プレミスト千葉公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

プレミスト千葉公園についての情報を希望しています。
千葉公園の隣に新しくマンションがたつようです。
公園が近いのは子育て世代にいいですね！
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目420-3（地番）
交通：JR総武線・総武線快速「千葉」駅まで徒歩9分
京成電鉄千葉線「京成千葉」駅まで徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.08m2～87.95m2
売主：大和ハウス工業株式会社・京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1051: マンコミュファンさん]

>>1049 マンション検討中さん
人気な部屋は抽選必須ですね。
長く住むことを考えたら、後で後悔しないよう、抽選覚悟で希望する部屋にします。

[1052: マンション掲示板さん]

私もそう思います。
学区はまだしもスピリチュアル系で悩むのなんてご年配の方とこの掲示板の人くらいです。

[1053: 通りがかりさん]

>>1051 マンコミュファンさん
人気の部屋とはどこなんでしょうか？

[1054: 匿名さん]

https://www.sumu-lab.com/archives/83543/
金利がー　の方は読んだ方がよさそう。別の視点が得られるかも。

[1055: 匿名さん]

>1049

そもそもまだ一戸も埋まっていない一期で、販売予定の住戸を決めたうえで選ばせるって要望書ではなく購入希望アンケートなんだけどね。

まあ、ここは南と東西の部屋の条件が違いすぎるからフリーに選ばせたら偏るだろうけど。

[1056: 匿名さん]

価格は勿論、まだほとんどの費用が未定となっているのでのんびりしていると思いましたが竣工予定は令和7年なのですね。
今の段階で要望書も多く出ているそうですが、価格はもう出ているんですか？

[1057: 以前モデルルーム行きましたが]

>>1056 匿名さん

価格は行って聞けば希望する部屋について教えてくれます。また一度行くと、その後電話で他の部屋についても教えてくれます。

[1058: 匿名さん]

＞1057

予定価格表出さないってのはどうなんだろうね。聞いた部屋だけ提示する方法って、帰宅後に間取り図比較してこの部屋もよさそうだなってときにいちいち問い合わせなきゃならないのって手間がかかるだけ。

[1059: 口コミ知りたいさん]

>>1058 匿名さん

おっしゃる通り非効率だとは思いますが、本広告をしてないから仕方ないのですかね。

[1060: 検討板ユーザーさん]

ここ以外みんな来場プレゼントあるけど、どこも売れてないのかな

[1061: 匿名さん]

>1059

”予定”価格表出してるところもあるよ。

[1062: 口コミ知りたいさん]

>>1061 匿名さん

この時代すぐにネットで出回りますからね。
だからじゃないですか？

[1063: マンション掲示板さん]

この業界、先行して金額を公開して欲しいと思ってます。
見当違いの案件に行ってしまうと恥ずかしい挙句
デベからの扱いも雑に感じてしまいます。
最初から金額が分かってたら候補から外せばいいのでデベにとっても無駄な接客も省けますし、双方メリットがあると思うのですが。。

[1064: マンション検討中さん]

今どれくらい埋まってるんですかね

[1065: 匿名さん]

>1063

モデルルームオープンの初期だと売る側は検討者の懐具合を探りつつなんで、金額出していきなり候補から外されるをしたくないって事情があるんだよね。

まあ、価格を出さずに来場させてるんで、恥ずかしいと思わせるような接客するのはプロとして失格。

[1066: マンション掲示板さん]

>>1065 匿名さん

この掲示板を見るとモデルルームオープン初期で既に要望書が一杯で重複しないよう次期販売予定の部屋に誘導までされているとか書かれていますが、
本広告前で諸費用も未定にもかかわらず凄い人気なんですね。予算少ない客はあしらわれてしまうのも納得しました。
てか本広告前なのに驚きました。久しぶりの瞬殺物件にワクワク。

[1067: 匿名さん]

>1062

最近だと禁無断転載と記載して渡したりしてる。まあ、紳士協定でしかないけど。売る側がそれを守ってくれないと思って配布をしてないとすると微妙だよね。来場者って将来のお隣さん候補。

[1068: eマンションさん]

>>1066
ギャラリーでは100万円単位の価格表と修繕費一覧は見せてもらいました。
価格をネットに載せないで下さいと強く釘を刺されましたので、詳しくは書きませんが…。
別の物件ではこっそり撮影した価格表をアップしたりしてる所もあるので、プレミストの検討者はマナーが良いですよね。
営業マンによるのかもしれませんが、熱く南棟に誘導しようとポジショントークを受けている人と、どう見ても塩対応されてる人もいて、顧客を選べる人気物件である事は間違いないですね。

[1069: eマンションさん]

>>967 「弁天小→新宿中」となってますが、現時点では新宿中が大規模校ということで、周辺の末広中、椿森中、轟町中、都賀中、幸町第二中を選択することも可能です。
https://www.city.chiba.jp/kyoiku/gakkokyoiku/gakuji/gakkugaituugaku.ht...

[1070: 名無しさん]

>>1069
中学校は近くに無いですから、どこも似たり寄ったりの距離ですね。
新宿は指導力のある先生が集まってる様なので、選べるにせよ弁天小の子は新宿中に行くのが良いのかな。
プレミストは轟小だからそのまま轟中でしょうね。

[1071: 検討板ユーザーさん]

今週末から申込スタートなんですね。
いきなり来ましたね

[1072: 検討板ユーザーさん]

>>1071 検討板ユーザーさん

いっきに90戸とはすごいですね。
抽選になる部屋も多そうで戦々恐々としています。

[1073: マンション掲示板さん]

マンマニさんレポートも出ましたね

[1074: 匿名さん]

>>1072 検討板ユーザーさん
全体戸数が150戸と決して少なくない戸数でいながら、第１期1次で60％の90戸を売り出すというのは相当の人気物件のようですね。
多少は先着順に回る部屋もあるのかもしれませんがそれでも凄いの一言です。部屋の向きによって価格差があるみたいですが、人気は偏っているのでしょうか。

[1075: マンション検討中さん]

東が安すぎますね！！！お買い得感。

[1076: 匿名さん]

東の角部屋のE10の坪220万はやばい安すぎ。80平米5500万は安すぎる……4階でも6000万…安すぎる…

[1077: 匿名さん]

80平米、5500万で買って、24万くらいで貸せるか？利回り5%超えて、10年後に保守的にみても5500万で売れるかな。

[1078: 名無しさん]

>>1076
角部屋は慰霊塔がモロ見えなのとエントランスからかなり遠いから安くしてるんですかね？
安さで言えば安いけど、住み心地どうなんでしょう…。
西や南の方が住みやすそうなので、私は西の値段開示待ちです。（南は予算オーバです…泣）

[1079: 匿名さん]

>>1078 名無しさん
マンマニさんのブログにのってる配棟図みるとダイレクトウインドウではないのでモロ見えではないのでかなり安くてお得と思います。

[1080: マンション検討中さん]

南棟はあまり人気無い感じですか？

[1081: 評判気になるさん]

>>1078 名無しさん

私も過去にE10を検討していましたが、慰霊塔は気にならなかったものの、慰霊塔側のグラウンドレベルが高いために4階で初めて1階くらいの高さになること、エントランスからの遠さ、西棟と重なっていないために廊下（玄関）が道や駐車場から丸見えなことが気になりました。千葉駅とはいえ、周りの買い物の便がよいとは言えませんし、南棟や西棟が高いだけで、東棟は妥当な金額に思いました。

[1082: 通りがかりさん]

>>1081
そうなんですか、知りませんでした。
虫害が嫌なので東の高階層を狙っていたのですが、それだと東は虫害から逃れられませんね。
4階でもバッタとか入って来そう。

[1083: 口コミ知りたいさん]

東角のE10は中住戸よりもワイドでお買い得ですね。満足度は高そう。

[1084: 検討板ユーザーさん]

>>1081 評判気になるさん

今の時代4Lで5000万円はゲキ安でしょ笑

[1085: マンション検討中さん]

>>1084 検討板ユーザーさん
この部屋だけ市原市のマンションかと思うレベルです

[1086: 匿名さん]

このマンションは部屋による価格のメリハリが凄いですね。
エクセレントザタワーの当初売り出し時に条件の悪い低層階が異常に安い価格で販売されて大人気になったのを思い出しました。
同じマンションで条件が少し悪いとはいえ価格差がありすぎで、やはり東棟は大人気になる予感がします。

[1087: eマンションさん]

>>1086 匿名さん

予感ではなく現実になってます

[1088: 匿名さん]

>>1087 eマンションさん
ここの投稿を見ると東棟の欠点をあげて条件が悪いのだから特に安くもなく妥当だといったトーンが多く見受けられたので、現時点ではまだそれほど人気は高まっていないのかと勘違いしていました。ひょっとしたらライバルを少しでも減らそうとする作戦でしょうか。まさかそんなことはないでしょうけど、たまたまですかね。

[1089: 評判気になるさん]

>>1084 検討板ユーザーさん

E10の2階の5500万円台の部屋のことを仰っていると思いますが、目の前が斜面であることも踏まえての値付けだと思いますよ。稲毛でも先日まで5200万円台の4Lがありましたし、蘇我まで行けば4600万円台からありますから、千葉駅に拘らない広域検討者からすれば特別安いわけではないと思います。

[1090: 評判気になるさん]

>>1089 評判気になるさん
えっ、
千葉市中央区と稲毛、蘇我って全然場所違うよ！笑
ここ検討してるわけではないけどもっと勉強した方がいいかもよ！

[1091: 評判気になるさん]

>>1090 評判気になるさん

どういう風に違うとお考えなのか分からないので何とも反論のしようがありませんが、随分失礼な物言いですね。

ここだけ激安と思うのであれば買えばよいし、沿線で他にも同じくらいの費用対効果の候補があると思えば比較検討すればよいだけのことだと思います。

[1092: 匿名さん]

>>1090 評判気になるさん
蘇我って千葉市中央区なんですがそれは…

[1093: マンション検討中さん]

単価帯は違いますよね。
千葉、300弱
稲毛、240
蘇我、200
このくらいでしょうか

[1094: 匿名さん]

>>1092 匿名さん
（笑）

[1095: マンション掲示板さん]

>>1093 マンション検討中さん

おっしゃる通りですが千葉の300弱はエクセレントシティやグラディスなどの駅前物件ではないでしょうか。徒歩9分で栄えている方とは反対のここはもう少し安くあって欲しいのは自分だけでしょうか。

[1096: マンコミュファンさん]

>>1095 マンション掲示板さん
確かに。南棟は平均300万。建築の人件費はインフレ以前から毎年上ってるから仕方ないかもですね。

[1097: 名無しさん]

>>1095 マンション掲示板さん

誰もが安い方がいいに決まってるでしょう笑
ですが駅周りのマンションより設備仕様も高く、規模感もあるのでそこは一概に言えませんね。

[1098: 匿名さん]

登録期間中でも定休日はしっかり休むんだ。駆け込みはないって判断かな。

[1099: マンコミュファンさん]

第1期1次の登録期間も終盤ですね。
どれくらい申し込み入ってるのでしょうか？

[1100: 通りがかりさん]

今回の台風で千葉公園の池があふれ、周辺の道路や住宅が浸かったそうですが、詳しく知っている方いますか？

[1101: 匿名さん]

>>1100 通りがかりさん

錦打池があんなに溢れるなんてびっくり（twitterに色々画像があがってます）。Yohasアリーナの武道館も浸水したとの情報も流れてますね。

昨日は若葉区で仕事して、夕方に高品交差点から椿森陸橋、千葉駅のアンダーパスと経由して帰ったけれど平常通りだったから気付きませんでした。

千葉駅から千葉公園へは坂を登っていくイメージだったので、水没はちょっと意外でしたね。

[1102: 周辺住民さん]

千葉公園の綿打池は氾濫してボートハウスなどが床上浸水してしまいました。本日の午前中に通ったところ職員総出で家財を全部外に出して泥掃除をしていましたが、電気機器はダメそうでした。他にもマンホール周りのコンクリートが破壊されていたり、トイレも水没して修理していたり、池の周りは酷い状況でした。
なお10年前にも台風で氾濫したことがあります。綿打池は池があるくらいなので周辺の山などに囲まれた低地になっており、周りから水が押し寄せる地形です。氾濫した水はさらに南門から駅方面に流れだしたようですが、そちらは道路に泥が少しみられたものの、あまり被害は見れませんでした。
　ここマンション敷地は、池とは離れているので氾濫などはしていませんが、同じく高低差がある崖立地ということで、大雨のときには少し気になりますね。

[1103: eマンションさん]

>>1102
バザードマップを見て災害に強いと思い込んでいましたが、自然豊かと言う事は自然災害とも隣り合わせと言う事なんですかね…。
市長が千葉公園の冠水対策をするとツイートしてらっしゃいますし、整備される良いきっかけと捉える事にします。

[1104: 匿名さん]

>>1103 eマンションさん

今日プレミストを起点に散歩してきました。
池のほとりの蓮華亭は休業していましたが
池の水位や道はもう普段通りでしたね。

池からプレミストへは、池や遊び広場が窪地で、さくら広場や忠霊塔のあたりが高台になり、プレミストの敷地が忠霊塔の敷地より（崖状に高低差あり）低いといった印象でした。今回の経験の通り池の増水がプレミストの敷地にまで溢れるのは、考えにくいのではないでしょうか。

それよりは東棟の低層階が安いのは、やっぱり理由があると思った次第です。

[1105: 周辺住民さん]

>>1103 eマンションさん
千葉公園の冠水対策の下水工事は既に着工していて、綿打池の北側の広場の一部を長期間工事囲いして工事をしていました。この囲いは今月になって取れていますが、稼働が間に合わなかったようですね。この工事が完成すれば今回くらいの大雨なら冠水しなくなるのではないかと思います。

[1106: 評判気になるさん]

1期1次も終わりましたね。半数以上の住戸で申し込みが入り、抽選の住戸も比較的多かったそうです。
HPに申し込み受付の情報が公開されてから新規予約が殺到したそうですが、既に既存の方の予約で大半が埋まっており、2期以降に回ってもらった方も多かったと聞きました。

[1107: 通りがかりさん]

>>1106 評判気になるさん
しかも管理費が安いので良いですね

[1108: 匿名さん]

>>1106 評判気になるさん
えっと、予約殺到したけど半数は埋まってないということですか？どこが人気で埋まりましたか？やはり東？

[1109: 評判気になるさん]

>>1108 匿名さん
全体150戸の半数以上でした。分かりにくい表現ですみません。
1期が90戸で、そのうち80戸弱に希望が入ったみたいです。抽選に落ちた方を中心に1期2次を行うそうなので、それを合わせて90戸に届くかどうか、というところな気がします。
ちなみに1期の90戸という戸数も、予想よりもかなり希望者が多かったため、当初は予定の無かった南棟の一部住戸をオープンした結果の戸数だそうです。
やはり安いこともあって、東棟が特に人気だったみたいですね。

[1110: 通りがかりさん]

>>1109 評判気になるさん
私の聞いた話しと大体同じです。東は安い方から埋まり、上層の方に若干の空きがあり、逆に南は高い方から埋まり、下層の方に少し残戸があったようです。西は、2期以降に多く販売するようです。

[1111: 通りがかりさん]

小出しにして価格調整で利益の最大化を目指さないのは優しいですね

[1112: 買い替え検討中さん]

>>1076 匿名さん
安いかなあ・・・？
その値段出すなら、新浦安駅近の旧公団など買ってリノベする方がいいような気がします。少なくとも土地の価値は新浦安駅近の方があるでしょうし、平置き駐車場とか今のマンションでは得られないメリットもありますからね。
新築プレミアを差し引いたら、ここの魅力ってそこまであるかなあ？

[1113: マンコミュファンさん]

>>1112 買い替え検討中さん
千葉公園良いですよ！そしてこれからもより良くなる気がしてます！！
もちろん新浦安も素敵です！

[1114: 評判気になるさん]

千葉公園が普段使いできるってとても魅力ですね。

[1115: 評判気になるさん]

>>1112 買い替え検討中さん

仰ることは分かるのですが、何に価値を見いだすのかは人それぞれなので、自分にとって価値があると思うものを買えばよいと思います。あと、ここを検討している人は地元の人も多いでしょうし、都内に通っている人でも京葉線より総武線や千葉駅の利便性を重視されていると思うので、新浦安はあまり検討対象にならないと思います。

[1116: 検討板ユーザーさん]

大雨、地震考えると地盤大事ですからね。

[1117: マンション掲示板さん]

>>1116 検討板ユーザーさん
ここの立地は地盤強いよ。

[1118: マンション検討中さん]

この前の台風、なかなか酷かったようですね。https://twitter.com/bellmezonkg/status/1700026600040063177?s=20

[1119: 検討板ユーザーさん]

>>1112 さん

新浦安もステキなとこだと思います。
プレミスト千葉公園もステキなところだと思います。
路線等、ライフスタイルに合ったところで、住みたいなと思った地域に住むのが1番な気がします。

[1120: マンコミュファンさん]

>>1118
プレミストの話が出た時は、公園と言っても池側じゃないしな…と思ってましたが、逆に離れていて高低差も担保されていて良いのかもと思いました。
ただ、東の低層階はちょっと心配ですよね。

[1121: 匿名さん]

>>1120 マンコミュファンさん

大丈夫です。
もう東側はほぼ残っていません。

[1122: 匿名さん]

>1107

この規模でディスポーザーありで低めの管理費設定って危ういよ。早々に管理組合の収支が赤になって管理費値上げの議論なんてことも。管理計画確認しないと。

[1123: 匿名さん]

マンマニの記事によるとここは地元需要だけで広域検討の対象にならないってことだから、一期で地元需要がはけてしまうと二期以降は続かない可能性も。

[1124: マンコミュファンさん]

>>1123
ブリリアタワーのホームページも出ましたし、2期以降は比較されますね。

[1125: マンション掲示板さん]

>>1124 マンコミュファンさん

比較できる予算がある人が羨ましい。

[1126: 評判気になるさん]

>>1124 マンコミュファンさん
ブリリアタワーは千葉駅No.1マンションですし、恐ろしく高くなりそうですね。

[1127: 匿名さん]

>>1126
でも、外廊下だし仕様は大した事ないですよ。
ブリリアタワー買うなら南棟の角部屋高層階の方が満足度高そう。

[1128: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
南棟角部屋は1期で全部売れちゃいましたよね？
そしたらブリリアと比較検討できる部屋なさそうですね。

[1129: マンション検討中さん]

外廊下やだー

[1130: eマンションさん]

ブリリアは、広い部屋が買える富裕層とそれ以外で、明確に差をつけてきてるイメージですね。例えば、96m2 4LDK以降はローシルエットトイレ+手洗いカウンターですが、3LDK以下はタンク式で手洗いカウンター無し、間取りもよくある田の字型がメインみたいな。ちなみに、タッチレスキーでもありません。駐車場設置率も28%程度で、プレミアムフロア優先です。
正直、一部の高い部屋が買える方以外は、プレミストの方がもろもろの仕様はよいこともあり、満足度は高いかもしれませんね。
もちろん、立地は全然違いますし、ブリリアの方がラグジュアリー感はだいぶありますし、何を優先するかなんですが。

[1131: 通りがかりさん]

>>1122 匿名さん

むしろ追加がかからないように
高めに設定してありますって言ってました。

[1132: 検討板ユーザーさん]

え、、、
ほんとだ笑
立地はいいけど仕様設備低すぎる、、、、、、、これでゼッチとかでもなかったらかなり厳しそう。

[1133: 匿名さん]

>1130

個人的にはプレミア住戸設定して天上人と下々の民みたいなカーストを販売時に作ってしまうってのが嫌いかな。仕様はオプションでご自由にってやれば済むと思うけど。

[1134: 匿名さん]

>1131

管理費平米単価の相場くらい把握しておかないとだまされちゃうよ。

[1135: 評判気になるさん]

>>1134 匿名さん
平米163円の管理費って安すぎません？

[1136: 匿名さん]

>1135

御意。なので、あとで追加のないように高め設定と説明しているのが事実なら悪意を感じてしまう。

某デベの物件では入居1年目で管理費値上げの議論なんてのも漏れてきていた。

[1137: マンション検討中さん]

>>1135 評判気になるさん

安すぎですね。

[1138: 匿名さん]

マンマニがここの記事で管理費の安さに言及していないのも疑問。管理費や修繕積立って高くても安くても問題になり得るのだけど。

[1139: 匿名さん]

>>1135 評判気になるさん
コストのかかるプールやジムなどの共用スペース・設備もないし、人件費のかかるコンシェルジュ・24時間警備・ゴミ回収などもないので、まあスタートはこんなもんじゃないですか？

[1140: 匿名さん]

>>1122 匿名さん
ディスポーザーは修繕積立の範疇ですね。
管理費が安いというのは、コストのかかるものが当物件にはないからで、額面は妥当だと思います。
大和ハウス、大和ライフネクストが設定・運営に大きな誤りはしないと思いますので心配不要です。

[1141: 評判気になるさん]

本当に管理費が足りなくなれば管理組合で決議とって相場どおりの金額に引きあげることだってできるのだから、そんなに執拗にディスることでもないような気がします。

[1142: 検討板ユーザーさん]

>>1141 評判気になるさん

といいますか
管理費と修繕積立金の違いもわからず
長期修繕計画書とか見て言ってるわけでもなく
管理費のみ見て判断してる人を信用するか
大和ハウスを信用するかという話ですよね

[1143: 評判気になるさん]

>>1140 匿名さん
ディスポーザーって定期清掃と定期点検必要だった気がします

[1144: マンション検討中さん]

そこしかディスるところがないのでしょうか。

[1145: 匿名さん]

>>1143 評判気になるさん
新築マンションは購入後、○か月点検、○か年点検という室内設備全般の点検があり、その中にディスポーザーも含まれるでしょうが、ディスポーザーの有無で管理費に差が出るほどのものじゃないでしょ？
清掃は各家庭で行うものじゃないですか？

ディスポーザーは地下の処理設備が10~20年後に交換が必要になりますので、ディスポーザーの有無で修繕積立の差は生じます。

[1146: eマンションさん]

物件概要を見ると、第一期の残戸と思いますが19戸と3戸が一次、二次で先着順販売となってるようですね

[1147: 匿名さん]

ディスポーザーって浄化槽の設置義務がある。浄化槽は生ごみを生分解するので定期的なメンテナンスが必要なのでランニングコストがかかる。あと、自動給水でない場合、稼働時に水を流す必要があって、それを怠ると配管が詰まっちゃう。それを避けるため定期的に配管の高圧洗浄を管理組合で行うのが一般的。

ということで小規模物件だと管理費を気にしない高額物件でないとつけないケースが多くて、ここの１５０戸の規模ってギリスケールメリットでペイするレベル。なので平均的な管理費ならまあいいんだけどね。

[1148: 匿名さん]

日綜商法としてはをはせた日本総合地所を傘下に収めたわけだから、売ったら最後のテクニックを学んだということか。

[1149: 匿名さん]

>1141

新築分譲マンションってお互い知らない人たちが集まるわけだから管理組合による住民自治が機能するようになるまでに時間がかかる。

あと、ローンぎりの人だといきなり管理組合値上げなんてやられたら無い袖は振れない。

値上げ決議できずに赤字垂れ流しってのが最悪シナリオ。

[1150: 匿名さん]

>1146

一期二次は一期での落選者の救済販売ってのが一般的。一期一次の先着順は売れ残りだろうね。倍率も低かったし取りこぼしも多かったというのがこれからわかる。