大規模修繕工事の周期

[匿名さん]

管理会社から、大規模修繕工事の周期は１２年が目安だけど、国土交通省が１０年を推奨しているので理事会が管理会社の提案を取り入れて、総会で２年後の築２０年目の工事に決まりましたが、どの様に工事会社を決めればよいのでしょうか？

[123: 匿名さん]

あのね、消防点検を玄関でやる点検は、それだけしかやらないよ。

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん

あのね、消防点検ではベランダに設置している避難ハシゴも点検するの
避難ハシゴを下階にたらし下に降りていくの（ベランダをくりぬき梯子を納める厚さはあるよ）但し宙ぶらりんの状態なので高齢者には難しい点もあるが。
また外階段もあるのでこれを使用して避難は出来る。

なおベランダとベランダの間仕切りは５０ｃｍ程の厚みがある鉄筋コンクリートで仕切られているのでハンマーで叩いても壊れないよ

マンションのつくりは色々あるので勉強しようね

[125: 口コミ知りたいさん]

各ベランダに各避難梯子は厄介だ。

[126: 匿名さん]

>>124 匿名さん
消防点検はいろんな点検が行われますよ。
その点検は、点検業者がやればいいんですよ。
今問題にしているのは、居室に入らないで玄関で熱感知器の
点検ができれば、在宅の必要もないし、便利ですよといっているんだよ。

[127: 匿名さん]

避難ハッチは各ベランダには設置されていないよ。
一番端の部屋だけ。

[128: 匿名さん]

そのためにボードがあるんだよ。
避難しやすいように、物置等はおかないでね。

[129: 匿名さん]

周期が短いほど管理会社は儲かるからね。。

[130: 匿名さん]

総務省令40号を良く読め、消防署の許可は１００％無理、机上の空論が好きなやつらだな！

[131: 匿名さん]

>>125 口コミ知りたいさん
各ベランダに各避難梯子は厄介だ。
>>127 匿名さん
避難ハッチは各ベランダには設置されていないよ。一番端の部屋だけ。
>>128 匿名さん
そのためにボードがあるんだよ。避難しやすいように、物置等はおかないでね。

各ベランダに各避難梯子があり、そして建物左右に外階段もあるのでこれを利用して避難も出来る。

[132: 匿名さん]

各ベランダに避難ハッチがあるマンションってあるんですか。
避難階段は２ヶ所以上設置が義務づけられているからね。

[133: 匿名さん]

>>130 匿名さん
何が無理なの。
消防点検を玄関でやるのは今の主流だよ。

[134: 匿名さん]

それにね、消防点検を玄関でやる場合、そのチェックは消防署が
立会いにきて、合格すればそれを承認するんだよ。

[135: 匿名さん]

総務省令40号を良く読め、消防署の許可は無理、

[136: 匿名さん]

>>133　新築なら可、既存マンションなら総務省令40号を良く読むべし、許可は新築時のみ

[137: 匿名さん]

消防庁（消防署）利権は不可侵は常識

[138: 匿名さん]

消防点検業者は、消防庁（消防署）の重要な天下り先

[139: 匿名さん]

消費税が上がるのは、財務省の天下り先確保のみの為は常識、良く新聞を読むべし

[140: 匿名さん]

遠隔試験機能を有する熱感知器は、玄関外側のインターホン子機のコネクタから外部試験器で確認すれば良いのです。ただし、外観上の項目（外形、警戒状況）を居住者が自主点検しなければならない。


・第３２ 住戸用自動火災報知設備及び共同住宅用非常警報設備の点検要領
https://www.fdma.go.jp/laws/tutatsu/items/tuchi1807/pdf/180802_32.pdf

１ 一般的留意事項
（１）住戸内の部分については、外観上の項目について居住者の自主点検をもって足りるものとすること。この場合において、次に掲げる事項が、居住者に対して周知徹底されている必要があること。

ア 外観上の点検を実施する義務
イ 外観上の点検項目
ウ 異常が発生している場合の措置
エ その他の留意事項

（２）～
（３）～

２ 機器点検（留意事項は※で示す。）
（１）住戸用自動火災報知設備

外形
警戒状況
　目視により確認する

☆ 熱感知器
　所定の加熱試験器又は外部試験器等により確認する。

備考 ★印の点検は、～
☆印の点検は、遠隔試験機能を有する住戸用自動火災報知設備にあっては、外部試験器等による試験で異常がないことにより替えることができる。


・共同住宅用自動火災報知設備における感知器外部試験の仕方について説明します。
http://www.akb-w.com/cathand/detail-492315.html

[141: 匿名さん]

むずかしいことはいいんだよ。
ただ、消防点検は居室内に入らず玄関でできるということ。
消防署もそれを認めている。
それだけのことだよ。

[142: 匿名さん]

消防署が認めるのは新築時のみ。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん
実際うちのマンションも玄関で消防点検ができるようにしたよ。
新築時にはそうしているマンションが多くなったということだろう。

[144: 匿名さん]

>>142 匿名さん
消防点検が玄関でできるというのを勉強する必要がある。
あなたが、そんな偏見をもっていれば居室内で点検ができる
すばらしいことができなくなる。

[145: 匿名さん]

インターホンを交換してからでは手遅れになるから
その前に検討しておくといいね。

[146: 匿名さん]

消防点検が部屋に入らず玄関でできるようになれば、
年２回、それも各部屋にはいってくるので片付け等も
しなくていいし、在宅の必要性もなくなる。
住民には、一番評判のいい工事になるよ。

[147: 匿名さん]

一部に消防法では玄関での点検はできないとか言っている者も
いるが、現実できているとこが多々あるのを認めないとね。

[148: 匿名さん]

新築の場合はオーケーとか言っている者もいるが、
要するに玄関での消防点検はできるということだよね。

[149: 匿名さん]

玄関ドアの交換は何年でみていますか。
うちの場合は３０年前後で交換と計画しています。

[150: 匿名さん]

築年月が、1996年2月のマンションならもうすぐですね。

[151: 匿名さん]

>>150 匿名さん
あくまでひとつの指標ですので、それぞれのマンションで交換時期は
判断されたらいいと思います。

[152: 匿名さん]

しかし、築３０年前後で玄関ドアの交換とは、安普請のマンションですね。

[153: 匿名さん]

だから言ったでしょう。
それぞれのマンションで判断すればいいと。
築３０年前後と書きましたが、２０年も３０年も先のことは玄関ドアが
どうなっているかは分かりませんからね。

[154: 匿名さん]

玄関ドアの価格もあがっています。
１戸３０万円程度はしますよ。

[155: 匿名さん]

>>152 匿名さん
50年前後での交換で良いんじゃない
乱暴に扱う人は３０年前後になるかもしれないが

[156: 匿名さん]

５０年に１回ということは、４０年で交換したとしても
次は４０年後になる。
もう少し早めに交換してもいいんじゃないかな。
どうせ１度しか交換しないんだったら。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
そうですね　一つの考えですね　その時の状況で総合的に判断すべきかもしれません
この時期には雑排水管の工事も浮上するかもしれません

[158: 口コミ知りたいさん]

うちはバカ理事長がいて20年目に表面塗装をしてさらに見栄えが悪くなった。
しばらく辛抱して交換をした方がいいと意見を言ったのですが聞き入れてはもらえませんでした。
上塗り時も大して劣化はしていない部屋の方が圧倒的に多かった。
30年目だが見るも無残な状態です。
同じ仕様の同時期のマンションはまだ交換はしなくてもいい状態です。
組合員の中には当時の理事長に弁償させると苦情を言っている者もいます。
上塗り代も数百万は費やしています。
馬鹿にはつける薬はありません。
組合員一人一人の連帯責任です。

[159: 匿名さん]

>>158 口コミ知りたいさん
表面塗装というのは玄関ドアのことですか。
交換した方がよかったのではないですか。
それに表面塗装をしてさらに見栄えが悪かったというのは、
その工事自体のやり方、センスがなかったからでしよう。

[160: 匿名さん]

玄関ドアも各戸によって傷みが違います。
どこかの時点で管理組合として一斉に交換することも
検討すべきでしょう。

[161: 匿名さん]

３０年か３５年かで交換すれば、次はその３０年か３５年後
ですからね。
殆どの住民は１回しか経験しないでしょう。

[162: 匿名さん]

玄関ドアを交換するときに賃借人に鍵を渡す場合は、
オーナーに渡さず直接賃借人に渡すべきです。

[163: 匿名さん]

玄関ドアを交換するときに賃借人に鍵を渡す場合は、
オーナーに渡さず直接賃借人に渡すべきです。
何故かというと、オーナーが鍵をもっていると自由に
部屋に入れるからです。

[164: 匿名さん]

玄関ドアは刷毛塗ではなく電着塗装でしょう。そのためにはスペアの玄関を用意して出来上がった時点でスペアを外して取り付けます。
新品よりは安くて見劣りはしません。

[165: 匿名さん]

玄関ドアの交換はカバー工法で行うのが
一般的です。

[166: 匿名さん]

３０年程度で交換するのに新品ではないんですか。
ちょっとせこいですね。

[167: 匿名さん]

>>165 匿名さん
>玄関ドアの交換はカバー工法で行うのが一般的です。

質問です。カバー工法は外面（共用部分）だけ実施できるのですか

[168: 匿名さん]

>>158 口コミ知りたいさん
＞うちはバカ理事長がいて20年目に表面塗装をしてさらに見栄えが悪くなった。
＞しばらく辛抱して交換をした方がいいと意見を言ったのですが聞き入れてはもらえませんでした。
＞上塗り時も大して劣化はしていない部屋の方が圧倒的に多かった。
＞30年目だが見るも無残な状態です。
＞同じ仕様の同時期のマンションはまだ交換はしなくてもいい状態です。

３０年目での交換は必要でないとも言えますね
大変参考になります、ありがとうございました

[169: 匿名さん]

３０年でやってもいいんではないですか。
次やるのは３０年後ということになれば、皆さんもうその
マンションにはいないか没してるかもしれませんからね。
３０年でやらずに３５年でやったとして、積立金の削減には
なりませんよ。

[170: 匿名さん]

３５年で交換するということは、次回は築７０年のときなんだね。
７０年も同じマンションの住民でいますか。

[171: 匿名さん]

３０年もたつとほとんどが建て替わっている。そうです。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００１年、２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

[172: 匿名さん]

>>169 匿名さん
>３０年でやってもいいんではないですか。

３０年もたつとほとんどが建て替わっている。そうです。
・法制審議会 建物区分所有法部会（２００１年、２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より
　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。
ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

だから３０年でドアー交換なんか考えず引っ越しの準備又は解体費用の工面を考えましょう。なお継続して住み続ける住民は４０年ころの交換や雑排水管の更新を考えましょう。

[173: 匿名さん]

>>167 匿名さん
玄関ドアの交換は専有部分の錠部分も含めて取り替えます。
本来は専有部分ですが、玄関ドアの交換となければその部分も
当然ふくまれますからね。
カバー工法というのは、現在の枠はそのまま残しその枠に新しい
枠を被せて設置します。
間口が３cm程度狭くなります。

[174: 匿名さん]

玄関ドアの専有部分、錠と鍵、それに扉の裏側部分については
専有部分ではありますが、その負担を区分所有者に負担させる
訳にはいきませんからね。
どちらにしても、区分所有者が支払っている修繕積立金から
支払うことになりますから。

[175: 口コミ知りたいさん]

うちは行儀のいい住民が多くてマンションも40年ですがピカピカですよ。
玄関ドアの交換を30年だのううん拾年だのでの議論に華が咲いているが玄関ドアは相当永持ちします。他に.お金を使いましょう。

[176: 匿名さん]

>>239 匿名さん

初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。
これは悪徳管理会社が暴利を得るために仕組んだものですよ。
初回の大規模修繕工事は15年後で実施する事になっているのが普通です。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん
15年位でくたばるマンションは手抜きマンションだ。考えてごらんなさい。それよりもしないといけないことはないのかね。

[178: 匿名さん]

>>176 匿名さん
これはスレ違い　築２５年を過ぎると、のスレだ

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん
＞15年位でくたばるマンションは手抜きマンションだ。考えてごらんなさい。

それでは　何年後に初回の大規模修繕工事は実施するのがいいのかな？

[180: 口コミ知りたいさん]

>>179 匿名さん
18年から20年でいいよ。

[181: 口コミ知りたいさん]

２００２年の法制審議会の議論では、１０年改修，１５年改修，２０年改修、３０年で建替えだったらしい。


平成１４年８月６日
法制審議会建物区分所有法部会第１５回会議議事録より


　それから，２０年もたちますと相当建物は改修を要します。

１０年改修，１５年改修，２０年改修というのですが，そのころになりますとお金もかかってくる，建物も陳腐化してくるということで大分売りが出てまいります。

ですから，３０年ずっと持っていらっしゃる方は非常まれだということになりますが，年が経るごとにだんだんそれは値下がりしていくのは当然なのですが，それと同時に，賃貸ということが行われてまいります。

私ども調べましたら，２０年たったマンションではほとんど半数以上が賃貸に変わっているのです。


　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

[182: 匿名さん]

玄関ドアはまだ取替えなくていいといっているが、４０年で交換
すれば次は築８０年での交換となる。
８０年もそのマンションには住んでいないんじゃないかな。
どうせ一度は替えなければならないんなら、３５年だろうが４０年
だろうが積立金の節約にはならないよ。

[183: 匿名さん]

そもそも、マンションにおいて玄関ドアを計画的に交換する必要はない。

[184: 匿名さん]

玄関ドアなんて、出入りができるうちは５０年でも１００年でも使えます
だが、管理会社やそれと結託した理事は、２５年目の大規模修繕で、交換しましょう
なんて提案します

[185: 匿名さん]

マンションライフを快適に送るには、改装等は必要だよ。
ただ住めればいいというのでは、寂しいよね。
タタミや壁紙の交換もやらなければやらなくてもいいが、
あまりきたないとお客さんや友達がきた時は恥ずかしいよ。
カーテンやソファーも一緒。

[186: 匿名さん]

そんな安普請のマンションに住んでいることが恥ずかしいよ。

[187: 匿名さん]

いや、安マンションだとあまりそういうことは問題にならない
むしろ、それなりのマンションで修繕積立金がたまっているというところのほうが危ない
資産価値が上がりますよとの甘言に惑わされ、必要もない改装等をやったりしがち

[188: 匿名さん]

そんなことではなく、マンション生活をより快適に過ごしたいからだよ。
きれいになったほうがいいんじゃない。

[189: 匿名さん]

専有部分については、思う存分自費で改装してください。給排水管の更新もしておけば安心ですね。

[190: 匿名さん]

いや、修繕積立金ではなく自腹を切ってくれるというなら、やらんでもいいかなと思える共用部分の改装も賛成するにやぶさかではない

[191: 匿名さん]

工事はやらないよりやった方がずっといい。
但し、修繕積立金は必要になるがね。

[192: 匿名さん]

共用部分と言っても、関係するあるいはやりたいというのが一部の住民だけということもある
うちのマンションはそこの改造に修繕積立金を使おう、自費なんてとんでもない、出すのは舌も嫌
という輩が多くて困っとります

[193: 匿名さん]

>>188 匿名さん
>そんなことではなく、マンション生活をより快適に過ごしたいからだよ。
>きれいになったほうがいいんじゃない。

そう思うならば専有部分については、築２５年でも３０年でも思う存分自費で改装してください。給排水管の更新もしておけば安心ですね。
築５０年では建て替えが出来ず総会で給排水管の更新を決議し実施したようです。それで先行工事者には工事費を補填したようです。（判例によると）。マンション生活を快適に過ごしたいならさっさとやれば、築５０年後も在籍しておればボーナスみたいなものが獲得できるかも。

[194: 匿名さん]

今はマンションは殆どが終の棲家として考えているよ。
戸建てより長くもつしね。

[195: 匿名さん]

そもそも商業ビルは大規模修繕って概念ないからね。外壁修繕を定めた法律もないから２０年以上やらないこともザラ。街中のタイルが落下すること考えたらビルの方がよほどヤバいのにね。

まあ、マンションはいかに建設会社と管理会社の養分だってことかが分かるw

[196: 匿名さん]

>>194
だがなあ
戸建てなら１０年過ぎたらただ同然に向かう固定資産税が
ＲＣのマンションは全然安くならんのよ

[197: 購入経験者さん]

長期修繕計画ガイドラインを利用して、効率よく業者が使ってしまう


法制審議会区分所有法制部会第３回会議（令和４年１２月１９日開催）

議事録
https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf

○紺野委員

　それで、今普通の、我々対応しているのは、やはりお金の使い方で一番困っているのが、経済優先型で、計画で、今ですと、長期修繕計画ガイドライン昔からあるんですけれども、それを利用して、実際に調査診断しないで、それを効率よく業者の方が使ってしまうことに、管理会社が、直接そういう修繕工事の請負ある場合なんです。

予算額が決まっていて、それでいかに効率よく議案を通そうかという形で誘導しているケースが多々あるんです。
一つ一つ申し上げればきりがないですけれども、そういうことをやはり管理組合として、これは悪いんですけれども、意識してやるために、ある程度ガードしておかないといけないのではないか。

[198: 匿名さん]

>>196 匿名さん
固定資産税は評価額の１．４％、都市計画税は評価額の０．３％。
評価額は築年数の経過と共に低くなる。

[199: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときは、建物診断をまずやらなければ
ならないでしょう。
大規模修繕工事の発意総会では、概算予算の提示をしなければならない。
その予算は建物診断をしなければ意味がない。

[200: 匿名さん]

設計コンサルタントに建物診断を依頼した場合は、
単なる診断だけでなく、工事費の概算額も出して
もらわなければ意味がありません。
その概算額は、相見積もりを取るときにも活用します。

[201: ご近所さん]

>>8 匿名さん
うちのマンションにもこのような方がいれば。。。
周期を長くした方が負担が軽減されると総会で何度も説明しましたが、管理会社に言われるがまま13期に大規模修繕工事を実施することになりました。
理事会メンバーは短い周期で実施した方が資産価値が上がって費用が安く済む！の一点張りです。管理会社の洗脳って怖いと思いました。
既に長期修繕積立金の負債が積み上がっています。将来的に破綻し、修繕できなくなる事が計画上分かっているので、引っ越すことを検討しています。

[202: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１８年がいいんですか。
ただ、１８年となければかなりガタが来てますよ。
専有部分のタタミや壁紙の交換を２０年でやるのと３０年で
やるのでは快適さが違いますよ。
別に住めないことはないんですがね。

[203: 匿名さん]

結論としては、修繕積立金が少ないマンションは
周期を長くすればいい。

[204: マンション比較中さん]

>>203 匿名さん
その通り。
理事会は管理会社に「資産価値が上がりますよ」と言われ鵜呑みにしてる。
バランスシートで考えれば、固定資産の価値が上がっても現金が減っていくのだから周期を短くすればトータルマイナスです。
何でこんな簡単な事が分からないのか不思議でなりません。

[205: 匿名さん]

国交省のガイドラインによれば、長期修繕計画書は３０年で計画し、
大規模修繕工事を２回いれなければならないとなっています。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
>国交省のガイドラインによれば、長期修繕計画書は３０年で計画し、
>大規模修繕工事を２回いれなければならないとなっています。

何の「ガイドライン」ですか？

[207: 匿名さん]

>>206 匿名さん
マンション管理センターのガイドライン

[208: 匿名さん]

>>207 匿名さん
>マンション管理センターのガイドライン

ほぉ～
宮崎では、「マンション管理センター」のことを「国交省」というのですね。
知らなかった・・・

[209: 口コミ知りたいさん]

ガイドラインってみんな誤解してるけど、あれは雛形のガイドラインだから。

そこにたまたま１２年周期が多いからという理由で例として１２年が記載されているだけで、国交省が１２年を推奨しているわけではないよ。

周期は長いに越したことがない。ってか、周期に縛られる意味がない。ガタがくればやるだけ。飛行機と違って、予防保全って本来必要ない。屋上防水だけはやった方がいいけどそれ以外はいらないね。給排水間だって、給水管なんてそもそも今のは５０年以上持つからやらないよ。排水管もかなり持つようになってるし。外壁も別にやらなくても罰則ないから２０年でも構わない。

[210: 口コミ知りたいさん]

修繕費が増すと修繕費が上がってしまう。修繕費が上がると維持費が高額化するということになり、資産価値が逆に低下してしまう。

中古マンションなんてある程度維持できてれば、買う方はそこまで求めないが、維持費は必然的に財布が決まっているから、維持費が高い物件は物件価格を下げないと売れにくくなってしまい、管理会社に言うままに、修繕費を上げてしまうと、結果的に資産価値が低下する。これを理解せず、自分は売らないから、修繕費を上げれば、資産価値が向上するはずと思っていると痛い目を見る。

[211: 匿名さん]

>>207 匿名さん
>マンション管理センターのガイドライン

何の「ガイドライン」ですか？

[212: 匿名さん]

修繕積立金が適正で、工事も適正価格でおこなわれるとしたら、
修繕積立金は高くてもいいのではないの。

[213: 口コミ知りたいさん]

>>212 匿名さん
「修繕積立金が適正」かつ「修繕積立金が高い」ってどういう事？

[214: 匿名さん]

しっかりした長期修繕計画に基づいた価格で判断します。
勿論、それも参考にしながら相見積もりを取ります。
それで高いか安いかを判断すればいいでしょう。

[215: 匿名さん]

>>205 匿名さん
３０年に二回入れなければならない。
命令をする権限は国交省にはありません。規約ならいいかもよ。勉強しな？

[216: 匿名さん]

>>210 口コミ知りたいさん
投資家目線ではそうなるよ。
正しいと思う。

[217: 匿名さん]

だれが投資家なんだい。
笑わせるるんじゃないよ。

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
投資家目線と言っているがね～～～
投資家とは言ってねえがねー～～案ボンタン

[219: 匿名さん]

>>217 匿名さん
笑わんでもいいよ。
確かに投資家の目線でセンスはあるよ。