ザ・パークハウス 鷺沼ってどうですか？

[マンション住民さん]

ザ・パークハウス 鷺沼についての情報を希望しています。
再開発もあるので楽しみですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1丁目5番6（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅（正面口）徒歩8分、
東急田園都市線「宮前平」駅（南口）徒歩8分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.17平米～86.70平米
売主：三菱地所レジデンス、東急株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1021: サルベージ]

抽選のときのモデルルームの人だかりが忘れられない。受験の合格発表のようだった

[1022: 評判気になるさん]

>>1020 マンション比較中さん
なるほど、では来年再開しても対象外なんですね。
住宅ローン控除の金額も異なり、リセールの際にもZEHマンション有利になるので残念です。

[1023: マンション比較中さん]

>>1022 評判気になるさん
横ですみません。
ZEHマンションだとリセール時にはどんな点で有利になるのですか？

[1024: マンション検討中さん]

>>1023 マンション比較中さん

減税対象

[1025: eマンションさん]

現行の住宅ローン控除は、中古の場合、長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅は3,000万円、その他が2,000万円だから、リセール時の減税は変わらないと思います。（本物件は省エネ住宅だったかと）
将来的に税制変わってZEHが優遇される可能性は十分ありますが

[1026: マンション掲示板さん]

現行基準だとZEHマンションとリセール時に減税額変わらないのですね。良いマンションだなあ

[1027: マンコミュファンさん]

エリアトップのマンションですよね。

[1028: eマンションさん]

オーベル鷺沼マスターレジデンスとかブリリア鷺沼一丁目とか、より駅近で好評だった物件はありますので、エリアトップかはわかりませんが
この規模感で、特に鷺沼～宮前平あたりの小台では希少な物件かもしれませんね

[1029: 匿名さん]

>>1028 eマンションさん
先週末に現地周辺を見に行きましたが、週末の日中にも関わらず人出はほとんどなく閑散としていました。唯一小台公園に親子や子供たちが遊んでいるのを見かけましたが、それ以外は非常に寂しい感じを受けました。
地元の方からすればそれが良い環境だというのかもしれませんが、週末の日中でもあの様子であれば平日の夜間帰宅時とかは更に寂しい感じとなるのかなと思いました。
今度は平日夜間に様子を見に行きたいと思います。

[1030: 名無しさん]

>>1029 匿名さん
小台は閑静な住宅地なのでおっしゃる通りと思います。
賑やかなところが好きな方はもっと駅前近くが良いと思いますし、そもそも鷺沼よりたまプラとか溝の口の方が、土地柄合うと思いますよ。
（鷺沼自体ご存知の通りベッドタウンであり、商業施設も日常使い以外は近隣駅に頼ってるので、そもそも駅として賑やかな環境を望む方のニーズに合わないと感じます。）

[1031: サルベージ]

パークハウス鷺沼は、高級感ある作りみたいね。
静かな土地だから、寂しいとか思う人にはそもそも合わない。
自分にマッチするとこ探したほうが良いっすね。

[1032: マンコミュファンさん]

>>1028 eマンションさん
どちらも確かにすてきな物件でした！教えていただきありがとうございます。
立地、特に駅距離はとてもかないませんが、規模感を考えると私はやはりTPHがよいと思いました。
もちろん、個人の好みであります！

[1033: マンション検討中さん]

鷺沼でこの価格帯というのはどう映るんでしょうか。広域検討の私からすると手頃に見えるのですが、わりと引いてる方が多いように見え、ギャップを感じました。。。

[1034: マンコミュファンさん]

>>1030 名無しさん
2032年には鷺沼駅前も賑やかになりそうですね。そしてこのマンションまでくれば落ち着いている環境で、とても楽しみです。

[1035: マンション比較中さん]

>>1033 マンション検討中さん
田都で言ったら多摩川を越えて世田谷区アドレスになるところで３LDKが億超えてくるという認識ですので、この場所に9000万とか億出すのはやっぱり高いと思ってしまいます。今のご時世にしては広めの専有面積なので、坪単価的には妥当なのかもしれませんが、グロスで考えるとやはり重い。。

[1036: 評判気になるさん]

>>1029 匿名さん
この辺りは教育熱心で、土日は習い事に行く子も多いかと。専業主婦も多く、土日は家族で活動的に出かけてることも。平日は日中それなりに公園利用者も多いですが、まぁ住宅街なので夜は帰宅者しかいないと思いますよ。

[1037: 通りがかりさん]

>>1035 マンション比較中さん
今世田谷3LDKで新築70平米あったら1億5千万はするでしょうね。

[1038: マンション検討中さん]

1期の抽選参加してないと、2期の申し込みはできないのでしょうか。

[1039: 匿名さん]

>>1037 通りがかりさん
釣りかもしれませんが、世田谷で70㎡1億5000万円は二子玉の駅近物件ぐらいしかないと思います。坪700万円出す気になれ目黒区の自由が丘あたりも視野に入りそうで、都心の超高額物件以外ほとんどの物件がカバーできそうな感じがします。

[1040: eマンションさん]

>>1038 マンション検討中さん
人気物件につきそのようです。

[1041: 匿名さん]

>1040

先着順（１期の売残り）販売していて？

[1042: 匿名さん]

>>1041 匿名さん
物件ホームページを見ると10月23日時点で6戸の先着順があったが、人気物件とのことなので既に先着順は売り切れて残っていないのでしょうね。

[1043: 名無しさん]

モデルルーム予約再開しましたね。
という事は一次に申し込まなかった人にもチャンスはあるということですよね。

[1044: 匿名さん]

一期の直後に落選者救済目的で二次販売ってのをやるケースは、募集期間を短くして事実上一期登録者のみがってやったりする。それは目的を考えればまあ許されるとは思うんだけど、それ以外でやると広告をして販売をしている以上違法。

[1045: マンション検討中さん]

やっぱこのマンションは強いですね。

[1046: マンション検討中さん]

車両基地がありますが、一日を通して騒音はどうなんでしょうか。
もし近隣にお住まいの方や、車両基地にお勤めの方や近辺に住んだ経験のある方いらっしゃれば、主観でいいので早朝や深夜も含めて、騒音に関してご意見伺いたいです。

[1047: マンコミュファンさん]

>>1046 マンション検討中さん
近隣に住んでいますがとても静かですよ。

[1048: マンコミュファンさん]

静かです。

[1049: 口コミ知りたいさん]

どこの棟が人気ですか？

[1050: 名無しさん]

北が大人気です。次いで西ですかね。

[1051: マンション検討中さん]

静かなんですね！
ありがとうございます。
となると上にもあるように北は狙い目ですね。
リセールでも期待できそうに思います。

[1052: 名無しさん]

一期販売が一通り終わりですかね　買えた方おめでとうございます！！
次はこれからMRに来る人向けに二期販売かな

[1053: マンション検討中さん]

二期の募集は、これからでも間に合いますか？対応していただけるのでしょうか。

[1054: 名無しさん]

二期買いたい人はまだ間に合うと思います、MR予約取ってGOです！

[1055: マンコミュファンさん]

先着順が13戸に増えてます。チャンスですよ！

[1056: 検討板ユーザーさん]

あと何戸販売なのでしょうか？　マンションギャラリーも予約が埋まっていて、週末の予約もできなくて。二期の販売スケジュールはどうなっているのでしょうか？

[1057: マンション掲示板さん]

あと10-20戸弱と思います。週末予約もすぐ埋まってしまいますが、前日にキャンセル入ったりして取れたことあるので、大変ですがこまめにチェックしたり電話してみたり行動すると良いと思います。

[1058: だいやん]

>>1056 検討板ユーザーさん
総戸数105戸?1期販売72戸=33戸
上記に売れ残り13戸を合計して、
あと46戸ではないでしょうか。

[1059: マンション検討中さん]

１期２次で22戸ほど出ていたので、残り20戸くらいだと思われます。

[1060: 匿名さん]

上のお二方の話を基にすれば、残りは総戸数105戸-(1期1次72戸＋1期2次22戸）＋先着順13戸＝24戸ですかね。

[1061: マンション掲示板さん]

その計算だと総戸数が105戸以上に増えてる気がしますが…

[1062: マンション検討中さん]

>>1061 マンション掲示板さん

勘違いでした、ご放念ください

[1063: 匿名さん]

モデルルームの案内が追加されました。今ならまだ少し空いてるのでチャンスです！

[1064: 匿名さん]

順調に減っているとカウントダウンしても、あれって感じで突然に販売住戸が増えたりすることもある。残戸数を知ってるのは売る側のみ。残りが多いと不振と思われたり、逆に少ないと選択肢が無いってことで敬遠されるんで、わかりやすい形で表示しないんだよね。

営業にコンタクトして確認するしかない。

[1065: マンション検討中さん]

二期販売はドレッセ鷺沼レジデンスと競合したんですかね
グロス価格の手の届きやすさ、残ってるプランの選択肢などからドレッセ検討された方も一定数いそうですね
パークハウスは一期でかなり売れてしまったので

[1066: 匿名さん]

>>1065 マンション検討中さん
利便性ではドレッセのほうが勝っているという評価なんでしょうかね。
それとドレッセは全体的にサイズが小さいので、グロス金額ではこちらより安くなるのも魅力だったのかもしれないですね。

[1067: 口コミ知りたいさん]

予約がほぼ満席ですが、こちらの物件のいいところはどこでしょうか？

[1068: マンション検討中さん]

道も暗いしZEHでもないのになぜこんなに人気なのでしょう？規模感？

[1069: マンション検討中さん]

買う理由は、デザイン、規模感、鷺沼で坂影響少ない、標準仕様の充実、立地の希少性、三方道路で隣接建物の影響少ない、閑静な住宅地、人気学区（土橋小→宮前中）、価格相場なり、再開発恩恵　など。
ネガティブなのは、非ZEH、直床、寂しく感じる通り、学校距離（迂回するため）、占有面積広いのでグロス金額でみると大きく感じる方もいる

いずれも個人の価値観で何を重視するかで変わると思います。
にぎやかな環境好きな方は別の物件が良いと思うし、そもそも違う駅の方が合うかと思います。

[1070: 匿名さん]

こちらのマンションの良いところは上の方と同意見です。道の暗さは確かに気になりますが、再開発後は駅前も広範囲で明るくなると思いますし、北街区を抜けて7分程度・直線の簡単な道のりで自宅に帰れるので許容範囲かなと思いました。

[1071: eマンションさん]

>>1068 マンション検討中さん
学区で絞って、新築で比較検討して決めました。
明るく賑やかな道沿いやZEH絶対ならその方がいいのでは？

[1072: マンコミュファンさん]

>>1068 さん

>>1068 マンション検討中さん
学区で絞って、新築で比較検討して決めました。
明るく賑やかな道沿いやZEH絶対なら別の物件がいいのでは？

[1073: マンション比較中さん]

>>1069

>ネガティブなのは、非ZEH、直床、寂しく感じる通り、学校距離（迂回するため）
>占有面積広いのでグロス金額でみると大きく感じる方もいる

概ね同意ですが、擁壁も重要なネガティブ要素かと。
個人的には直床と地盤（擁壁）ってだけで一発退場ｘ２。

[1074: 匿名さん]

>>1073 マンション比較中さん
ここは15mの高さ制限があるので5階建なら階高が3mとなり、二重床にすると今度は天井高が低くなってしまうので、デべとしても天井高を取るか二重床を取るか苦渋の選択だったのではないかと想像します。
4階建てにすれば天井高も二重床もどちらも確保できるが、そうなると全体の戸数が減るので1住戸あたりのコストが高くなってしまい最悪の結果となるので、このマンションにとっては直床が最適解だったのでしょう。

[1075: 匿名さん]

>1075

階高３ｍとれれば二重床にしても天井高２.５ｍは確保できる。直床にしてるのはコストダウン。

[1076: マンション検討中さん]

関東（東京および近郊）は昔から二重床の方が人気ですから、高級志向の方とか気にする方はハマらないので別の検討されるのでしょう。
（蓋を開ければ本物件は大盛況のようでしたので、今の方はそんなに気にしなかったのではと思います）

個人的にはスリッパで過ごすから踏み心地変わらないし（素足でも気にするほどではない）、階下への音も正直場合によるので、実需的には大きな問題ではないと思いました
擁壁も再工事して、土砂崩れ警戒指定外すよう申請してるみたいですね

[1077: 検討板ユーザーさん]

こちらの物件の近隣住民の方はどのスーパーを普段使いするのでしょうか？

[1078: マンション検討中さん]

>>1072 さん

そんな必死にならなくても…
意見を聞きたかっただけですので

[1079: マンション検討中さん]

>>1078 マンション検討中さん

？　第三者からみて1072さんは普通に意見を答えてくれてるだけと思いますが
お礼とかならいざ知らず角が立ちそうな言い方はどうかと

[1080: マンコミュファンさん]

>>1077 検討板ユーザーさん
フレル鷺沼が一番近そうです
再開発中の仮設スーパーも、本物件と駅の間にできるようですね

[1081: 名無しさん]

>>1076 マンション検討中さん

個人的にはこちらの方に同意です。
直床を避ける方って、何がそんなにデメリットなんでしょうか。
特に1073さんの絶対回避ってなるほどの理由が少しに気になりました。

過去にイメージで嫌悪していたことはありますが、よくよく調べて考えて、私は気にならなくなりました。

[1082: 匿名さん]

>>1081 名無しさん
直床の物件でもその他の条件がマッチしていたら直床を理由にその物件を断念することはないという意味だと思いますが、二重床と直床で価格も含めてその他の条件が全く同じなら二重床を選びませんか。
単純に二重床と直床でどちらがいいかを聞けば二重床がいいと答える人が大多数だと思いますが、程度の差が個人個人によって違いその中で二重床でないと受け入れられないという人がいても特に不思議ではないと思います。

[1083: マンション検討中さん]

この値段出すのに直床か、という気持ちの問題はある。

[1084: 通りがかりさん]

今からだとオプション締切済み、カラーセレクトできないので、購入断念しました。
とても良い物件だと思いましたが、残念です！

[1085: 検討板ユーザーさん]

>>1084 通りがかりさん

カラーセレクトまだできましたよ！

[1086: マンション検討中さん]

直床のデメリットというか特性って、踏み心地とリフォーム時の取り回しくらいだと思ってますが、その他にはありますか？

[1087: マンション検討中さん]

スーパーもコンビニも近くに無いのがね…
コンビニは坂の上のファミリーマートが一番近いんですかね。

[1088: マンション掲示板さん]

>>1085 検討板ユーザーさん
今週末伺った際にはできないと言われてしまって…
ちなみに上の階ですか？

[1089: 匿名さん]

>>1086 マンション検討中さん
個人的に考える最大のデメリットは、購入検討者の中で直床＝コストダウン物件と認識されてしまっていることなのかなと思っています。
ちょうど駅近＝正義みたいな感じで、駅近であれば他の条件が劣っていてもなんでも来いみたいな世間的に極端な受け止め方をされていることに少々違和感がありますが、それと同じで二重床＝正義みたいなイメージが一旦植え付けられてしまうとそれを払拭するのは容易ではないように思います。
三井あたりが、都内港区あたりの超高額物件を直床で販売するぐらいのエポックメーキング的な業界内での地殻変動でもない限りは正直二重床＞直床という考え方は今後も続くと思います。

[1090: マンコミュファンさん]

こと投資用物件の世界は、そう言った単純な人気、イメージも大事かもしれませんね。
今も昔も鷺沼は実需で買う人が多い街だと思うので、投資家が鎬を削る都心の比べれば、仮にリセールだとしても相対的にそこまでクリティカルになることはないのでは、、と考えています。

[1091: 匿名さん]

直床だと将来、配管を交換するとき大変だったりする。最悪、露出とか。その辺も確認したうえで判断。

購入するときって将来のことまで考えが及ぼなかったりする。

[1092: マンション検討中さん]

やっぱり、イメージが大きいですよね。
具体的な理解は及んでおらず思考停止してしまう方のほうが多いと思いますので致し方ない、というかそれが世の常ではありますね。
(別にその方たちを悪いとは思っておらず、それだけイメージや先入観というのが強いという意図です。真剣に検討しなければ誰でもそうだと思います。)

リフォームはおっしゃるとおりですが、そこまでの大規模リフォームをする想定で買う方のほうが珍しい気が個人的にはします。
もちろん、条件として制限にならない方がいいということは同意です。

コストダウンはそれだけ割安になるわけで、それはメリットと考えることもできると思います。

もし他に検討されている方がいたら、本当に二重床が必要なのか、は自問してみてるといいと思います。

[1093: マンコミュファンさん]

新しい鷺沼の新築計画が出て来ましたね（バースシティ・ザ・マーク鷺沼）
TPH鷺沼からは10分くらいの距離

駅距離ある（徒歩12分）けど、天カセ、天然木建具など、高級仕様ぽいです。
本物件とは競合しなさそうですかね

[1094: 匿名さん]

>>1092 マンション検討中さん
直床にしたコストダウン分がきっちりと販売価格に反映されているのであればメリットと感じる人もいるかもしれないが、こちらが近隣の二重床物件と比べて安いと感じられるほどには安くないように思いましたがどうですかね。直床にしてコストダウンを計ったが、一方では擁壁の強化工事をしたのでプラマイゼロになってしまったとかですかね。

[1095: マンション検討中さん]

利益率などはわかりませんが、価格は部分的ではなく全体的に考えたいですね。単純に床や擁壁だけではないと思います。
例えばデザインはエリアでは頭抜けていると思いますしね。

またここが二重床だったら間違いなく今よりは高かったと思うので、そうでもいい層には魅力減るとは思いますが、直床だから魅力(的な価格)になった層は多いのではないかと思います。人気度的にも。
当たり前ですが、擁壁もメリデリは人によると思います。

[1096: 匿名さん]

>>1086 マンション検討中さん
掃き出し窓の下が床から高さがあって、ベランダに出るのに跨がないといけない所ですかね。
個人的には掃き出し窓はリビングが多いので、結構気になります。
ちなみに、窓に段差が必要なのは、室内とベランダのコンクリートが同じ高さだと施工上都合が良くて、ベランダからの水の侵入を防ぐために、ベランダと室内の間にコンクリートの縁を作る必要があるためみたいです。
直床はコンクリートに直接張るので、段差が残る形になります。

[1097: 通りがかりさん]

床がーとか、擁壁が～とか、坪単価が～、周辺環境が～とか、徒歩何分～、
全部完璧な物件なんて無いんだから
予算内なら、もう最後は覚悟感と納得感やろ。
いつまでウジウジして、決められない自分続けるねんお前らって感じ。

[1098: 検討板ユーザーさん]

>>1097 通りがかりさん
完璧な物件がないから、何を優先するのか、何を諦めるかを皆悩むのでは無いてますか？

[1099: eマンションさん]

>>1098 検討板ユーザーさん
気持ちはわかりますが、こういう意見交換する気ない投稿は反応しない方がいいですよ。色んな意味で。

[1100: eマンションさん]

不確定要素が多いからこそ、結婚と同じで最後は勢いで意思決定すべきでは、という１つの意見だと思いますがね。

自分の意思決定を正当化したく購入者は早期完売を願い盲目的な賛美、購入断念者は逆に難癖をつける。マンコミュの日常風景ですね。

[1101: eマンションさん]

>>1097 通りがかりさん
それをコメントすることで鬱憤を発散しているように感じました

[1102: 通りがかりさん]

いろいろ見た結果、ここに決めて手続きしました。いろいろ考えはあると思いますが自分にとっては最高の物件でした。ちなみに北側。

[1103: マンコミュファンさん]

納得して買い物ができたら素晴らしいですね！
地元民としては、鷺沼は（商業施設は弱いですが）良い街ですし、小台のあのあたりも素敵な場所だと思いますよ

[1104: マンション検討中さん]

まだ完売にはなってないんでしょうか？？あとどれくらい残っているかお分かりになる方いらっしゃいますか？

[1105: 評判気になるさん]

>>1104 マンション検討中さん

残については分かりませんが、11／20の時点で先着順受付中が6戸になっているので、まだ販売中ではないでしょうか？

[1106: マンション検討中さん]

ここは7000万円台ならお買い得だと思うが、どうだろうか。バウスも坪単価は350万円超えてくるだろうし、田園都市線は総じて高い。

[1107: マンション検討中さん]

マンションは価格が高騰し、もはや下がらない状況の中、あとはいつ買うかですね。
予算8000万円台あるならいいですがうちは7500が限界ですし現実的には7000くらいまでしかローン組んでもその後が苦しそうなのでここは検討から外そうかなと思っています。
良い物件だと思うのですがうちは価格で手が届きません。

[1108: マンション検討中さん]

60㎡の部屋なら手が届きますが狭すぎ。
70以上は最低でも欲しいところです。

[1109: 通りがかりさん]

予算8000万って普通のサラリーマン家庭には厳しいけど、一旦どういった層がここを購入しているんでしょうか、、、

[1110: 匿名さん]

>>1109 通りがかりさん
親からの援助が豊富な人とか、パワーカップルとか、二次取得の人とか、
投資で儲けた人とか、８０００万円くらいだと買える人はいくらでもいそうな気がするけど。

[1111: マンション検討中さん]

>>1109 通りがかりさん

サラリーマンで言えば、大手勤務なら普通に予算内かなと思います。低金利が前提ですが。
もし予算厳しければエリアを再考した方がいいかもですね。

[1112: 口コミ知りたいさん]

>>1110 匿名さん
二次取得ってどういう意味でしょうか？
8000万円は高いです…

[1113: マンション検討中さん]

>>1112 口コミ知りたいさん
初めて住宅を購入する人は一次取得、持ち家があり買い替えする人が二次取得。今はマンションがものすごく高く売れるから8000万くらいのマンションなら余裕で買える人が多いと思います。

[1114: マンコミュファンさん]

>>1111 マンション検討中さん
大手勤務とは、どのくらいの年収を想定しているものでしょうか、、、？

[1115: 評判気になるさん]

そりゃ即金だったら買える層は多くないだろうけど、ペアローンとかならまぁそこそこ買える人はいるんじゃない？

[1116: 匿名さん]

>ベランダに出るのに跨がないといけない所

高齢になるとここがポイントになる。つまずいて骨折したら大ごと。マンションってバリアフリーがメリットなんだけど。

[1117: 匿名さん]

＞低金利が前提

これが悩ましくて金利が上がっても自分はローン返済できても、ローン破綻して管理費修繕積立滞納されたら他人事ではなくなる。マンションって住民同士運命共同体。

[1118: マンション掲示板さん]

マンション価格はどんどん上がるのに、新築の設備仕様はグレード下がり、部屋も狭くなってる。
今マンション一次取得を考えてる身としては新築に手を出そうか頭を悩ます。たとえ買える予算があったとしても。

[1119: 匿名さん]

＞設備仕様はグレード下がり、部屋も狭くなってる。

二次取得にとっても悩ましい。設備は新しいだけで、内容はしょぼくなってる。この間、某物件で最新設備の進化を見てくださいなんて誇らしげに語ってたけど、不勉強で中古物件見たことが無いのかな。そこの営業さん。

[1120: マンコミュファンさん]

そんなこと言わないで。