パークホームズ南船橋

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1902/

所在地：千葉県船橋市若松２丁目１－１３（地番）
交通 ：京葉線「南船橋」駅　徒歩4分
総戸数：212戸※他に店舗4戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階
竣工時期：2025年2月上旬竣工予定
入居時期 ：2025年3月上旬入居予定
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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【物件概要を追記しました。2023.1.30　管理担当】

[704: マンション検討中さん]

>>703 マンション検討中さん
今は電動自転車あれば坂道でもスイスイですからね。
船橋ー南船橋間なら自転車あれば余裕ですね。

[705: 検討板ユーザーさん]

>>697 匿名さん
彼はベイパに部屋持ってるんじゃないかな？価値が上がる方が彼にとってメリットがある。

[706: マンション検討中さん]

>>705 検討板ユーザーさん
彼の話題はどうでも良いんだが。なんか最近やたら彼の話題の書き込みが多い。
何かあったのか？あせってる？

[707: 検討板ユーザーさん]

>>689 匿名さん
新築マンションは人生で一度きりの購入が一般的かと思います(平成バブル、アベノミクス過去10年間を除く)。

義務教育で新築マンション購入について習わないため、デベロッパーからお金を貰わない中立的な評論家意見を参考に判断するのは自然かと思います。

[708: 検討板ユーザーさん]

建材費は安くなっているようなので、意外とお値段安いのではないかと期待しています。

今年2月の日経新聞に「住宅に使う国産集成材の2月時点の流通価格は22年前半の過去最高値に比べて4割安く1年8ヶ月ぶりの安値」と出ていました。

デベ側は、今まで建材費の高騰を高値の理由の一つにしていましたから、これから建設資材を仕入れるならば価格に反映して然るべきと思います。既に仕入の契約済みならどうしようもないですが。。。

[709: マンション検討中さん]

>>707 検討板ユーザーさん
中立的ねぇ。。。それなら良いけどね！

[710: マンション検討中さん]

>>708 検討板ユーザーさん
実際は安く仕入れて儲けが増えた！ラッキー！って感じですかね。

[711: マンション検討中さん]

不況不況言われる中、三井不動産は過去最高益を叩き出しましたからね
https://diamond.jp/articles/-/305326
バランスシートの販売用不動産に着目すると、コロナ禍で物件売却を進めてきたにもかかわらず、19年3月期の1兆6305億円から22年3月期には2兆0517億円まで増えている。

[712: マンション掲示板さん]

>>711 マンション検討中さん
建築費や仕入れがどうとか語ってたブロガーの言う事と現実は乖離してるよ。

[713: 口コミ知りたいさん]

>>708 検討板ユーザーさん
いや、今は爆上がりですよ。。
着工時期から見てこの物件は完全にそのあおりを受けているはず。建築物価だけを見るとララから比べ仕様を下げてもおかしくない状況なので、注目したいですね。
https://www.kensetu-bukka.or.jp/chousa_report/9695/

[714: 通りがかりさん]

木材の建築資材は、建売で多く使うけど、マンションは相対的に多くないんじゃないの。エネルギーが前よりマシになったけど、金属含めコロナ前よりはいくぶんか高いから、安くなるとはならないんじゃないの。あと土地だね。土地は公示地価が上がり始めたから、これからもきつそう。

[715: 通りがかりさん]

南船橋の土地っていつ取得したか知らないけど、これからはもっと土地価格が上がるのかね。

[716: 匿名さん]

＞７１２

建築費高騰ってのは眉唾。３年前に自分のマンション、この間実家のマンションの大規模修繕があったけど予算内に収まってるどころか、どっちも追加工事までできちゃってた。開始前は予算オーバーが危惧されてたんだけど。

作業員に外国人結構いたからそれで人件費抑えてるんだと思う。マンション価格高騰ってデベのぼったくり。その結果が高収益。

[717: 匿名さん]

建築費高騰が事実なら今マンション買ったら将来、修繕費で破綻する。１０年前から物件価格は数割上がってるけど、デベが作成する販売時の修繕積立って上がってない。

[718: 匿名さん]

＞７０６

マンマニはベイパの第一弾を買ってる。彼は投資家だから、上がってくれないと困るんでしょ。

[719: マンション検討中さん]

建築費高騰だから今のマンションは高い。という理屈なら
将来、資材の価格が落ち着いたら今の新築マンションの中古価格が大暴落しそう。
同じ建築費で相当豪華なマンションが建てられるってことでしょ？

[720: 名無しさん]

>>708 検討板ユーザーさん
木造？マンションは鉄筋コンクリですね

https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/
2023年2月の建設費指数では
高止まりしてる様子です。

[721: 名無しさん]

建築資材も2021年半ばからえぐい上がり方
https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_shizai/

[722: マンション検討中さん]

>>721 名無しさん
マンション１棟の価格に占める建築資材が何割を占めるかわからないけど、例えば１割だとすると建築資材が２倍に上がっても全体としては１割しか上昇しない。

[723: マンション検討中さん]

>>722 マンション検討中さん
色々理由付けて便乗値上げしてるからデべの利益は凄い事に。
ブロガーの言う事はあてにならない。

[724: ご近所さん]

>>714 通りがかりさん
柏駅周辺の2022年地価公示167万円/平米、千葉駅周辺の地価公示204万円/平米、千葉中央駅周辺の地価公示50万円/平米、流山おおたかの森駅近くの地価公示81万円/平米、南船橋駅一番近い地価公示は19万円/平米です。

地価公示という観点では、南船橋の土地価格は相対的に安い（割にマンション価格が高い）と思いますよ。

[725: eマンションさん]

>>724 ご近所さん
これから色々出来る事を考えると伸び代があるという事になりますか。
将来的には海浜幕張駅(52万円/平米)くらいまでは上がりそう。

[726: マンション検討中さん]

>>724 ご近所さん
南船橋の地価公示19万円/平米は、駅徒歩12分。
本物件はもっと高いですよ。

[727: 匿名さん]

>>724 ご近所さん
地価公示の地点は少なくたまたま選定されている所で比較するより、国税や固定資産税の路線価で比較した方が駅前や物件地で分かりやすいと思います。公示価格並みの価格水準にしたいなら前者は0.8、後者は0.7で割るだけだし。

[728: マンション掲示板さん]

東京五輪特需で職人不足→人件費高騰 も、とっくに落ち着いてるはずなのにマンション価格は上がるいっぽう

[729: ご近所さん]

>>727 匿名さん
某デべが土地を独占しているためか、駅周辺に地価公示ポイントが見当たりません。相続税路線価について、南船橋駅前ロータリーは17万円/㎡、対象地向かいが14万円/㎡でした。地価公示19万円/㎡が徒歩駅徒歩12分とはいえ、大外れではないと思います
将来的に海浜幕張駅(52万円/平米)位まで上がるかは、某デべ及び行政次第ではないでしょうか

[730: 名無しさん]

>>728 マンション掲示板さん
万博も人を奪ってるらしいよ。

[731: マンション検討中さん]

マンションマニアって稼ごうと思えば稼ぐ方法いくらでもあるのにそれをやらないからある程度信用できる人間だと思う。いいと思ったものを正直にやってるよあのひとは。

[732: マンコミュファンさん]

>>731 マンション検討中さん
擁護の内容がよくわからん。

[733: 口コミ知りたいさん]

>>722 マンション検討中さん
建築資材の割合が１割な訳がないです。で、全体で１割上がったら、途方もない金額です。

[734: マンション検討中さん]

自分が持ってるベイパークの物件あげるために推してるとか言われてるけどそんなことしなくてももっと簡単に金稼ごうとおもえばできるからわざわざそう言うことはしないだろうって話。
まあ最終は自分で判断することだし参考程度にすればいい

[735: 匿名さん]

ベイパーク内の住戸を保有しているのはマンションマニアではなく、ケイズワンというマンションカウンターを運営している会社だと思う。ケイズワンは不動産屋だと思うが、マンションマニアとの間はどうなっているのかな。

[736: 検討板ユーザーさん]

>>733 口コミ知りたいさん
もちろん１割は仮にの設定です。
１割分が倍になっても全体は１割しか上昇しないです。算数できない？

[737: マンション検討中さん]

>>736 検討板ユーザーさん
実際は１割も占めてないし2倍にもなってないわけだから影響は微々たるものだという事が言いたかっただけ。

[738: 検討板ユーザーさん]

>>737 マンション検討中さん

1割は低く見過ぎ
相当昔のデータで話してるか、テキトーだね。
2022,2023年現在の状況を知らないでしょう。

[739: 名無しさん]

>>738 検討板ユーザーさん
言いたい事を汲み取れない奴だな。

[740: eマンションさん]

デベは、建築コストが高いから値段をあげるではなく、その時その場所で売れる最高値で売ってるだけ、買う人がいるから高くなる。
建築コストが下がっても売れれば高くうるし、建築コストが上がっても売れなければ安く売るしかない。
営業がトークで建築コストのことを持ち出すことはあるけど。

[741: 通りがかりさん]

人件費も高騰してるから、どうだろう。賃上げで、マンションも高くなりそうね。

[742: 口コミ知りたいさん]

>>739 名無しさん
ブーメラン

[743: 匿名さん]

半年ほど前に都内マンションのモデルルームで営業より聞いた話だが、マンションの建設費は設備仕様がよい都内タワマンだと坪120万円ぐらいだったものが坪150万円ぐらいまで上昇していると言っていた。
郊外の設備仕様がそれほど高くないマンションでも建設コストは上がっていると思う。

[744: マンション比較中さん]

近所のサザンと比べても差は歴然ですよね。
豪華エントランス、タイル張りの外壁、免震構造、2重床、ディスポーザー・食洗器・スロップシンク・ミストサウナ標準、駐車場100％、平均80㎡。
これが15年前当時で坪140ですからね。
単純に比較はできないけど、いかに今のマンション価格高騰が異常かがわかる。

[745: マンション掲示板さん]

>>731 マンション検討中さん
あなたがマンマニをいい人だと思うのは良い。
自分は別にそうだとは思わない。
それだけですよ。

[746: 口コミ知りたいさん]

>>735 匿名さん
本人が公言していて、ケイズワンからのフィーと有料相談料が彼の収入だよ
ベイパークを推しているのはケイズワンがベイパークの売買仲介を狙って海浜幕張に支店を出してるから、将来のケイズワンの顧客として意味もなく買い替えしてくれそうなマンマニのブログ信者をベイパークに流すためだよ。

[747: 検討板ユーザーさん]

>>741 通りがかりさん
京葉線沿いは不人気ですからね。
上げられるならパークハウスみたいにそれなりの値段をつけるわけで、南船橋では上げるにも限界があるでしょうね。

[748: マンション検討中さん]

本日、若松団地（分譲棟）の建て替えが決まったようですね。

[749: 検討板ユーザーさん]

>>748 マンション検討中さん
築50年超の遺物がとうとう。
住民の年齢層も変わりますかね。

本物件からすると、どの程度眺望変わるのでしょうか。

[750: マンション検討中さん]

>>748 マンション検討中さん
ここよりかなり大規模なマンションになりそうですね。駅からの徒歩は５分程度でしょうか？
まだまだ先とは言え駅周辺の雰囲気もだいぶ変わりそうですね。

[751: 検討板ユーザーさん]

>>750 マンション検討中さん
分譲団地は海よりのエリアなので、場所によりますが駅徒歩はもう少しかかるようです。
15階建とのこと

[752: マンション検討中さん]

画像のグレー部分が分譲棟。
ここだけでも綺麗になると周辺の印象がガラリとかわりそうですね。

[753: マンション検討中さん]

建て替えはこのマンションにとってはプラスということでしょうか？

[754: マンション検討中さん]

学校周辺だけでも明るく綺麗になればプラスになるんじゃないでしょうか。
15階建てということで、部屋によっては眺望が遮られてしまうかもしれませんが。

[760: 名無しさん]

>>758 検討板ユーザーさん
あちらの平均年収1000万は余裕で超えてる子沢山家庭です。
子育て環境の良さって何だろうな？
大丈夫か？多様性の時代に固定観念に縛られてないか？

[763: eマンションさん]

>>744 マンション比較中さん
15年前が今より安いのであって、今が異常に高いわけじゃないよ。人件費がめちゃくちゃ高くなったし。

[764: eマンションさん]

>>753 マンション検討中さん
世帯年収が高い層が住むと、商業施設が活発になるよ。ただマンションの供給量が過剰になると、中古マンションの値崩れにつながるかな。まぁ住人が増えない街に未来はないからいいことじゃないかな。

一方で、あまりに世帯に格差（意識高いのとか、考え方の差など）がでると、コミュニティ全体でもやもやしだす。起きてないことをいうべきじゃないけど、なんか学校のじめじめした雰囲気になったりする。

[781: 口コミ知りたいさん]

[No.755～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[782: 周辺住民]

おめでとうございます。
部屋の割り当てとか気になりますね。資産価値の高そうな部屋の奪い合いになりそうだけど、どうやって公平性を確保するのか。これまでエレベーターなかったから上階ほど価値は低かったけど、エレベーターあると逆転したり。ぜひ参考にしたいですね。

[783: マンション検討中さん]

団地の建て替え野村がやるらしいですね。
大規模マンション＋自走式駐車場で駅からの距離はほとんど変わらないのに線路、競馬場から離れてる、南側の眺望が遮られない、小中学校に近いとなるとここより良い気がします。

まぁ野村だったら確実にここより値段上げてきそうですけどね。近くに大規模マンションあるとリセールの際に不利になったりするのかな…

[784: 名無しさん]

>>783 マンション検討中さん
野村だと確実に高そう。

[785: マンコミュファンさん]

>>783 マンション検討中さん

野村ならスペックの心配いらなそうですね。
建て替えって誰がお金出すのでしょう。

[786: マンション検討中さん]

プラウドシティ南船橋ですかね、
今の市況なら300近くにいくでしょうね、
オーシャンビューの高層は高そう

[787: 評判気になるさん]

>>785 マンコミュファンさん
野村が出すんじゃないの。マンション価格に上乗せだろうけど。

[788: マンション検討中さん]

さすがにプラウドはないでしょ。オハナじゃないかな。
柏たなか駅前のような　パークホームズ　VS　オハナ　みたいになりそう。

[789: マンション検討中さん]

>>788 マンション検討中さん
柏たなかよりは南船橋のほうが駅力は上ですしプラウドシティ十分あり得ると思うけどな
プラウドシティにして価格も上げてきそう

[790: 検討板ユーザーさん]

>>789 マンション検討中さん
ララアリーナが来年春予定だから南船橋は盛り上がってそうですね。

[791: マンション検討中さん]

>>790 検討板ユーザーさん
ララアリーナできて、競馬場リニューアル、駅前も綺麗になってからの販売だと今よりは確実に価格上げてきそうな気がします

[792: マンション検討中さん]

団地の建て替えも三井がやってくれたら街の雰囲気さらに良くなりそうなんだけどなー(間にUR団地がありますが…)

[793: マンション検討中さん]

野村だと新船橋駅周辺のような綺麗な街並みが期待できそうですね。

[794: マンション検討中さん]

ウェブの説明会に出ましたが設備仕様も良さそうですし、この価格は人気になりそうですね

[795: マンション検討中さん]

ディスポーザーありなのは嬉しいです

[796: マンション検討中さん]

マンマニさんtweetより
ディスポーザーありだそうですね！
これは売れそう

[797: マンション検討中さん]

駅徒歩4分、ららぽーと10分は神

[798: マンション検討中さん]

ディスポーザーありなのはいいですよね。
周辺道路の混み具合ってそんなにすごいんですかね
ららぽーとも歩いていけるしスーパー銭湯も隣駅にあるしコストコと大きいイオンも駅前になったし最悪なくてもいいかなとはおもっていますが。
最初に駐車場取らないと欲しくなった時に置くとこなくなりそうですが。

[799: 通りがかりさん]

キッズルームやゲストルームがないくらいなのかな。

[800: マンション検討中さん]

今日の説明会、遅れて参加しました。
二重床仕様ではないのでしょうか？長谷工という事で直床覚悟してますが。

[801: マンション掲示板さん]

>>800 マンション検討中さん
直床です。まぁ問題ないでしょう。

[802: ご近所さん]

>>798 マンション検討中さん
ディスポーザー付くとなれば更に売行き良くなりそうですね。

[803: 匿名さん]

やはりディスポーザーがあるのとないのとでは満足度が違いますから、三井も今回はディスポーザーをつけてきましたね。それ以外の設備仕様はどうなっているのか気になりますが、基本的にはディスポーザーさえついていればその他は多少抑え気味でもしょうがないと思っています。