プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1601: 匿名さん]

千葉市民です。

[1602: 匿名さん]

ネットでマンション管理の第三者管理方式を採用する場合のメリット・デメリットを調べてみましたが、メリットは理事会の業務軽減、専門知識をもとにした適切な対応、意思決定の迅速化となり、デメリットは専門家への報酬支払による管理費の増加、住民のマンション運営に対する関心が薄れる、従来の「理事会運営方式」への変更は難しいなどが挙げられていました。

[1603: 評判気になるさん]

>>1602 匿名さん
やはり、基本的にはメリットが大きい印象ですね。
管理費は現実的な範囲に抑えられていますし、理事会への参加を望まない方が多い時代背景あっての第三者管理方式で、そもそも理事会運営方式を望む方が少ないでしょうから。マンション運営への関心も、住民で理事会組成をしたから皆の関心が高い、という訳では無く、結局世帯ごとの意識の乖離は激しいでしょうから、逆に住民同士の軋轢が生じにくくなるメリットもありそうです。

[1604: 検討板ユーザーさん]

大規模修繕などの時に相見積もりを取るなどの費用削減を意識した動きを取ってくれるのでしょうか。
自然体で管理会社のグループ会社一択になるような気もしますが。

デメリットとして「住民の管理運営への意欲低下」あげていただいていますが、意欲低下がデメリットというよりも「意欲低下により余計な出費が増えるリスク」「管理会社への統制が効きづらい」という一歩踏み込んだ話しなのかな、と思ってます。
新しい制度なので改善しながら運用されていくモノだとは思いますが。

[1605: 匿名さん]

>>1604 検討板ユーザーさん
理事長やってるとよくわかるのですが、アイミツ、アイミツってうるさい人って困るんですよね。実際、理事は素人なので、相見積の条件作りとか、技術力含めた比較なんて難しく、結局のところ、管理会社の関係の業者か、元施工に決め打ちで頼むしかないんですよね。アイミツ君対策のため、管理会社に頼んで、出来レースをやってもらうのが精一杯かと思います。

[1606: マンション検討中さん]

結局、その辺含めて多少のお金で解決ってシステムですし、いいんじゃ無いかと思いますけどね。
心理的負担とか人間関係の負担のが辛いです。

[1607: 匿名さん]

知る意欲のない無知な理事だと困りますものね。

[1608: 評判気になるさん]

>>1605 匿名さん
私は適宜知り合いの管理会社にききながら、適正価格や施工会社自体が適切か判断してますけど、ぶっちゃけアイミツも出来レースですね。

[1609: 匿名さん]

マンション管理、難しいなぁ。
それぞれメリットデメリットもありつつ。
ここはむしろ他ではあまりとられていない方式を採用しているので、その点は他とは差がついて面白いとは思います。
選択肢があるという点でいいのでは。

[1610: 購入経験者さん]

最近は、デフォルトが第三者管理方式になっているデベも増えてきてますね。

第三者管理により修繕費用が割高になり得る問題などに関しては、国土交通省も把握していて、3月にも第三者管理方式に関する指針を出すようです。
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20240126-OYT1T50165/

[1611: 匿名さん]

第三者管理と称されているけど管理会社が管理組合の運営を代行すると利益相反の関係になる。国土交通省も指針を出すならちゃんと第三者が代行する仕組みにしてくれないと危うい。

[1612: 匿名さん]

管理組合の理事に建築に詳しい人がいないと相見積もりをとって安くってやってしまうと安かろう悪かろうってこともありうる。実家のマンションは通路の舗装、値切ったら数年ではがれてやり直しってことに。

今のマンションは大規模物件だからか、住民にゼネコンOBがいてきっちりやってくれてるけど。

[1613: マンション検討中さん]

なんかこのスレには自称管理に詳しいオジサンが定期的に湧きますね…。
ブリリアの管理費がメチャクチャ高くて話題になってましたから、そちらで議論されるのが宜しいかと。

[1614: 匿名さん]

以前、某大手デベの物件で管理会社が管理組合の理事を丸め込んで、不必要な調査を系列の業者に発注とか暴走してるケースもあった。代行させる分、監査の機能を充実させないと管理会社が暴走するだけでしょ。結局、きちんと運用させようとしたら住民の手間は一緒ってことに。

[1615: 匿名さん]

自分たちの手間は省きたいって人が集まるわけだから、過去に問題になったリゾマンの管理、修繕の問題を再現してしまうリスクもある仕組み。

[1616: マンション掲示板さん]

>>1614 匿名さん

極端な例を持ち出した、過度な一般化は控えていただいて。

[1617: 匿名さん]

>>1612 匿名さん
そういう知識のある方が自主的に理事長をやってくださるといいのですが、前に出るとトラブルに巻き込まれたりもするので皆いやがり、うちは輪番・抽選での理事長決めになってしまいます。逆に、中途半端に知識があって、文句だけいうひともいたりするので、不運にも理事長にあたると地獄になります。

[1618: 匿名さん]

結局のところ、デベや管理会社を信用するかどうか、もちろん適正利潤はとっていただいた上でですが。私は、管理組合で苦労するより、事業者に少しもうけてもらって汗をかいて頂いた方がいいと思うのでここを選択しました。信用できないという方は、他を選ばれればいいと思います。この話は、論点は出尽くしたと思うので、もうよろしいのでは。

[1619: 匿名さん]

>>1613 さん

管理費だけで420/m2とかでしたね。プレミストの3倍近い。
高過ぎて計算間違えたかと思いました。

[1620: マンコミュファンさん]

稲毛のご実家のマンションにお帰りください。

[1621: 口コミ知りたいさん]

>>1619
営業の方曰く、今までは30年の修繕計画だったけど、これからは40年の計画で作らないといけないから高額なんだとか。
そう考えると、ほぼ全ての物件で修繕費不足がある発生してしまいますが…。
このスレを拝見すると、的外れな第三者管理に対するディスでスレが伸びているだけで、最近は全く有益な情報が無いですね。
もっと体育館跡地が何になるかとか話が出れば良いんですけどね…噂では保育園みたいですが。

[1622: マンション検討中さん]

>>1621 口コミ知りたいさん

弁天保育所の移転は決定してますよ。
体育館脇の駐車場用地ですが。
https://www.city.chiba.jp/kodomomirai/yojikyoiku/shien/documents/bente...

[1623: 匿名さん]

第三者管理の住民の監査機能なんてアテにならんでしょ。第三者管理会社監査会社にでも頼むのが良いのかもね。

[1624: 購入経験者さん]

まあまだガイドライン策定前の状況だし、その辺は今後の検討課題でしょう。理事会運営方式はデメリットが大きいと感じている方が多いからこその第三者管理への流れで、今はその過渡期ですし。第三者管理が主流になってきていること、その中で出てきた弊害を行政が認識していて介入し始めてるって事実が重要かと思いますよ。

何にしても、ここの第三者管理は重説に書いてあって変わることは無いし、理事会方式への変更に賛同する方もごく少数でしょうから、あまりここで第三者管理のデメリットを強調しても仕方がない気はしますね。それで理事会方式のデメリットが消えるわけでもありませんし。

[1625: 匿名さん]

>>1624 購入経験者さん
デメリットを認識したうえで購入する方が良いと思いますけどね。
耳障りの良い言葉だけならモデルルームで充分ですし。
バカみたいな荒らしは不要ですけど情報交換としては健全だと思いますよ。

それを抑え込もうとするほうがどうかと思います。
興味ないなら体育館跡地がどうなるかでも調べてれば良いと思いますよ。

[1626: 通りがかりさん]

第三者管理の監事をつけろと国交省がこの間提言してますがね

[1627: eマンションさん]

>>1622 マンション検討中さん
千葉市令和６年度予算で、千葉公園のやすらぎゾーン（お花見ゾーンなど当マンション近く）の施設整備が予算化されてました。保育所の移転とあわせて、このあたりの公園整備も進んできそうで楽しみです。

[1628: 名無しさん]

>>1626 通りがかりさん

それを含んでるのが、
>>1610 購入経験者さん
の指針ですかね。
監事のうち、少なくとも1人は弁護士や公認会計士といった外部専門家から選任することが望ましいとしているみたいですね。
少なくとも修繕費用が割高になり得る問題に関しては、住民だけでの監視、さらには素人が多い住民による理事会管理よりも、むしろしっかり目が入りそうですね。

[1629: 匿名さん]

>>1627 さん

なかなかやすらぎゾーンの整備の情報が出てこなかったですが、しっかりと進んでいるんですね。良かったです。
令和6年の予算で、安らぎゾーンや蓮華亭の整備をするみたいですね。
千葉公園のプールの整備は令和7年度以降ですかね。

[1630: マンション検討中さん]

千葉公園って心霊スポットなんでしょうか？
検索すると色々出てくるのですが‥

[1631: 匿名さん]

そうなの？西千葉駅前の松の木は有名だけど

[1632: 匿名さん]

>>1630 マンション検討中さん

あんまり聞いたことないですね。

[1633: マンション検討中さん]

検索しないほうが良いです。知らぬが仏です

[1634: 周辺住民さん]

>>1633 マンション検討中さん
そうですね。特に興味もありませんし。

[1635: 通りがかりさん]

近くに墓地あります
墓地の跡地も

[1636: 検討板ユーザーさん]

なんかたまにネガが湧くな。
同じ人なんだろうけど。

[1637: 口コミ知りたいさん]

>>1636 検討板ユーザーさん

次はどうせ自◯の名所というんでしょ？
知ってるよ

[1638: 名無しさん]

>>1637 口コミ知りたいさん
事実ですから。
激安なのに売れないのと関係ありそうです。

[1639: 匿名さん]

神社跡地だとか、陸軍墓地跡だとか、忠霊塔がどうとか、〇〇の名所だとか、このスレはじめの頃からの恒例ですね。私は、近隣の住民ですが、特に気にならないので、購入しました。

[1640: マンション掲示板さん]

この手の荒らしは、実際はコメントの真偽とかはどうでもよくて、単に煽って反応を楽しんでるだけですから、適当にスルーしておくのが一番だと思いますよ。
真に受けて検討やめる人なんてまずいませんし。

[1641: 匿名さん]

>>1638 名無しさん
感じる人は感じるのでしょう。
荒らしという人もいますが、知っておくことに越したことはないです。

[1642: 匿名さん]

お、メイツスレに湧いた「激安なのに売れない」さんがこちらにも。

ブリリア価格のお陰で、プレミストもメイツも既に旧価格感がありますから（他にオハナ蘇我もサンクレイドル蘇我より1割以上高くなったり、今年発表の物件は去年より明らかに高い…）

どちらも順調に売り切れてしまいそうですけどね。

[1643: マンション検討中さん]

まあ普通に考えて、竣工まで1年あり、未販売住戸も残っている中で７割以上成約済のマンションが売れてない訳無いですよね。
この時点でほぼ完売だったら、ただの値付けミス。

[1644: マンション掲示板さん]

>>1643 マンション検討中さん
竣工一年前完売なんて結構ある。
値付ミスだけの理由だけでない。

[1645: 口コミ知りたいさん]

>>1644 マンション掲示板さん

ここ数年見ても、千葉では無いで。

[1646: 匿名さん]

>>1645 口コミ知りたいさん
ここ数年千葉では無いのか‥なんかごめん。

[1647: 口コミ知りたいさん]

>>1646 匿名さん

いえいえ、いいんですよ。

[1648: 検討板ユーザーさん]

>>1642
彼は激安、月とスッポンが口癖の柏たなか住民です。
ここは本当に販売順調ですよね。
これから公園の再開発もあるし、自然アレルギーやオカルト信者以外は買いだと思いますよ。
ブリリアやメイツとは求める層が違うからオンリーワン感あります。

[1649: 契約者25]

本日の東棟の工事状況です。
地上3階部分 (4XXのフロア) まで見えました。

[1650: 名無しさん]

>>1639 匿名さん
買っちゃったの！笑