ザ・パークハウス 鷺沼ってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・パークハウス 鷺沼についての情報を希望しています。
再開発もあるので楽しみですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1丁目5番6（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅（正面口）徒歩8分、
東急田園都市線「宮前平」駅（南口）徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.17平米～86.70平米
売主：三菱地所レジデンス、東急株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス鷺沼　予算7000万円前後 70㎡ 北向きOKの方へおすすめしたい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/56607/

[スムラボ 関連記事]
リッチなダイレクトウィンドウはこの立地だからこそ！ザ・パークハウス鷺沼をご紹介【yossy】
https://www.sumu-lab.com/archives/88775/

[621: 評判気になるさん]

>>619 匿名さん
概念図の意味をわかってますか？

[622: 匿名さん]

マンションを購入する場合、大切なことはきちんと頭金を入れることです。マンション等の不動産を売却した経験の方はわかりますが、購入してから6年ぐらいして売却して、低金利ローンでも、購入額より高値で売れても残債が意外とあります。このマンションの頭金は最低2700万円以上必要です。実際、低金利とは名ばかりです。

[623: 検討板ユーザーさん]

>>622 匿名さん
手持ち資産があれば頭金はそれほど多くなくて良い

[624: マンション検討中さん]

>>622 匿名さん
ローン金利が低いうちはフルローンして投資に回した方が良いですよ。
勉強してくださいね

[625: 匿名さん]

親からの支援がある場合は、1,000万円頭金として入れた方が良いですね

[626: 通りがかりさん]

>>622 匿名さん

どっから2700万円？大抵は、物件価格の10％、交渉で5％が頭金。その他に諸経費やら引越代が用意できれば問題なし。できるだけ手元資金は潤沢に残して、頭金は必要最小限にするのが安心です。

[627: 検討板ユーザーさん]

>>624 マンション検討中さん

フルローンで余裕資金を投資に回すのは、借金して投資するのと同義。
手元資金にある程度の余裕を持つことは大切だけど、可能性な範囲でローン金額は抑えたほうが無難だと思う。
投資に絶対はないし、ローンの変動リスクも負うので、投資で大損こいてローン金利も上がったら大変なことになりますよ。

[628: 口コミ知りたいさん]

>>627 検討板ユーザーさん

すでに手元資金を投資で運用してる人にとっては、投資資金の一部を解約して頭金にし、残りをそのまま運用を継続するだけ。普通、利回りのよい投資資金を解約し、低利の借入に充てるなんて判断はしないとおもうけどなー。

[629: eマンションさん]

>>628 口コミ知りたいさん

好利回りで確定してるならよいのでは。

[630: 匿名さん]

ほとんどの人が最近の株高で儲かっってるだろうから、頭金分くらいは湧き出たはず。

[631: 評判気になるさん]

>>625 匿名さん
贈与が1000万円ある人ってけっこう多いんでしょうか？
羨ましい限りです。

[632: マンコミュファンさん]

>>627 検討板ユーザーさん
35年金利一定がよろしいかと

[633: 名無しさん]

こちら来月販売開始ですよね…？

[634: 口コミ知りたいさん]

説明会などの情報何も出ませんね
本当に来月から販売開始するのか？

[635: 匿名さん]

ホームページの物件概要に7月上旬販売開始とあるが遅れるかもしれませんね。ただ竣工予定は来年10月なので総戸数105戸を考えればそれほど悠長に構えている時間的余裕はないと思いますが、青葉台物件の価格が出るのを待ってから販売開始するつもりでしょうか。

[636: 匿名さん]

>>631 評判気になるさん
親から贈与がある人のほうが少数派かと思いますよ
まして1,000万なんて・・・

[637: 匿名さん]

崖の話題に誰も触れないのはどうして。

[638: 匿名さん]

>>637 匿名さん
気にする人は検討から外し、気にしない人が検討中なのでしょう。

[639: 名無しさん]

>>636 匿名さん
30代の購入者の2割なので少数派というほどではないです。平均額も1000万円です。
https://www.toyotahome-tokyo.com/media/fund/22-11-22/#:~:text=%E8%AA%B...,20%EF%BC%85%E8%B6%85%E3%81%A7%E3%81%97%E3%81%9F%E3%80%82

[640: 周辺住民さん]

>>637 匿名さん
こんな雨が降るたびに怖い思いをしなきゃならないのに・・・

[641: 匿名さん]

>>639 名無しさん
平均1000万円というのは、1000万円以上贈与されてる人が多いということですよね？非課税枠は無視ということでしょうか？

[642: 名無しさん]

宮前区で土砂災害出てますね。擁壁が崩れ落ちてました

[643: 名無しさん]

バウス、ドレッセ出てきましたね。
販売時期も二つとも9月なので、こちらの物件が何も発表されないのにはこれが関係してるのかなとも思い始めてます。

[644: 匿名さん]

>>641 匿名さん
2021年までは非課税枠が1500万円で、その期間も含まれた統計なので、そうなっているのでは？
もう少し前までは3千万だったのですがね。

[645: マンション検討中さん]

宮前区　住宅下の崖崩れニュース見ました。

[646: 匿名さん]

>>637 匿名さん
気になるようでしたら他をあたることをオススメします

[647: 口コミ知りたいさん]

>>645 マンション検討中さん
どちらでしたか？宮前区広いですから、、、

[648: マンコミュファンさん]

>>647 口コミ知りたいさん
気になるなら自分で調べろ

[649: 匿名さん]

昨日の大雨で擁壁は大丈夫でしたか。

[650: マンション検討中さん]

>>648 マンコミュファンさん
知らないことがわかりました

[651: マンコミュファンさん]

>>649 匿名さん
ニュースになっていませんね

[652: 口コミ知りたいさん]

>>650 さん
あたまわるい？宮前区で崖崩れと言ってるだけだけど？
日本語わかります？

[653: 名無しさん]

>>652 口コミ知りたいさん
ここは人格を否定する人がいるようです。
注意しましょう

[654: eマンションさん]

>>648 マンコミュファンさん
気になるからご自身が話題にしたと想像します

[655: 匿名さん]

>>652 口コミ知りたいさん
ここと関係ないと言いたいのにコメントしたい何かがあるのでしょうか

[656: マンション掲示板さん]

ドレッセ鷺沼レジデンス公開されましたね。駅により近いですが246沿いであることが難点です。

[657: 名無しさん]

>>656 マンション掲示板さん

板はまだないね

[658: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[659: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[660: マンコミュファンさん]

なかなか情報の更新が出て来ませんね。
何か周辺と揉めてますかね～

[661: 匿名さん]

ライバル物件の動きが読めずに価格設定に悩んでいるところでしょうか。
自らが切り込み隊長で後に続けとばかりに他物件をリードすればよいと思いますが、物件にそこまでの自信がないのかなと思ってしまいます。

[662: 匿名さん]

国道沿いのマンションは体にストレスになるので良くないです。このマンションの南棟は静かであれば狙い目かも。

[663: マンション検討中さん]

今から一ヶ月後に販売開始は流石に間に合わなそうなので、発売時期は遅れそうですね。

ここすごい興味ありますが、他にも魅力的な物件が出てきて目移りしそうです。

早く、予定価格知りたいー

[664: マンション検討中さん]

以外とバウスの建物が良さそうだったりするんですよね
あちらは東名が近すぎますが

[665: マンション検討中さん]

隣の赤煉瓦のマンション、この物件側のベランダにヘビースモーカーの人がいるからCONFYの方はタバコ臭気になる人は気をつけた方がいいですよ。。
ここ通るといつもベランダで吸ってるので、、

[666: マンション検討中さん]

246ぞいですがドレッセ気になります。

[667: 匿名さん]

ドレツセマンションが先に販売するならパークハウス鷺沼は9000万円ぐらいからになりますかね。

[668: 評判気になるさん]

>>667 匿名さん
こんな川崎の郊外しかも徒歩7分オーバー70平米で9000万とか笑笑　誰も買わないだろ笑笑　

[669: 口コミ知りたいさん]

ようやく案内来ましたね
やはり全部のスケジュールが後ろ倒しになってます。
9月販売開始ということは青葉台のプロミライズなどと販売時期被りますね

[670: 名無しさん]

ようやく案内出ましたね。
やはり鷺沼の他2物件同様9月販売ですね。

[671: マンション検討中さん]

予約しようと思ったらすでに土日いっぱいでした。平日は都合がつかないので、もし先行してモデル訪問された方は価格の情報をいただけるとすごく嬉しいです。七月以降まで待つのは辛い。

[672: eマンションさん]

ブランズシティあざみ野をかんがえるとこの辺で8000万オーバーの値付けはうれのこりリスク高いだろうねぇ。
明らかにあっちのほうが設えよいもののまだ残ってるし

[673: マンション検討中さん]

横浜市青葉区より高くはないでしょう。川崎市ですもの。

[674: 匿名さん]

ブリリア宮前平ヒルズが新築マンションの中で安値なので、相場を勘違いすると中古マンションしか選択がなくなります。次の新築マンションはびっくりするくらいの価格で販売されると思います。

[675: 買い替え検討中さん]

>>672 eマンションさん
ブランズシティあざみ野は販売開始時の値付けが高く売れ残ってしまっているが、この3年ほどの市況上昇を考えれば現時点は割安と言えるかもしれません。
ただ売れ残ってしまった住居は未入居でも中古扱いなので、新築派からみればなかなか手が出しづらいのかもしれません。

[676: 通りがかりさん]

>>675 買い替え検討中さん
未入居で実質新品の中古扱いなら条件合えばイイよね

[677: 買い替え検討中さん]

>>676 通りがかりさん
ブランズシティあざみ野の現在販売中の住戸は専有部は実質新品ですが共用部は多少なりとも経年劣化しているのと既にマンション内でコミュニティが出来上がっているところに後から加わるという点では中古と同じ側面もあり、また一旦売れ残りというレッテルを貼られてしまうと購入するのに心理的なハードルが上がってしまう人もいるので新築派の受けが良くないのかなと思っています。
同物件の販売中の住戸は価格以外の点でハンディキャップを負っているので、同じような価格ならこちらのほうが有利かなと思います。

[678: マンション掲示板さん]

>>677 買い替え検討中さん
買うか買わないかは検討者次第
まぁ余計な詮索でしょうね

[679: マンション検討中さん]

ブランズあざみ野が1番高級感あり空気も綺麗ですね。
パークハウス鷺沼の電車、車両車庫
ドレッセ鷺沼レジデンスの246でしたら空気はどちらが汚い&騒音があるでしょうか。

[680: マンション比較中さん]

説明会予約取れないですね。
これだけ反応いいとデベは強気に出るだろうな。
決して駅に近いわけではないし駅からの道のりは薄暗く何もないんだけどちょっと前のグランドメゾン（コート・ヴィラ）に比べてデベのブランド力もあってかすごく高くなりそうですね。
意外にバウスの方がいいかもしれん。

[681: 通りがかりさん]

>>680 マンション比較中さん
パークハウスですよ

[682: マンション検討中さん]

パークハウスは鷺沼の顔になりそうですね。
タワーマンションできるまでは。

[683: マンション掲示板さん]

明日説明会行ってきます～

[684: 匿名さん]

リポートまだかなあ

[685: 口コミ知りたいさん]

説明会に参加された方、価格に関する情報共有ください。
相場より高い？安い？

[686: マンション検討中さん]

説明会に参加された方、価格に関する情報共有ください。
相場より高い？安い？

[687: 契約済みさん]

>>686 マンション検討中さん
https://www.sumu-log.com/archives/56607/

[688: マンコミュファンさん]

ベランダなし住戸珍しいな。
メリット→掃除楽、ベランダ喫煙問題など隣人トラブルなし、坪単価安い、子供の転落リスク低い
デメリット→洗濯物干せない、日光と外気を全身に浴びれない、売却時に避けられるかも
こんなもん？

[689: 検討板ユーザーさん]

絶対的には安くは無いですが三菱らしい現実的な価格ですね。印象良いです
部屋の条件悪いのもありますけど

田園都市線は都心からの距離と地価が比例していないので難しいですが、たまプラと超駅近以外は溝の口のグランドメゾンを超えるのが難しい気もする

[690: マンション掲示板さん]

一番条件の良い棟のGraciousの中で一番安い部屋が7000万前半、上階だと8000万前半～とのことでしたよ。
モデルルーム見ましたが、デザイン性はさすがザパークハウスというかんじでおしゃれでした。良い設計事務所入れてるみたいですね。

しかしアウトフレーム工法ではなく寝室側の部屋の間取りが悪い点と、直床なのが気になりました。
現地も見に行きましたが、電車の音は窓開けてたら恐らく遠くに聞こえます。（駅近ではないのに電車の音…）
その辺許容できる方であれば、ある程度予想通りの価格ですし買いなのでは？

[691: 匿名さん]

>>690 マンション掲示板さん
直床ですか。これは地味に購入意欲が低下してしまいますね。

[692: 評判気になるさん]

>>690 マンション掲示板さん

情報ありがとうございます、比較的広いGraciousでそれならば、思ったよりも高くないですね！

小学校までの距離が気にはなってましたが、見に行ってみようと思います。

[693: 検討板ユーザーさん]

HPには載ってないですが、ここってZEHですか？100万の給付金あるかは地味に大きくて。

[694: 買い替え検討中さん]

>>687 契約済みさん
バルコニーなしのホテルライクな雰囲気も意外といいですね。
でも北向きなのがやはり難点。リセールの時に苦戦しそうです。

[695: 匿名さん]

>>694 買い替え検討中さん
北向きもさることながら、ベランダ無しのほうがより問題があると思いました。
都心で周囲を建物に囲まれているような場所ならまだしも、このような環境の良い場所なら息抜きにベランダに出て周囲の景色を眺めることも楽しみの一つだと思いますがベランダ無しではそれもできませんね。

[696: マンション比較中さん]

致しかたなく苦肉の策って感じがする。なにか言い訳がましいメリット書いてるけど。どうなのかな～？

[697: eマンションさん]

>>693 検討板ユーザーさん

「注文住宅の新築」「新築分譲住宅の購入」が適応で分譲マンションの購入には適応されないのでは？

[698: eマンションさん]

>>697 eマンションさん

新築マンションも適応されるようですよ

[699: 匿名さん]

直床等見えないところでコスト削ってる物件がZEH対応の施工してるとは思えず

[700: 通りがかりさん]

青葉台の公社物件も今週末には予定価格発表されるし、価格差どれだけあるか興味アリ

[701: 名無しさん]

>>700 通りがかりさん
私もプロミライズ青葉台は興味あります。
間取りが良いのは知ってますし、設備もしっかりしてて価格差2000万くらいあったら少し考えますよね

[702: マンション比較中さん]

直床でバルコニー無しって・・・リセール厳しすぎるでしょ

[703: マンション掲示板さん]

プロミライズ青葉台は民間デベより安いのは間違いないだろうけどどの程度安くなるかだね。
あと横浜市民優先枠がどれくらいになるのか。

[704: マンション検討中さん]

青葉台が2000万安かったらそちらに流れそうですが、同じくらいですかね。
ドレッセ、バウスの値段も気になります。
バウスが駅離れてるので少し安い気がします。

[705: マンション検討中さん]

擁壁を一部分だけ修繕している点が気になります…

[706: 口コミ知りたいさん]

>>702 マンション比較中さん
パンフか資料はないの？

[707: 検討板ユーザーさん]

>>705 マンション検討中さん
補修しているのでしょう

[708: マンコミュファンさん]

>>698 eマンションさん
補助金が貰えるのは事業者で、消費者は住宅ローン減税の拡充だけでは？

[709: 掲示板ユーザーさん]

>>701 名無しさん

プロミライズ青葉台との価格差、ざっくり1000万円程度かな。
それなりに倍率高そうだけど横浜市民以外はもっと厳しくなりそう。

[710: 名無しさん]

駅前はともかく、現地までの道が寂しすぎやしませんか。夜も暗そう。
マンションの佇まいは気に入ってるんですが。

[711: マンション検討中さん]

ZEH対象かどうか質問したら「当物件はZEH対象外で年末ローン残高MAX3000万円に対して、0.7%、13年の適当」と回答きました。

[712: 匿名さん]

>688

北西って、夏至のころはもろに西日が真横から入ってくる。ZEHってLOW-E必須でないところが眉唾。

[713: 匿名さん]

4棟あるみたいですが、どこが人気なんでしょうね？

こういったのって人気投票みたく、マンションのホームページで教えてくれるといいのにと思ってしまいます。
本命は、南のGRACIOUSでしょうか。

素人で申し訳ないんですが、ZEH対象だとメリットあるんですか？
買う側のメリットがあれば教えてほしく・・・

[714: eマンションさん]

>>713 匿名さん
ここはZEHじゃないみたいなので書きにくいですが、一般的な概要を記載します。詳細は割愛するのでググってください。ZEHにも種類がありますが、低級のオリエンテッドを想定して描きます。

「快適性」
ゼッチ取るために断熱材を入れまくる傾向があるため、気持ち冬は暖かく、夏は涼しい傾向。
あとは基準を満たすために寝室に床暖つくケースも多いです。

「経済性」
メリットのほとんどはこれでしょう。

・冷暖房が抑制できる傾向があり、20%程度光熱費が下がる想定
・住宅ローン減税の適用額アップ、ざっくり一般住宅と比較して、13年で130万ぐらいの減税効果
・エコ住まい給付金がマンションだと現金で100万支給

ペアローン有無、年齢などの細かな条件はありますが、単純にZEHかそうじゃないかで最低200万円強自己負担が下がる可能性があります。

個人的にはZEHは必須条件ではないけど、対象じゃないと、給付金は欲しかったーと思いますね。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/mansion-es

[715: 検討板ユーザーさん]

>>713 匿名さん
方角、階層、眺望、日当たり
こちらのマンションは全て特徴があって個性的なので、売れ行きがハッキリと分かれる気がします。

条件の良いGRACIOUSの中層階以上がやはり人気か。エントランスまでの動線が良く収納力を売りにしているCOMFYも、ファミリーに受け入れられそうですね。部屋によっては抽選でしょうか。
逆にPANORAMICの下層階と、GRACIOUSと重なっているSPACIOUSの部屋は最後まで残りそう。

[716: マンコミュファンさん]

>>715 検討板ユーザーさん
それらを見越して値付けしていると思います

[717: マンション比較中さん]

>>716 マンコミュファンさん
そうですよね。
あともう少し頑張ったらより希望に近い部屋が買えるかもしれない、と思わせるような絶妙な価格差で（こちらはまだアバウトな金額しかわかりませんが）、非常に悩ましいです。ン千万単位の金額を見すぎて、もはや感覚がマヒしてますね…

[718: 匿名さん]

>>714さん
>>単純にZEHかそうじゃないかで最低200万円強自己負担が下がる可能性

ZEHについて、教えていただきありがとうございます。
実は、「いい」と聞いてはいつつも、よく理解していませんでした。

自己負担額が減って、しかも冬温かく、夏涼しいならZEHのマンション指定でしぼりこんだ方がいいような気もしちゃっています。

[719: マンション検討中さん]

ゼッチにする分原価が高くなるので、マンション価格が高くなるのかな？

[720: 匿名さん]

竣工予定と引き渡し予定が遅れてるけど、理由は確認したほうがいいかな。引き渡しがシーズンである3月末をまたいで遅れるってなにかありそう。