識した同じテイストのマンションを千葉に作ったら、その千葉のマンションは稲毛の価格になるの？
どういう理屈なのかな？

[267: 周辺住民さん]

千葉と稲毛と両方に住んだことありますけど以下のかんじですかね。
稲毛：比較的若い共働き世帯がおおめ（駅近のマンションを選好しがち）
千葉：よりシニアの一馬力世帯がおおめ（利便性より土地柄やブランドを選好しがち。戸建て志向）春日・登戸・松波あたりのイメージ　大学も近いからちょっと稲毛とは雰囲気違いますね

[268: 口コミ知りたいさん]

千葉とか稲毛というより、千葉大の近い西千葉や京成の新千葉、みどり台のあたりでしょうか。比較的大きや戸建が並ぶ昔からの千葉の富裕層のエリアですね。

[269: マンション検討中さん]

近所に住んでますけど坪320あるぞとか言ってるのは正直販売前のマンション価値あげたい関係者な気がしてならない(笑)その価格設定ならわざわざ千葉を選ばないかなぁ。あくまで個人の意見です～！

[270: eマンションさん]

>>252 検討板ユーザーさん

本日マンションギャラリーへ行きました。ポストと宅配ボックスがセットで全戸にあるそうです。大きさは不明ですが。

[271: eマンションさん]

>>258 eマンションさん
ファサードの角部屋は、デザインは良いですが通行人やマンションに住む方々から一番目に入る位置なのでカーテンは開けれないと思います。見られたい人には良いですね。

[272: マンコミュファンさん]

4,600万円くらいが
中央値なら
買おうかな

5,000超えると
魅力ないかな

価値は
新築購入時より
そんなに上がってこないだろう

[273: 検討板ユーザーさん]

坪230くらいが相場かな

[274: マンション掲示板さん]

売れ残る予感がする。

[275: マンション検討中さん]

やはり、駅から遠いです。

[276: 匿名さん]

>258

バルコニーがあると庇の役割してくれるけど、ダイレクトウィンドウは直射が入ってくる。LOW-Eがなければエアコンガンガンの生活。

まあ、ここは西向きと東向きもあるからLOW-Eの有無は要チェック。

[277: 匿名さん]

共用廊下側とバルコニー側の壁はALC。しっかり長谷工クオリティ。

[278: 匿名さん]

>250

宅配ボックスのサイズは確認だね。１５０戸分、それなりの大きさだと相当なスペースが必要になる。投入口の大きな郵便ポストに入るサイズのゆうパックが入るくらいだったりして。

[279: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウといっても角だけでLDの半分は普通のバルコニーに面した部屋。コーナーサッシに過ぎない。

[280: マンション検討中さん]

アンチ増えて盛り上がってますね！
窓は全部LOW-Eでしたよー
低炭素なので控除額でかいのはいいかも！