パークホームズ南船橋

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1902/

所在地：千葉県船橋市若松２丁目１－１３（地番）
交通 ：京葉線「南船橋」駅　徒歩4分
総戸数：212戸※他に店舗4戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階
竣工時期：2025年2月上旬竣工予定
入居時期 ：2025年3月上旬入居予定
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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【物件概要を追記しました。2023.1.30　管理担当】

[221: マンション比較中さん]

嫌悪施設や治安で言ったら船橋駅周辺のほうが問題ありそうですよね。
パチンコや風俗、飲み屋街がないだけでもマシだと思います。
駅前も綺麗になりアリーナもでき競馬場もリニューアルされますし、昔のイメージとはガラッと変わると思います。

[222: eマンションさん]

>>208 マンション検討中さん
駅近なことで私立の中学校も行かせやすいと思いますけど、渋幕に行かせたいならベイパーク一択で考えていますかね。

[223: 評判気になるさん]

>>222 eマンションさん
出た渋幕おじさん。
合格したら良いね。

[224: 匿名さん]

私立中学考えるなら総武線や京成線の方が潰しが効きますよ。

[225: 検討板ユーザーさん]

駅前にどんなスーパーが入るかで
人気も別れそうですね、
ロピア別館の噂が、ありますが
もういりませんよ、

[226: 匿名さん]

ベルクって話も見かけました

[227: マンション検討中さん]

駅前だけで買い物済ませられるように大きめのスーパーだと嬉しいな
あとパン屋とかもあると嬉しい

[228: マンション検討中さん]

ピーターパンこないかなあ

[229: マンション検討中さん]

居酒屋使いのできる店舗があるといいなあ。
サイゼリアとかバーミヤンとか・・・。

[230: マンション検討中さん]

>>229 マンション検討中さん
ファミレスで酔っ払いとファミリーって混在出来るものなの？
もう何年もサイゼ・バーミヤン行ってないけど昔に比べたら味は良くなったのかな？

[231: 名無しさん]

>>229 マンション検討中さん
千葉駅を選べば徒歩5分圏内にサイゼリア2店舗、ガスト2店舗、バーミヤン、ピーターパンが揃います。
他にもスターバックス5店舗、マクドナルド3店舗、モスバーガー、ケンタッキー、吉野家、松屋等人気ファーストフード店があります。
なんでも揃う分、JR南船橋に比べJR千葉駅は東京駅へ5分以上多く時間がかかります。

[232: 通りがかりさん]

>>227 マンション検討中さん
南船橋駅も千葉駅を見習いペリエ南船橋を作って欲しいです。

[233: マンコミュファンさん]

>>231 名無しさん
総武線沿線を好む人ならわざわざ千葉駅まで引っ込まなくても船橋駅前タワマン待てばいいと思う。

[234: 通りがかりさん]

こことか千葉駅を検討してる人が船橋駅前タワマン買えますかね。価格帯が1段違いそうですが。

[235: マンション検討中さん]

現状ららぽーと、ビビットだけでなんでも揃うので充分ですけどね。
さらに駅前商業施設にスーパーや飲食店などが40店舗も入るみたいですし。
飲み屋街が好きな人は他を検討すればいいかと。

[236: 周辺住民さん]

ららぽーと側のロピアは歩きでもかなり距離があるため普段使いにはあまり適さないかと。前の方も言ってますが、駅前施設にどのようなスーパーが出来るかが肝かと思います。
そこそこ大きめのスーパーだと嬉しいなあ。。

[237: マンション検討中さん]

計画図見るとそこまで大きなスーパーは入らなそうですよね…？結局ららぽまで行かなきゃいけないとかってなるときついな。

[238: 通りがかりさん]

ここからロピアて歩きだと20分くらいかかりますよー

[239: 検討板ユーザーさん]

>>238 通りがかりさん
確かに1キロ以上ありますね
ならロピアで買い物するには自転車必須ですね

[240: 口コミ知りたいさん]

>>238 通りがかりさん
歩くのおっそ。

[241: 匿名さん]

>>240 口コミ知りたいさん
ららストリートやららぽの中を、グループで歩いてる中高生かき分けてネギとか米持って爆早歩きしてる人想像すると笑う

[242: マンコミュファンさん]

メゾネットはどんな間取りなんでしょうか。
リビングの上が吹き抜けていて、フリースペースはカウンターなので、リビングから話しかけられる感じでしょうかね？つながっているといいな。

[243: 通りがかりさん]

>>241 匿名さん
普通、SCの近所住まいらしき人を見ると羨ましいもんだが、南船橋の場合はこんなとこに人住んでるの？が先に来るだろうなぁ
散々来てるけど団地あるのもつい最近まで知らなかったわ

[244: マンション掲示板さん]

線路沿いに行って、親水公園から行けば
自転車でも、ららぽーと抜けずに
ロピアに行けますよ、
オーケーも忘れずに

[245: マンション検討中さん]

MRの外壁がマンションと同じ青と白のカラーリングになってました。5月のオープンが楽しみです。

[246: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん
すでにlala住民がネギ持って歩いてるっしょ。
まあ、チャリが基本でしょうけど。

[247: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん
せやで。あそこの歩道橋押さないで爆走してる奴もいる。
下通れるようにしたらいいのに

[248: 匿名さん]

ロピアへ行くならこのルートがいいですよ。IKEA交差点からなら自転車で1分。
まぁ周辺住民の方ならご存じかと思いますが。

[249: マンション掲示板さん]

>>247 匿名さん
ロピア行くなら歩道橋関係ないけどな。

[250: 匿名さん]

>>249 マンション掲示板さん

関係あるだろ。
ぐるっと回っていくの？

[251: 匿名さん]

>>248 匿名さん
おぉ！ありがとう。
これでネギ持って人掻き分けなくてすむ

[252: マンション掲示板さん]

>>250 匿名さん
関係ないよ。
248のルートで高架下に駐輪場あるよ

[253: 匿名さん]

ロピアって、未だにキャッシュオンリーなんでしょうかね？

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん
ららぽーとのロピアはクレカ使えますよ。
三井ショッピングパークのポイント対象外なので、対象にしてくれたら最高なんですけどね。

[255: 匿名さん]

>>254 匿名さん
早々とご回答いただけましてありがとうございます(_ _)。
ロピアでクレカ使えるのは珍しいですね

[256: マンション掲示板さん]

>>234 通りがかりさん
>>233 マンコミュファンさん
船橋駅前タワマンは坪350万超(私見)に対し、千葉駅、千葉中央駅の同ブランドは坪200万円以下(事実)です。ララも当時坪200万円前後でしたが既に完売して転売されているようです。

[257: マンション掲示板さん]

>>256 マンション掲示板さん
ザ・パークハウス船橋本町の価格が出まして、5200万円台～7,400万円台 （最多価格6400万円台）で坪300万～350万円ほどです。タワマンは坪370万くらいが平均になる気がしますね。

[258: マンション検討中さん]

>>257 マンション掲示板さん
船橋タワマンは200?級（60階相当）の超高層マンションになりますので、420万円～450万円はいくと思われますよ。工事費が通常と比べられないものとなりますので、割高なものとなります。
とはいえ売れてしまいそうですが(笑)

船橋は高すぎるので、ここはかなりお買い得かと思いますね。

[259: 検討板ユーザーさん]

>>256 マンション掲示板さん
バーミヤンやピーターパンが欲しいけど、坪200万円以下希望なら船橋ではなく千葉駅のパークホームズ、それ以外なら南船橋のパークホームズが良い気がしますね。

[260: マンション検討中さん]

駅近はいいね。
買い物、娯楽、全て揃ってる。
買える人は羨ましい。

[261: eマンションさん]

>>260 マンション検討中さん
やはり、マンションは、駅距離重要です。

駅遠だったら戸建でいいし、マンション買う意味ない。

[262: eマンションさん]

>>259 検討板ユーザーさん
南船橋もかなり上がってる。

[263: 検討板ユーザーさん]

まだまだ化けますよ。
駅近だし、買いだと思いますよ。

[264: 匿名さん]

まず京葉線自体が圧倒的に人気ないからね。
この辺の土地をマンションにして売り捌くなら駅近ならなんでも飛びついてくれる今の市況しかない

[265: 匿名さん]

敷地を全部マンションにしても良さそうなものなのに、ららぽーとがあるのにさらに商業施設追加したのは、そこまでしないと売れないと踏んだからですね。
流石に三井なので売り方分かってますね。

ところで、ここの商業施設って運営大丈夫でしょうか？
駐車場もなく、ららぽーとの反対側なので駅からの人も流れて来ず、この辺の住民だけで40店舗も買い支えられるとは思えませんが。

有明ガーデンみたいにテナントの撤退ラッシュになりませんか？

[266: 評判気になるさん]

>>258 マンション検討中さん
確かに最高層のタワマンですが、ベイパークと何が違うんですか？
土地代は違うでしょうけど、ベイパークよりも工事費がかかる理由がわかっていないので教えてください。

[267: 匿名さん]

工事費は知らないですけど、土地の値段が全然違いますね

[268: eマンションさん]

>>265 匿名さん
若松団地が反対していたので、マンションだけになる可能性はゼロでした。サザン1200戸、ホライゾン450戸、ウェリス100戸、lala230戸、若松団地1300戸。これに新築マンションをプラス。どうなんでしょう？

あと、「駅→新施設→IKEA」「駅→新施設→ららぽ」「駅→新施設→アリーナ」こんな流れは確保できると思うのですが、これでも足りないんもんですか。

[269: 検討板ユーザーさん]

>>268 eマンションさん
そもそも、新施設ってスーパー以外何が入るんでしょう。

ビビットやららぽーとに入ってるテナントは入らないですよね。

[270: 検討板ユーザーさん]

若松団地はそもそも1Fが商店街だったけど、買い支えられなくて今はシャッター通りでしょ。

マンション建てる条件として仕方なくっぽいし、いくら三井でもリーシングはかなりキツいと思われる。

[271: マンション検討中さん]

周辺マンション、団地、IKEA客、アリーナ客、MFLP1～3の従業員5000人や周辺倉庫の従業員らの駅利用者がいます。
団地しかなかった頃とは状況がまったく違います。
三井ももちろん採算が取れるか否かはシミュレーションしてるでしょうし、なんなら当初の計画よりも店舗面積が広くなってますよ。

[272: 匿名さん]

船橋市によると、駅前商業施設は市有地の長期貸し付け方式。
３２年間契約で賃料総額は約１５億６千万円。
隣接の集合住宅用地（２カ所）は、船橋市が三井不グループに売却。

[273: 評判気になるさん]

>>272 匿名さん
年間賃料は約5000万、40店舗が出店するわけだから、１店舗あたり年間130万くらい月11万が土地賃料の原価だね。
1店舗の建築コストが1500万くらい？で減価償却が10年とすると年間150万で月13万が月あたりの原価かな。

だいぶざっくりだけど、土地賃料原価と店舗原価を合わせて月24万の賃料が損益分岐点かなあ。
本当は南船橋の他テナントの坪あたりの賃料と利益率みて比較したいけどなあ。

[274: マンション検討中さん]

もう一つのマンションはいつ頃情報出るでしょうか？

[275: マンション検討中さん]

Atypeでいくらぐらいなのだろうか？？
間取り公開されてないDtypeも気になるが次期販売でしょうか。
100平米も気になるが、広すぎて高そう。

[276: 通りがかりさん]

>>263 検討板ユーザーさん
パークホームズ南船橋、パークホームズ千葉の違いはなんですか？京葉線、京成線の駅力差でしょうか。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>264 匿名さん
でもPHララ南船橋が即完売に対し、JR総武線、京成線が最寄りのPH千葉は未だに売れ残っています。京葉線が人気路線の証左だと思います。

[278: マンション検討中さん]

>>277 口コミ知りたいさん
PH千葉を総武線とするなら１１分なので京葉線のPHララと単純比較は出来ないですね。
千葉駅至近のマンションは売れ行き好調です。

[279: マンコミュファンさん]

>>265 匿名さん
そこまでしないと売れないじゃなくて、魅力ある街作りの再開発だから、船橋市との協議で決まったんだと思います。

魅力的な店舗じゃないと、商業施設の運営はかなり厳しいのでは。若松団地の商店街は閑古鳥が鳴いていますしね。
撤退ラッシュはほぼ確実に起こると予想します。賃料下げて入れ代わりが起きて、物販以外の比率が高まっていくでしょうね。

[280: 通りがかりさん]

京葉線沿線の分譲ってそもそも分母が少ないですよね。パークホームズ千葉の苦戦は新築・中古含めてライバルが多すぎる事が要因で、京葉線が人気路線、という話はまた別かと。

[281: マンション検討中さん]

南側の若松団地の建物は後何年くらいもつものなんでしょうか？いずれは取り壊されてマンションとかになるのかな…

[282: マンション検討中さん]

>>280 通りがかりさん
京葉線は価格安いからお金の無いリーマンが集ってるだけの安い路線なので人気路線とは言わない。

[283: マンション検討中さん]

南側の若松団地の建物は後何年くらいもつものなんでしょうか？いずれは取り壊されてマンションとかになるのかな…

[284: 評判気になるさん]

>>283 マンション検討中さん
すみません二重投稿してしまいました

[285: マンション比較中さん]

皆さん、京葉線なら、新浦安の日の出地区に建設中のプラウドは考えていらっしゃらないのでしょうか？あそこは商業施設が集中しているエリアなのと浦安市の福利厚生の高さから私は注目しているのですが・・。

但し、駅から歩いて15分はかかるので、こちらの物件よりも、幕張ベイパークが比較対象となるのですが、新浦安海側の最後の大規模マンションとなるので野村も強気で価格付けをしてくるでしょうね。

[286: マンコミュファンさん]

>>285 マンション比較中さん
子育て中なので新浦安の方が環境はいいので気になりますが、野村で低層らしいのでここより1000万以上高そうですよね…

[287: マンション掲示板さん]

>>285 マンション比較中さん
日の出に住むなら、駅距離も液状化リスクも全て忘れ去って近くの高級戸建て街に住みたいわ
1億するけど…

[288: 匿名さん]

南船橋のこの物件が建つエリアはハザードマップ的には弱いんでしたっけ？まあ、そんなこと考えていたら武蔵野台地くらいしか首都圏では選べなくなってしまいますねｗ

[289: マンション検討中さん]

船橋市民は東京や市川・浦安に住むには資金足りなくて、千葉や幕張に下るにはプライドが許さないの。＝私でした。

[290: マンション掲示板さん]

県庁所在地を下に見る千葉都民の鑑

[291: マンション検討中さん]

子供が来年小学生になるのでここ検討してます。
若松小・中の雰囲気ってどんな感じかわかる方いらっしゃいますか？やんちゃな子が多く荒れたりはしてないですか？

[292: 検討板ユーザーさん]

>>285 マンション比較中さん
市の福利厚生ってなによ

[293: 匿名さん]

>>291 マンション検討中さん
どこの地域、学校でも同じですが、その代によって全く違いますよ。
同じ学校でも○年生はまともで、○年生がめちゃめちゃとか、公立なので異動の関係で担任も当たり外れあります。
ですので、現在の○年生の雰囲気なら分かりますが新入生はわかりません。

[294: eマンションさん]

>>292 検討板ユーザーさん

ググろうか

[295: 検討板ユーザーさん]

>>294 eマンションさん
福利厚生とは、企業が従業員に対して通常の賃金・給与にプラスして支給する非金銭報酬である 。また多くの場合、企業の福利厚生の対象は従業員のみならず、その配偶者や家族、あるいはかつて従業員だった者にまで及ぶことがある。福利厚生は人事にとって重要な人事施策の一つとされている。福利厚生は従業員の待遇・生活に深く関係するため、福利厚生の改善で採用活動・エンゲージメント・定着率にも良い影響が期待できると言われる。

[296: マンション検討中さん]

>>293 さん
ありがとうございます。
ちなみにお子さんの学年は目立った問題などはなさそうですか？中学受験はする予定でしょうか？

私の地元では評判の悪い荒れている学区(市営団地がある)と良い学区(高級住宅地がある)は何十年もほぼ変わらないのでこのあたりはどうなのかと気になりました。

[297: マンション検討中さん]

若松小は、サザン、ホライゾン、プリズム、
ミッテ、ララの子供ばかりで、団地の子供は
少ないです。もう小学生も減ってます

[298: 名無しさん]

>>297 マンション検討中さん
団地は高齢化が進んでいるんですね
かなり大きな団地なので半分くらい団地の子が通ってるのだとばかり思ってました…

来月現地見に行った際に学校や若松公園の方まで歩いてみようと思います！通学路が安全なのは安心ですよね。

[299: マンション検討中さん]

>>298 名無しさん
老朽化した団地に引っ越す若い子育て世帯はマンション購入層よりもかなり少ないと思いますよ。

[300: 通りがかりさん]

サザンやララだって将来は同じ。
誰だって古い建物より新しい建物に住みたい。

[301: マンション検討中さん]

>>298 名無しさん
78%が60歳以上って記事になっていましたからね。
住宅の価格だけで判断するなら、サザンホライゾンも新築時はかなりお安いマンションでした。
南船橋近辺で高級住宅街といわれる地区はないですね。

[302: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[303: マンション検討中さん]

千葉ニューや海浜幕張を「駅遠で供給過多」と批評していた榊淳司氏が、南船橋をおすすめしているのが意外でした。
https://nikkan-spa.jp/1743238/2
「大手町まで40分ほどの千葉県船橋市の『南船橋』がオススメ。
自然環境は豊かで、のどかな時間を過ごせますし、モール型ショッピングセンターもあります。“自然”“利便性”“立地”の3拍子が揃い、家族の思い出もつくりやすい土地です。
駅前にある4.5haの広大な土地の再開発を三井不動産グループが手がけることが決定し、今後魅力が高まる街。春～初夏には「ふなばし三番瀬海浜公園」で潮干狩りが楽しめる。」

[304: マンション検討中さん]

>>303 マンション検討中さん
暴落論者の方ですよね。。おススメしないで。。

[305: マンション検討中さん]

各プランの価格設定が気になりますね。
早く公表してくれないかな

[306: マンション検討中さん]

船橋市場の近くですね。
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1478/581/amp.index.html

[307: マンコミュファンさん]

>>303 マンション検討中さん
＞自然環境は豊かで、のどかな時間を過ごせます
さすが逆神

[308: 買い替え検討中さん]

入居開始は2025年3月のようですが1階テナントスペースは一足早い2024年度開業予定なんですね。

[309: 評判気になるさん]

>>308 買い替え検討中さん
どっちも2024年度じゃん

[310: 匿名さん]

>>309 評判気になるさん
だからなに？一足早いって話でしょ

[311: 匿名さん]

年度…

[312: マンコミュファンさん]

>>310 匿名さん
2024年度とは2024年4月～2025年3月です。
店舗オープンも入居時期と同じころでしょうね。

[313: マンション比較中さん]

コンビニ入ってくれたらいいなぁ

[314: マンション掲示板さん]

>>310 匿名さん
2025年2月上旬竣工予定なので、
竣工したすぐに開業するんですね。
決まったんですか。へえ

[315: マンション検討中さん]

この辺りは現状だとスーパーはららぽーとの中のロピアと二丁目のアコレのみですよね？
もちろん新しく出来る商業施設の中にスーパーはできるとは思いますが、団地の人やあの辺に住んでる人は買い物大変そうですね、、、。

[316: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん
OKとマルエイがありますね
歩きだと少し遠いですが。

[317: ご近所さん]

地元民はビビットのSV利用者も多いかな。
安くて生鮮品質もそこそこよく何よりいつも空いてるのが良いです。店舗面積もちょうどいい広さでサクッと買い物が出来ます。隣にドラッグストアもあって何気に便利。

[318: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん
ここで買い物大変って言ってたらどこも住めないよ

[319: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん
高齢者は除いて、
団地やサザンホライゾンは車所有が多いので、スーパーバリューかオーケーまで車で行きます。
別に大変じゃないです。

[320: マンション検討中さん]

もしここに住むことになったら車は処分する予定ですが、徒歩で駅前のスーパー、自転車で近隣のスーパー何軒か行けるなら問題なさそうですね。