プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1767: 匿名さん]

自分は慰霊塔の存在が全く気にならない派ですが、説明によれば慰霊塔の竣工時期が昭和29年4月8日だそうで地震よる倒壊が心配ですね。
既に移転が決まっているなら周辺住人にとっても安心かと思いました！

[1768: 地元民です]

護国神社を潰した跡地にマンションって、、、夜中に行進の足音が聞こえそう。忠霊は巨大なのでハッキリと見えますから、自衛隊の関連の人には良い物件だと思います。入居する人は、これを機に進駐軍の歪曲した洗脳歴史ではなく、正しく戦争の歴史を学ばれると、慰霊の気持ちが出てくると思います。戦争が良いと思いませんが、拡大する欧米の植民地政策に終止符を打ったのが日本だという事を知った方が良いですね。搾取のアジア植民地は太平洋戦争を機に独立を果たした。
とにかく、慰霊塔が気になる人は、マンションの裏で直接見た方が良いですよ。巨大で立派な慰霊塔、小さな鎮魂の石碑が並んでいます。
もともと、千葉公園一帯が陸軍の倉庫や訓練所でした。気球連隊とか、風船爆弾とか。

[1769: マンション検討中さん]

>>1768 地元民ですさん
そうなんですね！
すごいですね！

[1770: 購入経験者さん]

https://pref-chiba.gijiroku.com/kaigiroku/
千葉県議会　会議録検索システムで、千葉県忠霊塔と探せば、その検討の経緯などは、窺い知れるのかとは思います。

令和5年9月定例会－09月26日-06号 　では
　最後に、千葉県忠霊塔の移転についてお答えいたします。
　千葉県忠霊塔は、日清戦争以降の県内の戦没者を追悼し、恒久平和を祈念して、昭和29年に千葉県が建立した慰霊塔ですが、令和２年度の耐震診断の結果、耐震性に問題があったことから移転することとしています。戦争を後世に伝えていくためにも、千葉県忠霊塔は大きな意味を有していることから、県では、有識者や遺族会をメンバーとした検討会議を設置し、意匠や全国戦没者追悼式に合わせ実施している拝礼式への対応を含め、恒久平和を祈念する慰霊塔としてふさわしいものとなるよう、再整備計画の検討を行っています。また、忠霊塔の隣地に設置されている石碑等については、現在地での維持保全について検討を行ってまいります。

ということを検討されているようであり、地元民としての意見をまとめていくことが重要なのではないかと思います。

[1772: 通りがかりさん]

ここのリセールバリューは10年後にずばり100%超えていますか？
購入検討していますので、知見のある方の意見をお聞きしたいです

[1773: 匿名さん]

>1772

リセールバリューが１００％超えるなんて不動産価格高騰期の異常な現象。新築プレミア１割と考えておいたほうが無難。

[1774: 匿名さん]

>>1770 購入経験者さん
近隣居住者で、ここを購入したものです。本件は、地元では有名な保守系の議員の質問で、移転後の忠霊塔が小さいこと、移転するなら他の慰霊碑等も同じ場所（桜木の護国神社移転地）に移転すべしというもののようです。県の責任者が移転を明確に答えていますので移転自体は間違いないところかと思います。移転にあわせて。このあたりの整備も進んでくれるといいなと思います。稲毛から千葉は、陸軍関係の施設あとが多く、英霊には感謝であります。

[1775: eマンションさん]

>>1774 匿名さん

この保守系の議員自体も、移転自体は好意的に捉えてるコメントされてますしね。

[1776: 評判気になるさん]

>>1770 購入経験者さん

耐震性に問題があるだけなら移転でなくてもいいのにね。具体的に移転先の候補は決まってるのかな。かなり揉めそうですね。

[1777: 名無しさん]

>>1776 評判気になるさん
護国神社の移転先の近くに既に決まってるようですね。別に移転しなくてもいいですが、このネタでディスる人が定期的にわいてきますね。

[1778: 匿名さん]

共用施設にボーネルンド監修のキッズルームがあるのは子育て世帯にマッチしますね。
将来的に子供が成長し利用者がいなくなれば滑り台を撤去して集会室に変更することもできるでしょうし、維持費もそれほど必要なさそうで良いと思います。

[1779: 購入経験者さん]

>>1778 匿名さん
売主もファミリー層を明確に意識していますし、最近X（旧Twitter）でも、子育て向け物件、みたいなことを呟いている方も居ましたね。
中古市場でも需要が見込まれる物件で、今後も一定数住民の入れ替わりは生じるでしょうから、キッズルームに関しては需要がある状況が続くと良いですね。マンション自体の活性化や、資産価値の維持にも繋がります。

[1780: 匿名さん]

通学区の小中学校が遠いのにキッズルームってのがデベのプランニングミスか。第三者管理だから集会室への変更もない。

[1781: 検討板ユーザーさん]

>>1780 匿名さん
半分は千葉市の責。実測で児童数カウントせずに新しい建物を隣区へ飛ばす手抜きでしょうね。

それに子育て世代の入居がゼロってわけでもないでしょう。集会室にしたって利用頻度低いし、あえて老害ムーブすることもないわけで、そういう厄介な検討客を騙るのも一種の営業妨害方法にはなりますね。

[1782: 匿名さん]

>>1780 匿名さん
これまた、過去のディスりネタの繰り返しですね。

[1783: 購入経験者さん]

というより、実際に購入者に子育て世帯多いですしね。その層に掲示板に書き込むような方が少ないだけで。
明らかに子育て向け物件としてプランニングされていて、同じくダイワハウスが手がける千葉公園再整備も子育てを意識した施設が多いですし。
学区は行政が決めたところで誤算だったでしょうが、逆に学区さえ飲めれば、非常に子育てにマッチした物件ですね。

しかし、プレミストに限らず、最近の千葉駅の新築はどこも学区が問題ですよね。なんかの答弁で、「2kmまでは通学圏内」みたいに言ってたみたいで、千葉市の方針なんでしょうね。困ったものですが。

[1784: 口コミ知りたいさん]

ホームページに第三期（最終期）が出ましたね。
5/18~19申込受付、5/19午後抽選のようです。
やっぱり芝庭ができた影響か、かなりペースが上がってますね。
まだ竣工まで半年以上ありますが、ここ最近の千葉駅物件の中ではかなり早い段階で完売しそうです。

[1785: マンション掲示板さん]

>>1784 口コミ知りたいさん
先着順8戸、最終期9戸の残り17戸ですね。いままでの流れから既に半分くらいは、希望が入っているのでしょう。

[1786: 通りがかりさん]

>>1785 マンション掲示板さん

夏には完売しそうですね

[1787: 通りがかりさん]

塚本ビル1階に焼肉キングが新規出店するけど、まだ建替しないんですね。ヨドバシ跡はどうするのかな。

[1788: 通りがかりさん]

>>1787 通りがかりさん
ごめんなさい。ブリリアの板と間違えてしまいました。でも、ここでもご存知の方がいらっしゃれば。

[1789: 通りがかりさん]

>>1788 通りがかりさん
私はわかりません。塚本ビルは古そうなので、焼き肉キングは立ち退き料を見込んだ出店かもですね。ルノアール的な。

[1790: 匿名さん]

SUUMO（雑誌版）によると西千葉東大跡地のサイエンスパークは２０２６年街びらき予定。マンションについての記述はなかったけど同時期だと予想より早い印象。

[1791: マンション比較中さん]

抽選どうなったんだろう？

[1792: 匿名さん]

残りは、11戸になりましたね

[1793: 匿名さん]

価格を見ると南棟が残ってる感じですかね。
あと西棟の1F。

[1794: 匿名さん]

南で途中階だと割高感あるんですかね？
残りはなかなか売りにくそう

[1796: 匿名さん]

>>1794 匿名さん
確かに総額を考えると意外と南棟中層階より西棟１階の方が売りやすいのかもしれませんね。
立地で買いたいけど、総額が気になるファミリー層からすると、西棟という選択肢になる気がします。

[1797: 匿名さん]

70.16㎡は、いまだプランにのこっているS3だと思います。自分が購入した奥の方のS5やS6あたりの中層は、5000万台でおさまっていたのですが、2㎡ひろく、坪単価がなぜか20万くらい高かったため、グロスが6000万を大幅に超え、割高感がありました。でも、建物の外観が整い、最後に選択肢がなくなってくれば、さばけるのでしょうね。

[1798: eマンションさん]

今の市況を考慮するとやはり割安感ありますね。

[1799: 検討板ユーザーさん]

>>1798 eマンションさん
割安感はないですよ。適切な値段。

[1800: マンコミュファンさん]

>>1799 検討板ユーザーさん
割安だけど一都三県の端っこの千葉市民には未だ受け入れられない人がいるだけ。
受け入れるしか無いから其の内慣れるよ。

[1801: 匿名さん]

私も現在の市況から考えると、適正価格からむしろ割安だと感じています。
小学校が遠いことなどの条件がのめれば、残りが10部屋程度と少なくなった中、急がれた方がよいかと思います。

[1802: 匿名さん]

子どもがいない家庭か、いてももう中高生というご家庭だとちょうどよさそうな感じはします。
この辺りだと中学受験の方も多いでしょうし、
駅に近いことが親と一緒でメリットになる場合も多くなってくるかと。
マンション単体で見ると高いなぁと思うけど、
都内やこの辺りでも似たような立地のところと比べると
確かにまだいい方なのかもしれませんね。

[1803: 匿名さん]

むしろ、小さい子供がいる家庭にこそ非常に条件の良いマンションと思いますし、一般的にもそのように評価されているかと。子育てに適した環境がこれでもかと揃っていますし。
子供が居ない家庭の方などは、むしろ利便性重視のより駅近のマンションを選ぶ方が多いんじゃ無いかと思います。

[1804: 通りがかりさん]

>>1792 匿名さん

今見たら12。増えることあるんですね。私は参戦きませんが。

[1805: 名無しさん]

>>1804 通りがかりさん
なかなか完売しませんね。

[1806: 名無しさん]

>>1804 さん

>>1804 通りがかりさん
なかなか完売しませんね。

[1807: 匿名さん]

>>1803 匿名さん
シニアなど子供のいない家庭にとっても、公園や図書館に近い上、駅や商業エリアとの距離間も適当な落ち着いた環境を好む人も多いと思います。腐っても鯛で、県庁所在地の中核である千葉駅の様々な集積は、魅力的です。

[1808: 口コミ知りたいさん]

周辺環境、総務快速始発であることと、千葉公園に大賀ハスがあることが重要という認識であってますか。

千葉公園が普通の公園とちがうのは住民に愛されてるところ。歴史コンプ気味の千葉にあっても由緒正しい大賀ハスがある。拓匠開発がこけても行政は組織的に千葉公園を重視しつづけるだろう。

商業視点ではペリエが核。ペリエのアパレルは一部セカンドラインで物足りなさも、そごうはある。心配だが、そごうの中では千葉はマシ。新しめのビックカメラには空床あるのにヨドバシもジュンヌ再建で、こけるリスクはある。仮にさらに商業がシュリンクしても、総務快速始発でたまに船橋や丸の内に行けるなら構わないとはいえる。

ボロい雑居ビル系も、地主の老害度によるが、リノベで飲食再建等に期待。

スーパーのアコレはイオン系のディスカウントだがビッグ・エー統合？ヤオコーは儲かってる。低頻度高品質品はデパ地下、大容量はネットスーパーで補完できるが、手に入る魚種の少なさ（魚屋）はカバー方法不明。これはなにかありますか？？

また、ディスカウント理由と思われるのは小学校遠いこと。駐車場100％でないけれど、傷病時や悪天候のフォローはみなさんどう対応想定してますか？

[1809: マンコミュファンさん]

必死こいて他と比べるような物件ではないので、買いたきゃ買えばいいだけ。

[1810: 口コミ知りたいさん]

>>1809 マンコミュファンさん
ライズゲートタワーと迷う人はいるんじゃない？

[1811: 匿名さん]

>>1810 口コミ知りたいさん
客層が全く違うでしょう。
あっちはキラキラした感じが欲しい人達かと。
千葉でキラキラとか笑っちゃいますけど。

[1812: 口コミ知りたいさん]

売り手視点では、ターゲット設定は別でしょうね。あとキラキラを笑う人は千葉でも東京でもいる。大人になろう。

[1813: マンコミュファンさん]

>>1812 口コミ知りたいさん
キラキラ言ってる親のほうが大人ではないですね。

[1814: 匿名さん]

どの物件にもメリット、デメリットはあり、デメリットに目を向けはじめるとキリが無くなって結局どの物件も買うことは難しくなると思います。
この物件のデメリットには小学校が遠い、駐車場は100％ではなく、機械式であること、スーパーまでやや距離がある、などが主だったところ。
一方、メリットは、総武線快速含め、複数の電車路線が利用可能なこと、公園が隣接していること、駅から10分以内にしては、駅北口からマンション周辺までの静粛性が高いこと、他のエリアからみても非常に綺麗で大きな図書館が近くにあること、設備も共用部分は最小限ですが、居住部分はディスポーザー、タンクレストイレ、床暖房がリビング隣の洋室まであり、比較的充実したものであること、などかと。

資産性は大切ですが、本物件は周辺戸建てとは競合になるものの、マンションとしては公園隣接はとても強みであり、リセールも、少なくとも残債割れの可能性は極めて低いと思いますよ。

マンション購入には迷いがつきものであり、このスレッドはそのような方の少しでも後押しになればよいかと思って書き込みませて頂きました。

[1815: マンコミュファンさん]

>>1811 匿名さん
キラキラというか芝庭よりショボい草原とテナントで喜んじゃう層なんでね(笑)