プレミスト大倉山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/pmokurayama/index....



売主：大和ハウス工業株式会社・東京建物株式会社・中央日本土地建物株式会社・三信住建株式会社・ナイス株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
プレミスト大倉山について語りましょう。

住所:神奈川県横浜市港北区大豆戸町114-1
交通:東急東横線「大倉山」駅まで徒歩9分
東急東横線・JR横浜線「菊名」駅まで徒歩11分
面積:68.35m2～85.64m2

[スムラボ 関連記事]
『プレミスト大倉山』エリア歴代2棟目の大規模開発！このゆとりを見よ。【yossy】
https://www.sumu-lab.com/archives/77542/


【物件概要を追記しました・管理担当 2023/01/10】

[545: 通りがかりさん]

>>544 名無しさん
急に関係のない話、どうされました？
大倉山の良さって、新線とあまり関係ないですよね。
新線が繋がることで東横線の良さが失われる中、品位を保ってているのがこの辺りの魅力です。

[546: 検討板ユーザーさん]

>>545 通りがかりさん

？？？

[547: 匿名さん]

>540

イニシャルの費用としては登記費用と初年度の固定資産税もかな。固定資産税は翌年以降もかかるし、修繕積立は段階的値上げだからそれも見込んでおかないと。あと、専有部分の設備の修繕、リプレース費用とリフォーム費用も。

不動産取得税も2年後くらいか。

[548: 匿名さん]

>527

人気が無いってことで値下げすればお得感出るけどそのままだとただ売れ残り続けるだけでしょ。

[549: 匿名さん]

>>545 通りがかりさん
新線の影響のない大倉山は、影響を受ける他の駅に比べて相対的に価値が下がり将来的に地盤沈下となる可能性があると思っています。それでも品位が保たれるというのであればいいですね。

[550: 匿名さん]

>>547 匿名さん
固定資産税は新築マンションは確か2024年3月時点のマンションは5年間半額だった気がする

[551: マンコミュファンさん]

>>544 名無しさん
メイツの東◯リヴァぶるさんに聞いたところ、ワンルーム系と言われたけど

[552: 匿名さん]

>550

厳密にいうと半額になるのは建物分。

固定資産税の見込み額は部屋が固まった時点で営業に確認すれば教えてくれるけど、確認するのは初年度、２年目と７年目。

[553: マンション検討中さん]

>>552 匿名さん

ごめん、いきなり連投で語りだしたけど誰も聞いてないよ？

[554: 匿名さん]

イニシャルの費用で意外に物入りなのはカーテン。既成のものだとサイズが合わないのでオーダーかセミオーダーになって、ピンキリだけどセミオーダーでも既製品より一桁アップ。

[555: 名無しさん]

>>554 匿名さん

だから興味ないって

[556: 匿名さん]

引っ越し費用もかな。幹事会社が日程調整するケースだと幹事会社使わないと後回しにされたりする上に、幹事会社はぼったくり価格なんてところも。

[557: 口コミ知りたいさん]

>>556 匿名さん
ごめん。意味わかんない

[558: マンコミュファンさん]

>>544 名無しさん

ここは菊名にある大倉山って名前がついたマンションだと考えている。特急停まるし良いですね。綱島街道が拡幅されたらよりそれを感じると考えている。

[559: 名無しさん]

>>558 マンコミュファンさん

菊名にある駅徒歩11分のマンションですね
新線で菊名利用者が減ってくるといつまで特急停まってくれるかは考慮にいれておいた方がいいです

[560: マンション検討中さん]

地元民の私の感覚だと、菊名と大倉山の境は環状2号だから、ここは菊名です

[561: マンション検討中さん]

>>559 名無しさん
新幹線利用は横浜線乗換客の一部だろうし、数少ない各停との接続駅だし、特急を通過させることはほぼ無いかと

[562: 名無しさん]

特急も停まるのに菊名って何で栄えてないんですかね

[563: 名無しさん]

>>562 名無しさん

駅近で住宅に適した土地が少ないからですかね…

[564: マンション検討中さん]

>>560 マンション検討中さん
確かにオリンピックに行く時は菊名に行くという感覚がありました。

[565: マンション掲示板さん]

>>563 名無しさん

住宅がないなら何があるんです？店が多かったらそれはそれで栄えそうですけど

[566: マンコミュファンさん]

>>565 マンション掲示板さん
住宅地はもちろん商業用地もそもそもない。
横浜や渋谷などに近く日用品以外の需要が少ない。
昔から小洒落た飲食店や物販店は絶対繁盛しないというのが菊名地元民のあるあるでした。

[567: 匿名さん]

菊名は横浜線との接続駅だから乗り換え客が多い。
乗り換え客のどの程度が新幹線利用者だったのかはわからないが、今後は乗降客が減少するのは確かだろう。その減少数が大きければ特急停車駅返上ということにもなりかねないが、菊名はもともと駅周辺が栄えているわけでもないので特急停車駅から降格したとしてもあまり大きな変化はないかもしれない。

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん
菊名以南の各停駅の乗り換え駅として考えれば特急返上は考えにくい。
菊名が栄えてない印象になるのは用途地域を見れば分かるが周辺が第一種低層住居専用地域に囲まれており、開発に制限が多く、結果人口密度も薄いためか。逆に大倉山などは中高層地域や準工業地域などが点在して人の密度はかなり高い印象だ。

[569: 評判気になるさん]

>>564 マンション検討中さん
菊ときくと個人的にジャイアンツファンだから〇〇がつい思いだしてしまう

[570: 通りがかりさん]

>>560 マンション検討中さん

この辺り建物名も菊名と大倉山が入り乱れていますね。
大豆戸がひとつも無くて可哀想

[571: 評判気になるさん]

>>570 通りがかりさん

駅名じゃなくて認知がないからでしょ。普通に考えて

[572: 通りがかりさん]

同じような地名でも、駅名じゃない、読みにくい、語感が悪いとかで運命が分かれますね。
それでも大豆戸は残っているだけいいです。
大倉山あたりの旧地名の太尾町は抹殺されました。出身地なので寂しいけど小学校などに残っているのがせめてもの救い。

[573: 口コミ知りたいさん]

>>572 通りがかりさん

おかげで全然山じゃない低地も大倉山を名乗っている。

[574: マンション検討中さん]

>>572 通りがかりさん
太尾は三拍子揃いますから改称派が多数だったのは仕方ないんでしょうね。
大豆戸も駅じゃないし読みにくいから、菊名大倉山新横浜のどれかに改称するって提案したらみんな賛成しそう

[575: 評判気になるさん]

>>574 マンション検討中さん

今なら新横浜アドレスが一番人気ですかね。

[576: マンション掲示板さん]

>>570 通りがかりさん

ほぼ鶴見区にも大倉山を名乗るマンションがあるし。

[577: ご近所さん]

確か自主規制ルールだと住所は違っていても最寄駅は名乗ってOKでしたか。
なのでここは菊名じゃなくて大倉山。
駅からの距離制限はないので周囲に他の駅が無いと結構離れているケースも。
三ッ池公園近くまで行っても”大倉山”です。

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0076741/

[578: 匿名さん]

ちなみに妙蓮寺駅の住所は菊名1丁目という驚き。

[579: 評判気になるさん]

先着順が徐々に戸数減ってますね。不動産はまだまだ上昇しそうだし徐々に売れてるようです。

[580: 名無しさん]

全部で241戸なんですよね？
こんな感じの売れ行きが普通なんでしょうか。

[581: マンション検討中さん]

まあ、竣工後何年も普通に売るS不動産みたいなところもあり何が普通かは人それぞれと思いますが、まあ爆死とまで悪くないが、かと言って好調かと聞かれても返事には困るかな。

[582: マンション検討中さん]

>>580 名無しさん

このあたりの物件は、10年前からここと同じ感じで売れていきます。最終的にほぼ竣工前に完売してる感じです。残った部屋も家具付かオプション30万ぐらいということ多いイメージです。

[583: 契約者さん4]

大倉山徒歩9分という立地が旬な感じがしない。

[584: 匿名さん]

マンション名の仕様基準は景品表示法の規定、不動産公正取引協議会連合会の規約によって決まっているようですが、駅名の場合はマンションから一番近い最寄り駅の駅名を使用できるようです。
それが例え徒歩20分以上離れていたとして使用可能なんだそうですよ。

[585: 名無しさん]

>>583 契約者さん4さん
駅近がいいけど菊名も大倉山も場所が無い。
あったとしても相当高くなりそう

[586: 匿名さん]

分譲マンションを販売直後に瞬間蒸発するようなタイプではなく、ゆっくりではあるが着実に売れていくタイプなんですね。
先に購入された方にとっても竣工後何年も残るような売れ方でなければ安心ではないでしょうか。

[587: 匿名さん]

一番売れる一期で結構取りこぼしてたわけだから着実ってわけじゃないけどね。ゆっくり売るつもりと、そうじゃないけどゆっくりとしか売れないだと後者の方が厳しい。

[588: 通りがかりさん]

多分マンションって売り方が変わって、瞬間蒸発させるようなことは少なくなってると感じている。逆に瞬間蒸発の場合は何か事情がある。

[589: 匿名さん]

瞬間蒸発って、売主側より買主側の問題なのでは？第1期で要望が多く入ったとしたら、売主側がそれを拒むメリットはない。

[590: 匿名さん]

ここって諸々のスペックがほどほどな感じなので、今一つ決断できないのかもね。まあ、少し前と比べれば、価格だけはほどほどでないけれど、現在だと、こんなものかなあ？という感じ。

[591: 名無しさん]

単純にスタッフ人件費、広告費その他諸々考えたら販売期間は短いほうがコスト安。でも瞬間蒸発みたいな売れ方は値段が安すぎた、儲けそこなった可能性高く、デベとしてもベストとは言えない。あとの細かいところはデベと物件次第。不人気でもさっさと売るところも、人気あっても小出しなところもある

[592: マンション検討中さん]

専有面積が中途半端すぎるなあ。この立地なら平均70平米ぐらいは欲しい。

[593: 周辺住民さん]

同じレベルの中古が全く出てきてないです。徐々に売れていくと感じています。

[594: 評判気になるさん]

近くというより、日吉のプラウドあたりと比較するかもね。

[595: 匿名さん]

瞬間蒸発するマンションは新宿一等地の超高級レジデンスか今の時代にそぐわない超お買い得低価格マンションのどちらかになるかもしれません。
今は高額のマンションを時間をかけてじっくり売るスタイルが多いのかな。

[596: 匿名さん]

>>595 匿名さん

営業さん？

[597: 匿名さん]

要望書を集めて売れる見込みの部屋を売るってやり方は変わっていない。建築コストが上がって販売価格の上昇に購入者が付いていけてないのかな。今年になってから郊外物件では顕著にスローダウン。好調なのは都心だけ。

[598: マンション検討中さん]

>>597 匿名さん
賃貸の価格にこのコストが反映されるまで停滞かもしれませんね…

[599: 通りがかりさん]

何だかんだで先着順の売れて数が減ってきてますね

[600: 名無しさん]

いや売れ行き悪いでしょ。

[601: 匿名さん]

ヴェレーナが6割強の契約らしいのでここは販売開始が遅かった分を考慮して4割強くらいと想像します。このご時世、どこも同じように売れているでしょう。

[602: マンコミュファンさん]

>>600 名無しさん
私も売れ残りの値引き狙いなので、ウェルカム情報ありがとうございます。
売れ行きってどこで確認できてます？

[603: 通りがかりさん]

販売状況はこちらに記載あり。第一期80戸のうち、12戸残りあり

https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/pmokurayama/gaiyo....

[604: 匿名さん]

ありがとうございます。

売れ行きのいい、悪いって、買う側が判断できないですよね・・・

思うのは、自分が欲しい間取りや広さ、値段が「本当に欲しい部屋」なので、この1戸が売れていたら残念だし、まだ売れていなかったら嬉しいわけだし。
希望間取りと出会えるかどうかっていうのが大事なんだと思います。

[605: 匿名さん]

>>595 匿名さん
新宿一等地の超高級レジデンスってどこ？新宿は城南、城西、副都心の中で高級住宅地は少ない区

[606: 匿名さん]

>>575 評判気になるさん
そうかな、新横浜１丁目、特に環状線北はラブホテル街のイメージが強い。新横浜は居住環境はあまり良くなく、商業用途の街。

[607: 匿名さん]

なぜラブホテルを毛嫌いするんだろう。
みんなやることなのにね。

[608: マンコミュファンさん]

直床除いて、他は設備良さそうですね

[609: 匿名さん]

逆に何故こちらは直床なのでしょう？
施工はファーストコーポレーション株式会社と三信住建株式会社の共同だそうですが、マンションの床構造が直床か二重床かは施工会社によって決まってくるものなのですか？

[610: 口コミ知りたいさん]

>>609 匿名さん
決めるのはデベロッパーです。施工会社はデベロッパーに発注された通りに作るだけです。デベロッパーがコストカットのために直床にしているだけ。

[611: 匿名さん]

直床のほうが施工費も安く、他の条件が同じなら直床のほうが容積率も少なくて済むので全体の住戸数も多く取れてデべにとっては好都合で、最近は都内物件でも直床をちょくちょく見るようになった。

[612: マンコミュファンさん]

フワフワの床は確かに安っぽいですが、今の高騰の中、コストカットしないと売れませんから仕方ないです。
10年前でこの価格で直床なんてあり得なかったので、前のマンションのがよかったってことはザラにあります。

[613: マンション検討中さん]

>>612 マンコミュファンさん
この地区は中古の築年数が30年以上前が主力で... 選択肢が少ないですよね。なので中古でも直床が多いです。

[614: マンション検討中さん]

二重床については、選択肢のない要望を持っても仕方がないって事ですね。
直床が施工費が安いってのは分かりますが、デべにとっては好都合ってのが意味わかりません。
物件価格が上がってもいいから二重床にして欲しいって人も居るでしょうが、直床で価格を抑えてくれることに感謝する人も居ます。
二重床はピンキリで、謳い文句の為のとりあえず二重床なら無い方がマシと考えてます。

[615: 通りがかりさん]

>>614 マンション検討中さん
直床は接着剤で貼り付けるため、剥がす事が難しくリフォーム時には床暖房を傷つけて穴を空けたら大変です。
よい面は施工が安いため、このマンションが相場より安いならあり。二重壁も大事

[616: マンション検討中さん]

>>614 マンション検討中さん
元々直床から来るなら違和感ないでしょうね。
二重床から来られる方は歩いた時にびっくりすると思います！
ミシミシいうし。
謳い文句でもとりあえずでもなく、全然違いますよ。

[617: 名無しさん]

直床の方が防音性能高いしメリデメあるよ

[618: eマンションさん]

>>617 名無しさん
まぁこの価格帯だから仕方ない。

[619: マンション検討中さん]

直床についての考え方は以下のブログが参考になりました。
このエリアは20mの高さ制限があるため、二重床も可能となる6階建ではなく、直床7階建にすることで、敷地に対して一定の空地率が実現しているとのこと。
https://mansion-madori.com/blog-entry-9488.html

[620: 口コミ知りたいさん]

直床の時点で、廉価マンション
デベはやる気ないね
ここは止めとくよ

[621: 匿名さん]

>>619 マンション検討中さん
20mの高さ制限があるので二重床6階建てよりも直床7階建てのほうが購入者にとってもメリットになりやすいと書かれていますが、この部分がよくわかりませんでした。
二重床6階建てにして全体の戸数を減らせば空地率を同じにすることは可能だと思いますがどうなんでしょうか。直床にしているのは少しでも全体の戸数を増やしたいというデべの都合かなと思いました。
購入者にとってメリットがあるのであれば20m規制の場所は全て直床7階建てにしたほうが良いと思いますが、二重床6階建てのマンションもあるのではないでしょうか。

[622: 匿名さん]

7階建て二重床も普通にありますよ。

[623: マンション掲示板さん]

>>621 匿名さん
全体の個数が減ったら価格が上がるのでは？
個人的には二重床のために、これ以上価格を上げられるのは迷惑です。
二重床にどれだけ価値を見出すかですね。同じエリアで同じような価格帯で二重床があるなら、そちらを選べばいいだけだと思います。
二重床の優先度高いなら、ヴェレーナグラン菊名の杜は二重床なので検討されてはいかがですか？

[624: 通りがかりさん]

>>620 口コミ知りたいさん
私も価格を知り、自分が社会の底辺であることを知らされました。
廉価マンションと言いたい気持ちはわかりますが、それすら買えない自分は廉価より廉価となってしまい恐怖です。
買えないマンションに執着して、こんな意味のない書き込みに時間を使っていることが＊＊＊の要因であることも、重々理解しております。

[625: 匿名さん]

>>623 マンション掲示板さん
直床物件と二重床物件では直床物件のほうが明らかにコストカットなのに、コストカットした部分が販売価格に反映されていないように思います。

[626: 評判気になるさん]

購入を考えていたのですが、
割高ですよね、、
エコすまいの給付金100万円も使っても高いです。
値下げされるか分かりませんが値下げを待ちます。

[627: マンション掲示板さん]

>>625 匿名さん
思うのは自由ですが、根拠なく高いって言ってるように見られます。
新築なのに販売価格にコストカットが反映されてないって、なぜ言えるのでしょう？

[628: 匿名さん]

残念ながら建築費の高騰と販売価格はあまり関係ないです。デベ各社の決算報告書を見れば分かります。どこも利益爆上がりです。コスト以上に販売価格をあげても売れてしまう昨今のようです。

[629: 匿名さん]

コストカットは販売価格ではなく利益額に反映されているということですか。

[630: マンコミュファンさん]

>>628 匿名さん
売れてしまうなら、正しい値付けなんじゃないですか？

[631: マンション掲示板さん]

別に床の仕様って意志決定に関わるようなファクターではないと思うが。イメージで選り好みしすぎ。

[632: マンション検討中さん]

販売価格が自分の予算に合わないなら、予算に合ったエリア、中古で探すしか無いように思います。
ディべが利益出してるから適正価格じゃ無いと共感を求めるには、比較の情報が無いと厳しい様に思います。
がんばってください。

[633: 港北区在住]

現在、第一期5次販売中ですが、4次で購入しました。
冷やかしやクレーマーの方は無視しますが、購入検討されている方には
解る限り情報を提供します。


■価格
価格的には高目ですが、
「駅近、平坦、立地、希少性」を考えれば妥当と思います。

■立地
菊名13分、大倉山11分。共に平坦。
大倉山へは歩道橋を使用しますが、港北区役所裏を回れば、平坦な道で
アクセスできます。

サミット、ファミマが近いです。
トレッサへは徒歩20分？？

■建物
A,B棟は南向きですが、南側に住宅があったり、将来的に
オリンピックがマンションに変わってしまうと、低層階は日当たりが心配です。
C～F棟は、北側のため、最上階以外は部屋の明るさが心配です。

■その他
予約制のゲストルーム（宿泊可）
駐車場は全90台。駐車場優先権付き住戸が14戸あるため、
当選率は33％。もっとも、クルマを所有していない方もいるので、
実際にはもっと高確率ですが。
「車必須」という方はドキドキですね。
場所柄、周辺に月極駐車場は少なく、どこも満車だそうです。

■室内・設備
・天井高は2400程度なので、もう少しあると良かった。
・室内据え付け収納充実
・リビング＋洋室＝床暖房
・奥行きの広いバルコニー（バルコニーには水栓あり）
・各戸玄関外に宅配ボックス、物入れあり
・タッチレスキー
・ビルトイン食洗機標準
・フリーウォールで、ライフステージに併せて間仕切り変更可能。

ご参考まで

[634: マンション検討中さん]

こちらのマンション購入/検討者の属性は？

夫婦共に東京都心で勤務
夫婦のどちらかが東京都心以外で勤務(共働き)
夫婦共に東京都心以外で勤務
共働きではない

[635: マンション検討中さん]

>>631 マンション掲示板さん

二重床由香ってうっせーやつ、二重天井だしいいんちゃうか！

[636: マンション検討中さん]

>>634 マンション検討中さん
ジェンダーではない

[637: 通りがかりさん]

>>633 港北区在住さん

徒歩10分超なんだから、駅近ではないでしょ？

[638: 港北区在住]

>>632 マンション検討中さん
大変失礼しました。WEBによると「徒歩10分以内」が一般的なようですね。

しかしながら、その評価はバックボーンによると思います。
徒歩30分やバス利用者からすれば、「駅近」と思う人もいると思います。

では。

[639: マンション掲示板さん]

>>638 港北区在住さん
購入された方の率直な意見、大変参考になります。
駅徒歩圏内と私もとらえているので大丈夫ですよ。
細かな仕様の不満は人それぞれでしょうが、希少性を脅かすほどのものはないかなと思ってます。

[640: 匿名さん]

床の仕様は意志決定に関わるようなファクターではない、、、確かにそうだと思います。
重要なのは価格、駅までの距離（リセールに大きく関係する）、管理の質でしょうか。
ただ専有部の仕様は毎日の生活に関わってくるのでやわらかい床にストレスを感じる人は避けておくのが無難かと思いました。

[641: 港北区在住]

>>640 匿名さん
管理面では、管理人さんは365日勤務。清掃員の方は平日週5日2名体制とのことでした。（年末年始等の勤務は不明）

管理組合の理事会は、居住者で構成するのでは無く、管理会社に「委託」です。もちろん、総会で各種規約改定等はできます。
輪番等での理事就任の負担は無くなりますが、コスト負担は当然あります。

[642: 口コミ知りたいさん]

今241戸の内、何戸売れてるんですかね。

[643: こーにゅー検討]

外壁がタイルではなく吹き付け塗装みたいですね。
最近では珍く思えますがコストカットであの値段は強気ですね。

[644: マンション掲示板さん]

外壁がタイルではなく吹き付け塗装みたいですね。
最近では珍く思えますがコストカットであの値段は強気ですね。