プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1241: マンコミュファンさん]

>>1240 通りがかりさん

それは安い！

[1242: 名無しさん]

>>1237 検討板ユーザーさん
ちなみに、この図書館、そんじょそこらの勉強用の図書館とちがい、公共図書館では、全国でも10指に入るかどうかの規模です。2001年開設で施設も比較的新しく、ドトールですがカフェも併設されています。本件を検討されている方は、ご興味あれば見学をおすすめします。

[1243: マンション検討中]

>>1209 匿名さん
・斜面地地下マンション→ではないです。斜面地には建てないので。現場みればわかるかと。
・自治体によっては規制強化している→恐らく横浜の事例を指していると思うが、そもそも本物件は敷地高低差はあるが、斜面地に建てるわけでないので指摘は当てはまらないかと。
・既存不適格リスク→本物件に関わらずどの物件も何らかの規制強化によるリスクはゼロでない。
以上、売主に確認して迅速に回答頂きました。(定休日明けに)モヤッとが晴れました。

[1244: 評判気になるさん]

>>1243 マンション検討中さん

横からすみませんが、その売主の説明もあまり論理的でないように思いました。

横浜市条例を例にとった場合、
①周囲の地面と接する位置の高低差が３ｍを超える共同住宅等で、②当該用途に供する部分（＝住戸）を地階に有するもの（斜面地建築物）は、

③第１種最高限高度地区（高さ制限 10ｍ）では５階まで
第２種最高限高度地区（高さ制限 12ｍ）では６階まで、でなくてはならないと定められています。

仮に千葉市で同じ条例が制定された場合、本物件が①を満たすかは「敷地高低差」がどれくらいあるか聞いてみないと不明ですが、②は西棟住戸が地階にあるので満たしているように思います。そこで仮に①②を満たすものとして③を検討すると、ここは20メートル制限地区なのでそもそも規制対象にはならないですし、仮に規制されるとしても、要するに本来の制限高さにおける通常の階数＋2階分くらいまでにしなさい（つまり地下方向に3階分以上伸ばしたらダメ）ということなので、本件はこれに反しない（＝他の自治体の例からするとさすがに地下1階住戸があるくらいで規制される可能性は乏しい）ということではないでしょうか。

既存不適格リスクはおよそどの物件にもあるから、という説明は少々乱暴なように思います。

[1245: マンション検討中]

>>1244 評判気になるさん
ご指摘有り難うございます!
素人表現ですみませんでした。同様の説明があって、最後に既存不適格リスクは将来にわたって、本件に関わらずゼロでないという説明でした。

[1246: 評判気になるさん]

物件概要に地上7階地下1階と記載されてるし。

[1247: 通りがかりさん]

不勉強ですいません。既存不適格リスクって具体的にどのようなリスクでしょうか？同規模建て替えや建築確認が必要な大規模改修が困難という認識はありますが。ちなみに千葉市内陸部の20メートル規制は、平成25年からと記憶していますので、このあたりの多くの中古は、既存不適格ではないかと。

[1248: 匿名さん]

棟によってこんなに価格差があると、住人の属性が棟で偏りが。将来管理組合で揉めることのないよう期待したい。

[1249: eマンションさん]

>>1248 匿名さん

余計なお世話かと

[1250: マンション検討中さん]

>>1248 匿名さん
安いとはいえ、東棟低層でも坪240弱～と、周辺中古と比較すれば新築らしい価格ではありますけどね。属性が良くても、条件が大きく変わらなければ安い方が良いですし、結局東棟低層のデメリットをどう捉えるか、営業の誘導にどの程度乗ったか、という要素も大きいしますが。
あと、ここは委託管理だったかと。

[1251: 検討板ユーザーさん]

>>1250 マンション検討中さん

東側だと忠霊塔の管理ってどうするんでかね？
今までは年2回くらいの草刈り程度だったと聞きましたが
東棟に住んでたらやっぱりあそこは常に綺麗にしたいと思うと思います。
一切管轄外で野放しだと辛いと思います。
むしろ管理させて下さいって大和ハウスは頑張って欲しいです。

[1252: eマンションさん]

>>1251 検討板ユーザーさん
それは南棟前にも言えますね。老朽化した木の伐採、枝の剪定、雑草の除去、トイレの改修等、頑張って欲しいです。大和ハウスグループで、千葉公園の再整備にも関わっておられるようなので、是非ともよろしくお願いします。

[1253: 匿名さん]

1番安い部屋は坪220万です！！240万ではないですよ。

[1254: マンション掲示板さん]

>>1253 匿名さん
東低層階は、めちゃ安いっすね。

[1255: 匿名さん]

完成が楽しみですね！！シンボルになりそう。

[1256: 匿名さん]

弁天保育所が図書館裏から旧体育館駐車場跡に移転してきます。(下記P.2参照)
https://www.city.chiba.jp/kodomomirai/yojikyoiku/shien/documents/bette...
すぐ目の前がお花見広場、忠霊塔前広場ですので児童を遊ばせることも多いでしょうし周辺の管理も密になることに期待が持てそうです。

[1257: マンション検討中さん]

忠霊塔側の芝生や南棟側の広場の管理は千葉市になりますので、このマンションの勝手にはできません。それを市にやらせようというようなことを言うと千葉市民から嫌われますよ。大和ハウスグループは確かに新しくできる芝生広場の管理はすることになっていますが、そこだけです。千葉市の誇る千葉市文化交流プラザを音楽ホール運営の条件で買い取っておきながら、その条件を反故にして解体中なのも大和ハウスグループです。あまり期待はできないでしょう。

[1258: マンション検討中さん]

>>1257 マンション検討中さん
あの駅前を音楽ホールなんてもったいない。
大和ハウスは和解金も払ってるし後ろめたいことはしてないと思いますよ。

[1259: マンション検討中さん]

>>1258 マンション検討中さん
優秀な会社だし、和解金も払ってるし、良い人も多い会社で後ろめたいことはしてないですが、文化とか利益にならないことにはあまり興味がないでしょう。駅前に音楽ホールは文化的な市としてとても良いと思うのですがね。どうせ跡地はどこにでもあるタワーマンションになるだけでしょうし。

[1260: 口コミ知りたいさん]

>>1256
千葉駅前が草だらけでも除草しない自治体ですから、期待できませんね。
大和ハウスは言わずもがな。
頻繁に除草すると管理費に跳ねて来ますから、自然に任せるしか無いかと。
そう言う立地です。
ちなみに慰霊碑前は毎年ボーボーなので、東棟低層はマジで虫だらけかと思われます…。