ザ・パークハウス 鷺沼ってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・パークハウス 鷺沼についての情報を希望しています。
再開発もあるので楽しみですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1丁目5番6（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅（正面口）徒歩8分、
東急田園都市線「宮前平」駅（南口）徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.17平米～86.70平米
売主：三菱地所レジデンス、東急株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[141: 名無しさん]

>>140 匿名さん
予定価格ならどこもかなり早めに伝えてくれますよ
予定価格と販売価格は必ずしも一致するとは限らないのですが目安にはなることでしょう

[142: マンション検討中さん]

>>141 名無しさん
ありがとうございます。
今月末に公式アプリ配信とあるので早くてもそれ以降でしょうか。

[143: マンション検討中さん]

現地から近い場所に住んでますがめちゃくちゃ静かですよ。電車の音は遠くに聞こえる感じです。

[144: 名無しさん]

>>139 周辺住民さん
周辺情報、参考になります。
しかし残念ながら銀行の寮でしたので、自前ではないものと思います。。

[145: 周辺住民さん]

>>144 名無しさん
銀行三菱系列じゃなかったでしたっけ？
それで多少仕入れが控えめかと思ってましたー

[146: 名無しさん]

>>139 周辺住民さん
どこがお値段控えめですか？

[147: 評判気になるさん]

>>145 周辺住民さん
曳舟とかと同じで、赤銀行の跡地ですよね。(こっちは寮)
仕入れ控えめの分デザインとか仕様に力入れてくれてるものと勝手に思ってます。

[148: 通りがかりさん]

>>147 さん

坪単価300後半や400前半になったらドロップの人は参考になるをクリック

[149: 周辺住民さん]

>>138 検討板ユーザーさん
この物件
敷地の一部
土砂災害区域に入ってます？？？

[150: 匿名さん]

>>149 周辺住民さん

敷地北端の擁壁は土砂災害区域に入ってますね。

[151: 名無しさん]

>>149 周辺住民さん
土砂災害警戒区域に指定されていますね。定義を確認すると「急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域」とあり、土地の形態に着目して基準に当てはまると一律に指定されるようです。当該敷地では「傾斜度が30度以上で高さが5メートル以上の区域」が該当するのではないかと思われます。ここががけ崩れしやすいかではなく、がけ崩れしたときは危険ですよというのを広く知ってもらうための指定という解釈ですかね。

[152: 匿名さん]

>>敷地北端の擁壁は土砂災害区域
これだけ聞くと怖いと感じてしまうのですが、「がけ崩れしたときは危険ですよというのを広く知ってもらうための指定という解釈」と教えてもらえて、少し安心しました。

ぜったいに安全な土地はないとは思っています。
結果、納得して買うかどうかです。ネットを見ていると、住宅を買うのはリスクとしてマイホーム持たない派もいますが、家族もいるのでいずれマイホームが欲しいと思っちゃう派です。

[153: 匿名さん]

誰もアド街の話してないですね…

[154: マンコミュファンさん]

>>153 匿名さん
見ました!　ベッキーのお母さん登場し過ぎ。
あと、坂道も悪くないなぁと

[155: eマンションさん]

>>154 マンコミュファンさん
三苫と田中に乗りすぎ感ありましたね　笑

[156: 周辺住民さん]

>>151 名無しさん
とはいえ、指定されている時点でいい気分しないし、土地の評価も低くなってますよね。。

[157: eマンションさん]

>>156 周辺住民さん
それらを踏まえての価格。
評価はわかりませんが、ブランド名を冠するだけの価値と価格は揺るがないと思います。

[158: 通りがかりさん]

路線価高いなあ

[159: 名無しさん]

>>156 周辺住民さん
気にする方もいれば、本当ならお得と考える方もいるでしょうね。
盛り土なら危ない気がしますけど

[160: マンション検討中さん]

>>159 名無しさん
今は地盤改良しますので、かなり昔のように盛った土に基礎を作り建てていくようなことはありません。
それでも気になるようでしたらフラットなところを選ぶしかありません。

[161: 名無しさん]

ここ電車の車庫？の前だけど騒音はどうなんだろうかが気になる…。電車の音は聞こえるのかなぁ？

[162: 評判気になるさん]

>>161 名無しさん
ゆっくりと走行するので音は軽微だと思います。

[163: マンション検討中さん]

宮前平のブリリアと比較していますが、資産性ではこちらが勝るんでしょうか。個人的な好みは宮前平ですが、再開発の恩恵は大きいですよね。

[164: 匿名さん]

>157

出た、ブランド信者。地所の郊外物件は旧藤和だよ。

[165: eマンションさん]

>>164 匿名さん

ご意見するのはブランドマンションですよ

[166: 匿名さん]

4つの棟があって、それぞれに独特の個性があるみたいですね。
PANORAMICにおいては、あえて北向きにしている点が斬新だなと思いました。
丘の上からの眺望を優先したようです。
確かに北方向の眺望はスカーっと抜けていて爽快感あるなと思いました。
これは実際にすべての棟を見てみないと選択しにくい感じがします。
どれも見てみたい感じです。

[167: 匿名さん]

北向きを検討しています。
西向きだと駅再開発で大分眺望変わりそうなので北向きor南向き。
向きより間取りの綺麗さで選ぶ予定です。

[168: マンコミュファンさん]

北向きはバルコニーもなく眺望中心に割り切ってるのが潔い感じ。
洗濯物は乾燥機でどうぞってことなんだろうけどどこまで受け入れられるか興味あり。

ただここからの眺望は抜け感はあるけど目の前車両基地で夜景が広がるって感じでもないのですぐに見飽きそうな気もする。

[169: 匿名さん]

ファミリー向けの広さがあるのに全くバルコニーがない間取りというのもなかなか見ないです。
採光概念図がありますが、室内にこれくらい届くのならそんなに暗くはならないかなと思います。
夏になって西日が入るようになるといつまでも暑いってことはあるかもしれませんが。
洋室（3）に干す場所がありますけど、あくまでも仮の干し場という感じですかね。

[170: 通りがかりさん]

>>169 匿名さん
最近は浴室、部屋干しが多くバルコニーに出ることが少なくなりましたからね。掃除の手間が省けていいね

[171: 通りがかりさん]

いつもと同じ

[172: 匿名さん]

＞１７０

最近はコストダウンで浴室の物干しが１本ってのが横行していて大して干せない。

[173: 匿名さん]

部屋干しは結露リスクを増やす。

[174: 匿名さん]

散乱光が入るので北向きでも暗くはないけど冬寒いよ。

[175: マンコミュファンさん]

>>172 匿名さん
ドラム式洗濯乾燥機を選ぶなら問題ない

[176: マンション検討中さん]

戸建でもバルコニー作らない人が増えてるらしいですからね。洗濯は乾燥機や室内干しだし、バルコニーの掃除大変だし、という人にハマりそう。

[177: 匿名さん]

皆さんの予想価格、坪単価どのくらいでしょうか？
マンションが値上がってる中、鷺沼は再開発もありかなりの金額いくのでしょうか。

[178: マンション住民さん]

向ヶ丘遊園のプラウドと同じくらい…！？

[179: 通りがかりさん]

70㎡ 8250万　坪単価390万でどうだろう
急行駅で便利ですし

[180: 通りがかりさん]

７月上旬販売予定だからＧＷ頃には登録見込客向に予定価格出始めそうかな。
モデルルーム、何処にできるんだろ。

[181: 匿名さん]

>>178 マンション住民さん
プラウド向ヶ丘遊園は坪380～390万円ぐらいのようで正直思っていたのより高い印象でした。それでも駅徒歩4分で、商業施設を含めた複合再開発なので第１期で81戸（全体168戸）販売のようで人気がありそうです。
向ケ丘遊園と鷺沼では雰囲気が違うので好みは分かれると思いますが、こちらもおなじぐらいの価格になってしまうのでしょうかね。

[182: 名無しさん]

現地見てきたけど、南向きの棟は恐らく閑静な感じで良さそうでした。
北向きの棟は少し電車の音が気になるかな？　
でも思ったより線路は遠かった。

[183: eマンションさん]

最近のマンションって外観考えてか角部屋でもスリット窓多いよね
せっかくの角部屋なのに採光取れずほぼ中住戸状態で何か残念

[184: 名無しさん]

>>183 eマンションさん
断熱の関係じゃ無いですかね
ゼッチ取るなら尚更

[185: 通りがかりさん]

採光よりも快適性を重視しているからではないでしょうか

[186: 匿名さん]

こちらはZEHマンションなんですか？
公式ホームページでは断熱性能などの構造が公開されていませんが
サッシの遮音性能合わせて確認するにはモデルルームに足を運ぶしかないですか？

[187: 匿名さん]

ZEHならまずそれを謳うと思うけど。

[188: マンション検討中さん]

ZEHじゃなくても西側窓は最小限にしておかないと、夏場に冷房費嵩みますしね。
冬は暖房の熱が窓から逃げますね。私もモデルルームで遮音、断熱について確認します！

[189: 匿名さん]

西と東に開口部作るならLOW-Eは必須だと思うけどな。

[190: 口コミ知りたいさん]

>>189 匿名さん
そのような仕様だと思います。

[191: 口コミ知りたいさん]

基本的に税制がZEH推奨なんで、これからの新築は大手はほぼZEH。
積水みたいに2023年以降販売は全てZEHと1年前にリリース出してる会社もある。
TPHなんで仕様はある程度期待できると信じて案内を待つことにします。

[192: 名無しさん]

果たして坪単価いくらか…
4月にはweb説明会参加した顧客に予定価格あんないするみたいですよ～！

[193: 口コミ知りたいさん]

>>192 名無しさん
まずは予定価格をお知らせください
お待ちしています

[194: マンション検討中さん]

オンライン説明会ってなぜ？！

[195: eマンションさん]

>>194 マンション検討中さん
対面じゃないってことだと思います

[196: 検討板ユーザーさん]

>>195 eマンションさん
間違えました、オンライン説明会中止ってなんで？って事でした！

[197: 匿名さん]

そもそも、７月販売開始予定でいまから説明会って早すぎ。

[198: マンション検討中さん]

早く価格帯知りたかったなー

[199: マンション掲示板さん]

色んな制限も外れてきたし、オンラインから対面の説明会にするのでは。

[200: eマンションさん]

７月上旬販売ならそろそろ物件案内会始めないとね。

[201: 名無しさん]

オンラインでも対面でも良いから早よ価格を！！

[202: マンション検討中さん]

>>201 名無しさん
いくらくらいなら検討に入りそうですか?

[203: 検討板ユーザーさん]

ここの掲示板見て予定価格強気で見直してるのかな～
販売開始時期とＧＷの集客考えると来月にはモデルルーム開いて案内会始めてもおかしくないんだけど

[204: 匿名さん]

マンションの敷地配置図を拝見しましたがこちらの共用施設は風除室とラウンジだけなんですか？
だとするとかなり潔くて好感が持てますが、共用を最低限に抑えた設計で価格はどうなっているのか気になりますね。

[205: マンション検討中さん]

そろそろ何かしらの案内はあるのでしょうか？

[206: マンション掲示板さん]

中々、値付けの難しい物件かも
最寄り駅が鷺沼とはいえ徒歩8分と微妙な距離でその割に線路沿いで身近に商業施設もない立地

外観はそれなりだけどランドプランは敷地ギチギチのレイアウトで1/4は北向住戸
眺望はその北向住戸以外あまり期待できない感じで

広さは今時のマンションの中では余裕ある方なのでファミリー層には嬉しいけどそれ取り込める値付けになるのかそれとも強気の価格でいくのか

[207: 匿名さん]

>>206 マンション掲示板さん
強気に1票
他にオススメありましたか？

[208: マンション検討中さん]

価格気になるなー

[209: 通りがかりさん]

価格が予想範囲内であればイイですね

[210: 通りがかりさん]

宮前平のブリリアが1期1次販売、半数売出しで坪@310～380
上層階住戸ディスポーザーなし70㎡前半の3LDKが8400万円

これ眺めながら色々考えるのかな

[211: eマンションさん]

>>210 通りがかりさん

高っ、、
宮前平って各停なのに。。。
売れ行きどうなんでしょうか

[212: 検討板ユーザーさん]

>>211 eマンションさん
各停ですが、区役所や図書館、警察署、評判の良い小学校、中学校などがあり昔から宮前区ては人気の街です

[213: 匿名さん]

>>210 通りがかりさん
宮前平よりは鷺沼のほうがいいと思いますが、宮前平でも結構いい値段しますね。
宮前平がその価格なら、こちらはもう少し高く出してきそうな気がします。

[214: マンション検討中さん]

>>213 匿名さん
鷺沼駅から遠いところと宮前平駅に近いところ
どっちがいいですか

[215: eマンションさん]

天下の三菱様ですからね。電車騒音も寄せつけない値段で来るでしょうね。

[216: 匿名さん]

ここも最寄り駅ってことで再開発話に乗っかって鷺沼名乗ってるけど位置的に鷺沼駅と宮前平駅の中間地点。
小台アドレスもどちらかというと宮前平のイメージ。中学校区も宮前平だし。

[217: マンション検討中さん]

>>212 検討板ユーザーさん
区役所と図書館は鷺沼に移転しちゃいますよ。
跡地に何が出来るか楽しみですが10年位先でしょうね。

[218: 検討板ユーザーさん]

>>217 マンション検討中さん
移転は何年か先ですし跡地利用に期待したいです。

[219: eマンションさん]

鷺沼再開発も全部完成するの10年後だけどね。

跡地は向いの東急ストア含めればそこそこの広さあるし、用途地域変更してシネコン商業モールとかできないかぁ。

[220: 通りがかりさん]

>>219 eマンションさん
すでにグランベリーモール 、ライズがあり、隣駅にはテラス。
商圏の奪い合いをするような計画はないでしょう。

[221: 匿名さん]

田園都市線沿線は良くも悪くも東急色が強く、駅前の開発含めて東急の意向が大きく影響する。東急としても自社にとっての全体最適を考えて沿線開発を進めるので、商圏がたまプラと重なる鷺沼をたまプラのライバルに育てるつもりなど毛頭ないだろし、あくまでもイメージとしてはたまプラの鷺沼支社みたいな感じでの比較的小規模の開発なのかと思っています。

[222: マンション検討中さん]

それは東急電鉄沿線ですから、、、
他の鉄道も同じことが言えるでしょう

[223: マンション掲示板さん]

跡地利用はここじゃなくて現区役所、図書館の移転後の跡地の話ですね。どうなるのか。

鷺沼再開発の商業施設は今のフレルが移転する程度の規模なので端から期待してないけど10年間も駅周辺が工事中で人も車も増えて今より道や駅が混みそうなのが何だかね。

[224: マンコミュファンさん]

>>221 匿名さん
確かに。センター北とセンター南見ると相乗効果というよりも両方衰退してる感じがする。

[225: eマンションさん]

>>224 マンコミュファンさん
供給過剰ですので、お店も入れ替えがよくありますね

[226: 評判気になるさん]

>>223 マンション掲示板さん
渋谷なども駅前ですが工事も日常になって違和感なく行き来しています

[227: 匿名さん]

>>226 評判気になるさん
だから？

[228: 匿名さん]

>>227 匿名さん
だからこのように思っているだけです
それ以上でも以下でもありません

[229: 匿名さん]

宮前平駅も鷺沼駅も徒歩８分。
どちらを利用するにしても徒歩圏内ですし、便利でいいなと思います。
価格がまだ出ていないので、どれくらいになるか・・・が気になります。
坪単価300ではきかないでしょうか。

[230: eマンションさん]

宮前平のブリリアで平均坪@340程度みたいなのでその売行きも見てるのかな。

今更だけど東急もここの売主になってるのね。
三菱単独で対応できない規模の開発じゃない気もするけど。
宮前平の開発もあるし資金面含めて色々と東急の力借りるということなのかしら。

[231: マンション検討中さん]

>>230 eマンションさん
この沿線なら持ちつ持たれつです

[232: 評判気になるさん]

モデルルームはここ用に使った後、宮前平駅前の後発物件にも使用するんでしょうかね。
プラウド向ヶ丘遊園は4分、商業一体、メイン通りで歩きやすい、前の建物まで距離ありと条件は良かったので、沿線・街イメージの差はあるにしても徒歩8分の今回の方が高いのはないと思っています。

[233: 名無しさん]

>>232 評判気になるさん
小田急沿線と東急沿線
どちらも候補の人は少数と思います

[234: eマンションさん]

今度は鷺沼ですね。OK

[235: 口コミ知りたいさん]

>>233 名無しさん
でも、そういう人もいるでしょう

[236: マンション掲示板さん]

>>235 口コミ知りたいさん
だから少数はいるのでしょう

[237: マンション掲示板さん]

>>234 eマンションさん
検討エリアは宮前区、青葉区、都筑区ですが
順番は特にありませんけど　

マイペンライ

[238: 通りがかりさん]

>>236 マンション掲示板さん
そうです、そういう人もいるでしょう

[239: 名無しさん]

>>236 マンション掲示板さん
少数の定義は？

[240: マンコミュファンさん]

数が少ないこと。
多数の対義語と認識しています。

因みにどれくらいの少ないかの尺度は持ち合わせていません。