パークホームズ南船橋

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1902/

所在地：千葉県船橋市若松２丁目１－１３（地番）
交通 ：京葉線「南船橋」駅　徒歩4分
総戸数：212戸※他に店舗4戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階
竣工時期：2025年2月上旬竣工予定
入居時期 ：2025年3月上旬入居予定
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ南船橋　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/72328/
パークホームズ南船橋　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/78485/
”パークホームズ南船橋”の「私の印象」→絶賛再開発進行中の南船橋駅南口！ららぽーとやIKEAを日常使い、駅前にも商業施設が建設中と、ショッピングが最高に楽しいエリア。3LDKが5000万円台～！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/78619/

[スムログ 関連記事]
パークホームズ南船橋　建設地周辺レポート　南船橋駅の分譲マンション相場【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/53878/

【物件概要を追記しました。2023.1.30　管理担当】

[5652: マンション掲示板さん]

>>5646 マンション検討中さん
ベイパークの商業開発は元々イオン担当だから
その分、三井は南船橋に力入れてくれるから良かった

[5658: マンション検討中さん]

>>5641 マンション検討中さん
LaLaよりも1500万以上高いけど、その分の価値は期待できないのが難点。現在の市況では仕方ないけど、南船橋駅周辺の物件と比較して割高なのは確かなんですよねー

[5659: 名無しさん]

>>5657 検討板ユーザーさん
そうですね。落ち着いて削除依頼と投稿制限の提案に協力させて頂きます

[5660: 口コミ知りたいさん]

>>5639 購入経験者さん
最近はパークタワー勝どきしかり、どんどん値上げしながら売り急がない売り方も増えてるので、一概には言えないですね。

[5661: 匿名さん]

>>5658 マンション検討中さん
LaLaは新築時は安かったですね。
しかし今は値上がりして、現在+25.1%で取引されていますね。
坪単価は251～275万になっています。
https://www.mansion-review.jp/mansion/1393897.html

[5662: 匿名さん]

>>5653 検討板ユーザーさん
この人のしつこさが本当に病的で怖い。一週間以上前からずっと貼り付いて売れ行き悪いって書き込み続けてる。執着心やば過ぎ
削除だけではどうにもならないでしょ、運営が対応してくれないと

[5665: 匿名さん]

>>5658 マンション検討中さん
LaLaが安すぎたんだよね。LaLaほどの値上がりが期待出来ないのは仕方ない。しかしまだ再開発後の価値を反映してない価格だし割高とは言えないかな

[5667: 検討板ユーザーさん]

>>5646 マンション検討中さん
ららぽーと改築でどんな核テナントを持って来るのか、三井は商業開発が上手いので楽しみです。
三井が開発した地域って必ず成功してる感じあるので期待してます。

[5668: マンション検討中さん]

>>5663 名無しさん
>>5664 eマンションさん
>>5666 検討板ユーザーさん
全部同じ人でしょう。
この人に良識も常識も思考力もあるはず無いですよ。関わるだけ無駄なので黙って削除依頼しましょう

[5670: マンション検討中さん]

ベイパークライズのスレを見ると同一人物がそれぞれのスレを荒らしてそうですね。
だいたい同じ時間にこっちもあっちも荒れてる。

[5671: 匿名さん]

>>5666 検討板ユーザーさん
ベイパ中古は坪250の部屋も坪300の部屋もずっと売れ残ってますよー
人気あるのにおかしいなぁ？

[5672: マンション検討中さん]

>>5666 検討板ユーザーさん

ベイパは下水臭が凄いとデータでしめされてたな

[5673: マンション比較中さん]

ハッキリ言って三井はベイパークより柏の葉に力を入れてるのは街づくりを見ても明らかですよね。駅直結タワマンもできますし。
ベイパはJV案件ですし今のところ特に三井が力を入れてる要素が見当たらない。

[5674: 匿名さん]

荒らしの人。
自分で書きこんで自分で「参考になる」を押して惨めですね。（参考になるが2つ以上つかない）

[5677: マンション検討中さん]

今住んでる場所が徒歩５分圏にお店が何も無いので、パークホームズ南船橋はすごく魅力あると思います。徒歩圏にこれだけ揃ってる立地はそうはないですよね

[5681: マンション検討中さん]

ララテラス用に高架線下の駐車場化はどうなんでしょうか？駅の西側は動く歩道や駐車場で綺麗にされているので東側も有効活用されることに期待したいです

[5682: 名無しさん]

>>5546 匿名さん
中山は厩舎は別の場所なのでレース日前後以外はお馬さんがいない。
船橋は365日いるの違いかと。

[5683: マンション掲示板さん]

>>5682 名無しさん
「船橋競馬場駅」名前が良くないのでは？
「南船橋駅」を競馬場横だと知ってる人は千葉県民のみ。

[5686: 管理担当]

[NO.5684～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[5687: 名無し抽選さん]

僭越ながら荒らしに反応するのも荒らしに寄与してしまうかと。

私は次の3期公表のイースト棟をを待ってます。抽選まだまだありそうだなぁと思ってますが。
この沿線の再開発を楽しみにしています。海浜幕張も含めてベイエリア全体が盛り上がることを願ってやみません。

[5688: 口コミ知りたいさん]

>>5682 名無しさん
まあ、船橋法典は競馬場以外は何も無い郊外だから、そもそも話題にならないのが正解かも

[5689: マンション検討中さん]

>>5687 さん
若松団地の建て替えもありますしね。
再開発、本当に楽しみです

[5690: 名無し抽選さん]

>>5689 マンション検討中さん
そうですね、新住民と共に駅前施設が増えたり楽しみです。

[5691: 匿名さん]

まだだいぶ先の話になると思うけど
若松団地の賃貸ゾーンも建替えられたら印象がガラッと変わるだろうなあ

[5692: 検討板ユーザーさん]

>>5691 匿名さん
ガラッとは、そう遠くない日だと期待してます

[5693: 検討板ユーザーさん]

小型犬を飼ってるのでドックランとても嬉しいです。いいですね～ここ

[5694: 検討板ユーザーさん]

高層階からはlalaテラスがこんな感じで見えるんですね

[5695: 匿名さん]

遊具も設置されましたね。

[5696: 匿名さん]

夜も良い感じ。

[5697: マンション検討中さん]

>>5695 匿名さん
すばらしい！

[5698: マンション検討中さん]

皆様、真剣に検討されている方々は契約者専用のスレに行きましょう！情報共有お願いします。

[5699: マンション検討中さん]

ここって三井さんの第三者管理でしたか？第三者管理とはどんなメリットがあるのでしょう？

[5700: マンション検討中さん]

>>5698 マンション検討中さん
検討板は真剣に検討してる人が集まるスレですよ？

[5701: 匿名さん]

>>5699 マンション検討中さん
・役員を選出しなくて済みます。理事会に時間取られません。（議案に対する議決権はそのままなので、総会は通常通り行われます）
・素人ばかりの理事会と異なり、専門家が諸問題に対応してくれます。

[5702: 匿名さん]

だいぶ変わりました。

[5703: 匿名さん]

色々と風景の写真ありがとうございます。
やはり微妙ですね。売れ行きが悪いのもわかってしまいます。

デベはここの開発やる気ないんですね(笑)

[5704: 名無しさん]

>>5687 名無し抽選さん
ベイパークと争ってもここは勝てないよね。。。
向こうのスレでもサゲられてるしやむなし。

[5705: 検討板ユーザーさん]

>>5702 匿名さん
ライトアップいいですね。
何もなかった頃が遠い昔のよう。

[5706: マンション検討中さん]

第三者管理もデメリットがありそうですよね。PH千葉が結構揉めてるみたいですし。

[5707: 匿名さん]

>>5702 匿名さん
オープンした時が楽しみ
天井の木目調デザインがよいですね

[5708: eマンションさん]

>>5695 匿名さん
これから冬だしまだ芝生じゃないから少し寂しい感じだけど、芝生になったらかなり見栄えしそうですね

[5709: 匿名さん]

>>5706 マンション検討中さん
デメリットも勿論あります。
・雇う分、各戸2-3百円程度ですが毎月の管理費が増えます。
・修繕工事の際、ちゃんと相見積もりが取られるか（修繕は普通、管理会社が見積りを取るので担当者と利益相反行為になる可能性が高い）
・住民側にノウハウが蓄積されない（工事や管理費が適正か判断できなくなる恐れ）

とは言え、最近は管理組合の理事をやりたがらなかったり、なっても出席率の低さゆえに理事会が機能しないなど、自治管理の各マンションではかなり深刻な問題になってきています。
理事会が機能せず管理組合がきちんと機能しないのが何よりも一番最悪なので、これからの時代は多少高いお金を払ってでも第三者管理にした方が安心ですし、そうなって行くでしょう。

[5710: 通りがかりさん]

>>5706 マンション検討中さん
第三者管理の場合の理事って基本マンション管理士が就くから下手に素人が理事会やるよりよほど安心だよ

[5711: 評判気になるさん]

まだどれくらい残ってるんですかね？
検討したいのですが、70前後が有るか気になってます。

[5712: 検討板ユーザーさん]

皆さんありがとうございます
新旧理事長の派閥争いみたいのがあってうんざりしてたところです。若干コスト増で管理会社に委託する仕組みなんですね

[5713: eマンションさん]

ねとらぼ探検隊の「本当に住みやすいと思う千葉の街」で船橋市が１位になってます
https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/1923627/

[5714: 通りがかりさん]

>>5702 匿名さん
駅前、本当に変わりましたね!
二度と出てこない立地だと思います

[5715: マンション検討中さん]

>>5711 評判気になるさん
次期販売予定と合わせてあと一列分くらい残ってます。お早めにMR予約してご検討を

[5716: 匿名さん]

>>5712 検討板ユーザーさん
派閥争いは最悪ですね。そういう面倒事を経験されてるなら第三者管理の物件は正にピッタリだと思います。

[5717: eマンションさん]

>>5713 eマンションさん
船橋市も広うございます。

[5718: 名無しさん]

>>5713 eマンションさん
子育てに関して共働き家族におすすめなのは浦安じゃない？
公園は綺麗で遊具メンテ完璧。医療費0円なのも強いし、保育料が安い上に第二子問題も解消済で第一子が小学校にあがっても問題なし。
ただし大きな問題点はマンション価格が高いこと。同じ金額なら船橋ではなく浦安に住むべきなのだが、高いんだよなぁ。

[5719: 匿名さん]

>>5717 eマンションさん
おっしゃる通りで広いからと思いますが、ららぽも入ってるので関係はあるかと‥
「船橋駅周辺には「船橋フェイス」「東武百貨店船橋店」、海に接するエリアには「ららぽーとTOKYO-BAY」など大規模な商業施設が点在しています」

[5720: 通りがかりさん]

再開発される駅前のまとまった土地はどうやって出てきたのでしょう？大きな建物を壊したようにも見えませんし

[5721: 匿名さん]

>>5720 通りがかりさん
古地図で見ると60年代に埋め立てられ整備され
1969年～1978年頃は若松小中学校が今の駅前の位置にあったみたいですね。
その後長らく空地であったと…本当に長い…。

↓こちらのブログが詳しかったです
■JR京葉線南船橋駅の南口の市有地開発スタート - ビビット2022-2014 http://vivit.blog.jp/archives/83736283.html

[5722: 通りがかりさん]

>>5721 匿名さん
情報ありがとうございます。駅前でこれだけの広さは本当に奇跡的な立地ですね

[5723: 匿名]

第三者管理ですが、管理費が若干上がるという程度では済まないですよ。購入時は余り気にしないかも知れないですが10年～15年後にやってくる大規模修繕の時は管理会社や外部理事(恐らく管理会社の息がかかっている)が選択する施工会社のコストは間違いなく割高になります。区分所有者が関与した設計監理方式の場合比較して最悪の場合、2倍近いコスト増になってもおかしくありません。(当然各区分所有者の負担増です)
戸建て同様に「マンション全体が自分の家(共有ですが)」という意識を持てば「理事会の役員になるのは面倒」という考えは出てこないはずなんですけどねえ。

[5724: マンション掲示板さん]

>>5723 匿名さん
勘違いしてるのか知りませんが、第三者管理になったからと言って全てが委託者によって自由に決められる訳では無いです。議案の事前配布や総会は通常通り行われます。
その時によほど価格が高ければ異論は出るでしょうし、他と比してコストが2倍になるなんてそれこそあまりにも極端過ぎる話です。
また、第三者管理は始まったらもう辞められない制度ではなく、総会で4分の3以上の賛成があればいつでも自治管理に戻せます。

あと、この方式が始まった理由が「マンション全体が自分の家だと思ってない人」が増えて理事会運営に支障が出てきたのがそもそもの始まりです。
マンションに住んだことないのかもしれませんが、何年か住んでみたら自治管理の問題がわかりますよ

[5725: 匿名さん]

第三者管理は国も注視しているようで指針を制定するようです。
日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC27AIX0X20C23A6000000/

[5726: 匿名さん]

>>5724 マンション掲示板さん
総会で決まるとか自治管理に戻せるとか、仕組みとしてはそうなんだろうけど、そんなの実際には機能しないでしょうね。それができるくらい住民の意識が高いなら、はじめから自治管理してますよ。
他と比較してコストが２倍になったら異論が出るとか言うけど、同じマンションは無いので比較自体そう簡単ではありません。多少文句を言ったところで、専門知識もないのでは簡単に言いくるめられてしまうでしょう。

管理会社にしてみれば、「マンション全体が自分の家だと思ってない人」たちを手なずけるていいように利益をむさぼるなんて、赤子の手をひねるようなものですよ。

[5727: 匿名]

>5724
5723です。理論上はあなたの言ってることは正しいです。総会で4分の3以上の賛成があれば自治管理に戻せます。
でも「理事会の役員は面倒、自治会にも極力関わりたくない」という理由で第三者管理を選択したマンションで、組合員から運営上の問題意識が挙がってくるとは考えづらいです。(もちろん自分の住戸が直接影響を受けるような騒音等の問題は別です)
そのような管理組合が主体となって大規模修繕時に積極的に複数の業者から相見積りを取って、適正価格での契約を結ぶことが期待できるか疑問です。
ちなみに私は現在マンション住まいです。前のマンションを含めれば20年以上マンションに住んでおります。また理事ではありませんが大規模修繕委員です。私の経験に基づき投稿させていただきました。

[5728: マンション検討中さん]

そういえば、なんで外廊下の手摺りが格子なんだろう。見た目もチープだし、雨でびしょびしょになるのがなぁ。

[5729: 口コミ知りたいさん]

>>5727 匿名さん

じゃあどうすればいいのか？を書けず、不安にさせることだけ書いてるあたり修繕委員が上手くこなせてるかかなり不安になるような人だなwやっぱりプロに任せる方が安心だなぁ。

[5730: 匿名]

どうすればいいか知りたい?
簡単です。第三者管理をやめるよう総会で決議する。
それが嫌ならどうぞプロに任せて高い管理費、修繕積立金を甘受してください。

[5731: 匿名さん]

>>5727 匿名さん
マンションに20年住んでいらして、第三者管理に不満や不安があるなら、このマンションの検討を辞めれば良いことです。
私としては貴方のような修繕委員されていた方にぜひ入居して欲しいですし、経験があるならそれこそ管理会社が出してきた見積もりに経験から総会で異論を述べられる訳ですから、仰っている第三者管理のデメリットはデメリットにはならないような気がしますが

[5732: 検討板ユーザーさん]

ここの人って自分が気に入らない内容が出てくると、じゃあ検討辞めろって言う排他的な人がやたらに多いな。
文体や内容からいつものアンチの人とは違うし、参考にもなる内容なのにそんな攻撃的になる必要あるんかね。

[5733: 口コミ知りたいさん]

変えようがない事項に対して文句言うなら検討やめるしかないよね、っていうのは当たり前の話。

[5734: 通りがかりさん]

>>5733 口コミ知りたいさん
変えようがないって言っちゃった‥
総会で変えれると書かれてるのに。

[5735: 口コミ知りたいさん]

今の時点で変えられないって話ですよ。

[5736: マンコミュファンさん]

>>5735 口コミ知りたいさん
100%理想通りのマンションなんて存在しないし、普通の人は良い点・悪い点を比較して検討するんだから、悪い点を指摘したら検討辞めろは暴論すぎる。
ましてや総会で変更っていう建設的な意見も出してくれてるんだし。

[5737: 匿名さん]

マジメな話、第三者管理でボラれないためには住民がしっかりチェックする以外ないですよ。
監事もしくは監査のポジションを確保して前向きな住民を就けると同時に、複数の専門家をブレーンとして雇うぐらいは最低しないとね。
管理費負担がさらに上がるけど、うまくやればコストを抑えられるので必ずしも無駄ではない。でも結局、住民の誰かは頑張らないとだね。

[5738: マンション検討中さん]

今の新築中規模マンションってむしろ第三者管理がメジャーじゃないんですか？

[5739: 匿名さん]

>>5732 検討板ユーザーさん
5731ですが、私は第三者管理が受け入れられないなら検討辞めるのが良いとは書いてます。第三者管理が良いかどうかでは無くもう個人それぞれの考え方の問題で、私がどうこう言えることでは無いので
しかし同時に個人的には5727さんには入居して出来ればその知見を生かして欲しいと思い、そう書いてます。一部分だけを切り取って攻撃的と言われるのは非常に心外です。

あなたのような偏見がある攻撃的な人こそスレにいて欲しくないです。

[5740: マンション掲示板さん]

>>5736 マンコミュファンさん
横からすみません、第三者管理はこのマンションの販売条件であり購入時点では絶対変更出来ない条件です。
第三者管理を悪い点として指摘するのは大いに結構ですが、5727さんが仰るように第三者管理を変更するのは4分の3もの賛成が必要で、おいそれと変えられない物に間違いは無いので
第三者管理に不満や不安があるなら検討辞めた方が良いというのは事実であって、何も暴論では無いと思いますが…
5727さん自身が変更するのが難しいことを熟知されてるようなので、現時点で受け入れられないのであればそれはもう検討を辞めてすぐ他の物件に行った方が良いと思います。

[5741: 匿名さん]

>>5734 通りがかりさん
この物件入居する時点では絶対変えられないじゃん。仕組みを理解しないと
現時点で第三者管理が受け入れられないなら検討辞めるしか無いのは議論として当然の帰結では？
排他的とか、何をそんな過剰に反応してるのか意味がわからない。

[5742: 匿名さん]

>>5739 匿名さん
検討を辞めるか辞めないかこそ個人の判断なので、あなたがどうこう言う話ではありません。
元のレスでは第三者管理が受け入れられないなんて書かれていないですし、先ほども書いたように100%完璧なマンションは存在しないので、マンション購入にあたって不安に思うことの一つや二つは当然あるはずです。
物件に対する不安を一つ挙げただけで、受け入れられないなら検討辞めろというのは不寛容で攻撃的な態度に他なりません。

また、私は検討を辞めろという押し付けを批判してるだけで、あなたのように人格批判をしていません。どちらが攻撃的でしょうか？

[5743: 匿名さん]

>>5742 匿名さん
あなたは文章が読めない人なんでしょうか。よく文章を読みましょう、自分の書いた文面も
あなたの言う人格批判には排他的や攻撃的と言う言葉は含まれないんですか？
今の私と貴方との会話のような口論にもなっていない他人の話に、いきなり横から出て来て批判して来るのは「攻撃的」では無いんですか？
もう話になりませんね

[5744: 評判気になるさん]

>>5742 匿名さん

横から見ているだけですが、私も全く同じ意見です。デメリットがあったとしても、それがキラーイシューでないなら受け入れて、他の条件との兼ね合いで購入することもあるはずです。また、これから検討する人にとっては、どういうデメリットがあるのか情報を出してもらえるのは有り難いことです。

もっと気持ちよく意見交換できるようになればよいですが、ここのスレは以前からデメリットの指摘が少しでもあると過剰反応する人がいるので、言っても治らないかも知れません。

[5745: 口コミ知りたいさん]

>>5743 匿名さん
人に文章を読めと言うなら、まず自分がよく読みましょう。
第三者管理が受け入れられない、という言葉はどこに書かれていたのですか？回答いただけていないようですが。
勝手な拡大解釈をした上で人にマンションの検討辞めろと個人の判断に口出しするようなことを言っておいて、それを批判するなって何様のつもりなんでしょうか。
自分が他人を批判するのは良くて、自分が批判されるのが許せないんですね。

[5746: eマンションさん]

>>5744 評判気になるさん
過去レスを見ると残念ながら過剰反応する方が何名かいらっしゃるようですね。。
個人的には第三者管理はメリット面ばかりに目がいっていたので、デメリットもあるということを具体的に教えて下さる方がいて非常に参考になりました。
かなり詳細にご自分の知見を書いて下さる方がいらっしゃった中で、自分が気に食わない意見をよってたかって潰そうとする人たちがいて残念でならないです。
物件の良いところを挙げるとか、いくらでも真っ当な擁護ができるはずなのに…。

[5747: 評判気になるさん]

>>5728 マンション検討中さん
ホームページのイメージ図ではうまいこと隠されていて、モデルルームに行ったときに初めて知ってショックでした。
競馬場からの砂埃ももろに受けますからね。
LaLaはガラスでいいなあ。

[5748: 口コミ知りたいさん]

この掲示板でのネガ変遷

干潟→空気→団地→ベイパ比較→競馬→ららテラス店舗→ベイパ比較→液状化→ベイパ比較→治安→交番→売れ行き→第三者管理（new!）

[5749: 口コミ知りたいさん]

海沿いっていう少し特殊な立地な分、プロ視点の意見がある第三者管理は私は良いと思うんだけどね。

[5750: マンション検討中さん]

すんません。管理会社の三井不動産レジデンシャルサービスの具体的な問題点は何かありますかで？３年連続満足度１位を謳ってるんで変なことにはならんだろうと思ってましたが‥
https://www.mitsui-kanri.co.jp/pdf/202309_01.pdf

[5751: マンション検討中さん]

>>5747 評判気になるさん

共用廊下ってガラス張りじゃなかったでしたっけ？