ザ・パークハウス 鷺沼ってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・パークハウス 鷺沼についての情報を希望しています。
再開発もあるので楽しみですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1丁目5番6（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅（正面口）徒歩8分、
東急田園都市線「宮前平」駅（南口）徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.17平米～86.70平米
売主：三菱地所レジデンス、東急株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[380: 管理担当]

[No.328～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[381: マンション住民さん]

>>352 検討板ユーザーさん
駅近くに「近藤屋」って焼き鳥屋さんがあり、お通し含めて中々おいしいですよ＾＾
鷺沼でフットサルした帰りに良く行きます！

[382: eマンションさん]

>>381 マンション住民さん
焼き鳥情報ありがとうございます。是非行ってみたいです。

[383: 匿名さん]

>>381 マンション住民さん
良い情報ありがとうございます。

[384: eマンションさん]

木内って仕様が残念なんですか？他と比べてどう残念なのか教えてください。チープな感じってこと？

[385: マンコミュファンさん]

武蔵新城のTPHは地権者住戸が多く賃貸に出すみたいなので仕様が若干賃貸寄り。
ディスポーザーなし、直床、天井高もさほどないみたいで、それがここにも当てはまるかはどうだろ。

近隣のTPHは木内多いね。
宮崎台もそうだし、開発予定の宮前平もそう。
これ位の規模のゼネコンをほぼ同時期に使った方が建設コスト抑えられるのかな。

[386: 通りがかりさん]

>>384 eマンションさん
仕様はデベが決めることだと思います

[387: 評判気になるさん]

>>385 マンコミュファンさん
さずがにそこそこの金額で出してくるはずなのにここも直床だったら検討外になりますね。
木内調べてみるとあんまり建設会社としての評判良くなさそうでどうなんだろうと思いました。

[388: 匿名さん]

>>387 評判気になるさん
平面プランを見る限りでは直床ではないでしょう

[389: 匿名さん]

>>387 評判気になるさん
建設会社としての良くなさそうな評判はどんな内容でしたか。

[390: eマンションさん]

気になるね

[391: 通りがかりさん]

>>390 eマンションさん
気になります。

[392: 検討板ユーザーさん]

>>391 通りがかりさん
はい、気になる気になる

[393: 名無しさん]

>>388 匿名さん
平面プランで直床か二重床か推測できるのですか？

良かったら判断ポイントを教えていただけますでしょうか。

[394: 匿名さん]

>>393 名無しさん
ユニットバス扉の両サイドにある縦枠の洗面側に1本線があるかないか。つまり、この線があれば上がり框であることを示していて洗面と床段差となります。ただし直床であっても水廻りのコンクリートスラブを下げることにより段差は解消できますがリフォームで水廻りの位置の変更ができません。
パンフ図面では、線1本が大きな意味をもちます。
下がり天井がある場合の線もチェックが必要です。

[395: 匿名さん]

これは確認する価値のある情報ですよ

[396: 名無しさん]

こちらの物件を検討しています。
田園都市線の通勤ラッシュは学生時代に経験済みなのですが、現在も変わらずもしくは更に混雑しているのでしょうか？

[397: 匿名さん]

東急田園都市線で通勤していますが、中央線に比べるとかなり通勤は楽ですよ。帰りの通勤時間帯では渋谷駅から乗っても各駅停車であればすぐに吊り革をつかめますよ。他の路線と違って2本に1本は各駅停車です。中央線に比べると遅延がはるかにないです。中央線通勤と東急田園都市線を通勤した経験者です。急行はもちろん混雑しているので
、各駅停車だけが停まる駅で渋谷駅に近いマンションがおすすめです。各駅停車駅のほうが通貨実時間が短く家賃でもコスパがいいです。

[399: 管理担当]

[NO.398と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[400: 匿名さん]

このマンションよりも立地がよくて、価格が安いマンションがあれば、知りたい。都心まで通勤時間がかかる府中市のマンションでも8000万円以上の中古マンションが売りに出てますよ。京王線通勤経験者です。朝の通勤時間は東急田園都市線と違って、電車の移動速度が遅いので急行でも新宿まで40分かかります。京王線の新宿は始発駅なので帰りはすぐに電車が発車しない上に、帰宅時は混雑しているので、乗れないこともあります。乗ることができても、吊り革をつかむのは難しいです。通勤時間帯は特急でも府中駅まで実時間は36分はかかります。

[401: 名無しさん]

>>397 匿名さん
396です。
現在中央線利用しているので、とても参考になります！
昔利用していた時は朝の通勤ラッシュ時は急行で用賀～渋谷間の地下、駅と駅の間でよく止まり車内は暑く鮨詰め状態で死ぬ思いで通勤した記憶が残っています…各駅停車だと土日のホームでの待ち時間も長く、乗車時間が短いので急行停車駅を候補にしていましたがお話を伺い少し考え直しても良いかなと思いました。

[402: 匿名さん]

東急田園都市線は西武線よりも電車のシートの厚みがあるので快適です。他の路線の電車よりも静粛さがあり、音が静かなので、携帯の記事を読んでも集中できますよ。

[403: マンション検討中さん]

>>401
15年以上田園都市線を使っています。
2000年代は正直三軒茶屋～渋谷間はかなりすし詰めでしたが、そこまでの混雑はほぼありません。
鷺沼ですと渋谷まででしたら急行だと乗り込む車両を選んで溝の口（１駅）我慢すればある程度楽なポジションに移動可能。各駅ですと車両中ほどに行けますので押し合いへし合いもなくそこそこ快適な通勤です。運が良ければ溝の口で座れます。
渋谷通勤なら車両を選ばず乗れる急行駅って割と楽ですよ。

[404: eマンションさん]

>>403 マンション検討中さん
とても参考になるご意見ありがとうございます。
妻が通勤ラッシュというものを経験していない為、少々不安に思っておりましたが混雑も以前よりは改善されているようでまだ希望が持てました。
こちらの物件の詳細待ちたいと思います。

[405: 匿名さん]

宮前平のTPH、やっと囲いができて工事が始まりそうだね。
年内には事前販売告知出そうだけど、買うならどっちだろ。駅近で身近な商業・医療施設など利便性なら宮前平かな。
再開発ネタと急行に乗りたいならこっちなんだろうけど。

[406: 匿名さん]

プラウド青葉台のHPできましたね。どちらが高くなるか？鷺沼はギリギリ川崎だからついつい青葉区を意識してしまう。

[407: 匿名さん]

>>394 匿名さん
最近のマンションでも段差ありますか？
友達の直床のマンションに何軒かお邪魔したことありますが、浴室に段差はなかったので、直床でも水回りはスラブを下げてフラットに仕上げていると思っていました。
コスト優先の長谷工とかだと段差有りになるのですかね？

[408: 匿名さん]

プラウド青葉台のマンションの中心価格は9500万円と予想します。パークハウス鷺沼の方が少し安いと思います。野村不動産は新築マンションを売るのが日本一の部隊ですから。

[409: 検討板ユーザーさん]

>>408 匿名さん
駅力的にも青葉台の方が高いですかね。

[410: 検討板ユーザーさん]

青葉台なら、プロミライズ青葉台もあります。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/nc_67726551/

[411: 名無しさん]

>>407 匿名さん
二重床でもスラブ段差をすることがほとんどです。
スラブ上から床仕上げまでの寸法が25cm程度あればスラブ段差は必要ないでしょう。
あくまでネットのPLANを見た一般的な回答です。

[412: マンション検討中さん]

単駅の魅力だと青葉台だけど都内通勤利便なら鷺沼かな。特に共働きで片方が渋谷、片方が新宿・大手町・新橋とかなら通勤時間考えると少しでも都内に行きたい。テレワークとか残業少ないとか時間的余裕があるならプロミライズは是非見ておきたいと思う。

[413: 名無しさん]

>>412 マンション検討中さん
青葉台の物件は駅から遠いのが難点と思いました。

[414: 匿名さん]

>>413 名無しさん
青葉台のプラウドが駅徒歩9分、プロミライズは駅徒歩10分～12分（棟によって異なる）なのでこちらと比べたらそれほど大きな違いはないかなと思いました。
どちらのマンションも青葉台の駅からほぼフラットで広い歩道がある通りなので歩きやすく、通りの両側には商店も多くそれほど遠いという感じは受けないと思います。

[415: マンション検討中さん]

プロミライズは公社が作ってるのがポイントなんですよね。

過去同社の案件は相場よりも2割安く出たらしいです。安かろう悪かろうなら納得できますが、図面を見る限りディスポーザーもトイレ手洗いカウンターもついてるんでコストカットマンションじゃなさそう。

TPH鷺沼買いたいんですが、プロミライズの価格はめちゃくちゃ気になります。

[416: 評判気になるさん]

こことプロミライズが気になってます。
都内勤務なので鷺沼の方が通勤は便利なんだけど、色々調べるとおそらくプロミライズの方がコスパが良さそうな予感。間取りを見る限りアウトフレームなのもポイント高い。

[417: 匿名さん]

>414

実際に歩くと１～２分の差はそれほど感じないけど、資産性の観点だと１０分の壁は大きい。プロミライズは棟によって差が出てくるかもね。不動産広告の駅徒歩は敷地までで表示だったんだけど今は入り口になってる。

[418: 匿名さん]

>415

公社物件は割安ってことで転売防止の制約がかけられるかもしれない。あと、入居後のサポートでお役所仕事してくれた事例がある。

[419: 匿名さん]

>407

ユニットバスは段差スラブで直床でもフラットにできるけど、リビングの掃き出しサッシにマタギが生じる。ただ、これは間取り図上ではわからない。

[420: 検討板ユーザーさん]

ここも販売グズグズしてる間に青葉台の情報スレになりそう。

この沿線の大規模開発で4～5年前の相場価格で出されたら10分の壁だろうと即完だろうね。
１次取得者が殺到しそう。

[421: 評判気になるさん]

>>419 匿名さん
そうですね。
私もモデルルームの写真が出ると、リビングの掃き出し窓をチェックします。
ただ、直床の場合は、それを隠すためにソファーやレースカーテンで隠している所が多い気がします。
やはり販売に影響があるのですかね？

[422: マンション掲示板さん]

>>420 検討板ユーザーさん
公社とメジャー7は全然違う、比較にならないだろと思って青葉台見ると公社なのにめちゃくちゃ良くない？ってなるんですよね笑

駅から歩ける距離で、接道具合も良くて、急行停車駅で、設備も良さそうで、デザインも団地感全くなくて普通に良くて。それで公社価格だと市場総崩れしそう。

TPH鷺沼の価格どうなるのかー。

[423: 評判気になるさん]

プロミライズが同じ条件でザパーク鷺沼より大きく価格が違ったら青葉台に流れる人多そう。
ここは南向きで8500万くらいだと予想してます。

[424: 名無しさん]

もうGW入りましたが、いつなんですかねー
7月上旬販売だとさすがに遅い気が。

[425: 匿名さん]

>>419 匿名さん
バルコニーのスラブレベルが住戸のスラブよりも低ければマタギは生じませんよ

[426: 匿名さん]

バルコニーのスラブレベルはとても大事です。低いと団地みたいなマンションになります。石川県で震度6強の地震が発生し、マンションのほうが安心感があります。戸建は大破する可能性があるのでこわいですね。しかし、ここは崖の上のマンションなので震度6強に耐えられるますかね。

[427: 評判気になるさん]

>>426 匿名さん
今日の地震で戸建て倒壊のニュースは見ませんでした。
倒壊するような災害の時はマンションもひび割れや傾きなどありそうです。

[428: マンション検討中さん]

プラウドの工作部隊みたいな書き込み多いですね。
青葉台で9500とか、本気で言ってるんだったら笑えてくる。目先で売れるかはしらないけど、いざバブル崩壊みたいな鉄火場になったら、市況吊り上げの道義的責任で経営陣は住専のときの銀行幹部なみに責任追及される覚悟固めないといけないね

[429: 匿名さん]

86㎡の最も大きなお部屋かもしれませんが、こちらも1億円以上という話もありますよね。本当に1億円以上で出してくるのかどうか楽しみにしています。

[430: eマンションさん]

サレジオ跡地のバウスも出てきたね。
何かここも後手感漂ってて検討者も一旦冷静になり始めてそう。
選択肢が増えるのはいいことだけど。

[431: 匿名さん]

バウスマンションより超大手不動産のマンションを購入したほうがいいですよ。

[432: 匿名さん]

ブリリア宮前平の口コミを見ると練馬駅徒歩6分の新築マンションが91平米の部屋で1億4300万円です。1ldkでも30平米で4140万円です。すごい事になっています。

[433: eマンションさん]

明らかにマンションバブルですね～。マンション価格が落ち着いた時に今の相場で買った人はどうなることやら。

[434: マンション検討中さん]

>>433 eマンションさん
バブルですね。今マンション買い時世代は金利が低いとはいえ大変ですね。でも就活に関しては氷河期世代にくらべて割りと楽だったはず。

[435: 匿名さん]

マンションバブルというよりもマンションの敷地の取得が年々、難しかくなっているので、今後、マンション価格が下がる要素はないです。人件費、建設費がもっと上がりますよ。

[436: マンション検討中さん]

アメリカ経済の腰折れ、米中対立による国際経済下押し、金利リスク、人口減少。
ぱっと上げてもこれだけネガティブ要因がある中で、業界関係者は楽観的だねぇ。国際的な不動産価格市況とか見てないんだろうな。

ビジネスモデルを変えられない(コンシューマー向けマンションを高値で売りさばくだけ)の企業は、在庫リスクにやられて相場の暴落局面でどんどん倒産するだろう。

[437: 匿名さん]

日本の経済評論家で将来、新築マンション価格が下がると言っている人はいません。ここもびっくりする価格で登場しますよ。

[438: マンション検討中さん]

>>436 マンション検討中さん
素人が思うことはビジネスにおいて検討して手を打っていることでしょう。

[439: 匿名さん]

>>437 匿名さん
会社員の給与が下がらないのと同じことかと思います。

[440: マンション検討中さん]

マンションが下がることはない、といいたい人が多いねぇ。バブルのときもそういって、結局資産価格は暴落して数多くの事業者が破綻したからね。長期的なトレンドはさておき、今回も調整局面で多くのデベが破綻するんだろうな。
だいたい、不動産屋が経済のプロだなんていい勘違い。プロの政策担当者や金融機関がリーマンショックや今回の銀行破綻を見抜けなかったというのに、一不動産屋で何を予想して対策するんだよ笑。
せいぜいクラッシュが来るまで営業トークで誤魔化して少しでも高く売り抜けようとしてるだけでしょ。

[441: マンション掲示板さん]

>>440 マンション検討中さん
そのような方は下がるのを待ち続けるのがよろしいのでしょう。ここにレスするということはここが気になっていることでしょう。

[442: 匿名さん]

いつもと同じ返ししか出来ない進歩のない人

[443: 通りがかりさん]

>>440 マンション検討中さん
少なくとも聞いたことのあるデベは破綻しないと思います。
私は、IRや株価をチェックしています。
上場していないところはノーマークです。

[444: 検討板ユーザーさん]

>>442 匿名さん
あれ？
意見交換をしたくない人ですね
インラインでお願いします

[445: 評判気になるさん]

>>436 マンション検討中さん
ブログでもすればいいのになあと思いました。

[446: 評判気になるさん]

>>437 匿名さん
どれくらいの価格帯と予想しているのでしょうか？
びっくりする価格ですよね

[447: マンション検討中さん]

荒らしが来てます。田園都市沿線マンション掲示板で連続でレス投稿しているのは荒らしです。市が尾、あざみ野、宮前平、鷺沼の投稿時間が同時刻連続で書き込んでます。
たまプラマンション掲示板でコテンパンにやられ赤っ恥かいて逃げ出して、ブランズシティあざみ野のラウンジでコーヒー飲む妄想してバカにされてました。

[448: eマンションさん]

>>447 マンション検討中さん
びっくり価格を言わない方ですか？

[449: 検討板ユーザーさん]

>>448 eマンションさん
意味が分かりません。人が分かるようなコメント出来るように努力してみては？

[450: 口コミ知りたいさん]

>>447 マンション検討中さんは意見交換できないのだなあと思いました。

[451: マンション掲示板さん]

>>449 検討板ユーザーさん
私はびっくり価格という予想を聞きたいだけです

[452: 検討板ユーザーさん]

>>442 匿名さん
何の進歩でしょうか？
目標は何でしょうか？
よくわかりません。。

[453: マンコミュファンさん]

>>451 マンション掲示板さん
それならそうと分かるように書いてみたらどうですか？日本語難しいですか？

[454: 匿名さん]

>>440 マンション検討中さん
コメンテーターのようですね
ハズレることが多い印象です

[455: マンション検討中さん]

都内の良いロケーションならさておき、鷺沼でビックリ価格っていくらだろうね。

あざみ野のブランズが8000万でまだ売れ残ってるから、設備が同等以下なら値付け次第でめっちゃ売れ残るよ

[456: 通りがかりさん]

>>455 マンション検討中さん
そうですよね
びっくりの方からその後がありません

[457: マンコミュファンさん]

>>454 匿名さん

sp500とかならまだしも、日本経済のパフォーマンスと長期予測見た上でマンション価格だけ右肩上がり一本調子だとほんとに思ってるんだったらすごい人だね。アベノミクスのカンフル剤がなかったら今頃どうなってたと思う?政府日銀は長期的にはアベノミクスの出口模索し始めてるよ?

[458: eマンションさん]

最近のパークハウス、コスト削減で明らかに仕様下がってるからそれでびっくり価格だったら相当販売苦戦するのでは。
ここは何を待って価格発表後ろ倒ししてるんですかねー

[459: 評判気になるさん]

>>457 マンコミュファンさん
模索してても日経平均株価は安定、上昇トレンドだし
住宅ローン金利は底値安定
物の価格はこれからも上昇トレンド
下がるとしたら物件数がダブつくであろう郊外、地方の中古物件だと予想しています

[460: マンション掲示板さん]

>>458 eマンションさん
知らないのですが、明らかなコスト削減はどのような仕様ですか？

[461: 口コミ知りたいさん]

>>459 評判気になるさん
うん、で鷺沼は郊外だよね。だから、都内の良いロケーションならいいんじゃないの。
しかも、日経平均安定って、それ半年くらいの短期予測でしょ

[462: 口コミ知りたいさん]

>>458 eマンションさん
近隣の自社物件ではないでしょうか

[463: 口コミ知りたいさん]

>>461 口コミ知りたいさん
日経平均は、10年前から上昇基調であることは結果が証明しています。10年前は何と今の半分以下。しっかりと恩恵に預かりました。

[464: 匿名さん]

6月までにブリリア宮前平ヒルズはほぼ完売するだろし、パークハウス鷺沼がライバルがいなくなればプライスリーダーになれます。川崎市宮前区の世帯年収が1200万円の人が多いと何かの記事で見ました。某23区の年収をはるかに超えています。世田谷区のマンションが余裕で1億円越えなので、意外にも即完売もあり得るかもしれないです。

[465: マンション検討中さん]

>>464 匿名さん
川崎市宮前区
東京都23区

比較するなら23区の区と川崎市でしょ

[466: 口コミ知りたいさん]

>>463 口コミ知りたいさん

うん、それはこの十年はアベノミクスでブーストしたっていう話だよね。ただ、バブル期最高値は超えられず30年前の水準に戻ったくらいだね。要は横ばいだよね。
で、更に値上がりするにはさらなる金融緩和か人口増加、生産性の根本的上昇が必要だけど、アベノミクスは出口模索・各国中銀は利上げ、少子化は深刻、国際生産性比較は低位安定だよね。
しかも、リーマンショックで発射台が低い水準からスタートしてるわけだけど、その10年間を見て今後もさらに上がると思えるのはさすがだね。

[467: eマンションさん]

よく見極めて。出来るかな？

[468: eマンションさん]

>>466 口コミ知りたいさん
安い時に買って高くなって売却する
株では5倍以上ですよ
要はタイミング

[469: マンション掲示板さん]

>>467 eマンションさん
配当と売却益で中古マンション買えるくらいのお金を目指しています。10年以上からですのでもう7割の実績。このままの景気であれば5年後には新築が視野に入ってくるでしょう。

銀行に貯金するのでは無理なことです

[470: 名無しさん]

>>469 マンション掲示板さん
純粋な売却益と支払い済み原本が丸ごと戻って来たので、新築二軒分に届きそうです。
銀行預金では無理ですね。

[471: 評判気になるさん]

>>469 マンション掲示板さん
マンションとは関係ないですが、7割の実績とはどの様な意味ですか？
10年前に買った株価が170%になっているという意味でしょうか？
中古のマンションが買える位ということであれば、5千万円として10年前に3千万円ほど買ったということですかね。
配当は3%として総額1千万位でしょうか？

[472: 名無しさん]

>>471 評判気になるさん
株初心者でもそれくらいならできますよ。
私はほったらかし投資でそれ以上です。
配当3%なら他の銘柄にします

[473: 通りがかりさん]

>>472 名無しさん
金投資でもそれ以上になりました。

[474: マンション掲示板さん]

>>468 eマンションさん

それだと、物件次第ってことですよね。資産価格全体のトレンドじゃなくて。大きいトレンドとしてこのままの市況はどこかで限界を迎えて二極化する可能性が高いですよね。
神奈川県内でもみなとみらい線沿線や山手の丘の上、東横線沿線の一部ならまだしも鷺沼は確実に弱いでしょ。

[475: 検討板ユーザーさん]

>>474 マンション掲示板さん
神奈川は広いですし横浜も海側、平野部、山側と南北に長いよね

[476: 評判気になるさん]

>>475 検討板ユーザーさん
うん、その通りだけど。

[477: マンコミュファンさん]

>>472 名無しさん
そうですね。
私も10年前は株は初めたばかりだったので、大型株を買っていましたが、4倍以上になっている物も多いです。
まあ、当時は総額でも1千万も買っていなかったので、>469さんのようにマンション買えるとかは程遠いですが。

[478: マンション掲示板さん]

477さんの言う通り、そういうこと。若いうちは投資元本が少額なので、株だと何倍になっても絶対値は大して儲からない。対して、マンションだと住宅ローンでレバレッジを掛けられるから、いきなり数千万円の運用ができる。株やFXでもレバレッジを掛けられる？その通りだけど、リスクが大き過ぎる。リスクを抑えたレバレッジ投資は住宅ローンだけ。そうやって住み替えながら、何度も目一杯住宅ローンを活用し、マンション売却益は株、ETF、投信で運用するのがよい。

[479: 匿名さん]

一億で買った物件を賃貸に出して表面5％で15年後に二億五千万で売れるという話