ザ・パークハウス 鷺沼ってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・パークハウス 鷺沼についての情報を希望しています。
再開発もあるので楽しみですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1丁目5番6（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅（正面口）徒歩8分、
東急田園都市線「宮前平」駅（南口）徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.17平米～86.70平米
売主：三菱地所レジデンス、東急株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[901: 評判気になるさん]

ここの強みは急行停車駅と駅前再開発。10年後には化けてるかもしれないから、開発前の今が買いといえば買いかもね。自宅周辺の寂しさと、この価格帯で直床というのが気にならなければ。

[902: 匿名さん]

>>901 評判気になるさん
仮に再開発により鷺沼駅前が発展したとしてもこの物件の近所が開発されるわけでもないので、周囲の寂しさは変わらないと思います。夜間駅から婦女子や子供が一人で帰宅する際にちょっと心配ですが鷺沼だとどこもこんな感じでしょうか。

[903: eマンションさん]

>>902 匿名さん
夜間の道のこと気にしてる人がたくさんいますけど、田園都市線の郊外駅なんてほぼこんなものかと。私は鷺沼ではない別の駅ですが、駅近物件に関わらず帰り道はかなり静かで人通り少ないです。

[904: 匿名さん]

>>903 eマンションさん
田園都市線沿線でもたまプラ、あざみ野、青葉台あたりだと駅から10分程度の場所なら人通りもそれなりにあり比較的安心ですが、それらに比べると少々寂しい感じを受けました。

[905: 匿名さん]

あの車両基地があることで、良くも悪くも特徴的な道のりになっていると思います。
半永久的に眺望が保たれる一方で、人通りの少なさは今後も変わらない。

設備仕様しかり、結局はどこを許容するかどうか、だと思います。

[906: マンション比較中さん]

実際に暗くなってから鷺沼駅から歩いてみたけど、住人以外は人も車も通らない感じの静かな道ですね。でも車両基地があるので普通の住宅街の道よりもかえって安全な感じがしました。車両基地側は有刺鉄線と監視カメラや照明もあり下に開けているので、通行人を狙う犯罪者は逃げ道隠れ場所を一方向失うことになります。反対側も他マンションの入り口側なので監視カメラもあるだろうし、気になるとしたら小台西公園に隣接する部分ぐらいですかね。その公園も両側をマンションや住宅に見下ろされてる形なので、怖いという感じはしなかったです。目の前の道が静かというのは住環境としては良いともいえるし、人それぞれですね。
人通りが多い道ということでいえば、246沿いのドレッセ鷺沼レジデンスは駅からずっと車も人も通る道。あと、駅北側で造成中のJR西のマンションは詳細はまだ不明ですがロケーションは駅すぐですね。北側はマンション、南側は駅になるから静かさでいうとTPHのほうが環境よさそうですが。

[907: eマンションさん]

>>906 マンション比較中さん
JR西の駅近物件は賃貸なのが惜しいですね。かっこいいのに、、

[908: マンション比較中さん]

>>907 　JR西のマンションは賃貸だったのですね！　てっきり分譲でディアスタでも建つのだろうと思い込んでました。

[909: マンション検討中さん]

各所での紹介もあって、現在も結構北向きが人気のようですね。リセールに不安要因はありそうですが、立地と相まって眺望の良さや鷺沼エリアでホテルライクな住まいにできそうなのが魅力ですね。

[910: 口コミ知りたいさん]

キッチンについて、タッチレス水栓は標準装備でありますか？それともオプションですか？
わかる方教えてください。

[911: マンコミュファンさん]

駅の北口側すぐ近くに昭和大学の新キャンパスできるようです。医歯薬大学ができる街は強いです。

[912: 検討板ユーザーさん]

>>908 マンション比較中さん
これですね，分譲顔負けのデザインです
https://www.jrwp.co.jp/assets/news/pdf/230323_press_myorennjisaginuma....

[913: マンション検討中さん]

年内マイナス金利解除も視野に入る中で、10月中に一次販売&引き渡しも2025年と期間あくのが、不安になりますね
覚悟決めるしかないでしょうが

[914: 匿名さん]

プランのバリエーションが豊かなんですね。それぞれ棟？によってプランに関しては特徴が違っているというのが
このマンションの魅力でしょうか
バルコニーがないタイプから収納力を中心にしたタイプ、それぞれ環境や世帯に合わせて選択できるのは良いなと思います。
子供がいるご家庭はバルコニーがあったほうがいいですね。洗濯を干すというのは大事になってくるので

[915: マンション検討中さん]

北向きしか考えてないですが、抽選になりそうです、、、

[916: 名無しさん]

>>914 匿名さん
子供がいると毎日か2日に一回は洗濯を回すことになるから、共働き世帯だと乾燥機以外考えられなくないですか？
朝出勤前に回して、次に対応できるのは夜なのでバルコニーで干したことないです。

[917: 匿名さん]

>>916 名無しさん
洗濯物だけでなく、小学校によっては植木鉢を自宅に持ち帰って来て育てることもありますし、小さい子がいるなら夏場にはバルコニーでビニールプール出して遊んだり、お子さんがいるご家庭はバルコニーはあったほうがやっぱり便利ですよ。

[918: 名無しさん]

この地域だと仕方がないことですが、小中学校までの道のりが大変そうだなと思っています。小学校低学年でも歩けるものでしょうか…？

[919: マンション検討中さん]

バルコニー必須の方は北向き以外になりますね
個人的には、バルコニーがあれば多少は使うでしょうが、なくとも家電や設備など発達した今なら何とでもなるかな～と感じています。

通学は、迂回しなければいけないから遠いですよね…
遠いものの、比較的シンプルなルートで、車通りの多い横断は避けることも可能かな、と思いました。土橋小でやってるか知りませんが、集団下校・登校とかあれば多少は安心ですね…

[920: マンション掲示板さん]

>>917 匿名さん
バルコニーにビニールプールを出して遊ぶのは、規約違反になる可能性が高いですね

[921: マンション検討中さん]

>>920 マンション掲示板さん
もうこの物件の規約内容が確認できるのですか？

[922: 口コミ知りたいさん]

>>919 マンション検討中さん
ありがとうございます。仰るとおりですね…

[923: マンション検討中さん]

一般的な管理組合の利用規約ですとバルコニーにビニールプールを出して遊ぶことそのものを禁止しているところは少数のはずです。
ただしバルコニーは共用部ですのでプールを出しっぱなしにして緊急避難時の妨げになるようなのは論外ですし管理規約で多量の撒水については禁止していることが多いです。
スロップシンクや浴室に使用後の水を捨てるようする必要があります。

[924: 通りがかりさん]

下に人が通る通路があったり、一階が庭付きみたいな構成だと洗濯物等を濡らすとかでトラブルの元になるので、ルーフバルコニーならともかく普通のバルコニーでのプールは避ける傾向が多いように思えます。
上の方が仰るようにバルコニーでは基本的にプールの水を流せないですし、プール上がりの子供の対応や片付けで結構大変です。
子供がまだ小さい頃に住んでたマンションでは浴室で水遊びさせ、たまには大きなプールにも連れて行く感じでしたね。

[925: 匿名さん]

色々物件を見て回っていますが、他の物件内覧の際にバルコニーでのプールは規約上NGなところが殆どだと伺いました。NGだけど行っている、、のが現状だそうです。

こちらの物件は内装やマンション自体のデザインはすごく気に入りましたが、条件が良い部屋はぐんと価格が上がるので悩みます。

[926: マンション検討中さん]

ちょっと歩きますがカッパーク鷺沼に浅い水プールというか、水場が設けられていて、近くを通った時小さい子を水遊びさせてる様子は見られましたね
どうしても自宅で水遊びできる環境が良いならそれこそ戸建とかと比べるとよいかもしれませんね

[927: 匿名さん]

意外とこの物件は日常の買い物、通勤、通学、病院などなど不便なこと多そうですね。住んでから。

[928: 買い替え検討中さん]

色々言われてるけど抽選になるほどの人気です。

[929: マンション検討中さん]

>>928 買い替え検討中さん
私自身は現地を見てもあまり興味がわかなかったけど、人によって感じ方は色々ですね。ここがそれほどの人気物件だとは思いませんでした。

[930: マンション検討中さん]

便利さや交通・徒歩アクセスの良さを重視する方は、もっと他にも良い選択肢があるかもしれませんね（そもそもそういう方は鷺沼で物件探すのにハマらない気もしますが）
閑静な住宅地、デザイン、学区含めた教育環境、坂が多い土地柄の中で比較的歩きやすい、立地の希少さ等が好きな方はハマるのでは。

[931: 買い替え検討中さん]

>>929
人を選ぶはずの北向き物件が大胆なつくりと価格設定の妙で人を呼びましたね。
モデルルームも一般の部屋だけでは捌ききれないのか模型のある部屋に臨時ブースを設けて商談を捌いているようです。
上の方の階はほぼ抽選、バルコニー無がここまで盛り上がるとは売主も思ってなかったことでしょう。

[932: マンション掲示板さん]

こちら直床ですが、モデルルーム行かれた方、床がフワフワした感じありましたか？直床のフワフワ感は物件によってまちまちなのでどんなもんかなと思いまして。

[933: 買い替え検討中さん]

>>932
普通に直床のフワフワした感じがありました。
はっきり二重床との違いを感じることができます。

[934: マンション検討中さん]

>>933 買い替え検討中さん
二重床のマンションから直床のマンションへの買い替えは敬遠されるので、こちらのメインターゲットは初めてマンションを購入するファミリーなのでしょうね。

[935: マンション検討中さん]

以前住んでいたところが二重床でしたが、太鼓現象でやたら五月蠅かったです。
最上階なら良いかもですがそれ以外だと上階ガチャになって自分で対策できないので、遮音性に優れる直床派になりました。

[936: 名無しさん]

確かに二重床は遮音性に劣る場合もある、これは住んでみないと分からない。
上階住民の当たり外れも運次第。

[937: 匿名さん]

>>936 名無しさん
遮音性に関しては直床か二重床かではなく、床スラブの厚さが大きく関係していると聞いた記憶があります。
少なくとも言えることは、二重床のほうがリフォームはしやすいということと高額物件は二重床が多い（従来は高額物件はほぼすべて二重床だったが、最近はコストダウンのために高額物件でもちらほらと直床の物件も出だした）ということだと思っています。

[938: マンション検討中さん]

>>937 匿名さん
スラブ厚が大きいほうが遮音性が高いというのは物理的にその通りですが、二重床か直床かは関係ないというのは誤りで、同じスラブ厚で比較すると品確法による評価は二重床が１ランク下がることになります。
公的な遮音性能評価ではスラブ厚15cmの直床とスラブ厚20cmの二重床が同等とされているので約25%程度減算評価ですね。

もちろん直床より大きなスラブ厚を確保するなどコストをかけた対策を行えば直床と同等の遮音性を狙えるのですが、そこまでコストをかけることがこのクラスだと厳しいので、直床と五月蠅い二重床の２択になり、リフォーム時もキッチンや浴室の場所を変えるなど水回りを移動させるようなことを行わなければあまり差がないのが実情なので、昨今のマンション事情では直床が採用されやすいのだと思います。

[939: 匿名さん]

>>938 マンション検討中さん
理論的なご説明ありがとうございます。
二重床か直床かだけでなく、スラブ厚は何ｃｍかもセットで確認しなければならないこと理解しました。マンションブロガーの中でも、スラブ厚に関して言及している人があまりいなさそうですがかなり大事なポイントですよね。
ところで以前に直床だと古くなった床下の配管工事が難しいという話を聞いたことがありますが、現在の技術力であればそのようなことはないのでしょうか。

[940: 匿名さん]

数十年後のキッチン移動リフォームや配管工事よりも、住んですぐの上階からの遮音性の方を重要視してます。
リフォーム必要になるほど長く住むこと無いと思うので。

[941: マンション検討中さん]

>>939 匿名さん
おそらくイメージされているのは配管がスラブに打ち込まれている構造でその場合はメンテ性が悪いですが、かなり昔の物件を除き殆どの直床は配管部のみ二重床になっておりますので配管工事は変わらないかと。
配管を二重床になっていなかった場所に通す、すなわち水回りの場所を変えるケースにおいてはオール二重床のメリットがありますが、マンションによっては水漏れリスクの軽減のため水回りの移動を規約で禁止して縦のラインを揃えるところもあるので、実際に技術的なメリットを享受できるかは規約次第ですね。

[942: マンション掲示板さん]

>>939 匿名さん
直床、二重床は議論がつきないので、他でやった方が良いと思いますが、ボイドスラブと言って梁の代わりに中空の管がスラブの中には埋め込まれいる工法などもあり、単純に何cmだから良いとはならないのでご注意ください。

[943: 通りがかりさん]

直床がどうので悩んでるうちにひとまず一期一次はほぼ売れるでしょうね。二次からは価格上がるかなー。

[944: マンコミュファンさん]

>>940 匿名さん
直床か二重床かだけでは遮音性については決められないし、将来の間取り変更や配管の交換などは不確定ですからね。
直床の明確なメリットは、コストが安い、熟練作業者でなくてもそれなりに施工できる、階高に制限があっても天井高を稼げる、などでしょうか？
逆にデメリットは、フカフカした踏み心地、ベランダの掃き出し窓が床とフラットにならない、などですね。
全ての条件を満たすマンションはないので、何を優先するかですかね。

[945: マンション検討中さん]

大人気につき、販売も短期決戦になりそうですね

[946: マンション検討中さん]

>>945 マンション検討中さん
物件概要には販売開始予定は10月上旬で販売開始までは云云と書かれているだけで、販売戸数や価格情報など未定となっていますが、実際は水面下で激しい攻防戦が繰り広げられているのですね。自分は別物件にしましたが、こちらの行方も気になっています。

[947: マンコミュファンさん]

手附金が何%かご存知の方いらっしゃればご教示いただきたいです。

[948: マンション検討中さん]

手付金は10%と思います。

[949: 買い替え検討中さん]

手付は10％です。もう次の週末には抽選ですね。

[950: 通りがかりさん]

この三連休で、1期1次の抽選となります。
私は倍率2倍か３倍か４倍の部屋ですが、7倍８倍の部屋とかもあるらしく
TPHの資産性と住環境の両立を評価されている方が多いのだなと感じました。