パークハウス三軒茶屋タワー＆ガーデン

[物件比較中さん]

玉川通り沿い。30階建てタワーマンションらしいです。
三軒茶屋と駒澤大学の中間くらいの立地。
気になっています。
情報をお願いします



所在地：東京都世田谷区上馬１丁目631番10、11他（地番）
売主：三菱地所
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：

【一部テキストを編集しました。管理人】
【施工会社の変更を行いました。2010.08.13 管理人】

[326: 匿名さん]

ここ今でこそ新築で安いからすごい注目されてるけど、中古で売る時は困りそう…
中古なのに敢えて246沿いを選んで買わないもんね。ここは特に駅近でもなんでもないし。
それこそよっっっぽど安くないとね。結果的にお得となりえるかどうか。幹線道路沿いだから固定資産税も高くなりそう。

[327: 匿名]

>>325
間取り図見れば一目瞭然です。

[328: 匿名]

賃貸投資向けマンションとしては優良物件ですよね

[329: 匿名さん]

幹線道路沿いは固定資産税高くなるの？

[330: 匿名]

固定資産税は地価に連動だから、幹線道路沿いが高くなるわけではありません。

[331: 匿名さん]

固定資産税は駅近など、利便性の高い立地だと高くなるんですってね。
マンションの場合は、それプラス施設の充実度が影響してくるとか。
つまり、共用施設が豪華だと高くなるそうです。
ここは共用施設もほとんどないから突出して高くなる事はないんじゃない？

[332: 匿名さん]

え？共用施設が豪華だと固定資産税が高くなるなんて全然知らなかったです。
どこか、詳しく説明されている参考になるサイトとかあったらおしえてください。

[333: 匿名]

幹線道路沿いって路線価高いよ。ただこの物件タワーだから持ち分少ないしインパクトは低いと思うけど。

[334: 匿名さん]

>>332さん
固定資産税は、マンションの建物等を所有している人に課税される税金です。
固定資産税は課税標準額×標準税率（1.4％）で計算されます。
課税標準額とは、固定資産課税台帳に登録された不動産の価格のことです。
マンションの場合は、共用土地や共用施設部分についても持分に応じて税額を負担する必要が出てきます。

[335: 匿名さん]

この近くの低層マンションを所有していたことがあるけど、
ろくな共用施設もないのに固定資産税は高かったですよ。

[336: 匿名さん]

低層マンションの、一部屋、ね。

[337: 匿名さん]

つまり、共用施設が豪華だと固定資産税が高いというのは間違いですね。
建物の価格に反映されていることもあるかもしれませんが、あくまでも、土地＆建物の評価額という理解でよろしいでしょうか。
基本、戸建と同じですよね？

[338: 購入検討中さん]

246沿いの中古マンションは眺望が抜ければ売れますよ。
もちろん246の反対側ね。

ここ検討されてる方、
試しに売り出し中の中古マンション見てください。
見学は無料だし、ここも中古になりますから・・。
賃貸でもいいけど、できれば分譲マンションを。

投資の方もしっかりと行動しましょう。

[339: 購入検討中さん]

三菱の清澄白河タワマンのMR天井、
梁がごつくてうんざりな件。

こんなもんなんでしょうか、
タワマンは構造上仕方ないのか？

[340: 匿名さん]

中古を見るなら、道路沿いの音や空気もバルコニーから確認を。
ちなみにですが、
万一この付近の中古を買いたくなったら、くれぐれも
管理組合総会議事録は、しっかりと読みましょう。

[341: 匿名さん]

どういうこと？

[342: 匿名さん]

各フロアにごみステーションってないのでしょうか？
他のタワマンには２４時間ごみ捨て可能と書いてある所が多いようですが、いちいち１階のゴミ捨て場に決まった曜日に捨てにいかないといけないのかな。ご存知の方いますか？

[343: 匿名さん]

↑タワーで１階までゴミ捨てに行かないとならない物件はないと思います。

[344: 匿名さん]

新築の固定資産税は5年間は優遇されて半額になります。
5年後は倍になるので覚えておかないと5年目になってびっくり
する事になりますね。
固定資産税用に月々ローンの支払いと同様貯めておいたほうがよさそう。

[345: 購入検討中さん]

ゴミ捨て場は地下にあります。タワーなのに、各階にはありません。ただ、いつでも捨てることは可能なようです。

[346: 匿名さん]

ゴミを地下まで運ばないといけないってことですか？
ゴミを出しにいくのにエレベーターに乗らないといけないのは
嫌ですね。

各階に無いと不便なのに。

[347: 匿名さん]

えー？
地下に全体の集積所があって、各フロアにもあるんじゃないですか？少なくとも通常の可燃物を対象にしたやつ。
で、各フロアからはごみのコンテナを管理会社がやとったお掃除隊に方達が全体の集積所に運ぶ・・・というのが普通ですよね？

廊下がカーペット敷きだと、各住戸からごみを運ぶようなことになると、液だれとかで臭い、染みなどの汚れが多く発生することになってしまいますよね。

ちょっと信じられないんですけど。

[348: 匿名さん]

タワマンでも、各階ゴミ置き場の無い物件は
たまにありますね。
鉄筋問題を以前起こした市川のタワマンにも無かったです。

[349: 匿名さん]

>344さん
5年までは半額に優遇されているんですか！？
全く知らなかった。ローン以外にも計画的に準備しなければいけない
費用が結構あるんですね。

>345さん
全員が地下のゴミ集積所まで出しに行くんですか？ホントかなぁ。
新聞を各戸配達してくれるサービスのあるマンションなのに、さすがにそれはないのでは？

[350: 匿名]

ランドプラン見てないのか？各階のごみ置き場なんてどこにも書いてないよ。コスト削減にはいいんじゃないの？

[351: 匿名さん]

エレベーターに乗ったら、生ごみの入った（ディスポで処理できない）大きな半透明ごみ袋をさげた住民が・・・
なんて、やっぱり嫌だな～

[352: 匿名]

>349さん
残念なことに、一昨年以前までなら更に
最初の３年間は大半の都内新築物件は非課税優遇でした。

[353: 匿名さん]

エレベーターにごみの匂いがこもっちゃいそうです。
今時これくらいのマンションで各階ごとにごみ捨て場所がないところもあるんですね。
深刻な問題かも。

[354: 匿名さん]

EVは２基・・・ですよね？フロア平面図をみると。
この戸数＆階数で２基ってだけでも大変なのに、朝、「お父さん、ごみお願いね♪」なんて言われてしまう人が続出すると、すごいことになりそうですね・・・

[355: 匿名さん]

そんな人いるんですかね～。
嫌だな、においがこもるの。
消臭も追いつかないですよ、きっと。

[356: 匿名さん]

勝どきの低層新築は、
玄関ドア前に朝出しとけば係の人が集めるそうですよ。
ここはそのサービスも無いのかな？

[357: 匿名さん]

玄関前に出しておくっていうのも、嫌だな
内廊下のタワーだったらなおさら

[358: 匿名]

158戸でエレベーター2機でゴミ捨ては一括で地下…
こんなタワマン初めて。やはり安いなりですね。いくらお手頃でも住んでから不便さにうんざりしそう。

[359: 匿名さん]

うちのマンション、玄関ドア前に朝出しとけば係の人が集めてくれるサービスがありますが、かなーり便利ですよ。各階にゴミステーションがあったとしても、やっぱり着替えなくちゃいけないじゃないですか。でも玄関前に出しておくだけなら、わざわざ着替える必要もないですしね。

[360: 匿名さん]

ゴミぐらい自分で・・って、
ここタワーじゃないか！？
タワーのエレベーターにゴミ抱えて乗るなんて嫌だ。。。

[361: 匿名]

細長いから仕方なく。
管理面で何か考えられてるのかしら。

[362: 物件比較中さん]

カウンター含めての広さなので実際は狭い。
ＬＤＫで10畳って実際6畳くらいのＬＤだし。
１階の庭は誰でも入れるし、建物内にバス停の待ち合わせ場所まで。
駅まで遠いって言っているようなもん。
値段的に検討しようと思ってたのに、どんどん悪いところに目が・・・

[363: 匿名さん]

安いにはそれなりの理由があった・・・わけですね。

[364: 匿名さん]

マンションの価格安い割には管理費が他と比べて割高なのは何故でしょう？
教養施設は少ないし、定期清掃も他のマンションと比較すると清掃回数少なすぎなのですが・・・。

[365: 匿名さん]

30階建てタワーとしては戸数が少ないから。
将来の修繕も不安

[366: 匿名さん]

清掃回数が少ないのは、外壁が特殊加工で雨により自動的に洗い流される造りになっているので大丈夫だそうです。
窓については、必要であれば入居後に清掃回数増えるそうですので、管理費は当初より増えるかもしれませんね。
何故管理費が高いのかは分かりませんが、全ての階やロビーに絵画や彫刻を飾るそうですので、レンタル料ではないでしょうか。
ネットで見ると、絵画などのレンタル料かなり高いみたいですし、絵画の数が多いとその費用も上がりますよね。

[367: 匿名さん]

他のマンションの場合では
100戸を少し超えると防災センターを設置しなければいけないので、
その維持の為に管理費が…とか書いてありました。詳しくは分かりませんけど。

[368: 匿名さん]

敷地が狭いところに無理にタワーを建てたことが全ての原因では？
敷地が狭いので１フロアに相応数の住戸を作ろう→各階ゴミステーション設置の場所がない
と、なったのだと思いますし、それでも住戸数は少ないから、高めのタワー管理費を戸数で割っても一般的金額より割高。
やっぱりタワーのペンシルはダメな気がします。
絵画のレンタルなんて、入居後に管理組合主導で廃止できると思いますが、根本的な問題の解決にはならないと思います。

[369: 匿名さん]

ここって防災センターありましたか？
夜間には警備員が常駐するそうですが。

[370: 匿名さん]

大人気の豊洲地区でも
ハイクラスなタワーマンションの（ハイクラスな部屋（３億～）は無理
であったとしても）、上層階の普通の３ＬＤＫ程度（７千万～１億2千
万程度）なら、難なく買えるでしょう。

共働きであったら、なおさらのことです。

また、人気の豊洲地区であっても、大手デベロッパー以外で中層/小規模
マンションであれば、３ＬＤＫでも、３千万台～５千万で沢山あります。

決して安くはないですが、タワーでも下層階や北側の住戸などにすれば十
分買える範囲です。

[371: 匿名さん]

鍵を管理会社だか警備会社だかに預けないといけないみたいです。
賃貸マンションではよくありますが、分譲マンションではみたことありませんでした。
便利なような気もしますが、プライバシーの問題とか気になります。
他のマンションでも最近は鍵を預けるところ増えているのかご存知の方いらっしゃいますか？

[372: 匿名さん]

ここ検討する人の大方は、豊洲は検討外だと思うけど。
豊洲の宣伝をここでしても無意味だよ。
あ、別に豊洲ネガではないから。
こことは違うカテゴリーって話ね。
タワーとか、便利ってだけではないと思うんだよね。
三茶物件検討するっていうのは。
もちろん、全員ではないんだろうけど。

[373: 匿名さん]

豊洲かここかって迷っている人はあまりいなそうですよね。
街の雰囲気が違うのでシュミ違いの気がする。

[374: 匿名さん]

>371
最近は預けるのが主流。特にセコムとかの類いのセキュリティサービス導入している物件はね。

[375: 匿名さん]

371さん、鍵を預けるマンションは結構あるみたいですよ。
半強制のデべや任意のデべがあったりで。

[376: 物件比較中さん]

豊洲って。。三茶と比較しては駄目ですよ。
世田谷の中でも三茶評価は別格ですから。
タワーにしては、不満足な点もありますが、世田谷都心部の
ナンバーワンタワーは稀少性が高いですよ。
江東区と違い、世田谷はタワー建てれる広い敷地は
ほとんどないですからね。

[377: 匿名さん]

三軒茶屋の坪単価暴落してますけど（笑）
っていうか、世田谷全体が暴落です。

都心から遠くて不便ですからね〜

[378: 匿名さん]

>366さん
外壁の洗浄は雨まかせなんですね。
ここは排ガスによる煤汚れが多くなりそうだけど大丈夫かな？
レンタル絵画は管理費の負担が軽くなるなら不要ですけどね。

ところで、鍵を預けるって？？
ホテルのように毎回コンシェルジュデスク等に立ち寄る必要があるって事ですか？

[379: いつか買いたいさん]

何かの時のために1個預けておくってことじゃないですか

[380: 匿名さん]

雨任せじゃ、梅雨以外は厳しいな。
けっこうちゃんとした雨が降らない時期って長いよね。

[381: 匿名さん]

大地震が起きたら高速が倒れてきそうだな

[382: 匿名さん]

高速は、真下が危ないくらいじゃない？
多分、横は大丈夫な気がする・・・阪神の時のことを思い出すと。

[383: 匿名さん]

366です。このＭＳはハイドロテクトタイルというものを使用するらしく、雨により自然に掃除するようなシステムだそうです。が、私も雨が降らなかったらどうなるのか、かなり気になっています。
また、タイル部分だけ雨により埃が流れると、ガラスに溜まってガラス埃だらけですよね。
確かにガラス清掃回数が少ないので、入居後に希望が多ければ清掃回数を増やすそうです。
ガラスが埃だらけのマンションもどうかと思いますが、入居直後からどれくらい管理費が上がるのかも気になっています。個人的には絵画をやめて貰って、清掃費に回してもらえないかと考えてしまいますが、皆さんはどうでしょうか？

[384: 匿名さん]

聞いたことないアーティストの絵画だからほとんどサービスなんじゃないの？

リース料がいくらなんだか、誰か聞いて

[385: 匿名さん]

多分、絵画のリース料なんて大したことないよ。
それよりもガラス清掃の方がコストはものすごく大きいはず。
窓って大切なんですよ。
窓がきれいか否かで、外が全く違ってみえます。

[386: 匿名さん]

住友みたいに黒い外壁にすれば汚れ目立たなかったのに〜

住友の外観はかっこ良くて好きだな

[387: 匿名さん]

３６６さん
個人的には絵画や彫刻のレンタルなどやめてそのお金を
マンションの清掃の為に使ってほしいなと思います。
入居後に管理組合ができて話し合っていけばこの様に
はじめから決まっていることでも改善できるのでしょうか？

[388: 匿名さん]

ここのアーティストさんが売れに売れまくったら
価値があがるでしょうけど、
今は知る人ぞ知るくらいですかね。
清掃費に費用は捻出してもらいたいですね。

[389: 匿名さん]

366です。皆さんありがとうございます。やはり清掃重視の方の方が多そうですね。
自分と一緒で安心しました。（しかしこのＭＳとしては不安が大きくなりましたが）
参考までにこのＭＳに飾られる絵はこの方達だそうです。
http://em.m-out.com/ec/html/category/001/007/872/category872_0.html
http://gallery-furuya.com/artist/miwamatsumoto/main.html
立体アートの方はすみません見つけることができませんでした。
安くはなさそうですが、どうなんでしょう。

[390: 匿名さん]

住友は三茶で一番の高級物件比較しちゃいけません。
ここは安いなりの理由がありますが賃貸用にはもってこい。
ゴミ問題などもありますが池尻タワーと比べたら仕様も良いしお得。

[391: 目黒区青葉台]

池尻のがましだろ笑

[392: 物件比較中さん]

三軒茶屋の絵画は、リースではないようです。
モデルも印象良く、間取も角部屋が検討できたので
私は三茶にしようと思っています。
デメリットも営業さんは親切に教えてくれますので、
一度モデルルームに行かれるといいですよ。
三茶は、週末人気でなかなか予約もとれなくなっていますし。
池尻良い人は、池尻買えばいいでしょう。
池尻は、世田谷公園あたりは、いいのですが
大橋は昔からのイメージが悪く、価格も高いので
私はパスしましたよ。

[393: 匿名さん]

三茶タワー　売れ残りを待たせて頂きます！

[394: 匿名さん]

モリモト(ピアース三軒茶屋）の価格インパクトがあれば、良いけど、総合的にみると、三茶タワー劣りますね。

[395: 匿名さん]

ピアースは南側が世田谷通りでしたね。
しかも三茶駅から遠かった。

[396: 匿名さん]

そそ、駅から10分以上ありましたね

[397: 匿名さん]

でもリセール価格かなり高いですね・・・13分でも

[398: 物件比較中さん]

ここよくないけど、安いから、すぐ売れるかも

[399: 匿名さん]

大橋より仕様と利便性は悪いだろ。
ただ安いから売れるだろうね。

[400: 匿名さん]

梁をカウンターにしても出窓と一緒だから
面積に入るのは納得できない。結局割高。
仕様も郊外のファミリー物件。
ここなら大塚タワーの方がいいね。

[401: 物件比較中さん]

ならこんなとこいないで大橋買えばいいのに(笑)

[402: 物件比較中さん]

確かに最近三茶タワーに対する感じ悪い
書き込み増えましたね。
安くなって他の営業のマークが厳しくなってきたのかな？

[403: 匿名]

大橋からは目の敵にされてるだろうね。私はここ安いので申し込む予定です。駅距離だけ唯一気になる点ですけどね。

[404: 匿名さん]

１階の店舗ってコンビ二か何かできるんですか？コンビ二できたら便利ですね。
マンション内にバスの待合室もできるから便利かなって思いましたが、渋谷方面ではなく反対側行く方だけしかないのですね。
何で待合室作ったのでしょうか。

[405: 匿名さん]

マンションの1階に店舗が入るって・・・なんか賃貸っぽいチープさを感じるのは私だけでしょうか。
コンビニなんか入られたら最悪だと思うんだけど。

[406: 物件比較中さん]

店舗は入らないですよ。
営業担当さんに聞いてみると
いいですよ。

[407: 匿名]

そうなの？決まったのかな？まだ未定っていってたけど。

[408: 匿名さん]

コンビニが入るんだったら住居者専用のコンビニがいいな～。
スーパーは×。
生ゴミが出ると虫が心配。

[409: 匿名さん]

自販機置くだけ見たいです

[410: 匿名さん]

自販機自体や自販機置く部分は、誰かの所有になるんですか？
管理組合の所有ではなくて。

[411: 匿名さん]

区分所有
収入は管理組合

[412: 匿名]

自販機だったらいいね。大賛成。

[413: 匿名さん]

前に住んでたマンション、自販機が置いてあったので当然、
管理組合の収入になると思ってたら、
元の地権者が権利持ってて元地権者の収入になってたんですよ。

[414: 匿名さん]

そうですね。もしコンビ二が入るのなら住居者専用がいいな。
24時間営業のコンビニがマンションのすぐ下にあれば買い物をするだけではなくATMやコピーなどもよく利用する私にとっては何かあったときすぐに行けるという
利点もありますが、若者のたまり場になってしまったり騒がしかったりという
事もありますからね。
さすがに住居者専用だと24時間ではないでしょうから。

[415: 匿名さん]

経営成り立つわけないじゃん

[416: 匿名さん]

住居者専用○○○っていうのは、ここの総戸数では無理でしょ。
管理組合・管理会社運営のカフェにしろ、民間のコンビニにしろ。
何か有人店舗が入るとすれば、それこそ立地にメリットをみることができる＝住居者以外を主たる顧客にするってことでしか無理だよね。
まぁ、治安・管理費・その他を考えれば、無理な夢みるのはタブーかと。

[417: 匿名さん]

ここは三茶じゃない。三茶とは三茶1、2丁目～キャロット周辺、茶沢通り方面の太子堂
だけです。ここいらだったらそりゃ高くはなるけど。三茶、太子堂住人は怒ります。

[418: 物件比較中さん]

最寄駅が三軒茶屋だから、それを名につけるのって、マンションとして全然普通です。

[419: 匿名さん]

上馬は世田谷の中では坪単価が安くはないけど太子堂、三茶に比べるとかなり
劣るからね、しかも246沿い考えると安くはない。池尻物件よりはましだけど。

[420: 匿名さん]

公式ページの眺望展開写真はいいですね。各方位からの眺望が自由に見られる嬉しいアイディアです。
http://www.ph-sancha.com/tower/index.html

やはりタワーマンションは都心ならではの価値があるとつくづく感じます。
夕景、夜景の美しさは単なる住宅街ではありえないものでしょう。
地震の危険を感じてでもこういう環境に暮らすという経験は何ものにも変え難い気がします。
地震の危険はあらゆる建造物において100％安全かどうかは結果を見ないとわからないことでしょうし。

[421: 匿名さん]

若林に建ってるマンションでさえ
三軒茶屋って名を付ける物件があるのだから
この辺の物件に三軒茶屋と付けるのは当然です。

[422: 匿名さん]

環七内側までの下馬、若林は三茶でもそれ程違和感はないね。
大手太子堂、三茶物件は高いがここや、モリモト、積水が安いのは時価も安いし当然。

[423: 匿名]

いま晴海通り沿いに住んでますが、246や環七の交通量、空気は晴海通りと比べてどうなんでしょうか？

[424: 匿名さん]

>>408
コンビニでも食品を扱うわけですから、ゴキブリなどの虫が発生するんじゃないですかね。何にも入らないのが一番いいです。。。

>>414
確かに普通のコンビニよりも住居者専用って聞くと、安心感もあっていいかもって思いますが、住居者専用だといずれ経営がむずかしくなり撤退する可能性もでてきますよね。

[425: 匿名さん]

マンション1階が店舗って、住居としてのグレードは下がりますよね