ザ・パークハウス 鷺沼ってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・パークハウス 鷺沼についての情報を希望しています。
再開発もあるので楽しみですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1丁目5番6（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅（正面口）徒歩8分、
東急田園都市線「宮前平」駅（南口）徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.17平米～86.70平米
売主：三菱地所レジデンス、東急株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[551: 名無しさん]

>>549 評判気になるさん
買わないのに情報は求めるのですか?

[552: 匿名さん]

>>551 名無しさん
何も無いんですね。

[553: 評判気になるさん]

>>552 匿名さん
まだいるの？

[554: 匿名さん]

>>553 評判気になるさん
物件のコメント出来ないの？

[555: 検討板ユーザーさん]

>>554 匿名さん
今までたくさん意見してますよ
まだ何か欲しいのかしら

他の人のご意見ありませんね

[556: 匿名さん]

ど素人ですが、パークハウス鷺沼のマンション価格を予測しました。土地データで鷺沼駅の土地価格を調べると平均で1平米あたり41万円ぐらいです。一部屋の土地代が最低で41×70平米＝2800万円。マンションの売値の建設費が70平米だと最低で4200万円。70平米のマンション最低価格は7000万円。ホームページを見ると高い木の植栽があり、エントランスは金がかかっているので、1階の70平米の部屋は安くても7200万円。土地の取得がもっとかかっているなら1階の70平米の部屋は7500万円以上と予測します。この方法でもブリリア宮前平ヒルズ以外、価格をはずしたことはなく、いつも予想価格より高いです。他の人の意見を知りたいです。

[557: 匿名さん]

>556

土地代の計算が違うかな。マンションだと７０平米の部屋の土地の持ち分って７０平米じゃないよ。大体、容積率分の１。あと４１万って公示価格かな。実勢価格は違うし。

[558: 匿名さん]

マンション価格に反映した土地代は持分でなく土地代がそのまま反映されて売っているのがほとんどですよ。低層マンションの場合、利益が出づらいので、2階以上の部屋の販売価格は人件費や広告費等に充ててますよ。大昔のマンションはそのような物件があったかもしれません。公示価格以下で売っていた良心的なマンションは近年、全く見たことがないです。マンション価格の上昇に拍車がかかっているのはそのせいでです。東京のマンションのハルミフラッグは都から取得した土地代の4倍以上のせて売っていたので問題になっていました。

[559: 匿名さん]

原価から積算するならちゃんと計算しないと。それに実勢価格って公示価格より高いし。デベの利益でどんぶり勘定するなら意味ないよ。

[560: 匿名さん]

実勢価格は公示価格より高い場合が大半なので、私は1階の3ldkの部屋は8000万円以上と予想します。知人が板橋区の小竹向原に住んでいるので、情報がありましたが、プラウドシテイ小竹向原のマンション価格は70平米の部屋で1億円らしいです。坪単価500なります。

[561: 通りがかりさん]

>>556 匿名さん
モデルルームの案内遅れてると価格予想ぐらいしかやることないですが、予想は楽しいですよね！自分も南の低層階は坪340-350ぐらいかなーというイメージ予想なんで同じような感じです。

ブリリアは外したとのことでしたが、いくらで予想してましたか？

[562: 匿名さん]

私は設計事務所が関わっているので、1階の部屋で7700万円からと予想します。

[563: 匿名さん]

ホームページを見ると3年前に販売され余裕で入居前に完売したパークハウス宮崎台より外壁タイルが使用されているので1階の南向きの70平米の部屋は7800万円以上と予想します。急行停車駅の価格になるかと。パークハウス宮崎台の中心価格は確か6600万円だったと思います。

[564: 口コミ知りたいさん]

鷺沼のマンションに8000万以上…
そう思い買い渋っていたら近年どんどん相場が上がっていく…

[565: 通りがかりさん]

4～5年前に沿線駅徒歩圏のブランドマンション購入した人は高みの見物

[566: マンション比較中さん]

>>565
宮崎台に買いましたが急行止まる駅のほうが良かったなと思って見てます。
高みの見物と呼べるほど良い身分ではありませんがマンションは高くなったと痛感。

[567: 匿名さん]

お金がある程度あっても、マンションの価格が2000万円以上価格差があると、家族がいる場合は、人生破綻します。将来的に変動金利が2～3倍になると予想している経済評論家もいます、ブリリア宮前平ヒルズを買ったほうが駅近だし、金銭的に余裕が出て生活が楽しくなります。鷺沼駅の駅近の築浅中古マンションはたくさんあるので、売却時にライバルが多いです。パークハウス鷺沼の価格が8000万円以上で売り出す可能性は高いですよ。駅徒歩9分のブレミスト大倉山も1階の部屋で8000万円に近いです。

[568: 匿名さん]

駅徒歩15分のプリシア宮崎台の築浅中古が4700万円ぐらいで売りに出てますが、購入するための頭金3300万円の準備はできましたか。

[569: 匿名さん]

このマンションのいい点は宮前平駅にも近くて鷺沼駅にもほど近いです。両方の駅の利便性を楽しめます。やはり3ldkは最低でも7800万円以上かもしれない。

[570: 検討板ユーザーさん]

>>568 匿名さん
頭金がそんなに必要な理由がわかりません

[571: マンション掲示板さん]

>>566 マンション比較中さん
各駅ではダメな理由は通勤？
あまり変わらない
むしろ空いていていい
時間も数分違うだけ

[572: 匿名さん]

各駅停車の電車が来たら鷺沼駅で降りる人も乗ったほうがいいです。急行よりかなり空いてます。急行停車駅で降りる人も乗っているのでかなり通勤が楽になります。次に来る急行電車は混んでいるし、乗れない場合もあります。渋谷寄りの宮崎台駅と鷺沼駅では各駅停車が先に来た場合、数分しか通勤時間が変わらないです。

[573: eマンションさん]

本人じゃないけど、各駅だと使える本数が減るので不便です。
駅で待つ時間が増える分の時間のロスがあるので数分の違いではないですね。

[574: 匿名さん]

渋谷駅で電車待ち時、東急田園都市線は各駅停車の後は、急行電車が来て、その後は各駅停車の電車が来ます。半蔵門線と繋がっているので稀に、インスタントくじ感覚で続けて1回だけ急行が続けて来たのを遭遇したことがあります。通勤時間帯の急行電車は他の路線も同じですが、名ばかりです。急行は痛勤がやわらぐ効果はありますが。

[575: 匿名さん]

資産性を考えると鷺沼駅の10分越えのマンションの購入はリスクがあります。渋谷寄りの各駅停車駅のほうが帰宅時間が短くなります。もちろん待たず急行電車が乗れればいいですが。列の後ろだと通勤時間帯は急行電車に乗れないです。

[576: 匿名さん]

急行停車駅か各駅停車駅かの選択は通勤の観点だけの問題ではないと思います。
一般的に急行停車駅のほうが駅周辺の繁栄度が大きく、買い物利便性が高い。もちろん急行停車駅の中でも差はあるが、各駅停車駅で駅前が栄えているところはあまりないように思います。スーパーとコンビニ、ドラッグストアさえあれば良いという人は各駅停車駅でもよいと思いますが、それ以外にも生活に潤いを求めようとすれば急行停車駅のほうが楽しみは多いように思います。

[577: 匿名さん]

鷺沼駅よりも各駅停車駅の宮前平駅や宮崎台駅エリアのほうが生活利便性もあり、栄えてます。現在の鷺沼駅エリアの急行停車駅は名ばかりです。悪い言い方をすれば田舎臭がします。ここは宮前平駅にも近いので価値はありますが。

[578: 検討板ユーザーさん]

産まれてから鷺沼に29年、結婚して宮前平で3年過ごしてる者です。
近くの公園は親子連れが多く、鷺沼幼稚園の子が帰り道に遊ぶことも多いので、穏やかな雰囲気です。
職場はずっと東京なので、コロナ前は地獄のようなラッシュを経験していましたが、コロナでほんの少し落ち着いてます。
各駅は運が良ければ座れ、急行は昔に戻りつつある印象です。
お金がない4人家族ですが、価格次第では挑戦したいと思えるような物件です。

[579: 匿名さん]

パークハウス鷺沼の価格がいくらになるか考えたのですが、3ldkの1階の北向きの価格でも最低7500万円と考えています。3ldkが最低でも8000万円以上の可能性も十分あります。プラウド向ヶ丘遊園より安くする理由はないですから。予算外なら川崎市宮前区の中古マンションを購入したほうがいいと思います。ある意味賢い合理的な選択肢です。もし高い価格であれば、中古マンションももっと高い価格になります。無理してローンを組むと残債割れの可能性もありますから。

[580: 匿名さん]

北区、板橋区、足立区ので新築マンションの価格が3ldkで8000万円ぐらいなので、パークハウス鷺沼はやはり最低7600万円以上は確定かもしれないですね。

[581: 匿名さん]

不動産情報サイトを久しぶりに見ました。東京エリアや埼玉県も含めて7000万円以下で徒歩7分以内の中古マンションの売りがほとんどないです。やはりパークハウス鷺沼は新築プレミア価格の8000万円からの登場ですか。

[582: 匿名さん]

田園都市線で検討しているものです。昨日昼間鷺沼駅から現地まで歩いてみましたが道路は片側が線路で人通りが少なく、夜間の女性や子供の一人歩きに少々不安に感じましたがどうでしょうか。
尚、以前こちらで話題になっていた擁壁に関しては特に心配するような感じは受けなったです。

[583: 名無しさん]

>>582 匿名さん
それほど不安には感じませんでしたよ

[584: マンション検討中さん]

>>582 匿名さん
以前近くに住んでいて、鷺沼から現地までのルートを歩いていましたが
確かに交通量が多いという訳ではありませんが
住宅が多いエリアなので、私は不安には感じていませんでした。
定期的に車庫の警備員が巡回警備に当たっていましたしね。

[585: マンション検討中さん]

鷺沼70㎡に8000万か～買わないよね～

[586: 坪単価比較中さん]

>>585 マンション検討中さん
鷺沼は交通の便がよく、急行停車駅。
駅周辺は適度に栄え、生活に必要なものは何でも揃います。
再開発で市役所や図書館といった施設が鷺沼に集約されれば
もっと便利になって魅力的な街になりそうです。
道を一本入れば閑静な住宅街、緑が残っているのもいいですね。

マンション価格が上がっているのはどこも同じ。
安く買えるところはやっぱり、「それなり」です。

[587: 匿名さん]

パークハウス鷺沼も70平米が9000万円からで登場かも。

[588: 匿名さん]

9000万円で登場すると最低でも2700万円ぐらい頭金が必要になりますかね。購入される人はきっと準備されているでしょうね。

[589: 匿名さん]

パークハウス鷺沼の公式ホームページを見て気がついたのですが。道路とマンションの高さが実際の大きさと縮尺がかなりおかしくないですか。マンションの1階分の高さは少なくとも2.5mはあるはずなのに2車線道路なのに道幅が異常に幅がありすぎと思います。4車線道路分以上の幅になっているように私は見えます。皆さんはどう思いますか。

[590: 匿名さん]

マンションの1階部分は二重床、二重天井であれば3mぐらいあるので公式のホームページの縮尺のマンションの高さと2車線道路の幅の絵はおかしいのではないか。

[591: 名無しさん]

>>588 匿名さん 2,700万円準備してる人なんていないのでは？

[592: 通りがかりさん]

>>575 匿名さん
渋谷、半蔵門線あたりからの帰宅は半端ない混み具合。
コロナ前に戻ってしまった感がある。

[593: 名無しさん]

絶対いないでしょ。
頭金は700万が常識や。

[594: 匿名さん]

>>588 匿名さん
当然、それくらいの手持ちはあるけど、実際に頭金に使うのは必要最小限にして、できるだけ住宅ローンを引っ張ってきて、低金利と減税の逆ざやを利用して儲ける。

[595: 匿名さん]

変動金利が2倍から3倍になると予想している経済評論家もいるので、頭金は最低2500万円は必要です。

[596: 匿名さん]

最低額の頭金が用意できない場合は無理をしないで、中古マンションを購入してください。残債割れします。

[597: 匿名さん]

パークハウス鷺沼のざっくりした予定価格でいいので知りたいです。

[598: eマンションさん]

>>589 匿名さん
私は違和感を感じませんでした

[599: マンション掲示板さん]

>>590 匿名さん
実際に落とし込んで寸法を入れてみてはどうでしょうか

[600: 匿名さん]

>>591 名無しさん
用意できる人はいるだろうが、それを元手に投資する人がいる

[601: 口コミ知りたいさん]

>>595 匿名さん
変動金利変遷を確認してみてはいかがでしょう
絶対はありませんがかなりの確率で、、、

[602: 評判気になるさん]

はいはい

[603: マンション検討中さん]

でも宮前平駅前8400万のブリリア中古売れてないけど。。そこまで強気で出すのかな？

[604: 匿名さん]

同じ宮前平駅前ブリリアの別住戸は数日前に8450万円で購入申込み入ってたけど

[605: 匿名さん]

短期プライムレートは上がらないから、変動金利も上がらないよ。固定金利は、まあ上がるだろうね。

[606: 匿名さん]

金利の変動利率も気になりますが、公式ホームページの建物、擁壁、道路の絵図の縮尺がおかしいのが気になります。1車線分の道路の幅は3mぐらいだとすると歩道部分が1m弱とすると道路の実際の幅は8mです。車の幅は1850mmでも大きい車です。建物の1階部分の高さが3mなら道路の幅が15mないと絵図の縮尺が合わないです。実際の道路は片側1車線の道路ですからすぐ崖になるはずです。

[607: 匿名さん]

ホームページがおかしいと心配になって他のマンションに流れてしまいますよ。

[608: マンション検討中さん]

>>607 匿名さん
パンフにあるプランの縮尺ご存じでしょうか？

[609: 口コミ知りたいさん]

>>607 匿名さん
何がおかしいの？
流れないでこちらにいるでしょ

[610: 匿名さん]

公式ホームページの高低差概念図ではマンションの階高が二重床、二重天井であれば最低3mあるはずですが、私のボールペンの先の幅が1階分になります。ボールペンの先の幅が道路の概念図に当てると少なくともボールペンの幅が3個分以上あります。片側1車線なのに3車線分以上ある概念図になっています。概念図の縮尺が正確であれば道路の幅が12mで道路の幅が4車線分に近い大きさです。マンションの前の道路は歩道と車道が分離してないです。この概念図の縮尺が正確であれば二重床、二重天井でないことになりますが。

[611: 検討板ユーザーさん]

>>610 匿名さん
聞けば済むことだと思うのですが

[612: 匿名さん]

地震も最近は特に多いので、マンション北側の崖までの距離は大切なポイントになりますよ。

[613: 匿名さん]

どうしても気になるのなら専門家に聞くなり勉強すると良いでしょう。それでも気になる物件なんでしょう。

[614: 評判気になるさん]

>>610 匿名さん
概念図できちんとした図面ではないので、それで道幅がとか、二重床がとかナンセンスです。
田園都市線の線路と高低差があって、北側の視界が抜けているのを説明しているだけでしょう。
それ程崖が気になるならば、他の物件にすれば良いでしょう。

[615: 匿名さん]

公式ホームページに載せるのであれば、きちんとするのが大手不動産の姿勢だと思います。

[616: 匿名さん]

その概念図見て、そこに映されている全ての物体の寸法を導き出そうとする人がいるなんて思いもしなかったので　会社も担当者も適当な縮図で載せたんでしょう。
適当なフリーハンド風な図にしとけば良かったんだよ。

[617: 通りがかりさん]

>>616 匿名さん
そうですよね。
クレーマーレベルだと思います。

[618: 評判気になるさん]

>>617 通りがかりさん
設計図見せてもらえば済むお話しでしょう。

[619: 匿名さん]

公式ホームページなので、きつい言い方をすれば詐欺広告です。

[620: マンション掲示板さん]

>>619 匿名さん

公式HPの一番下の注釈に『…完成予想CGは……実際とは異なります』とあるから、許してあけたら？

[621: 評判気になるさん]

>>619 匿名さん
概念図の意味をわかってますか？

[622: 匿名さん]

マンションを購入する場合、大切なことはきちんと頭金を入れることです。マンション等の不動産を売却した経験の方はわかりますが、購入してから6年ぐらいして売却して、低金利ローンでも、購入額より高値で売れても残債が意外とあります。このマンションの頭金は最低2700万円以上必要です。実際、低金利とは名ばかりです。

[623: 検討板ユーザーさん]

>>622 匿名さん
手持ち資産があれば頭金はそれほど多くなくて良い

[624: マンション検討中さん]

>>622 匿名さん
ローン金利が低いうちはフルローンして投資に回した方が良いですよ。
勉強してくださいね

[625: 匿名さん]

親からの支援がある場合は、1,000万円頭金として入れた方が良いですね

[626: 通りがかりさん]

>>622 匿名さん

どっから2700万円？大抵は、物件価格の10％、交渉で5％が頭金。その他に諸経費やら引越代が用意できれば問題なし。できるだけ手元資金は潤沢に残して、頭金は必要最小限にするのが安心です。

[627: 検討板ユーザーさん]

>>624 マンション検討中さん

フルローンで余裕資金を投資に回すのは、借金して投資するのと同義。
手元資金にある程度の余裕を持つことは大切だけど、可能性な範囲でローン金額は抑えたほうが無難だと思う。
投資に絶対はないし、ローンの変動リスクも負うので、投資で大損こいてローン金利も上がったら大変なことになりますよ。

[628: 口コミ知りたいさん]

>>627 検討板ユーザーさん

すでに手元資金を投資で運用してる人にとっては、投資資金の一部を解約して頭金にし、残りをそのまま運用を継続するだけ。普通、利回りのよい投資資金を解約し、低利の借入に充てるなんて判断はしないとおもうけどなー。

[629: eマンションさん]

>>628 口コミ知りたいさん

好利回りで確定してるならよいのでは。

[630: 匿名さん]

ほとんどの人が最近の株高で儲かっってるだろうから、頭金分くらいは湧き出たはず。

[631: 評判気になるさん]

>>625 匿名さん
贈与が1000万円ある人ってけっこう多いんでしょうか？
羨ましい限りです。

[632: マンコミュファンさん]

>>627 検討板ユーザーさん
35年金利一定がよろしいかと

[633: 名無しさん]

こちら来月販売開始ですよね…？

[634: 口コミ知りたいさん]

説明会などの情報何も出ませんね
本当に来月から販売開始するのか？

[635: 匿名さん]

ホームページの物件概要に7月上旬販売開始とあるが遅れるかもしれませんね。ただ竣工予定は来年10月なので総戸数105戸を考えればそれほど悠長に構えている時間的余裕はないと思いますが、青葉台物件の価格が出るのを待ってから販売開始するつもりでしょうか。

[636: 匿名さん]

>>631 評判気になるさん
親から贈与がある人のほうが少数派かと思いますよ
まして1,000万なんて・・・

[637: 匿名さん]

崖の話題に誰も触れないのはどうして。

[638: 匿名さん]

>>637 匿名さん
気にする人は検討から外し、気にしない人が検討中なのでしょう。

[639: 名無しさん]

>>636 匿名さん
30代の購入者の2割なので少数派というほどではないです。平均額も1000万円です。
https://www.toyotahome-tokyo.com/media/fund/22-11-22/#:~:text=%E8%AA%B...,20%EF%BC%85%E8%B6%85%E3%81%A7%E3%81%97%E3%81%9F%E3%80%82

[640: 周辺住民さん]

>>637 匿名さん
こんな雨が降るたびに怖い思いをしなきゃならないのに・・・

[641: 匿名さん]

>>639 名無しさん
平均1000万円というのは、1000万円以上贈与されてる人が多いということですよね？非課税枠は無視ということでしょうか？

[642: 名無しさん]

宮前区で土砂災害出てますね。擁壁が崩れ落ちてました

[643: 名無しさん]

バウス、ドレッセ出てきましたね。
販売時期も二つとも9月なので、こちらの物件が何も発表されないのにはこれが関係してるのかなとも思い始めてます。

[644: 匿名さん]

>>641 匿名さん
2021年までは非課税枠が1500万円で、その期間も含まれた統計なので、そうなっているのでは？
もう少し前までは3千万だったのですがね。

[645: マンション検討中さん]

宮前区　住宅下の崖崩れニュース見ました。

[646: 匿名さん]

>>637 匿名さん
気になるようでしたら他をあたることをオススメします

[647: 口コミ知りたいさん]

>>645 マンション検討中さん
どちらでしたか？宮前区広いですから、、、

[648: マンコミュファンさん]

>>647 口コミ知りたいさん
気になるなら自分で調べろ

[649: 匿名さん]

昨日の大雨で擁壁は大丈夫でしたか。

[650: マンション検討中さん]

>>648 マンコミュファンさん
知らないことがわかりました