ウエリス南行徳駅前ってどうですか？

[マンション住民さん]

ウエリス南行徳駅前についての情報を希望しています。
駅近でいいですね！
公式URL：https://wellith.jp/minamigyotoku/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154586

所在地：千葉県市川市南行徳1-15-21（地番）
交通：東京メトロ東西線「南行徳」駅徒歩2分
間取：1LDK・2DK・2LDK
面積：32.75㎡～44.72㎡
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社・三信住建株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社
管理会社：NTTアーバンバリューサポート株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

もう完成しているマンションなんですね。
実際の部屋を見て生活のシミュレーションしやすい条件はなかなか良いかと思います。
駅から徒歩2分という好立地でもありますしね。
Googleマップで周辺の状況を確認してみたところ、このマンションの横に長く空き地になっている箇所があるので
そこがどうなるかが懸念点でしょうか。

[2: 購入経験者さん]

一人暮らし向けマンションなのかな。

[3: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[4: マンション検討中さん]

いちばん高い部屋は44㎡で5000万だそうです。坪単価385万。高いなー

[5: 通りがかりさん]

浦安の単身用もそれくらい～400？くらいだと思うので、最近はデベロッパーが強気ですね。

[6: 匿名]

価格よりも管理費の高さが気になりました。
平米500以上
物価や人件費の高騰を考慮しているらしいですが、流石に高すぎます。

[7: 買い替え検討中さん]

このマンション駅前なのでとても興味があったので、先週見に行って来ました。
よかったらモデルルームを予約しようと思っていのですが・・・・
ベランダが隣のマンションの玄関とすごい接近しています。思わず敷地外から何度も確認しちゃいました。
（フォローすると道路側にも部屋はあります）

駅前を取るか、部屋の中のカーテン開けない生活を取るか・・・検討した結果候補から外しました。賃貸向け物件なのかも・・・。

[8: 匿名さん]

>>7 買い替え検討中さん
だからこそのシングル向けなのでしょう。シャン・ド・フルールの住人だって玄関の出入りを監視されてるみたいで嫌だと思いますよ。

あと、あちらとこちらは元々土地の高さが微妙に違う（こちらのほうが若干高い）ので、室内とあちらの外廊下で視線が合うことはありませんし、こちらを覗かれることもないのかなと。日当たりと眺望には当然影響ありますけど。

[9: 買い替え検討中さん]

>>８さん

土地の高さが微妙に違って視線が合うことはないのですね。
ぴったりくっついているので、びっくりしましたがそういう工夫がされていたのですね。

確かに最初から建っている建物の住人側からしたら、自分の家の玄関の前にバルコニーがぴったりとくっついた建物が建ったら、気持ちいいものではないですね。

駅前で立地はいいのですが・・・・

[10: 匿名さん]

>>6 匿名さん
最新のマンマニブログがその点を指摘してますね。
ディスポなしの外廊下でなんで高いんだ、と。

[11: eマンションさん]

>>6 匿名さん

小規模マンションなので致し方ないのか、
内訳がものすごく気になりますね。
管理委託契約見ないと何ともいえない。

でもとにかく高い。気がする。ご時世ですかね。

[12: eマンションさん]

70㎡の住戸に換算すればここは概ね20戸分の規模感ですから、
巡回でなく日勤で雇ったらそんなものなのかもしれませんね。

[13: 匿名さん]

駅まで2分というのが、この価格にできる要因なのかもしれませんね…。
今は本当に高い^^;
南行徳だと、もう少しこなれた価格になっていくかと思っていたので意外でした。
管理費や修繕積立金が高く感じるのは、小規模物件なので仕方がないです。
分母が小さいので…

[14: 匿名さん]

７さま

＞＞このマンション駅前なのでとても興味があったので、先週見に行って来ました。
＞＞よかったらモデルルームを予約しようと思っていのですが・・・・
＞＞ベランダが隣のマンションの玄関とすごい接近しています。思わず敷地外から何度も確認しちゃいました

現地に行かれたのですね。
ベランダが隣のマンションの玄関と近い・・というのはどうなんでしょう。
カーテンはするとしても、ちょっと見えているような気がして嫌かも。
実際に見て確認するしかないですが。

[15: 購入経験者さん]

賃貸で1LDK 月14万8千。高い。

[16: 匿名さん]

>>賃貸で1LDK 月14万8千
賃貸派は、毎月、お金がなくなっていくことを理解した方がいいですよね・・・

そして、もしかすると60歳以上になると貸してもらえなくなる。
※特に孤独死の危険がある独身だと

そう考えると、貯金も必要、家も必要ということ・・・

[17: マンコミュファンさん]

14.8万円
確かに2階1LDK32.75㎡で、出てますね。

管理費なし、保証人不要ですか。
4520円/㎡？　最近見ない利回りになりますけど、いくらが相場になるのか。
どうなんですかね。

眺望というか、窓の前がどうなってるか、
写真も出てて参考になりますね。

[18: 匿名さん]

駅前の割には１LDKで2,900万円台～4,100万円台は良心的な感じかな、とは思います。
月々7万円台でOKというプランもありました。
ただ月々の支払いが少ないということは、それなりに頭金入れているだろうし、
修繕積立金、管理費まで入れると10万円弱くらいになるんじゃないかな、とも思う。

[19: 匿名さん]

完成しているので実際の物件を見て選べるのは良いと思いますが

南行徳駅まで徒歩2分の立地とはいえ、

間取りから考えると自分的には高めの価格設定だと感じました。

結構苦戦するかもしれませんね。

[20: 匿名さん]

賃貸も分譲も生涯かかる費用んはそんなに変わらないと聞いてことがあります。
賃貸だと気分や仕事の状況に応じて、ひっこしは割と簡単。
でも、財産は残らないのでそこをどう考えるか。
ここは狭い間取りしかないので、賃貸にするにはこの価格で購入してペイできるかどうかかな。

[21: 名無しさん]

>>20 匿名さん
分譲の中でも30戸レベルと500戸レベル、タワマンか否かで全く違いますよ。
生涯かかる費用が気になるなら大規模分譲板マン１択かと思います。

[22: 匿名さん]

ここは総戸数がそんなに多くないので、長い目で見たときに修繕費がたいへんになってきそうだなぁ、というのはありますよね。
だからこそ数百戸レベルのマンションの方がコスパだけならいいんですが、
そういうマンションはまずここみたいな立地がいい場所にはできないので、
どこの部分を大切にするかによって「その人にとって良いマンション」っていうのは変わってくるような気がします。

[23: 匿名さん]

見てきました。隣のマンションの方が玄関から出てきた時にこちらに気づいたのか目があった。気のせいかもだけど、相手の表情がはっきりわかるくらい近い。部屋の中は丸見えだと感じてやめました。内装はよかったので惜しい物件。

[24: 販売関係者さん]

賃貸1LDK 12.5万。妥当と思う。

[25: マンコミュファンさん]

価格的には駅2分だし、こんなものかと思いますね。
再開発タワーマンションでも無けれ20戸程度はしかたないでしょうから。
駅近だし、もっと近隣に建物が出来たら周りからの視線もなれますよ。

[26: 匿名さん]

駅に近い場所だと、隣の建物と近いのは仕方がないと思います。
土地の広さに余裕があるんだったら、
その分、法律の範囲内で建物をもっと広くする方向に行くでしょうし。
そのあたりは、割り切りじゃないでしょうか。
ここは駅に近いので
投資目的の方も多くなりそうな気がする。

[27: 匿名さん]

総戸数は41戸。マンションの規模としては中型くらい？
まずまず、というところかな。
あまりに少ないと、管理費・修繕積立金の負担が高くなりそうだけど
これくらいだったらまだ大丈夫かなという感じがしている。
駐輪場は1世帯あたり1台分くらいはあるようです。

[28: 匿名さん]

この立地だと、あまり自転車すら使わないかもしれないですね…。
ワイズマートもドラッグストアも歩いて行ける場所にあるから。
駅前はやっぱりすごいなぁ。
駅に近いですが、小学校も近いので子供がいる人にもニーズはそれなりにありそう。
でも広くないので、DINKSメインになっていくのか？？

[29: 通りがかりさん]

>>27 匿名さん
修繕積立金のスタート時点は今ならさほど高くもないけど、管理費は高いですよ。

[30: 匿名さん]

管理費はこんなものなんじゃないですか？
修繕積立金は数年はそのままキープだと思うので
当分月額は安心なのかなと思います。
それも含めて予算は組んでいますね？

[31: マンション掲示板さん]

>>30 匿名さん

物件概要の記載に誤りがなければ

専有面積
32.75㎡～35.20㎡

管理費（月額）
17,680円～19,000円
修繕積立金（月額）
3,830円～4,110円

ですので、わたしには小規模とはいえ管理費が高く感じました。

[32: マンション検討中さん]

35㎡が最大の41戸だから実質ファミリー向け20戸と同じ、管理は巡回じゃなく日勤、
管理費は㎡500円以上、修繕積立は㎡115円、
それはこうなりますね。

積立は後で一気に払うか或いは最初から積み立てるかの違いなので個人の事情ごとに貯めておけば良いけど、
管理費は使い切り、
マンションを買うにはそれなりの支払いが当たり前の時代が来てますね。

[33: 匿名さん]

私も管理費、高く感じるけれど日勤だとこういうものなんでしょうか。
全然わからなくて…

他のスレッドでなんですが
修繕積立金が安いのは決していいことではない、という話を聞いたことがありますので
ここは安すぎるのは気になるかな…

[34: 通りがかりさん]

32㎡40戸の巡回に住んでますが1.2万です。
午前中のみで勤務時間は日勤の半分以下。日勤1.7万は妥当に感じます。

更に企業が定年退職者を再雇用するようになりマンション管理人が減ってます。
人員確保の賃上げで管理費の値上げをされましたがまだ足りないらしく値上げ要求が続いてます。

>>31さん
>>小規模とはいえ管理費が高く感じ
小規模で戸数が少ないからこそ1戸あたりの負担は増える傾向があります

[35: 評判気になるさん]

>>33 匿名さん
修繕積立金ははじめは安く設定され段階的に値上げします。
家購入時に初期費用と頭金で百万単位の出費があるための配慮でほぼどのマンションでも同じです。

[36: 匿名さん]

管理費についてよくわからなかったのですが、
今は人を確保するのも大変ということで
高くなりがちになってくるという理解でいいのかな。
その他にも
中身は精査した方がいい場合もあるしょうから
前以て見せてもらえるといいのにな、「

[37: 匿名さん]

管理費の内訳は確認しておくべきかと思いますが、おおよそは共用部分の水道光熱費、設備の維持管理、管理組合の活動資金、管理会社に支払う管理委託金だそうです。
内訳確認の上納得できないのであれば管理組合で協議し管理会社の変更も可能だと思います。

[38: 匿名さん]

総戸数４１戸はそこまで小規模であるとは思いませんが
大規模マンションよりは、各戸にかかる負担額はどんどん上がることは予想できます。
マンションを購入する以上は管理費や修繕積立金は予測の上で購入しないとですよね。

[39: 匿名さん]

建物が小さい分共用部も少なくて設備等の規模も小さいと思われるので
管理費も大規模な建物と比べて高額になるわけではないのでは・・・
と思っているのでやはりこちらの管理費は高く感じられます。
管理準備金と同額なので記載の間違いではないのかしら・・・
販売価格と比較しても管理費の金額が意外な気がします。
コンシェルジュとか常駐の管理人さんがいてもいい感じのお値段。
セキュリティがなにやら特別な感じではあるけれど。
使い道の確認をしても良いかなと思いました。

[40: 購入経験者さん]

今日目の前を通りましたが、まだ販売してましたね。
販売開始してから結構経ちましたが、どのくらい残っているのでしょうか？

[41: 匿名さん]

こちらの共用施設・共用サービスは植栽の管理が必要な坪庭、敷地の植栽、防災倉庫、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、セキュリティシステムでしょうか。
物件概要によると管理人はいるようですがコンシェルジュはついているんですか？

[42: 匿名さん]

コンシェルジュはいらっしゃらないんじゃないかなぁ。
いる場合は、ホームページにアピールしている場合が多いように思います。
別にいないならいないで、
セキュリティシステムがしっかりしていればいいのかな。
管理人さんは日勤のタイプでしょうね。

[43: 匿名さん]

もっと高級系なマンションだったらいるけどここはいないのでは。
普通にベッドタウンにあるマンションっていう位置づけです。
人の目はセキュリティとしては効果的ですがそうなると管理費が高くなってきてしまいますからね…。

セキュリティ面がどういうかんじなのかを見て判断ということになってくるでしょう。

[44: 匿名さん]

１LDKのタイプが中心ですから単身者向けのマンションで独り暮らしの方にとっては同じ世帯が住んでいるという観点から
暮らしやすいんじゃないかな

私の主観になりますが、色々な世帯が混在していると騒音面のトラブル等が多くなってしまうという印象ですから、ここなら
それが比較的防げるという風に思います。
駅からも近いですし女性の一人暮らしでも帰宅時等は安心というのはメリット。
あまり栄えている駅ではなさそうですが、静かで住みやすそうですね。

[45: 匿名さん]

管理費たかっ！！

[46: 匿名さん]

ほんと、管理費はもって広い間取りの物件と変わらないくらいの価格ですね。
修繕積立金はお安めですが、これもいずれは上がるはず。
総戸数も少なく、空き家が出た時のことを考えると
資産運用として考えるにも、ちょっと考えてしまうな。
竣工して1年過ぎてまだ残っているのは、そういう面もあってかも。

[47: マンション掲示板さん]

>>34 通りがかりさん

とはいえ、と書いてありますから、
小規模で高いのはわかるがそれにしても高く感じてしまうという事ですね。

最低賃金の上がり方を見たり、時給を逆算していけば妥当なのかも。。

[48: 口コミ知りたいさん]

>>39 匿名さん
単純に少数で費用負担を割るのでゲストルームやラウンジがなくても高くなりますよね。高い、とは思います。

管理準備金は修繕とは違って数年分一括払いではなくて引き渡しに前もって当月分を集金しておくためだけのものです。
なので一般的にピッタリ1ヶ月分です。

[49: 匿名さん]

他物件もいろいろ見ていますが、
マンション価格は高騰していく一方ですが、
間取りは狭いプランのマンションが増えているように思います。
一人で暮らすとしても40㎡ないのって狭すぎると感じましたが
購入検討されている方に、部屋をどのように使う予定かお聞きできると嬉しいです。

[50: 匿名さん]

毎月のランニングコストは購入判断の大きな材料ですね。
金額を負担する理由が納得できれば良いですが、結構高額になりますね・・。
33㎡：合計24,380円/月(管理18,050円＋修繕3,910円＋ネット1,870円＋テレビ共聴550円)。

[51: 匿名さん]

ランニングコスト…確かに。
ただ修繕積立金っていうのは管理費よりは納得感ある支出のように感じます。
管理費がどうしてこの料金なのか、とか
その辺りでしょうか…
こればかりはイニシャルではどうしようもなくて、
管理組合での総会で議題に上げなきゃ話にならないのだけど。

[52: 匿名さん]

かなり駅近ですね。

1LDKのマンション、3290万円～だそう。広い部屋でも2LDK、2DKなのでコンパクトですね。月々7万円ほどから返済できるようで、おひとりさまの住み替えにもよさそうだと思いました。

少し行けばウエルシアあるし、1駅となりの浦安には西友もあるし、買い物はそこまで不便じゃないでしょうか。

[53: 匿名さん]

一人で暮らすんだったら十分すぎるくらいですよね。
スーパーは浦安までいかなくても、ワイズマートもあるし、北口のところにピカソがあるから日用雑貨は買えるし
普通にここだけで生活はできますよ！
大きな買い物をしたいときには、
他の町まで出ないといけないっていうのはあるにしても。

[54: 匿名さん]

いまどきは、大きな買い物もネットで済ませる人が多いのでは？特に車を持っていないと運ぶの大変ですから、配送もお任せできるし。そうなると、日常の食料を小まめに買いに行けるお店が近くに数軒あれば十分な気がします。
面白い間取りの配分だなと思いました。珍しい2DKが角住戸になっている。2LDKはたった1戸で最上階。2DKは最終1戸で家具付き販売になっているもよう。キッチンの位置がいい感じ。

[55: 匿名さん]

駅がすぐそばというのは通勤も外出も楽でいいなと思います。
車も必要ですからね。
気になるのは間取りが少し狭いのかなって。
４０㎡以下なら賃貸でも良いのかなって思ってしまいました。

[56: 匿名さん]

コンパクトなタイプばかりなので、賃貸にしようと思う方が多いのだろうかと思っているんですが、実際はどうなんだろう…
実需の方の方が多いのだろうか
賃貸よりはこういう分畳タイプの方が設備がいいし、借りているのもなぁっていうのもあって
コンパクトなマンションもそれなりに実需でもニーズがあればいいのだけど。

[57: 匿名さん]

既に入居されている方って、ここをご覧かしら。
間取りの広さからすると価格は高めなイメージなのですが
住み心地や周辺情報をいただけたら参考になるかなって。
ほんとコンパクトマンション増えましたね。
一人暮らしなら、この広さでも十分なのかな～。そのあたりも知りたいです。

[58: 匿名さん]

管理18,050円＋修繕3,910円
ネット1,870円＋テレビ共聴550円
これらがちょっとひっかかりました。
管理費と修繕費のバランスは逆でもいいかなとか。

ネットはもっと安くてもいいし。
（ここの規模位だとこれくらいが普通？
あと、エヌ・ティ・ティが売り主だと安くなるとかないのね？）

極端な話をするとテレビ要らないです。
今はテレビを持っていない人もいると思うので。

でも成約プレゼントの星野リゾート10万円分は惹かれます。

[59: 匿名さん]

恐らく修繕積立金はどんどんと上がっていくタイプだと思いますが、10年後、20年後どれくらいになるのでしょうね。
修繕積立金、最初の方に安くしすぎて
あとから足りないなんてことは起きたりしないのだろうか。
そのあたりは正直気になるところです…。

[60: 評判気になるさん]

コンパクトマンションなのにタワマンクラスの管理費だからちゃんと見合ったサービスか理事会で話し合った方がいい

しかしこんな暑い中行徳駅でうちわ配ってる担当さんいたけど大変だね

[61: 匿名さん]

修繕積立金や管理費は当初の金額よりも上がってくることはあり得そうですが、
それがどのくらいになるのかという修繕計画は気になります。営業の方に伺えば資料を確認させてもらえますが、
その資料が現実的な上昇なのかという点もチェックしたほうがいいと思います。
入居してから管理費や修繕費が足りないということであれば、ドカッと上がるということもあり得ますから

[62: 匿名さん]

途中で上げるのも結構大変なんですよね＞修繕積立金
重要な採決なので、多くの賛成票がないといけないのだけど、かなり意見が分かれてしまって
修繕費足りないからすぐに決めたいのに、なかなか決まらないとかある。
だから、最初の段階で本当はかなり現実的に組んでくれるのが一番いいんですけれどね。

[63: マンション検討中さん]

この規模で最初に現実的な金額に設定したら、こんなに安くないでしょ
最後は、自主管理しかないですよ
修繕費が一カ月4000円でしょ　41戸しかないから、一切修繕しなかったとしても1年で200万円ですよ、普通は10年とか12年に一回、大規模修繕するのに10年後2000万円のお金で出来ると思っているのかなぁ？　5倍は必要かと

[64: 匿名さん]

修繕積立金は初めに管理会社が立てた長期修繕計画があると思いますが、どなたかご覧になりましたか？
その長期修繕計画に修繕積立金が何年毎にいくら値上がりするか明記されていると思いますが、営業さんに見せていただいた方はいらっしゃいませんか？

[65: マンション検討中さん]

30年の長期修繕計画はあくまで計画書
5年ごとに見直しもあります。
もし担当営業マンが、計画から大きな変更はありませんと断言してくれなら、是非、一筆書いてもらってください
たぶん書いてはくれないと思いますけどね

何故、東西線南行徳駅からたった2分のマンションがこんなに苦戦しているか？考えた方が良いと思いす。
本来なら、投資家や資産運用を考えている人、相続対策として、とっくに竣工前完売しています
毎月のランニングコストが、時間の問題で40,000円～50,000円になってもおかしくない事を充分理解しているから手を出さないんですよね
スーパー堤防が出来るまで広範囲に湿地帯だった妙典駅から、ここより2倍以上、駅から遠いマンションですら売れているのに、ここは何故なの？
冷静になって考えた方がいいですよ

[66: 匿名さん]

ホームページにある最終1邸というのは最上階のことを言ってるんでしょうか？
その他に？先着順の1LDKが4邸あるようですが。

売れてないというお声もあるようなんですが、よく見ると竣工から1年半以上経過してるんですね。
最初の頃のレスを見た感じだと、竣工後販売開始だったのかな？
だとしたら、まあそんなに売れ行きが悪いとも言えない感じではないでしょうか？

[67: 匿名さん]

モデルルームを建てる金額を節約して、竣工後販売も増えてきました。
私は割と好意的です。

見た目では竣工から〇年経過になってしまいますけど…

「最終2邸」だそうです。ホームページ、最上階＋先着順1邸で修正されたかも？

[68: 匿名さん]

最終2邸が最新の情報なのでしょうね？
物件概要は更新日まで間があるので9月20日時点の情報だからまだ3邸あることになってますが。

最終のうち1邸は家具付きだそうで5階のようです。
もう1邸は4階かな。

どちらもDタイプということなのでしょう。
このプランつっこみどころが何か所かあるのですがぜんぶは言わないことにします。
室内物干金物そこ？とか。

[69: 匿名さん]

>>68
>>最終のうち1邸は家具付きだそうで5階のようです。
>>もう1邸は4階かな。

現時点で値引きも期待はできないので、
家具は自分の趣味もあるけれど、好みと合えばラッキーなのかもしれない。
家具も高いですからね。あとは使いやすい間取りであるかどうか次第。

[70: 匿名さん]

竣工後販売は実物を見れる、引っ越しの予定が立てやすいなど購入者にとって好都合だと思っていましたが、それ以外に竣工前販売より価格が変動しにくいとか、建設途中のトラブルやキャンセルリスクがないという点でも安心感があるとのことです。
売り主側の利点もけっこうあるようで、購入者の信頼を得られる、計画通りの販売が期待できる、資金回収が早いなど、これだけ利点があるのに、なぜ竣工前販売が一般的なのかなと思いました。

[71: 匿名さん]

最上階は家具付きなのが意外です。
プレミアム住戸的な感じの立ち位置の物件だと思うので、値下げ的な感じのことができないから
こうやってオマケを付ける系になっているんですかね？
いずれにしても、
もう売り切りモードになっているので
他の物件もなにかおまけがあるといいですね。

[72: マンション検討中さん]

ここは、まず沢山のサービスを手に入れてから3から5年で誰かにババを掴ませて売り逃げするマンション
既に今の修繕積立金では12年後の大規模修繕は破綻している

[73: 匿名さん]

今公式サイトを見に行ったところ最終1邸になっていました。
こちらは家具つきモデルルームだそうで最上階の角住戸とかなり良い部屋だと思いますが、こちらが最後まで残っていたのはモデルルームだったからですか？