パークホームズ南船橋

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1902/

所在地：千葉県船橋市若松２丁目１－１３（地番）
交通 ：京葉線「南船橋」駅　徒歩4分
総戸数：212戸※他に店舗4戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階
竣工時期：2025年2月上旬竣工予定
入居時期 ：2025年3月上旬入居予定
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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【物件概要を追記しました。2023.1.30　管理担当】

[181: マンコミュファンさん]

広域の検討者はオハナ柏たなかも見てますかね。
条件が似ていないので、好みは分かれる気はしています。

[182: 名無しさん]

4LDKの100平米の部屋でいくらくらいになりますか！？

[183: マンション検討中さん]

>>182 名無しさん
3LDKの20坪くらいのやつで5100万円～(坪250万くらい)だったので、角部屋だから坪単価1割増で考えると8500万円～ですかね？

[184: 通りがかりさん]

>>183 マンション検討中さん
ありがとうございます。
Atype 83平米で7000万～でしょうかね。

[185: 通りがかりさん]

気持ち高い印象だね。

[186: マンション検討中さん]

水害のリスクはどうでしょうか。
大地震のときも影響は低そうですか？

[187: マンション検討中さん]

競馬場の臭いがすると聞いてますが、ここらへんどうなんでしょうか？

[188: eマンションさん]

>>187 マンション検討中さん
競馬場と反対側なので臭いはしないようです。

[189: 匿名さん]

>>187 マンション検討中さん
南船橋駅を利用したことがあればわかると思いますが、月に数回だけですが臭い時があります。
LaLaと違って、こちらは馬小屋に近いので影響が大きいはずです。あとは夏の干潟臭。

[190: あ]

>>189 匿名さん
子ども連れて干潟研究してればいつかニオイにも慣れます！

[191: マンション掲示板さん]

>>189 匿名さん
バルコニーが、競馬場と反対でも臭いますか？
昼間は仕事に行って、あまり窓開けないから、大丈夫だと思うんですが、
たまにだったら許容範囲かな。

[192: 通りがかりさん]

>>190 あさん
なるほど。

[193: マンコミュファンさん]

>>191 マンション掲示板さん
lala住みで住み替えするか検討していますが、ベランダ側で感じたことはないですね。仕事終わり、南船橋駅で降りた途端に臭うとテンションが下がる時はあります。
ホームで臭ってもマンションにくると感じないので、風向きや距離で変わってくると思われます。

[194: マンション比較中さん]

>>193 マンコミュファンさん
住み替えの理由は何ですか？
LaLaのほうが駅にもららぽにも近くていいと思うのですが

[195: マンコミュファンさん]

>>194 マンション比較中さん
ディスポーザー・共用施設はなくても慣れるんで、現居に不満はないです。lalaは気に入った4LDKがなく諦めて3LDKにしたので、もう少し広いプランがあるなら検討したいなと思っています。

[196: マンション検討中さん]

イースト側、湾岸道路と谷津干潟向きだけど大丈夫か。
それとディスポーザーとかの設備面、少しは頑張ってほしいが、どうだろうな。

[197: マンション比較中さん]

https://www.city.narashino.lg.jp/soshiki/shiminkocho/gyomu/mayor/faq/k...

本当に大丈夫なのか不安で仕方ないですね...
臭い面以外は最高の立地だと思うので営業さんに確認してみるしかないですね...
夏販売開始なら現地確認して納得の上買えるのですが...

[198: 検討板ユーザーさん]

>>197 マンション比較中さん
干潟は国有地なんですね。そうだとすると地元自治体でどうにかできるわけでもなさそうですね…

[199: 匿名さん]

ララウォークに競馬場の馬糞の匂いたまにするだけでもうわってなるのに、干潟も匂いやばいのか…
競馬場、干潟、高速道路が周りにあるって考えると空気環境は非常に悪いな。この間の配信でマンマニがすごく微妙な反応してた理由がわかってきた

[200: 匿名さん]

船橋地元の場所よく知ってる友人にはあそこは住むようなとこじゃない、今まで周りに商業施設と団地と工場と競馬場しか無かった意味をよく考えろって全力で止められた。
でも立地と価格が魅力的で悩むんだよな…

[201: 評判気になるさん]

>>197 マンション比較中さん
干潟の臭いは夏だけですよ。
風向き的にも谷津駅側は問題になりますが、こちら側はひどくないです。

[202: マンション検討中さん]

lala南船橋が飛ぶように売れ、周辺マンションの中古もあまり出ない。
耐えがたい臭いなら普通はみんな出て行くと思いますが。

[203: マンション掲示板さん]

>>197 マンション比較中さん
国有地だとすると、いくら三井が経年優化と言ってもどうにもならんのでは？
高速の西側の三角になってる部分（物件に一番近いところ）だけでも干拓してくれたら多少変わるんだけど、生物や環境保護のための国有地だろうし、それも難しそうだな

[204: 匿名さん]

ラムサール条約あるし干潟をどうにかするのは無理

保全する予定の無かった三番瀬の方すら、揉めに揉めてどうなったかはググってくれ

[205: マンション検討中さん]

以前船橋エリアに住んでいて南船橋もよく行っていたのですが干潟の臭い問題は知らなかったです…

位置的に真東から風吹くと干潟の臭いがこちらのマンションに当たる感じでしょうか？

ここに風向きの過去データがあったので見てみたのですが、夏場は月に数回真東から風が来る日がありそうですね
https://tenki.jp/amp/past/2022/07/amedas/wind/3/15/

耐えられないレベルであれば月に数回でも嫌ですがどうなんだろう…

あと夏でもたまに北から風がくる日もあるみたいなので馬糞の臭いも心配だな

[206: 匿名さん]

場所が良いように見えて、実際は最悪の立地なんじゃないかって思えてきた。北と東でこんなに嫌悪施設に囲まれてるとこもなかなか無いよな

[207: マンション掲示板さん]

臭い問題は建ってみないと分かりませんし、部屋によって違うとかあるかもしれませんが、地盤と交通事情なんかは、一目瞭然ですからね。
一度IKEAにうっかり土日の夕方にいったら、357にぶつかる交差点から大渋滞で、立体駐車場を出るのに30分くらいかかりました。船橋に住んでますが、それ以降電車か自転車でしかこの付近には行かないようにしてます。
アリーナが完成したら、これに試合やらイベントが重なって住民まで増えて、渋滞が爆発してとんでもない事になりそうです。

[208: マンション検討中さん]

車必須場合はきつそうですね。
東京駅までのアクセスと三井による駅前開発に惹かれてますが、子育て環境としては微妙かなと思うので悩み中です…

[209: 匿名さん]

>>204 匿名さん
三番瀬は早く埋め立てて、第二湾岸の建設をお願いします。

[210: 匿名さん]

>>209
第2湾岸道路は知事の公約にもあったし近隣都市の市長や議員も参加した会合で推進の決議が出たから進むと思うけど、三番瀬は埋め立てない方法で上手く回避？して建設するようです

[211: 匿名さん]

環境は保全https://twitter.com/kumagai_chiba/status/1265763839481532416?t=JVeR6rU...

[212: 匿名さん]

道路の方式は掘割式で検討https://twitter.com/kumagai_chiba/status/1266535804819533824?t=WkSxeT2...

[213: 匿名さん]

『第2東京湾岸道路』東京湾沿いを結ぶ事が構想される幹線道路。2019年より計画が再始動【道路】
https://makumemo.com/facility/5153/

千葉県民としては早期実現を期待したい
舞浜から船橋、幕張、千葉市まで繋がれば便利になりますね
ただいつになるやら

[214: マンコミュファンさん]

>>213 匿名さん
時系列でまとめられているとわかりやすいですね。周辺の渋滞問題はもう30年以上も前から課題とされていて、今なおこの状況ですから、工事も含めて考えるともう数十年はかかるでしょうね。

[215: マンション掲示板さん]

>>208 マンション検討中さん
道路混雑だけなら極力車を利用しない、時間帯を選ぶ、などでなんとかなるかもですが、子育て環境という事でしたら高速・国道でトラックバンバン、線路も至近、もしかしたら臭いも？という環境をどう取るか、ですね。まあ雰囲気みたいなところもあり、実害なければ気にしない！という感じ方もあるでしょうし。もし広域検討の方で、あまり土地勘がないのであれば、よくよく現地を確認されての検討をおすすめします！

[216: マンション検討中さん]

子供の通学に関しては学校まで団地の敷地内を抜けて行く感じなので車の往来もなく安心ではありそうですけどね。狭い道や国道を渡るよりはよほど安全かと。大きな若松公園へも歩いてすぐですし。
騒音や匂いに関しては実際周辺を歩いて見るのがいいですね。

[217: マンション検討中]

>>215 マンション掲示板さん
通学路は安全そうですが、交通量が多いのは確かに気になりますね。現在転勤で地方住みのため来月実際に現地を歩いてみて匂い等確認してみる予定です。ありがとうございます！

[218: 匿名さん]

lalaも似たようなネガティブな意見で盛り上がりつつも、かなりのスピードで売り切ってしまいましたから、ここも同じ感じでしょうね。
100点のマンションはないのは分かっていても、悩んじゃいますね。

[219: 匿名さん]

船橋の中心街と比べたら相応に安いですからね。
たまに臭うくらいがなんだ、という人には良いと思います。
渋滞も大昔よりはマシになってきている気がしますし。

[220: 地元住民]

嫌悪施設、匂い、治安…色々言われているのはLaLaのときと変わらないみたいですが、その実、抽選部屋まで出てさくっと完売しましたね。

自分は船橋が地元ですが、古い人ほど昔の記憶で物を語るのでこの辺りを悪く言うことが多いです。
でもほとんどが古い世代の記憶とイメージによる噂レベルの話ですね。若い世代からファミリー層までこぞって集まる場所だというのに、大分矛盾している感じがします。

イメージだけで判断するのは勿体無いなと思います。合う合わないはどのマンションでもあることなので、せめて現地で雰囲気を感じてみることをお勧めします。

[221: マンション比較中さん]

嫌悪施設や治安で言ったら船橋駅周辺のほうが問題ありそうですよね。
パチンコや風俗、飲み屋街がないだけでもマシだと思います。
駅前も綺麗になりアリーナもでき競馬場もリニューアルされますし、昔のイメージとはガラッと変わると思います。

[222: eマンションさん]

>>208 マンション検討中さん
駅近なことで私立の中学校も行かせやすいと思いますけど、渋幕に行かせたいならベイパーク一択で考えていますかね。

[223: 評判気になるさん]

>>222 eマンションさん
出た渋幕おじさん。
合格したら良いね。

[224: 匿名さん]

私立中学考えるなら総武線や京成線の方が潰しが効きますよ。

[225: 検討板ユーザーさん]

駅前にどんなスーパーが入るかで
人気も別れそうですね、
ロピア別館の噂が、ありますが
もういりませんよ、

[226: 匿名さん]

ベルクって話も見かけました

[227: マンション検討中さん]

駅前だけで買い物済ませられるように大きめのスーパーだと嬉しいな
あとパン屋とかもあると嬉しい

[228: マンション検討中さん]

ピーターパンこないかなあ

[229: マンション検討中さん]

居酒屋使いのできる店舗があるといいなあ。
サイゼリアとかバーミヤンとか・・・。

[230: マンション検討中さん]

>>229 マンション検討中さん
ファミレスで酔っ払いとファミリーって混在出来るものなの？
もう何年もサイゼ・バーミヤン行ってないけど昔に比べたら味は良くなったのかな？

[231: 名無しさん]

>>229 マンション検討中さん
千葉駅を選べば徒歩5分圏内にサイゼリア2店舗、ガスト2店舗、バーミヤン、ピーターパンが揃います。
他にもスターバックス5店舗、マクドナルド3店舗、モスバーガー、ケンタッキー、吉野家、松屋等人気ファーストフード店があります。
なんでも揃う分、JR南船橋に比べJR千葉駅は東京駅へ5分以上多く時間がかかります。

[232: 通りがかりさん]

>>227 マンション検討中さん
南船橋駅も千葉駅を見習いペリエ南船橋を作って欲しいです。

[233: マンコミュファンさん]

>>231 名無しさん
総武線沿線を好む人ならわざわざ千葉駅まで引っ込まなくても船橋駅前タワマン待てばいいと思う。

[234: 通りがかりさん]

こことか千葉駅を検討してる人が船橋駅前タワマン買えますかね。価格帯が1段違いそうですが。

[235: マンション検討中さん]

現状ららぽーと、ビビットだけでなんでも揃うので充分ですけどね。
さらに駅前商業施設にスーパーや飲食店などが40店舗も入るみたいですし。
飲み屋街が好きな人は他を検討すればいいかと。

[236: 周辺住民さん]

ららぽーと側のロピアは歩きでもかなり距離があるため普段使いにはあまり適さないかと。前の方も言ってますが、駅前施設にどのようなスーパーが出来るかが肝かと思います。
そこそこ大きめのスーパーだと嬉しいなあ。。

[237: マンション検討中さん]

計画図見るとそこまで大きなスーパーは入らなそうですよね…？結局ららぽまで行かなきゃいけないとかってなるときついな。

[238: 通りがかりさん]

ここからロピアて歩きだと20分くらいかかりますよー

[239: 検討板ユーザーさん]

>>238 通りがかりさん
確かに1キロ以上ありますね
ならロピアで買い物するには自転車必須ですね

[240: 口コミ知りたいさん]

>>238 通りがかりさん
歩くのおっそ。

[241: 匿名さん]

>>240 口コミ知りたいさん
ららストリートやららぽの中を、グループで歩いてる中高生かき分けてネギとか米持って爆早歩きしてる人想像すると笑う

[242: マンコミュファンさん]

メゾネットはどんな間取りなんでしょうか。
リビングの上が吹き抜けていて、フリースペースはカウンターなので、リビングから話しかけられる感じでしょうかね？つながっているといいな。

[243: 通りがかりさん]

>>241 匿名さん
普通、SCの近所住まいらしき人を見ると羨ましいもんだが、南船橋の場合はこんなとこに人住んでるの？が先に来るだろうなぁ
散々来てるけど団地あるのもつい最近まで知らなかったわ

[244: マンション掲示板さん]

線路沿いに行って、親水公園から行けば
自転車でも、ららぽーと抜けずに
ロピアに行けますよ、
オーケーも忘れずに

[245: マンション検討中さん]

MRの外壁がマンションと同じ青と白のカラーリングになってました。5月のオープンが楽しみです。

[246: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん
すでにlala住民がネギ持って歩いてるっしょ。
まあ、チャリが基本でしょうけど。

[247: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん
せやで。あそこの歩道橋押さないで爆走してる奴もいる。
下通れるようにしたらいいのに

[248: 匿名さん]

ロピアへ行くならこのルートがいいですよ。IKEA交差点からなら自転車で1分。
まぁ周辺住民の方ならご存じかと思いますが。

[249: マンション掲示板さん]

>>247 匿名さん
ロピア行くなら歩道橋関係ないけどな。

[250: 匿名さん]

>>249 マンション掲示板さん

関係あるだろ。
ぐるっと回っていくの？

[251: 匿名さん]

>>248 匿名さん
おぉ！ありがとう。
これでネギ持って人掻き分けなくてすむ

[252: マンション掲示板さん]

>>250 匿名さん
関係ないよ。
248のルートで高架下に駐輪場あるよ

[253: 匿名さん]

ロピアって、未だにキャッシュオンリーなんでしょうかね？

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん
ららぽーとのロピアはクレカ使えますよ。
三井ショッピングパークのポイント対象外なので、対象にしてくれたら最高なんですけどね。

[255: 匿名さん]

>>254 匿名さん
早々とご回答いただけましてありがとうございます(_ _)。
ロピアでクレカ使えるのは珍しいですね

[256: マンション掲示板さん]

>>234 通りがかりさん
>>233 マンコミュファンさん
船橋駅前タワマンは坪350万超(私見)に対し、千葉駅、千葉中央駅の同ブランドは坪200万円以下(事実)です。ララも当時坪200万円前後でしたが既に完売して転売されているようです。

[257: マンション掲示板さん]

>>256 マンション掲示板さん
ザ・パークハウス船橋本町の価格が出まして、5200万円台～7,400万円台 （最多価格6400万円台）で坪300万～350万円ほどです。タワマンは坪370万くらいが平均になる気がしますね。

[258: マンション検討中さん]

>>257 マンション掲示板さん
船橋タワマンは200?級（60階相当）の超高層マンションになりますので、420万円～450万円はいくと思われますよ。工事費が通常と比べられないものとなりますので、割高なものとなります。
とはいえ売れてしまいそうですが(笑)

船橋は高すぎるので、ここはかなりお買い得かと思いますね。

[259: 検討板ユーザーさん]

>>256 マンション掲示板さん
バーミヤンやピーターパンが欲しいけど、坪200万円以下希望なら船橋ではなく千葉駅のパークホームズ、それ以外なら南船橋のパークホームズが良い気がしますね。

[260: マンション検討中さん]

駅近はいいね。
買い物、娯楽、全て揃ってる。
買える人は羨ましい。

[261: eマンションさん]

>>260 マンション検討中さん
やはり、マンションは、駅距離重要です。

駅遠だったら戸建でいいし、マンション買う意味ない。

[262: eマンションさん]

>>259 検討板ユーザーさん
南船橋もかなり上がってる。

[263: 検討板ユーザーさん]

まだまだ化けますよ。
駅近だし、買いだと思いますよ。

[264: 匿名さん]

まず京葉線自体が圧倒的に人気ないからね。
この辺の土地をマンションにして売り捌くなら駅近ならなんでも飛びついてくれる今の市況しかない

[265: 匿名さん]

敷地を全部マンションにしても良さそうなものなのに、ららぽーとがあるのにさらに商業施設追加したのは、そこまでしないと売れないと踏んだからですね。
流石に三井なので売り方分かってますね。

ところで、ここの商業施設って運営大丈夫でしょうか？
駐車場もなく、ららぽーとの反対側なので駅からの人も流れて来ず、この辺の住民だけで40店舗も買い支えられるとは思えませんが。

有明ガーデンみたいにテナントの撤退ラッシュになりませんか？

[266: 評判気になるさん]

>>258 マンション検討中さん
確かに最高層のタワマンですが、ベイパークと何が違うんですか？
土地代は違うでしょうけど、ベイパークよりも工事費がかかる理由がわかっていないので教えてください。

[267: 匿名さん]

工事費は知らないですけど、土地の値段が全然違いますね

[268: eマンションさん]

>>265 匿名さん
若松団地が反対していたので、マンションだけになる可能性はゼロでした。サザン1200戸、ホライゾン450戸、ウェリス100戸、lala230戸、若松団地1300戸。これに新築マンションをプラス。どうなんでしょう？

あと、「駅→新施設→IKEA」「駅→新施設→ららぽ」「駅→新施設→アリーナ」こんな流れは確保できると思うのですが、これでも足りないんもんですか。

[269: 検討板ユーザーさん]

>>268 eマンションさん
そもそも、新施設ってスーパー以外何が入るんでしょう。

ビビットやららぽーとに入ってるテナントは入らないですよね。

[270: 検討板ユーザーさん]

若松団地はそもそも1Fが商店街だったけど、買い支えられなくて今はシャッター通りでしょ。

マンション建てる条件として仕方なくっぽいし、いくら三井でもリーシングはかなりキツいと思われる。

[271: マンション検討中さん]

周辺マンション、団地、IKEA客、アリーナ客、MFLP1～3の従業員5000人や周辺倉庫の従業員らの駅利用者がいます。
団地しかなかった頃とは状況がまったく違います。
三井ももちろん採算が取れるか否かはシミュレーションしてるでしょうし、なんなら当初の計画よりも店舗面積が広くなってますよ。

[272: 匿名さん]

船橋市によると、駅前商業施設は市有地の長期貸し付け方式。
３２年間契約で賃料総額は約１５億６千万円。
隣接の集合住宅用地（２カ所）は、船橋市が三井不グループに売却。

[273: 評判気になるさん]

>>272 匿名さん
年間賃料は約5000万、40店舗が出店するわけだから、１店舗あたり年間130万くらい月11万が土地賃料の原価だね。
1店舗の建築コストが1500万くらい？で減価償却が10年とすると年間150万で月13万が月あたりの原価かな。

だいぶざっくりだけど、土地賃料原価と店舗原価を合わせて月24万の賃料が損益分岐点かなあ。
本当は南船橋の他テナントの坪あたりの賃料と利益率みて比較したいけどなあ。

[274: マンション検討中さん]

もう一つのマンションはいつ頃情報出るでしょうか？

[275: マンション検討中さん]

Atypeでいくらぐらいなのだろうか？？
間取り公開されてないDtypeも気になるが次期販売でしょうか。
100平米も気になるが、広すぎて高そう。

[276: 通りがかりさん]

>>263 検討板ユーザーさん
パークホームズ南船橋、パークホームズ千葉の違いはなんですか？京葉線、京成線の駅力差でしょうか。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>264 匿名さん
でもPHララ南船橋が即完売に対し、JR総武線、京成線が最寄りのPH千葉は未だに売れ残っています。京葉線が人気路線の証左だと思います。

[278: マンション検討中さん]

>>277 口コミ知りたいさん
PH千葉を総武線とするなら１１分なので京葉線のPHララと単純比較は出来ないですね。
千葉駅至近のマンションは売れ行き好調です。

[279: マンコミュファンさん]

>>265 匿名さん
そこまでしないと売れないじゃなくて、魅力ある街作りの再開発だから、船橋市との協議で決まったんだと思います。

魅力的な店舗じゃないと、商業施設の運営はかなり厳しいのでは。若松団地の商店街は閑古鳥が鳴いていますしね。
撤退ラッシュはほぼ確実に起こると予想します。賃料下げて入れ代わりが起きて、物販以外の比率が高まっていくでしょうね。

[280: 通りがかりさん]

京葉線沿線の分譲ってそもそも分母が少ないですよね。パークホームズ千葉の苦戦は新築・中古含めてライバルが多すぎる事が要因で、京葉線が人気路線、という話はまた別かと。