パークハウス三軒茶屋タワー＆ガーデン

[物件比較中さん]

玉川通り沿い。30階建てタワーマンションらしいです。
三軒茶屋と駒澤大学の中間くらいの立地。
気になっています。
情報をお願いします



所在地：東京都世田谷区上馬１丁目631番10、11他（地番）
売主：三菱地所
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：

【一部テキストを編集しました。管理人】
【施工会社の変更を行いました。2010.08.13 管理人】

[286: 購入検討中さん]

三宿の三井買っておけば良かった〜。

[287: 匿名さん]

HP 価格でましたね。予定どおりでしょうか？　すぐに完売することも想定してMRの外観も簡素ですね。
こちらの物件、正直どうなんでしょう？？　

[288: 匿名]

即完

[289: 購入検討中さん]

空気悪くて、駅遠くて、マンションの設備悪いが、小杉より安い。て言うか、三茶、安くてびっくりした。

[290: 物件比較中さん]

三井の三宿は相当売れ残っているよ。買いたければどうぞ。賃貸でも随分出てるけど成約してない様ですよ。

[291: 匿名さん]

三宿はタワーじゃないでしょ？
三茶の分譲タワマンであることが重要。

[292: 購入検討中さん]

うーむ。本当に安いのか、実は相場なのか判断に悩む。

[293: 購入経験者さん]

他で買っちゃった自分としては　悔しいぐらい安い。

でも２９４沿い、駅遠物件だと言い聞かせてます。

[294: 匿名さん]

私も家探しの始めの頃は住み慣れた三軒茶屋でしか探していなかったのですが、中古も含め相場がどう考えても割高に思えたので、結局隣の区の山手線沿い新築物件を購入しました。
多分家探し当初にここを知ったら飛びついていたんだと思います。
だって築5～10年の中古とあまり変わらないですから。
ただやはり246沿い・高速沿い、駅歩9分という点で今悔しいという感情はないです。
ここは買った人も買わなかった人も後悔はなさそうですね。メリット・デメリットがわかりやすい物件です。

ちなみに子持ちの友人に聞きましたがこの界隈の小児科で受ける初診時のアンケートには「246号線から〇ｍ以内に住んでいる」みたいな項目があるそうです。
というのもやはり246から至近距離に住んでいる子は喘息など呼吸器疾患を持っている子が統計的にも多いそうです。疑わしいと思う人は実際にクリニックに行って聞いてみるといいです。
うちはディンクスであまり気にしてなかったですが、子持ちの方は本当によく検討された方がいいと思います。

[295: 購入経験者さん]

あ、２４６でした。２９４なんて・・・すごい間違い（スミマセン）

[296: 購入検討中さん]

ここって、道路にビッタリ張り付いたように建っていて、両側にぴったりマンション建っていて、共有設備もないし、タワマンって感じしないな。

[297: 周辺住民さん]

最初見たとき、なんじゃこの安さは！？と思ったけど246沿いですか。
世田谷通り沿いならまだいいのだが…

[298: 匿名さん]

グランドメゾン三軒茶屋プレイスはここより安いですか？

[299: 匿名]

ここより安いです。

[300: 匿名さん]

カウンターがじゃまだなぁ〜
下層はもうちょっと安いかと思ったけどそうでもないね。

[301: 匿名さん]

世田谷通り沿いもうるさいよ。
昼間はバスなど大型車両やバイクが頻繁に通るから。夜はバイクと緊急車両がよく通る。

[302: 匿名]

世田谷通り沿いの方がよっぽどいい。バスの本数も1.5倍だし首都高ないから排気ガスは単純に考えても2分の1以下。どっちが長生きできるかは考えてみればすぐわかる。

[303: 匿名]

首都高とか２４６の排気ガス程度で死んだ奴は歴史的に一人もいないけどｗ

[304: 匿名さん]

このサイトに書き込む人には、
渋谷から三茶まで２４６沿いを歩いただけで呼吸困難になる人がいるですよ。

[305: 匿名さん]

タワーなんで管理費と修繕費が高いね〜
残念！

[306: 匿名]

ここダイヤモンドって雑誌のお買い得物件に三位にランクインしてたね。

[307: 匿名さん]

三軒茶屋と言えば、世田谷通りというイメージです。商店街も246沿いはイマイチですよ。夜の人どおりも246沿いは、少し怖いかな？何か起こっても騒音にかき消されてしまいますよ！なにしろ排気ガス南面も同等なはずです。

[308: 匿名]

この物件の近くに警察署があるから治安は問題ないですよ。
知らなかったですか？

[309: 匿名さん]

たしかに警察署はあるけど
307さんが仰ってるように
夜の246沿いは雰囲気悪いよね。
ようやくすれ違えるくらい道も狭いし。
排気ガスと駅までの道が許容できれば買いだね。
しかし安い。価格破壊だね。

[310: 匿名さん]

若林のモリモト物件も安かったから、この辺りの相場が
下がったって事では？

[311: 匿名さん]

ようやくすれ違えるくらい道が狭いっていうのはどこのこと？
思い当たらないのでおしえてください。

[312: 匿名]

246沿いの歩道は狭いと思うよ。ベビーカーや自転車も多いし、すれ違うのも大変というのは理解できる。

[313: 匿名さん]

あの歩道を狭いと言ってるようでは、
若林辺りの細道行き止まり一方通行のエリアは歩けないよ。

[314: 匿名]

広くはないでしょ

[315: 匿名さん]

ＭＲ行ってきましたが、希望間取りが当初出ていたものから変更になっていてショックでした。
安く上げる為にはしょうがなかったのかもしれませんが、地所だったら安かろう悪かろうでなくても売れるのでは？
残念ですが、諦めます。

[316: 匿名]

みんなここの物件狙ってるから物件のネガレスより排気ガスとか道が狭いとかくだらない書き込みしかないな。
倍率10倍超えそうとＭＲで言ってたから外れたらメチャクチャ落ち込むよ…

[317: 匿名]

↑はいはい。

[318: 匿名さん]

１０倍か～。各地で２０倍超え続出してる中では穴場なのかな。
まあ１０倍超えれば外れても落ち込まないかも。

[319: 匿名]

２０倍超え続出ってどこの物件ですか？そんなにありましたっけ？

[320: 匿名]

プラウドタワー二子玉川が20倍あったよ～

[321: 匿名]

つみたて君がもしまだ使えるのなら、
つみたて君使用者１人で２０倍になりますよ。

[322: 匿名さん]

ロケーション見てて思ったんだけど、
なんか場違いなタワーだなぁ・・・。

[323: 匿名さん]

若林交番前に建ってるタワーだって場違いだから、
驚くことないよ。この辺では。

[324: 匿名]

クロスエアタワーは246に高速に山手通りに…って感じでどっち向きでも環境悪いけど、ここは246の反対向きなら幾分ましかも。
ただもうこのカウンターがね。他のタワマンよりひどいんじゃないの？一体何畳分とられてんの？
１Ｌはお風呂に大きな窓あってよさそうだけどカウンターが本当に惜しい。

[325: 購入検討中さん]

過去スレ拝見してもカウンターが残念とのコメントがありますが、
どういうことですか？お手数ですが教えてください。

[326: 匿名さん]

ここ今でこそ新築で安いからすごい注目されてるけど、中古で売る時は困りそう…
中古なのに敢えて246沿いを選んで買わないもんね。ここは特に駅近でもなんでもないし。
それこそよっっっぽど安くないとね。結果的にお得となりえるかどうか。幹線道路沿いだから固定資産税も高くなりそう。

[327: 匿名]

>>325
間取り図見れば一目瞭然です。

[328: 匿名]

賃貸投資向けマンションとしては優良物件ですよね

[329: 匿名さん]

幹線道路沿いは固定資産税高くなるの？

[330: 匿名]

固定資産税は地価に連動だから、幹線道路沿いが高くなるわけではありません。

[331: 匿名さん]

固定資産税は駅近など、利便性の高い立地だと高くなるんですってね。
マンションの場合は、それプラス施設の充実度が影響してくるとか。
つまり、共用施設が豪華だと高くなるそうです。
ここは共用施設もほとんどないから突出して高くなる事はないんじゃない？

[332: 匿名さん]

え？共用施設が豪華だと固定資産税が高くなるなんて全然知らなかったです。
どこか、詳しく説明されている参考になるサイトとかあったらおしえてください。

[333: 匿名]

幹線道路沿いって路線価高いよ。ただこの物件タワーだから持ち分少ないしインパクトは低いと思うけど。

[334: 匿名さん]

>>332さん
固定資産税は、マンションの建物等を所有している人に課税される税金です。
固定資産税は課税標準額×標準税率（1.4％）で計算されます。
課税標準額とは、固定資産課税台帳に登録された不動産の価格のことです。
マンションの場合は、共用土地や共用施設部分についても持分に応じて税額を負担する必要が出てきます。

[335: 匿名さん]

この近くの低層マンションを所有していたことがあるけど、
ろくな共用施設もないのに固定資産税は高かったですよ。

[336: 匿名さん]

低層マンションの、一部屋、ね。

[337: 匿名さん]

つまり、共用施設が豪華だと固定資産税が高いというのは間違いですね。
建物の価格に反映されていることもあるかもしれませんが、あくまでも、土地＆建物の評価額という理解でよろしいでしょうか。
基本、戸建と同じですよね？

[338: 購入検討中さん]

246沿いの中古マンションは眺望が抜ければ売れますよ。
もちろん246の反対側ね。

ここ検討されてる方、
試しに売り出し中の中古マンション見てください。
見学は無料だし、ここも中古になりますから・・。
賃貸でもいいけど、できれば分譲マンションを。

投資の方もしっかりと行動しましょう。

[339: 購入検討中さん]

三菱の清澄白河タワマンのMR天井、
梁がごつくてうんざりな件。

こんなもんなんでしょうか、
タワマンは構造上仕方ないのか？

[340: 匿名さん]

中古を見るなら、道路沿いの音や空気もバルコニーから確認を。
ちなみにですが、
万一この付近の中古を買いたくなったら、くれぐれも
管理組合総会議事録は、しっかりと読みましょう。

[341: 匿名さん]

どういうこと？

[342: 匿名さん]

各フロアにごみステーションってないのでしょうか？
他のタワマンには２４時間ごみ捨て可能と書いてある所が多いようですが、いちいち１階のゴミ捨て場に決まった曜日に捨てにいかないといけないのかな。ご存知の方いますか？

[343: 匿名さん]

↑タワーで１階までゴミ捨てに行かないとならない物件はないと思います。

[344: 匿名さん]

新築の固定資産税は5年間は優遇されて半額になります。
5年後は倍になるので覚えておかないと5年目になってびっくり
する事になりますね。
固定資産税用に月々ローンの支払いと同様貯めておいたほうがよさそう。

[345: 購入検討中さん]

ゴミ捨て場は地下にあります。タワーなのに、各階にはありません。ただ、いつでも捨てることは可能なようです。

[346: 匿名さん]

ゴミを地下まで運ばないといけないってことですか？
ゴミを出しにいくのにエレベーターに乗らないといけないのは
嫌ですね。

各階に無いと不便なのに。

[347: 匿名さん]

えー？
地下に全体の集積所があって、各フロアにもあるんじゃないですか？少なくとも通常の可燃物を対象にしたやつ。
で、各フロアからはごみのコンテナを管理会社がやとったお掃除隊に方達が全体の集積所に運ぶ・・・というのが普通ですよね？

廊下がカーペット敷きだと、各住戸からごみを運ぶようなことになると、液だれとかで臭い、染みなどの汚れが多く発生することになってしまいますよね。

ちょっと信じられないんですけど。

[348: 匿名さん]

タワマンでも、各階ゴミ置き場の無い物件は
たまにありますね。
鉄筋問題を以前起こした市川のタワマンにも無かったです。

[349: 匿名さん]

>344さん
5年までは半額に優遇されているんですか！？
全く知らなかった。ローン以外にも計画的に準備しなければいけない
費用が結構あるんですね。

>345さん
全員が地下のゴミ集積所まで出しに行くんですか？ホントかなぁ。
新聞を各戸配達してくれるサービスのあるマンションなのに、さすがにそれはないのでは？

[350: 匿名]

ランドプラン見てないのか？各階のごみ置き場なんてどこにも書いてないよ。コスト削減にはいいんじゃないの？

[351: 匿名さん]

エレベーターに乗ったら、生ごみの入った（ディスポで処理できない）大きな半透明ごみ袋をさげた住民が・・・
なんて、やっぱり嫌だな～

[352: 匿名]

>349さん
残念なことに、一昨年以前までなら更に
最初の３年間は大半の都内新築物件は非課税優遇でした。

[353: 匿名さん]

エレベーターにごみの匂いがこもっちゃいそうです。
今時これくらいのマンションで各階ごとにごみ捨て場所がないところもあるんですね。
深刻な問題かも。

[354: 匿名さん]

EVは２基・・・ですよね？フロア平面図をみると。
この戸数＆階数で２基ってだけでも大変なのに、朝、「お父さん、ごみお願いね♪」なんて言われてしまう人が続出すると、すごいことになりそうですね・・・

[355: 匿名さん]

そんな人いるんですかね～。
嫌だな、においがこもるの。
消臭も追いつかないですよ、きっと。

[356: 匿名さん]

勝どきの低層新築は、
玄関ドア前に朝出しとけば係の人が集めるそうですよ。
ここはそのサービスも無いのかな？

[357: 匿名さん]

玄関前に出しておくっていうのも、嫌だな
内廊下のタワーだったらなおさら

[358: 匿名]

158戸でエレベーター2機でゴミ捨ては一括で地下…
こんなタワマン初めて。やはり安いなりですね。いくらお手頃でも住んでから不便さにうんざりしそう。

[359: 匿名さん]

うちのマンション、玄関ドア前に朝出しとけば係の人が集めてくれるサービスがありますが、かなーり便利ですよ。各階にゴミステーションがあったとしても、やっぱり着替えなくちゃいけないじゃないですか。でも玄関前に出しておくだけなら、わざわざ着替える必要もないですしね。

[360: 匿名さん]

ゴミぐらい自分で・・って、
ここタワーじゃないか！？
タワーのエレベーターにゴミ抱えて乗るなんて嫌だ。。。

[361: 匿名]

細長いから仕方なく。
管理面で何か考えられてるのかしら。

[362: 物件比較中さん]

カウンター含めての広さなので実際は狭い。
ＬＤＫで10畳って実際6畳くらいのＬＤだし。
１階の庭は誰でも入れるし、建物内にバス停の待ち合わせ場所まで。
駅まで遠いって言っているようなもん。
値段的に検討しようと思ってたのに、どんどん悪いところに目が・・・

[363: 匿名さん]

安いにはそれなりの理由があった・・・わけですね。

[364: 匿名さん]

マンションの価格安い割には管理費が他と比べて割高なのは何故でしょう？
教養施設は少ないし、定期清掃も他のマンションと比較すると清掃回数少なすぎなのですが・・・。

[365: 匿名さん]

30階建てタワーとしては戸数が少ないから。
将来の修繕も不安

[366: 匿名さん]

清掃回数が少ないのは、外壁が特殊加工で雨により自動的に洗い流される造りになっているので大丈夫だそうです。
窓については、必要であれば入居後に清掃回数増えるそうですので、管理費は当初より増えるかもしれませんね。
何故管理費が高いのかは分かりませんが、全ての階やロビーに絵画や彫刻を飾るそうですので、レンタル料ではないでしょうか。
ネットで見ると、絵画などのレンタル料かなり高いみたいですし、絵画の数が多いとその費用も上がりますよね。

[367: 匿名さん]

他のマンションの場合では
100戸を少し超えると防災センターを設置しなければいけないので、
その維持の為に管理費が…とか書いてありました。詳しくは分かりませんけど。

[368: 匿名さん]

敷地が狭いところに無理にタワーを建てたことが全ての原因では？
敷地が狭いので１フロアに相応数の住戸を作ろう→各階ゴミステーション設置の場所がない
と、なったのだと思いますし、それでも住戸数は少ないから、高めのタワー管理費を戸数で割っても一般的金額より割高。
やっぱりタワーのペンシルはダメな気がします。
絵画のレンタルなんて、入居後に管理組合主導で廃止できると思いますが、根本的な問題の解決にはならないと思います。

[369: 匿名さん]

ここって防災センターありましたか？
夜間には警備員が常駐するそうですが。

[370: 匿名さん]

大人気の豊洲地区でも
ハイクラスなタワーマンションの（ハイクラスな部屋（３億～）は無理
であったとしても）、上層階の普通の３ＬＤＫ程度（７千万～１億2千
万程度）なら、難なく買えるでしょう。

共働きであったら、なおさらのことです。

また、人気の豊洲地区であっても、大手デベロッパー以外で中層/小規模
マンションであれば、３ＬＤＫでも、３千万台～５千万で沢山あります。

決して安くはないですが、タワーでも下層階や北側の住戸などにすれば十
分買える範囲です。

[371: 匿名さん]

鍵を管理会社だか警備会社だかに預けないといけないみたいです。
賃貸マンションではよくありますが、分譲マンションではみたことありませんでした。
便利なような気もしますが、プライバシーの問題とか気になります。
他のマンションでも最近は鍵を預けるところ増えているのかご存知の方いらっしゃいますか？

[372: 匿名さん]

ここ検討する人の大方は、豊洲は検討外だと思うけど。
豊洲の宣伝をここでしても無意味だよ。
あ、別に豊洲ネガではないから。
こことは違うカテゴリーって話ね。
タワーとか、便利ってだけではないと思うんだよね。
三茶物件検討するっていうのは。
もちろん、全員ではないんだろうけど。

[373: 匿名さん]

豊洲かここかって迷っている人はあまりいなそうですよね。
街の雰囲気が違うのでシュミ違いの気がする。

[374: 匿名さん]

>371
最近は預けるのが主流。特にセコムとかの類いのセキュリティサービス導入している物件はね。

[375: 匿名さん]

371さん、鍵を預けるマンションは結構あるみたいですよ。
半強制のデべや任意のデべがあったりで。

[376: 物件比較中さん]

豊洲って。。三茶と比較しては駄目ですよ。
世田谷の中でも三茶評価は別格ですから。
タワーにしては、不満足な点もありますが、世田谷都心部の
ナンバーワンタワーは稀少性が高いですよ。
江東区と違い、世田谷はタワー建てれる広い敷地は
ほとんどないですからね。

[377: 匿名さん]

三軒茶屋の坪単価暴落してますけど（笑）
っていうか、世田谷全体が暴落です。

都心から遠くて不便ですからね〜

[378: 匿名さん]

>366さん
外壁の洗浄は雨まかせなんですね。
ここは排ガスによる煤汚れが多くなりそうだけど大丈夫かな？
レンタル絵画は管理費の負担が軽くなるなら不要ですけどね。

ところで、鍵を預けるって？？
ホテルのように毎回コンシェルジュデスク等に立ち寄る必要があるって事ですか？

[379: いつか買いたいさん]

何かの時のために1個預けておくってことじゃないですか

[380: 匿名さん]

雨任せじゃ、梅雨以外は厳しいな。
けっこうちゃんとした雨が降らない時期って長いよね。

[381: 匿名さん]

大地震が起きたら高速が倒れてきそうだな

[382: 匿名さん]

高速は、真下が危ないくらいじゃない？
多分、横は大丈夫な気がする・・・阪神の時のことを思い出すと。

[383: 匿名さん]

366です。このＭＳはハイドロテクトタイルというものを使用するらしく、雨により自然に掃除するようなシステムだそうです。が、私も雨が降らなかったらどうなるのか、かなり気になっています。
また、タイル部分だけ雨により埃が流れると、ガラスに溜まってガラス埃だらけですよね。
確かにガラス清掃回数が少ないので、入居後に希望が多ければ清掃回数を増やすそうです。
ガラスが埃だらけのマンションもどうかと思いますが、入居直後からどれくらい管理費が上がるのかも気になっています。個人的には絵画をやめて貰って、清掃費に回してもらえないかと考えてしまいますが、皆さんはどうでしょうか？

[384: 匿名さん]

聞いたことないアーティストの絵画だからほとんどサービスなんじゃないの？

リース料がいくらなんだか、誰か聞いて

[385: 匿名さん]

多分、絵画のリース料なんて大したことないよ。
それよりもガラス清掃の方がコストはものすごく大きいはず。
窓って大切なんですよ。
窓がきれいか否かで、外が全く違ってみえます。