プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1225: マンコミュファンさん]

>>1215 匿名さん
そうですね、そのような基準の方が多くてこの物件の価格が抑えられてこの価格となったかもしれません。ただ、自分とせては、満足なので間違いとかいう問題てはないです。投資の方は知りませんが、住いには自分の基準、価値観が第一です。

[1226: 匿名さん]

居住目的であっても、将来何かあって売るときがあるかもしれない。資産性も考えないと。

[1227: マンション検討中さん]

>>1226 匿名さん
居住の満足を求めるか、資産性を重視するかは、
人それぞれの価値感ですから議論しても意味ないかと。

[1228: 購入経験者さん]

>>1227 マンション検討中さん
個々人の事情に依るでしょうから、議論して決まるものでも無いですしね。移住の可能性が極めて低いなら、資産性は気にせず、住みたいところを買うのが一番だと思います。
個人的には、仕事や家族の都合で予期せず転居しなければならない可能性もあるので、資産性は気にしています。値上がりは期待していないのですが、残債割れを起こすと身動きが取れなくなってしまうので…　ある種のリスクヘッジです。

[1229: 評判気になるさん]

マンション東側の所は何年か前に強姦殺人があったと聞きました。
夜は街灯も少なく暗いし若い女性は危険が多いかな。

[1230: マンション検討中さん]

近隣申込者ですが、妥協した点としては、駐車場
の確保です。ただ、周辺物件は設置率がここより低いにもかかわらず余っているようですし、万一抽選にもれても周辺月極もありそうです。逆に、埋まらないことによる、将来の管理費値上げは、重要事項説明にもありましたが、やむなしと思っています。

[1231: マンション検討中さん]

あと、この物件、やや配棟が詰まっており、廊下側の採光や風通しの点では少し妥協しました。一方、玄関に全戸窓があり、通風に配慮いだいてます。玄関のアクセントにもなっています。なにより、住いの入口として、玄関を大切にしていますので。

[1232: 匿名さん]

>>1230 マンション検討中さん
駐車場が埋まらず余ってるマンションってあるのですか？
具体的に教えていただければ。

[1233: 匿名さん]

>>1220 通りがかりさん
ご回答をありがとうございます。
やはり明確にそのような価値観（住まいに商業立地は好まない、千葉公園や中央図書館が魅力）なのですね。
私は現時点では便利優先でエクセレントタワーよりですが、歳重ねたらこちらの方が魅力的に感じるようなきもしてます。
千葉駅周辺はマンションがたくさんできてますが、それぞれコンセプトが多様でいいですね。ご意見参考になりました。

[1234: 匿名さん]

>>1231 マンション検討中さん
横から失礼します。
自分ではあまり気がつけない視点でしたので、ご意見参考になりました。

[1235: 検討板ユーザーさん]

>>1232 匿名さん
現地に見学に行くと教えてくれるとおもいます。そこは、外部に募集しているとのこと。

[1236: 検討板ユーザーさん]

私はエクセレントザタワー契約者ですが、こちらのマンションの情報がもっと早く出ていたら比較検討して迷ったと思います。
タワーが建つ商業エリアの利便性は魅力的ですが、千葉公園や図書館隣接の立地も素敵すぎます。こちらの設備仕様も良さそうですし。今でも十分に資産性高そうな物件ですが、将来もし近くにスーパーが増えたりしたら、中古市場での人気も高止まり、むしろ値上がりしそうですね。

[1237: 検討板ユーザーさん]

>>1236 検討板ユーザーさん
たしかに図書館隣接は中学、高校生には美味しすぎるかも。
これで千葉東高校いければ最高ですね。

スーパーはこの地域の人口がこれ以上増えないので新たなものはできないと思いますが…

[1238: 検討板ユーザーさん]

この物件のパンダ住戸は、東棟低層階ですね。
まだ、売れ残ってますか？

[1239: ああさん]

>>1238 検討板ユーザーさん
東はほとんど埋まってました。残っていても僅かだと思います。

[1240: 通りがかりさん]

先着順で一番安い4390万の物件がおそらく東の低層と思いますが、もう売れてるでしょうね。

[1241: マンコミュファンさん]

>>1240 通りがかりさん

それは安い！

[1242: 名無しさん]

>>1237 検討板ユーザーさん
ちなみに、この図書館、そんじょそこらの勉強用の図書館とちがい、公共図書館では、全国でも10指に入るかどうかの規模です。2001年開設で施設も比較的新しく、ドトールですがカフェも併設されています。本件を検討されている方は、ご興味あれば見学をおすすめします。

[1243: マンション検討中]

>>1209 匿名さん
・斜面地地下マンション→ではないです。斜面地には建てないので。現場みればわかるかと。
・自治体によっては規制強化している→恐らく横浜の事例を指していると思うが、そもそも本物件は敷地高低差はあるが、斜面地に建てるわけでないので指摘は当てはまらないかと。
・既存不適格リスク→本物件に関わらずどの物件も何らかの規制強化によるリスクはゼロでない。
以上、売主に確認して迅速に回答頂きました。(定休日明けに)モヤッとが晴れました。

[1244: 評判気になるさん]

>>1243 マンション検討中さん

横からすみませんが、その売主の説明もあまり論理的でないように思いました。

横浜市条例を例にとった場合、
①周囲の地面と接する位置の高低差が３ｍを超える共同住宅等で、②当該用途に供する部分（＝住戸）を地階に有するもの（斜面地建築物）は、

③第１種最高限高度地区（高さ制限 10ｍ）では５階まで
第２種最高限高度地区（高さ制限 12ｍ）では６階まで、でなくてはならないと定められています。

仮に千葉市で同じ条例が制定された場合、本物件が①を満たすかは「敷地高低差」がどれくらいあるか聞いてみないと不明ですが、②は西棟住戸が地階にあるので満たしているように思います。そこで仮に①②を満たすものとして③を検討すると、ここは20メートル制限地区なのでそもそも規制対象にはならないですし、仮に規制されるとしても、要するに本来の制限高さにおける通常の階数＋2階分くらいまでにしなさい（つまり地下方向に3階分以上伸ばしたらダメ）ということなので、本件はこれに反しない（＝他の自治体の例からするとさすがに地下1階住戸があるくらいで規制される可能性は乏しい）ということではないでしょうか。

既存不適格リスクはおよそどの物件にもあるから、という説明は少々乱暴なように思います。

[1245: マンション検討中]

>>1244 評判気になるさん
ご指摘有り難うございます!
素人表現ですみませんでした。同様の説明があって、最後に既存不適格リスクは将来にわたって、本件に関わらずゼロでないという説明でした。

[1246: 評判気になるさん]

物件概要に地上7階地下1階と記載されてるし。

[1247: 通りがかりさん]

不勉強ですいません。既存不適格リスクって具体的にどのようなリスクでしょうか？同規模建て替えや建築確認が必要な大規模改修が困難という認識はありますが。ちなみに千葉市内陸部の20メートル規制は、平成25年からと記憶していますので、このあたりの多くの中古は、既存不適格ではないかと。

[1248: 匿名さん]

棟によってこんなに価格差があると、住人の属性が棟で偏りが。将来管理組合で揉めることのないよう期待したい。

[1249: eマンションさん]

>>1248 匿名さん

余計なお世話かと

[1250: マンション検討中さん]

>>1248 匿名さん
安いとはいえ、東棟低層でも坪240弱～と、周辺中古と比較すれば新築らしい価格ではありますけどね。属性が良くても、条件が大きく変わらなければ安い方が良いですし、結局東棟低層のデメリットをどう捉えるか、営業の誘導にどの程度乗ったか、という要素も大きいしますが。
あと、ここは委託管理だったかと。

[1251: 検討板ユーザーさん]

>>1250 マンション検討中さん

東側だと忠霊塔の管理ってどうするんでかね？
今までは年2回くらいの草刈り程度だったと聞きましたが
東棟に住んでたらやっぱりあそこは常に綺麗にしたいと思うと思います。
一切管轄外で野放しだと辛いと思います。
むしろ管理させて下さいって大和ハウスは頑張って欲しいです。

[1252: eマンションさん]

>>1251 検討板ユーザーさん
それは南棟前にも言えますね。老朽化した木の伐採、枝の剪定、雑草の除去、トイレの改修等、頑張って欲しいです。大和ハウスグループで、千葉公園の再整備にも関わっておられるようなので、是非ともよろしくお願いします。

[1253: 匿名さん]

1番安い部屋は坪220万です！！240万ではないですよ。

[1254: マンション掲示板さん]

>>1253 匿名さん
東低層階は、めちゃ安いっすね。

[1255: 匿名さん]

完成が楽しみですね！！シンボルになりそう。

[1256: 匿名さん]

弁天保育所が図書館裏から旧体育館駐車場跡に移転してきます。(下記P.2参照)
https://www.city.chiba.jp/kodomomirai/yojikyoiku/shien/documents/bette...
すぐ目の前がお花見広場、忠霊塔前広場ですので児童を遊ばせることも多いでしょうし周辺の管理も密になることに期待が持てそうです。

[1257: マンション検討中さん]

忠霊塔側の芝生や南棟側の広場の管理は千葉市になりますので、このマンションの勝手にはできません。それを市にやらせようというようなことを言うと千葉市民から嫌われますよ。大和ハウスグループは確かに新しくできる芝生広場の管理はすることになっていますが、そこだけです。千葉市の誇る千葉市文化交流プラザを音楽ホール運営の条件で買い取っておきながら、その条件を反故にして解体中なのも大和ハウスグループです。あまり期待はできないでしょう。

[1258: マンション検討中さん]

>>1257 マンション検討中さん
あの駅前を音楽ホールなんてもったいない。
大和ハウスは和解金も払ってるし後ろめたいことはしてないと思いますよ。

[1259: マンション検討中さん]

>>1258 マンション検討中さん
優秀な会社だし、和解金も払ってるし、良い人も多い会社で後ろめたいことはしてないですが、文化とか利益にならないことにはあまり興味がないでしょう。駅前に音楽ホールは文化的な市としてとても良いと思うのですがね。どうせ跡地はどこにでもあるタワーマンションになるだけでしょうし。

[1260: 口コミ知りたいさん]

>>1256
千葉駅前が草だらけでも除草しない自治体ですから、期待できませんね。
大和ハウスは言わずもがな。
頻繁に除草すると管理費に跳ねて来ますから、自然に任せるしか無いかと。
そう言う立地です。
ちなみに慰霊碑前は毎年ボーボーなので、東棟低層はマジで虫だらけかと思われます…。

[1261: マンション掲示板さん]

>>1257 マンション検討中さん
近隣に住む千葉市民ですが、芝生広場は来春くらいに終わるでしょうから、千葉公園整備の次の工程としてこのあたりの整備もしていただるとありがたいですね。

[1262: 通りがかりさん]

>>1257 マンション検討中さん

やらせるようなことを言うのは大切ですよ
まして千葉公園を変えようって市も言ってるのですから
それにたいして市民はなにも思いませんよ

[1263: 口コミ知りたいさん]

>>1256 匿名さん
保育所かそこに来るとなると周辺も小ぎれいに整備されそうですね。もとの保育所跡は、千葉公園から図書館へのプロムナードの用地になるのでしょうか。

[1264: 匿名さん]

>>1260 口コミ知りたいさん
エクセレント ザ タワーやBrilliaのスレを散々荒らして、ことごとく削除され追い出され、今度はこのスレでネガキャンですか？
いい加減、病気を治した方がいいですよ。

[1265: 匿名さん]

>>1264
御気分を害してしまったたなら申し訳ありません。
本スレ以外に書き込んだ事は無いのですが、近隣住民なので現実をお伝えしようと思った次第です。
書き込みを見ていると東棟低層はもう完売したようなので、今さら注意喚起も意味を為さないのだけれど。

[1266: 匿名さん]

コンクリで外構がしっかりしてるところに住んでる方々は、雑草だらけのリスクを軽視してるかもです。クモとかムカデ対策薬をバルコニーに撒くなど対策はしておいた方が無難と思います。

[1267: 匿名さん]

>>1260 口コミ知りたいさん
そごうの間の道の草が邪魔ですよね。いつも路駐いて狭くなってるところ。

[1268: 名無しさん]

>>1259 マンション検討中さん
営利企業ですからね。
金にならないものを千葉市民が税金払って維持しますか？という話しになるかと。
音楽ホールも利用が見込めればよかったんでしょうけど見込めないのであればしょうがないのかと。

[1269: 通りがかりさん]

>>1267
JRと京成の間の細い道路も草凄いですよ。
花の都千葉なんて言ってますけど、まずは草取りくらいしなよって思います。

[1270: マンション検討中さん]

>>1268 名無しさん
文化って利益にはあまりならないもので、だからメセナへの取り組みをする企業が評価されるわけです。その点、大和ハウスは、このマンションのように、より良いものをより安く提供することには優秀ですが、社会貢献活動には興味が薄い会社でしょう。だから、公園をより綺麗にしようとかいうことは期待できないという意味で書きました。
公園って作るよりその後の整備に莫大なお金がかかります。千葉公園全体を今より頻繁に除草等するのはお金のない千葉市には現実的ではないです。公園に虫さん達がいるのは当然で、千葉公園は今でも十分整備されてると思います。

[1271: 口コミ知りたいさん]

>>1270
様々なデメリットを受け入れて東棟の低層階を安価で購入したのに、千葉市に除草を希望するような書き込みも見られて、何だかなって思いますよね。
そう言う人に限ってふるさと納税ガッツリやって千葉市にたいして納税してなかったりして。
この調子だと従前から園児の良き遊び場だった慰霊碑で遊ぶ声もうるさいとか言われそうで心配です。

[1272: 匿名さん]

>>1270 マンション検討中さん
「社会貢献活動には興味が薄い会社」ってことはないのでは？
むしろ大手デベロッパーの中では環境意識が高く、経済的利益を損なってでも行ってる活動もありますし。
例えばかなり早い段階から、富裕層からの不満承知で高級物件も無垢フローリングをやめてシートフローリングに完全移行しました。
私はこの会社の社会的意義を期待、評価して当物件も検討材料にしてますね。

[1273: 周辺住民さん]

申し込み者ですが、園児の声にクレームするような方には、このマンションに住んで欲しくないですね。むしろ、園児が安心して遊べるよう、住民ボランティアで草抜きなど協力するといいかもしれませんね。とはいえ、自分で声をあげるほど人間ができてませんので、委託方式の管理会社（大和ライフライフネクスト）が音頭をとっていただき住民参加イベントででも行えば、参加しやすいです。大和ハウスGとしてもESG活動にもなるし、プレミストのブランド向上、ひいては利益拡大にもつながるのでは。

[1274: eマンションさん]

>>1271 口コミ知りたいさん

昔から草だらけだったので前に家が建っても
管理しませんで許されるかと言ったら許されないわけで管理して下さいと言われたら管理するのが一般的な感覚だと思います。
どこまでどちらが管理するか前の家の人と話し合うとか普通の感覚だと思いますが…