プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1125: マンション掲示板さん]

>>1124 マンコミュファンさん

比較できる予算がある人が羨ましい。

[1126: 評判気になるさん]

>>1124 マンコミュファンさん
ブリリアタワーは千葉駅No.1マンションですし、恐ろしく高くなりそうですね。

[1127: 匿名さん]

>>1126
でも、外廊下だし仕様は大した事ないですよ。
ブリリアタワー買うなら南棟の角部屋高層階の方が満足度高そう。

[1128: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
南棟角部屋は1期で全部売れちゃいましたよね？
そしたらブリリアと比較検討できる部屋なさそうですね。

[1129: マンション検討中さん]

外廊下やだー

[1130: eマンションさん]

ブリリアは、広い部屋が買える富裕層とそれ以外で、明確に差をつけてきてるイメージですね。例えば、96m2 4LDK以降はローシルエットトイレ+手洗いカウンターですが、3LDK以下はタンク式で手洗いカウンター無し、間取りもよくある田の字型がメインみたいな。ちなみに、タッチレスキーでもありません。駐車場設置率も28%程度で、プレミアムフロア優先です。
正直、一部の高い部屋が買える方以外は、プレミストの方がもろもろの仕様はよいこともあり、満足度は高いかもしれませんね。
もちろん、立地は全然違いますし、ブリリアの方がラグジュアリー感はだいぶありますし、何を優先するかなんですが。

[1131: 通りがかりさん]

>>1122 匿名さん

むしろ追加がかからないように
高めに設定してありますって言ってました。

[1132: 検討板ユーザーさん]

え、、、
ほんとだ笑
立地はいいけど仕様設備低すぎる、、、、、、、これでゼッチとかでもなかったらかなり厳しそう。

[1133: 匿名さん]

>1130

個人的にはプレミア住戸設定して天上人と下々の民みたいなカーストを販売時に作ってしまうってのが嫌いかな。仕様はオプションでご自由にってやれば済むと思うけど。

[1134: 匿名さん]

>1131

管理費平米単価の相場くらい把握しておかないとだまされちゃうよ。

[1135: 評判気になるさん]

>>1134 匿名さん
平米163円の管理費って安すぎません？

[1136: 匿名さん]

>1135

御意。なので、あとで追加のないように高め設定と説明しているのが事実なら悪意を感じてしまう。

某デベの物件では入居1年目で管理費値上げの議論なんてのも漏れてきていた。

[1137: マンション検討中さん]

>>1135 評判気になるさん

安すぎですね。

[1138: 匿名さん]

マンマニがここの記事で管理費の安さに言及していないのも疑問。管理費や修繕積立って高くても安くても問題になり得るのだけど。

[1139: 匿名さん]

>>1135 評判気になるさん
コストのかかるプールやジムなどの共用スペース・設備もないし、人件費のかかるコンシェルジュ・24時間警備・ゴミ回収などもないので、まあスタートはこんなもんじゃないですか？

[1140: 匿名さん]

>>1122 匿名さん
ディスポーザーは修繕積立の範疇ですね。
管理費が安いというのは、コストのかかるものが当物件にはないからで、額面は妥当だと思います。
大和ハウス、大和ライフネクストが設定・運営に大きな誤りはしないと思いますので心配不要です。

[1141: 評判気になるさん]

本当に管理費が足りなくなれば管理組合で決議とって相場どおりの金額に引きあげることだってできるのだから、そんなに執拗にディスることでもないような気がします。

[1142: 検討板ユーザーさん]

>>1141 評判気になるさん

といいますか
管理費と修繕積立金の違いもわからず
長期修繕計画書とか見て言ってるわけでもなく
管理費のみ見て判断してる人を信用するか
大和ハウスを信用するかという話ですよね

[1143: 評判気になるさん]

>>1140 匿名さん
ディスポーザーって定期清掃と定期点検必要だった気がします

[1144: マンション検討中さん]

そこしかディスるところがないのでしょうか。

[1145: 匿名さん]

>>1143 評判気になるさん
新築マンションは購入後、○か月点検、○か年点検という室内設備全般の点検があり、その中にディスポーザーも含まれるでしょうが、ディスポーザーの有無で管理費に差が出るほどのものじゃないでしょ？
清掃は各家庭で行うものじゃないですか？

ディスポーザーは地下の処理設備が10~20年後に交換が必要になりますので、ディスポーザーの有無で修繕積立の差は生じます。

[1146: eマンションさん]

物件概要を見ると、第一期の残戸と思いますが19戸と3戸が一次、二次で先着順販売となってるようですね

[1147: 匿名さん]

ディスポーザーって浄化槽の設置義務がある。浄化槽は生ごみを生分解するので定期的なメンテナンスが必要なのでランニングコストがかかる。あと、自動給水でない場合、稼働時に水を流す必要があって、それを怠ると配管が詰まっちゃう。それを避けるため定期的に配管の高圧洗浄を管理組合で行うのが一般的。

ということで小規模物件だと管理費を気にしない高額物件でないとつけないケースが多くて、ここの１５０戸の規模ってギリスケールメリットでペイするレベル。なので平均的な管理費ならまあいいんだけどね。

[1148: 匿名さん]

日綜商法としてはをはせた日本総合地所を傘下に収めたわけだから、売ったら最後のテクニックを学んだということか。

[1149: 匿名さん]

>1141

新築分譲マンションってお互い知らない人たちが集まるわけだから管理組合による住民自治が機能するようになるまでに時間がかかる。

あと、ローンぎりの人だといきなり管理組合値上げなんてやられたら無い袖は振れない。

値上げ決議できずに赤字垂れ流しってのが最悪シナリオ。

[1150: 匿名さん]

>1146

一期二次は一期での落選者の救済販売ってのが一般的。一期一次の先着順は売れ残りだろうね。倍率も低かったし取りこぼしも多かったというのがこれからわかる。

[1151: 匿名さん]

>>1149 匿名さん
ちょっと頓珍漢な悲観ですね。
管理費と長期修繕積立の区別はできてます？
一般に管理費が不足するってことは滅多にないです。むしろ多めに見積もってるのですから余るのが普通で、余剰分を長期修繕積立に上乗せしていくのが普通です。

築古マンションでは管理費不足で清掃が不十分などの問題はあるでしょうが、新築や築浅では聞いたことはありません。

長期修繕積立不足は遠い将来のことなのでどこのマンションでもあり得る話ですが、その心配をする人にこそ適してるのがこのマンションです。低層のシンプルな造りで過剰設備もなく、故に想定しにくい不確定要素がない仕様・コンセプトの堅実なマンションと言えるでしょう。ここのようないってみれば「簡単なマンション」の見積もり・扱いを優等生の大和ハウス・大和ライフネクストが誤るとは思えません。

仮に管理費（または長期修繕積立）を２割値上げしたとしても月数千円ですよ？
それを払えない人は「ローンぎり」じゃなくて、「生活ぎり」なのですから、そもそもローンは組めずこのマンションは買えません。

ハイスペックタワマンならまだしも、このマンションでそんな心配をするならどこも買えません。一生、賃貸の方がよろしいのでは？

[1152: eマンションさん]

近隣のシニアですが、千葉駅も近く、千葉公園と中央図書館が共用部感覚で使えるこの立地は、唯一無二で、今後でそうにもなく、ここに住み替えることにしました。入居が楽しみでしかないですが、まだ１年半もありますね。

[1153: マンション検討中さん]

本当に唯一無二のマンションですよね！
マンションの出来上がりが楽しみです。

[1154: 通りがかりさん]

第一期で約半分ほど売れたのですねぇ。近くでいうと稲毛のヒルズグランデと総戸数は倍違うのに同じくらい売れてますね。
あとは単価帯が違うブリリアタワーが出てきましたから、ゆっくり売っていくのでしょう。

[1155: 評判気になるさん]

>>1154 通りがかりさん

ヒルズグランデ稲毛が70戸くらいしか売れていないというのはどこ情報ですか？
パークフロントだけでも自分がもらった7月31日時点の鳥かご図で99/196戸成約済みになっていましたよ（ブライトアリーナは当時販売開始前）。

[1156: 通りがかりさん]

>>1154 通りがかりさん
南側が単価高杉なんで、南側買うならブリリアになりそうですね。

[1157: 評判気になるさん]

>>1156 通りがかりさん

ここを選ぶ人はそもそも東口とかタワマンが好きじゃないという人が多そうだからあまりそういう二択にはならないのでは？

[1158: マンション掲示板さん]

>>1156 通りがかりさん

残念ながら南側の200後半でブリリアは買えませんよ笑笑笑

[1159: 検討板ユーザーさん]

プレミストを選ぶ方達は、値段ではなくて北口立地であることを気に入って買っているだけなので、ブリリアを候補に入れられるぐらいのゆとりを持った人が多い気がします。
まあ、あまりにも性質が違うのでその二つで悩むことはあまり無いかと思われますが。

[1160: 口コミ知りたいさん]

東棟もまだ入居可能なのでしようか？
ご存知の方いらっしゃいますか。

[1161: 口コミ知りたいさん]

>>1159 さん

東棟もまだ入居可能なのでしようか？
ご存知の方いらっしゃいますか。

[1162: eマンションさん]

>>1161 口コミ知りたいさん

ほぼ残ってないです

[1163: 匿名さん]

>>1159 検討板ユーザーさん
ゆとり持ってる人が東側に殺到して抽選になっているということですか？

[1164: 検討板ユーザー]

>>1163 匿名さん
いちいち煽り文句でしか会話できないのですか。
ゆとりある人が必ずしも高いものを買うわけではないと思いますよ。

[1165: 匿名さん]

ところで、このマンションをセカンドハウスにする人ってどれくらいいますかね？

[1166: 検討板ユーザーさん]

>>1156 通りがかりさん
南棟申込者ですが、自分がすむのにはブリリアには興味ないですね。駅前発展のため、盛況になることををお祈りしてはいますが。

[1167: 通りがかりさん]

>>1166 検討板ユーザーさん
設備なんて気にせずタワーがいいっていうプライド高い方はおすすめかもですね！

[1168: eマンションさん]

>>1166 検討板ユーザーさん
私も南棟申込者です。よろしくお願いします！
当方もブリリアは検討外でしたね。

[1169: マンション検討中さん]

契約者の方は、なぜここを選んだのか、妥協した点があればどのように考えて妥協したか、他の物件はどこを検討したか、その物件はなぜ選ばなかったのか等教えていただけると、他の方の検討の参考になって大変有難いと思います。

[1170: 匿名さん]

>1140

修繕積立の観点だと浄化槽のリプレース費が長期修繕計画に盛り込まれてるか確認だね。

[1171: 匿名さん]

契約会は子供連れがかなり多かったですね。
ファミリー世帯としては、同世代が多いのと、過度に気を遣わなくて良さそうなので安心しました。

[1172: マンション検討中さん]

>>1169
ここ数年千葉駅徒歩10分圏内で探しており、現在ギャラリーがオープンになっているマンション（ザタワー、メイツ等）は見て来ました。ベイパークも見に行きました。
どの物件も一長一短ですが、私は単純に学区で決めました。
現在弁天に住んでおり竣工時には弁天小に入学済でそのまま最寄り小学校に通えますからね。
轟小に通わせるのはあまりに現実的ではないので、公園至近やプレイルームに魅力を感じて契約を考えてる方は注意して頂いた方が良いと思います。（学区の飛地なので保護者の誘導員とかも居ないでしょうし）
あとはベランダで植物を育てたいので、ベランダに流しが付いている事とかですかね。
なかなか有りそうで無い仕様なので。
ただ、車を持たない生活なので日々の買い物がアコレで完結できるのだろうかと言う不安はありますかね。

[1173: eマンションさん]

>>1172 マンション検討中さん

弁天小継続出来るのいいですね。

買い物は基本アコレで十分だと思いますよ。た

[1174: マンション掲示板さん]

学区は受験させるので考えていませんが、公園隣接と文教エリアの住環境、千葉駅徒歩圏、設備仕様、ゼッチ、価格。どれをとっても今の千葉エリアでは他にないマンションかと。