パークホームズ南船橋

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1902/

所在地：千葉県船橋市若松２丁目１－１３（地番）
交通 ：京葉線「南船橋」駅　徒歩4分
総戸数：212戸※他に店舗4戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階
竣工時期：2025年2月上旬竣工予定
入居時期 ：2025年3月上旬入居予定
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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パークホームズ南船橋　建設地周辺レポート　南船橋駅の分譲マンション相場【マンションマニア】
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【物件概要を追記しました。2023.1.30　管理担当】

[1942: 名無しさん]

MRのキッチン、フラットになってたお陰で空間広く見えて良かったな～ あれやりたいけどいくらかかるんだろうか

[1943: 匿名さん]

南船橋でこの坪単価かぁ。無理があるな。

[1944: マンコミュファンさん]

>>1939 マンション検討中さん
ベイパークは、もう完売出し、これから出るのはもっと高くなるよ。おそらくここと同じくらい。
ららのとき販売していたスカイとららは同じくらいの単価感だったし、南船橋駅近と幕張駅遠は同等の相場感なので、次の幕張も260くらいにはなりますよ。

[1945: 匿名さん]

松戸駅徒歩6分のパークハウス松戸は平均坪300万円ぐらいでも総戸数107戸のうち第１期1次で68戸も売り出すみたいです。千葉県内全般値上がりが続いているようですし、ここはマンションマニアさんの推しもあるので順調に売れると思います。

[1946: マンション比較中さん]

南船橋もベイパークも同じ京葉線住民として互いの地域がそれぞれ発展していけばいいですよね。
あえてどちらかを貶す必要もない。

[1947: マンション検討中さん]

ホライゾンの南向き高層階の中古が唯一のライバルかな。駅からの距離、新しさでは三井が勝つけど、免震構造、二重床、眺望では向こうに利がある。2008年前後に発売された物件って、結構、仕様が高いの多いしね。あと、二重床構造であればリフォームで大抵の事はできる。

ただ、仲介手数料考えると、ホライゾンも結構な値段までするし、駅前開発の恩恵はあまり受けれる感はないよね

ちなみに、自分は眺望・日当たりを重視してるので、ほぼホライゾンに南側が遮られるサザンは考えていない。

[1948: 匿名さん]

モデルルームにもなっている70平米のお部屋の賃貸想定金額が高層階でも20万となっていたけど、購入価格を6000万として利回り4％は悪くないんだけど、賃貸想定価格通りに実際に賃貸で貸せてるケースって、まず見ないですよね。

ここはやはり実需で考えたほうが良い物件なのかな？

[1949: 匿名さん]

>>1948 匿名さん
南船橋の正確な家賃相場はわからないがベイパークの相場から見ると少なくとも平米3000円ぐらいだったらno problemのような気がします。
因みにベイパークは平米3250円ぐらいが平均的な家賃相場だとマンションマニアさんが言ってました。

[1950: 評判気になるさん]

>>1946 マンション比較中さん
南船橋と海浜幕張はご近所さんで双方再開発を控えているため相乗効果で上がっていくと予想

[1951: マンション掲示板さん]

柏の葉キャンパスみたいな街並みになってほしいけど若松団地をどうにかしないと無理そうだねぇ

[1952: eマンションさん]

>>1947 マンション検討中さん
ライバルはLaLaでしょ。駅近物件検討者は仕様より駅近限定で探す人が多い。
南船橋から10分近くも歩くなら少し予算上げて新浦安の中古にするわ。眺望も南船橋よりいいし。
日当たりは駅前三井も良い部屋多いし、ホライゾンは駅前三井より1500万くらい安くしないと成約は厳しいと思う。小中近いのはメリットだが。

[1953: マンション検討中さん]

真剣に検討してるのですが、Twitterみると
南船橋駅の馬糞臭について投稿がけっこうあります。
実際本当に街や駅がそのくらいニオうのでしょうか。
いかに綺麗で便利な街になるといっても、
頻繁にそういう臭いがするのでは家族と住めないと思っちゃうのですが。。
とくに夏場ヒドイと書かれていました

[1954: 匿名さん]

>>1953 マンション検討中さん
次の船橋ケイバは6/19-23開催ですので、その日に南船橋駅に行ってみてください。
このくらい競馬開催中だけなら耐えられるな、なのか。いや
、時々でもこんな臭うなんて絶対嫌なんだけど、なのかはご自分にしか分かりません。

LaLaステやららぽーとは200m以上離れてるので風向きなど特定条件下でよっぽどのことがなければ感じないと思いますが、70mしか離れていない駅のホームや100mほどしか離れていないこのマンションはよっぽど鼻がおかしい人以外は間違いなく臭います。

[1955: 匿名さん]

船橋競馬は月に5日開催。（基本は平日のナイターなので土日にららぽーとに行っても臭うことは少ない）
まぁ毎月、1週間ほど我慢すれば良いだけ。住めば慣れるよ。
来客にとっては臭いし、なんなら南船橋に住んでるって話すだけで知ってる人間には同情されるだろうけどそんなの気にしなければいい。

[1956: ファンさん]

>>1953 マンション検討中さん
電車でららぽーとへ時々行くのですが臭いは駅のホームと、改札から動く歩道1本目を降りたところあたりまで臭うな～と感じる事が多い。
電車降りると馬糞臭というのは案外衝撃が大きいのでTwitterに投稿する人が多いんだと思う。
パークホームズ南船橋への方は1度しか行った事ないけれどくさくなかったです。
次期分譲A街区の駅寄りの部屋はくさい時もあるのではないかと今から心配しております。

[1957: 通りがかりさん]

>>1952 eマンションさん
新浦安で眺望？
どこまで歩くんすか

[1958: マンコミュファンさん]

>>1955 匿名さん
開催しているか否かは正直関係ない。
お馬さんは厩舎に住んでいらっしゃる。
開催日以外も走る練習をしていらっしゃるのもよく見る。

[1959: eマンションさん]

>>1953 マンション検討中さん

夏場は馬糞臭より干潟のドブ臭がキツいけど、住んでるうちに慣れて気にならなくなりますよ。
獣臭は人により感じたり感じなかったり。
何度も書き込まれていますが、季節や風向き、風の強さ温度湿度で変わります。
体臭や香水と同じで自分たちは気にならなくなるけど、他の人たちからは臭いと思われる可能性はありますけど自分や家族、近隣住民は慣れます。

契約後に匂いの件で住民板などで騒ぐくらいなら、見送ったほうが賢明です。

[1960: マンション検討中さん]

駅周辺の雰囲気、匂い等は実際に現地に足を運んで確認するのが一番ですね。
そもそも幹線道路・高速道路が近いので洗濯物は室内か浴室乾燥と考えてるので
衣類に付く心配はないかな。

[1961: マンション掲示板さん]

>>1960 マンション検討中さん

ずっと、室内で洗濯物干すんですね。それ、無理あるよ。

[1962: 通りがかりさん]

>>1961 マンション掲示板さん
ドラム式洗濯乾燥機で乾燥までやっちゃう派だわ。
あとはクリーニングで何も苦じゃない。

[1963: 匿名さん]

>>1960 マンション検討中さん
LaLa見たけど、結構外に干してる人がいましたね。

[1964: マンション掲示板さん]

>>1962 通りがかりさん

うちは共働き育休明けからしばらくはオール部屋干し頑張ってました。洗濯物自体はちゃんと乾くけど、子の寝かしつけ後に洗濯機から出して→広げて→干して、の一連の作業がしんどくなってドラム式の洗濯乾燥機買いました。

今は洗濯から乾燥まで一気に終わるのでめちゃ楽です。元気で毎日ハウスキーピングできる人がいない家庭すべてに、ドラム式洗濯乾燥機をおすすめしたい…！洗濯作業に起因した夫婦喧嘩も無くなりました。

[1965: 通りがかりさん]

>>1961 マンション掲示板さん

昔はそう思ってました。

でも浴室乾燥機や衣類乾燥除湿機で乾かしたほうが清潔に乾くことを体感してからは、外干しができなくなりました。
今ではドラム式洗濯機で乾燥まで３時間程度で終わるので外干しとは無縁です。
外干しに比べれば確かに電気代はかかりますけど、外の様々な匂いや粉塵や花粉、ホコリや虫の卵など心配もなくなります。天日干しに向いている場所は限られていると思います。

[1966: マンション検討中さん]

ドラム式洗濯機乾燥機はほんとなんで今まで使わなかったんだって思うくらい快適

[1967: マンション検討中さん]

40歳、世帯年収1700万、貯金は金融資産含めて5000万ですが、子供がいて、義理の母は離婚して家がなく面倒見ないといけない、妻もいつ仕事辞めるかわかりません。このご時世、安全考えたら千葉京葉線エリアだと思っています。南船橋は良さそうですが、匂いだけが心配です…一度行ってみるしかないですね。

[1968: マンション検討中さん]

>>1964 マンション掲示板さん

すごくわかります！
最初は不安もあったけど、ドラム式洗濯乾燥機こそ絶対必要家電。
水道代はかなり浮くし天候も気にしなくなり、清潔かつフワフワに乾く。
洗剤柔軟剤も自動投入でさらに少量で済むから楽だし経済的。(使用する水が少ないので洗剤も少量)

基本的に乾燥までやるので、洗濯槽のカビや菌の繁殖も防げるし。
何より窓から見える景色もバルコニーも、生活感が消える！！
外の臭いも気にしない生活には絶対必要。

[1969: eマンションさん]

>>1967 マンション検討中さん
安全を考えたらですか。

[1970: マンション掲示板さん]

大田区住んでいた時、大井町競馬場たまに行きましたが似た匂いです。競馬場周辺に着いた時こそ匂いを意識ますが、競馬場に何時間かいると匂いに慣れてきます。ずっと住んでたら慣れはあるかもしれないです。

[1971: マンコミュファンさん]

安全ってなんなんだ。

[1972: マンション掲示板さん]

>>1967 マンション検討中さん

安全とは？

貯金5000万もあるの凄い！！

[1973: 評判気になるさん]

lalaって坪単価200万くらいでしたっけ？値上がりがすごい...どこも高くなってますね。

[1974: 匿名さん]

PH千葉の状況を確認して第三者管理の危うさは把握しておかないと。

[1975: 名無しさん]

今は何部屋くらい売りに出してますか。

[1976: 匿名さん]

>>1972 マンション掲示板さん
収入も貯金もあるけど、リスクを低くするために価格の高い総武線沿いではなく、京葉線が良いと考えている。
ってことですかね。

[1977: eマンションさん]

>>1973 評判気になるさん
lalaのスレの下の方に価格が載ってますね。
ディスポーザーがなくて、共用施設がないって言っても、あのマンションはコスパが良いです。羨ましい。

[1978: 匿名さん]

>>1977 eマンションさん
LaLaは当時も言われていましたが、ディスポーザーもなく設備仕様も高くないマンションです。今はディスポーザーの有無がマンションの優劣を語るうえで一つの指標になっています。LaLaとの価格差を考えてもここのほうが数段いいですね。

[1979: マンション比較中さん]

70㎡以下で考えると後発物件も気になるところです。
ディスポーザーがない分そこまで上げてこない気もしますが、南船橋一番の駅近となると資産価値はあちらのほうが上なんでしょうかね？

[1980: マンコミュファンさん]

千葉で坪単価250万以上する新築なんてリスクの塊だと思うけどw

[1981: マンション検討中さん]

>>1980 マンコミュファンさん
そう思うなら他を探せばいいだけ。もっと安いとこいくらでもあるでしょ？

[1982: 匿名さん]

ハザードだけは気になりますよね。干潟ね。

[1983: 匿名さん]

>>1980 マンコミュファンさん
そんなあなたにはPH柏たなかをおすすめします

[1984: 検討板ユーザーさん]

>>1982 匿名さん
湾岸沿いを検討する人は、ハザードだけは気にしていない人だろ。

[1985: マンション掲示板さん]

ディスポーザーなくして販売価格や管理費が安くなるなら全然なくていいけどね

[1986: マンション検討中さん]

MR行ってきました。
ベビーカー連れのファミリーが結構いらっしゃいましたね。
GWだけで200組以上の来客ということで大盛況のようです。
これは1期は確実に抽選間違いなしですね。

[1987: 評判気になるさん]

GW中はちょうど船橋競馬が開催されてたので匂いや周辺の雰囲気も確認できたでしょうね。

[1988: マンション検討中さん]

MRってまだこれからも新規来場は受付するんでしょうかね？販売は6月なので…

[1989: 検討板ユーザーさん]

次期以降は間違いなく値上げになると言われましたが、皆さんそのように言われましたか？
営業トークなのかどうか…

[1990: マンション比較中さん]

LALAやベイパークの時と同じく、売れると判断したら値上げはしてくるでしょうね。

[1991: マンション検討中さん]

当初の販売開始予定より1か月以上伸びたのは予想以上の反響だったからなのでしょうか？

[1992: マンション掲示板さん]

>>1976 匿名さん
頭わるいっすね

[1993: マンション検討中さん]

lalaは角部屋が割高で人気なく抽選なしだったそうですが、ここは角部屋の評判も良いですし抽選なしで買える間取りありますかね？！
抽選だらけになるようなら多少予算オーバーでも抽選回避できる部屋にしようかとも考えています。
さすがに1億は出せませんが。。。

[1994: 匿名さん]

>>1992 マンション掲示板さん
急にどうしたの？

[1995: 匿名さん]

>>1989 検討板ユーザーさん

私もほぼ値上げすることになると言われましたよ

[1996: マンション検討中さん]

人気なのは角部屋のAタイプ、3L最安のF1タイプ、2LのJタイプと予想

[1997: マンション検討中さん]

横長リビングって最近少なくなりましたね。LALAでは横長リビングは早めに完売したようですが、選択肢が少ない分集中しちゃうんですかね。

[1998: マンション検討中さん]

GW中にMR訪問しましたが次期値上げの話はされなかったですね。売り急ぎたい営業トークですかね。

[1999: マンション検討中さん]

2Lの眺めはどのくらい線路が見えるのだろう。電車が好きなので問題ないが。

[2000: eマンションさん]

>>1997 マンション検討中さん
行灯部屋なしの田の字3Lだとどうしても縦長リビングになりますよね。

[2001: 匿名さん]

GW中に訪問しました。
・駅の周辺は馬の匂いがしましたが、マンション建設地近くは気になりませんでした。
・価格が上がる話はされませんでしたが、早期で完売したい旨を仰ってました。

[2002: 名無しさん]

早期完売しないと、駅前マンションの販売開始ができないから？

[2003: 匿名さん]

>2000

タワマンだと行燈部屋普通にあるからそれが理由ではないような。中洋室にエアコン設置できるようにすると配管が大変だからなのかな。

[2004: 匿名さん]

4連窓の横長リビングとか明るく解放感があっていいですよね。

[2005: 評判気になるさん]

田の字で作る以上、角部屋以外は基本縦長になるのはしょうがないですよね。

[2006: マンション検討中さん]

100平米超え部屋も坪単価安いから割とすぐ売れるだろうね

[2007: 匿名さん]

通勤のたびに馬くさいけど、臭いに慣れれば遠方から帰ってきたときに、あぁ、家に帰ってきたなぁと実感できて良いかもよ

[2008: マンション検討中さん]

メゾネットの坪単価ぜんぜん盛ってなくて驚いた

[2009: 匿名さん]

南船橋ではここがNO.1マンションですね。後発の駅に近い物件は１LDKメインのようなのでファミリーはこちらのほうが向いていると思う。

[2010: マンション検討中さん]

マンション周辺道路にはほぼ住民の車しか入ってこないのも静かで安心ですよね。
駅前の広場も夜間は閉鎖されるようなので若者のたまり場になる心配もないですね。

[2011: 名無しさん]

>>2009 匿名さん
普通に考えて、サザンとホライゾンがランドマークでしょ。
新しいからってそれは変わらない。

[2012: マンション検討中さん]

まぁ免振構造や駐車場100％は羨ましいとは思いますけどね。サザン・ホライゾン

[2013: マンション検討中さん]

マンマニさんはここが南船橋No1と言ってましたね
規模的な意味ではなく

[2014: 買い替え検討中さん]

GW中にMRへ行ったのですが、IKEA帰りと思われるファミリーがA街区の建築看板をスマホで撮ってらっしゃいました。やはり駅前立地は注目されますね。

[2015: マンション検討中さん]

2022年での築10年中古マンションのリセールバリューが東京カンテイから出ましたね。
千葉県で150%を超えたのは、新船橋、流山おおたかの森、本八幡だけでしたね。果たしてこちらはいかに。

[2016: マンション検討中さん]

Aタイプは角で採光とれるし玄関ポーチもあるのいいなぁ

[2017: 口コミ知りたいさん]

>>2004 匿名さん
４連窓ほんとにいいですよね。縦長の２連の10倍くらい住心地いいと思います

[2018: マンション検討中さん]

HPに載せてる間取りと図面集でやたら数字違うのなんなん？
個人的にキッチンの広さ大事で、HPでIタイプのキッチン5.3畳にテンション上がって図面見たら3.7畳とかメチャ小さくなってる。
他もちょいちょい数字違うしどーなってんだ？

[2019: マンション検討中さん]

HPより

※掲載の間取り図は計画段階のもので、変更となる場合がございます。詳細は図面集をご参照ください。

[2020: eマンションさん]

>>2018 マンション検討中さん
パントリーの位置がキッチン側に移動していてその分面積が小さくなったとかですかね？5.3畳から3.7畳は変化幅大きすぎだとは思いますが。

[2021: マンション検討中さん]

駅前にStandard Products入ってほしいなぁ

[2022: 匿名]

今わかっているのはCafeAmazonの首都圏第一号店が入ることくらいかな。

[2023: 名無しさん]

>>2020 eマンションさん
キッチンのシンクとかコンロ部分を入れちゃってたのかな

[2024: マンション検討中さん]

築16年のサザンが新築時価格＋2300万って凄いですね。

[2025: 匿名さん]

>>2024 マンション検討中さん
これは売却希望価格ですよね。津田沼ザタワーもびっくり価格での売却希望が複数見られますが成約には至ってない様子です。
これで決まるのかどうかに注目ですね。

[2026: マンション検討中さん]

B1いいと思ったけど玄関とエレベーターが向かい合わせなのか、、、グロスあがるけどやはりAいいな

[2027: eマンションさん]

>>2024 マンション検討中さん
2年前は同じ広さの部屋が坪160だったみたいなのでここ数年で上がりすぎですよね

[2028: 買い替え検討中さん]

>>2024 マンション検討中さん
坪単価200以下の部屋が多い中、213。夢見すぎ。

[2029: マンション検討中さん]

数年後に東向きの眺望も奪われる築15年超マンションに7000万払えるならここのIタイプに8000万払いたいわ。免震なのは羨ましいけどね。

[2030: マンション検討中さん]

Iタイプ間取りも採光も良いのに安いなと思ったら、天井ガタガタなんやね。特に上に行くほど。
何なら庭付き1Fの方がいいかもな。

[2031: マンション検討中さん]

てっきり全タイプの間取りが公開されてると思っていましたが、Dタイプとかまだなんですね

[2032: eマンションさん]

モデルルームに訪問すればすべてのプラン見れますよ
ネットからもアクセス可能です

[2033: 検討板ユーザーさん]

湾岸道路がすぐそばですが、排気ガスの影響はどうなんでしょうか。

[2034: 匿名さん]

>>2033 検討板ユーザーさん
普通に考えて、影響はあるよ。

[2035: マンション検討中さん]

正直空気はかなり悪い方でしょう。
湾岸道路は有明のシティタワーズ東京ベイみたいな距離感だし、南側がトラックだらけなのもあります。

[2036: 通りがかりさん]

空気はよくないって以前から指摘されてたよね。こんだけいろいろとあれば、そんなもんか。

[2037: eマンションさん]

>>2033 検討板ユーザーさん

10年後とか電気自動車だらけになれば少し変わるかもしれませんが、現時点では排気ガスの影響はあると思います。
このマンションの唯一の欠点は匂いを含めて周辺の空気の悪さのみだと思います。
神経質だったり、特にアレルギー体質の方々は何度も現地に行かれて自身で確認したり体感したほうがいいです。
このような話は人により意見や感想が分かれますから、拡げる話ではなく判断は自己責任です。

[2038: マンション検討中さん]

ここマンションから新習志野駅方面に車で行こうとするとIKEAの方通って回り込まないといけないんですね、だから混むのかな
Googleマップで見えないけど大きな壁みたいになっててつながることはなさそうかな
自転車はぬけられそうだけど

[2039: 名無しさん]

>>2038 マンション検討中さん
ここのマンション検討者は最低でもIKEAには来たことある人が多いから、話題になってなかったけど、ご認識のとおりですよ。

[2040: マンション検討中さん]

トラックがって書き込みもありましたが駅からマンションまでは車がはいってこなそうでいいですね

[2041: マンション検討中さん]

南船橋駅構内のベックスコーヒーが閉店してもう2年以上になりますが
未だに店の看板もそのまま放置で新しい店が入る気配がないですよね。
需要がないから次の店舗が決まらないのか、そもそも募集すらしてないのでしょうか？
アリーナ開業に合わせて新しい改札を新設してくれたら嬉しいかも。