プレミスト大倉山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/pmokurayama/index....



売主：大和ハウス工業株式会社・東京建物株式会社・中央日本土地建物株式会社・三信住建株式会社・ナイス株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
プレミスト大倉山について語りましょう。

住所:神奈川県横浜市港北区大豆戸町114-1
交通:東急東横線「大倉山」駅まで徒歩9分
東急東横線・JR横浜線「菊名」駅まで徒歩11分
面積:68.35m2～85.64m2

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【物件概要を追記しました・管理担当 2023/01/10】

[465: マンション検討中さん]

>>464 マンション検討中さん

あそこは酷いですよね。
住民が資産価値下げにいってる残念な例

[466: 匿名さん]

新綱島のドレッセタワーの管理費は確かに高いと思うが、購入者はその金額に納得したから購入したはずなのに、今更その算出根拠が気に食わないからといってごねるというのもいかがなものかと思ってしまいます。
管理費の高さに不信感を感じたならなぜ購入前に質問しなかったのか不思議ですね。

[467: マンション掲示板さん]

>>464 マンション検討中さん
おそらく金持ちでない人が調査不足で買ってしまい喧嘩してるのだと思います。

[468: 検討板ユーザーさん]

>>466 匿名さん
挙げ句の果てに、あちこちの商業施設付マンションの住民板で管理費の住民負担割合を聞き回ってた。
それで迷惑がられて追い出されると捨て台詞を吐くという最悪なひとたち。

[469: 匿名さん]

>>468 検討板ユーザーさん

幼稚ですよね

[470: 名無しさん]

ここ駅徒歩9分なのに坪350万もするんか、高くない？

[471: 検討板ユーザーさん]

>>470 名無しさん

大倉山だからね、そんなもんよ

[472: 評判気になるさん]

駅の広告や車内のCMで見かけるようになりましたね。I期の期間中はあまり広告を見かけないように思ったのですが、このように新築マンションは販売初期から広告を打つわけではないのでしょうか？
これも販売戦略なのか、あまり申込状況が思わしくなかったのか….

[473: 検討板ユーザーさん]

>>470 名無しさん
しかも直床

[474: 匿名さん]

1期1次で80戸販売で先着順が22戸あるようなので販売済みは58戸という計算であっていますか。そうだとすると2024年8月竣工までに完売するのは少々厳しそうに感じます。
住環境的にはそれほど良くもない場所で、それでいて駅徒歩9分というロケーションに魅力を感じる人が多くないということでしょうか。

[475: 口コミ知りたいさん]

>>473 検討板ユーザーさん
坪単価350万を高いって、以前の感覚です。
物価も所得も上がっている今、以前の感覚で固まっていると買えるとこありませんよ。

[476: マンション検討中さん]

10年前は坪250程度だった。
今が坪350なら、10年前の4割増し。
10年間で所得はどれくらい増えました？

[477: マンコミュファンさん]

高いってやつは黙って賃貸で暮らしてりゃいい

ただそうやってリスク取らなかった結果、どんどん高くなって、いざ買いたいときに後悔する

[478: 匿名さん]

>>476 マンション検討中さん
所得は上がらないが金利が下がっているので実質的な購買力は上昇しています。
但しここが坪350万円以上の価値があるかどうかは別の話だと思います。

[479: eマンションさん]

>>478 さん

金利の下げ幅はせいぜい0.3%程度でしょうか？
ローン支払総額への影響は数百万円。
物件価格の上昇にはとても追いつきませんね。

[480: マンション検討中さん]

10年前より高いとか言ってる人は10年前に買えばよかったのでは？
高い言うなら、今売られている他の物件と比較して言って欲しいです。
10年前坪250程度のマンションが中古で同じ水準で売られてますか？

[481: マンション検討中さん]

背景を説明すると、10年前は東京オリンピックが決まり、そこからマンション価格は上がって行きましたが、オリンピックが終われば価格は下がるを信じてきた人がそれなりに居ます。
ただ、現状その予想は外れ、個人の出来ることは掲示板等で高いと叫び続けるくらいです。

[482: eマンションさん]

>>481 さん

>>481 マンション検討中さん
今後は人件費や資材費、配送コスト等などこれからどんどん値上げで新築マンションの利便性が良い場所はざがる要素がない

新築マンションの高騰により中古マンションに流れて中古マンションも値上げになっている

結果的に賃貸しかなくなり、今後はたまがある①K仕様は値上がりはそこまでしないが、ファミリー向け賃貸は供給不足になり
賃貸利回りがよくなり投資目的でもいいのかも、金利も高い、住宅ローン減税も使えない投資用ローンかキャッシュにしないと難しいんだろうけど

[483: マンコミュファンさん]

>>477 マンコミュファンさん
バブルの時と全く同じ文句だね。今買わないともっと上がる、帰る場所がなくなる。郊外で夢のマイホーム。

[484: マンコミュファンさん]

>>477 マンコミュファンさん
バブルの時と全く同じ文句だね。今買わないともっと上がる、買える場所がなくなる。郊外で夢のマイホーム。

[485: 匿名さん]

>474

広告のタイミング的には契約済みではなくて登録済みかな。登録したけど登録に至らずって人も出てきたりする。ちなみに新築分譲マンションって１期が一番売れてその後はじり貧になるのが通例。


あと1期の直後の１期２次販売って落選者の救済ってのが一般的。販売が2戸だから倍率もつかなかったということ。

ここは敷地に高圧線と、綱島街道拡幅による既存不適格リスクというマイナスポイントがあるし。

[486: 名無しさん]

こちらモデルルーム見学まで行きました。
一期販売価格が途中で変更され250万程度値下げされていたのですが、それでも販売が難航した場合は二期で更なる値下げはありえるのでしょうか？

[487: 匿名さん]

2期からの値下げだと既契約者との関係もあるから難しい。過去に東建が１期でこけて２期から値下げしたけど、１期契約者に差額を返金なんてことまでしてた。まあ、法的には契約時に合意した価格が正当なので、既契約者へのケアは必要ではないけど。

[488: 名無し]

>>487 匿名さん
そうなんですね、ありがとうございます。
確かに一次購入者がいる手前、更なる価格変更はなかなか難しいですね。
なんとなく発売直前で価格変更って買う側としては不安に思うというか逆に揺らいでしまうというか。
この物件が欲しいと思ったら皆さんそういった点に関係なく申し込みされますよね。我が家は見送ったので、そうゆうことなんだなと思いました。

[489: 匿名さん]

>488

早期来場者に予定価格を伝えて、要望書の集まり具合で調整するってのはパターン。人気に偏りが無いように一部の住戸の変更にするかと全体的に変更するかである程度、売る側の状況は推測できる。

[490: 匿名さん]

>>486 名無しさん
一期販売価格が途中で値下げされていたんですか？
もしそうなら購入者によっては値下げ前の高い価格で購入した人もいるということですよね。
予定価格を多少高く見せておいて、販売価格は少し下げるのはよく見かけますが、販売開始後に値下げするケースは最近ではあまり見かけないものでどうなのかと思いました。

[491: 評判気になるさん]

>>490 匿名さん

すみません、私の書き方が悪かったかもしれません。
値下げは当初の販売価格からです。
住戸希望アンケートを出したので、そちらを元に最終的な販売価格を変更された形かと。
AB棟250万前後、D～F棟50万程度だったので想像以上に南向き希望者が居なかったものと思われます。

[492: 名無しさん]

>>484 マンコミュファンさん

バブルと同じなら、いつか弾けますね。
それがいつなのか、、が問題ですねー。

[493: 匿名さん]

販売価格を当初の予定より値下げしたのか。大倉山徒歩9分の物件にとっては、新横浜線の開通は逆風ということなのか？

[494: 匿名さん]

金利が上がったら、低金利で支払総額抑えられたことに助けられて買ってた人たちがいなくなるからバブルはじけるでしょ。

[495: 匿名さん]

まだまだ上がるに乗せられちゃって高値掴みしちゃうと、将来、中途転売する必要が生じたときにへたすると身動き取れなくなっちゃう。

[496: 匿名さん]

年明けから、販売開始が予定より遅れたり、一期から結構取りこぼしてるケースが目立ってる。低金利による不動産バブル、終わりの始まりか。

[497: 名無しさん]

バブル終焉の始まりなら、いまはステイ(買わずに様子見)が正解なのかもしれませんね。
ただ、いつになったら下がるのか、どれくらいの下落速度になるのか、は誰にもわからず、賃貸で耐えるのが正解とも言い切れず。悩ましい。。。

[498: 名無しさん]

気に入った物件に巡り合えたのたらそれこそが買い時ということで、迷わず買えばよし！
妥協点多く価格も割高に感じるなら待てばよし！
って感じかな。

[499: 口コミ知りたいさん]

>>498 名無しさん

これ。ライフスタイルの変化とか気に入る物件との出会いがあれば買えばいい。特に一次取得なのに下がったタイミングまで待つとか考えるのは悪手

[500: マンション検討中さん]

買い時は必要な時だと思います。
買えるのに買わずにステイして、下がらなかった時が最悪です。
ここと同レベルの3LDK賃貸が月25万として年に300万。
5年後に1500万円、10年後に3000万円以上も下ってることを期待するのって、可能性高いですか？
もし下がらなかったとして、5年後、10年後の年齢からその金額のローンが組めますか？
自分の後悔からコメントしてます。
今買えない人は、10年後も買えないですよ。

[501: 匿名さん]

無理して買って下がっても最悪。不動産の買い時って難しい。

[502: 匿名さん]

この販売状況なら竣工まで待つってのもありかもね。値下げのタイミングって竣工前後と、新築を謳えなくなる竣工から１年目。

[503: 名無しさん]

>>500 マンション検討中さん

ここ25万も賃料取れますかね？
自分なら払わないな。
まあ、金額はともあれ、仰りたいことは解ります。
ただ実際にこの10年で坪100万円程度上がったので(25坪で2500万円)、可能性はともかく、逆が無いとも限らないかとも思う。

[504: 匿名さん]

賃料２０万くらいかな。PER低いから、転勤とかで賃貸ってとき足出ちゃうかも。

[505: 口コミ知りたいさん]

>>502 匿名さん

君ずっとズレてるからもう出てこなくていいよ

[506: 匿名さん]

大和ハウスはこけて損切りってあるよ。

[507: 匿名さん]

＞ズレてるから

まさか２期から値下げですか。

[508: eマンションさん]

>>507 匿名さん

頭大丈夫？？？

[509: 評判気になるさん]

広告では6480万～とありますが、一期では最低でも6500万オーバーだった気がします。
二期ではもっと安いお部屋が出たのでしょうか。
C棟低層階あたりでしょうか。

[510: 匿名さん]

>509

最近、他デベだけど、最低価格の部屋を広告に載せておきながら最後まで販売しないっておとりっぽいことやってたところがあったな。

[511: eマンションさん]

>>510 匿名さん

老眼鏡買いなさい

[512: 匿名さん]

やっぱ、値下げかな。その場合、1期契約者への対応が見もの。

[513: 検討板ユーザーさん]

>>504 匿名さん
住宅ローン組んで貸したら一括返済求められるよ

株のヤリスギ！

[514: 通りがかりさん]

賃貸で満足できてればステイもありと思うが、それで下げるロビー活動で掲示板に張り付く大人にはなりたくない。
夕方のお惣菜コーナー苦手です。

[515: 評判気になるさん]

>>514 通りがかりさん

ね。こんな掲示板でネガキャンしてもこの物件はおろか市況が下がることなんてないのにね

[516: 評判気になるさん]

>>515 評判気になるさん

人の買うマンションにケチをつけるのが、唯一の娯楽なのでしょう。

[517: マンション掲示板さん]

>>516 評判気になるさん

完全にそう。色んな板でネガキャンして回ってる例の人ってバレてるし。

[518: マンション検討中さん]

>>517 マンション掲示板さん

もうロックオンされてそう。そのうちどっかの板で赤っ恥かくね。

[519: 匿名さん]

>>518 マンション検討中さん

羽沢1Kおじさん改め、ネガ娯楽おじさん

[520: eマンションさん]

>>502 匿名さん
でもさ、1年落ちで中古になったら不動産会社に払う手数料や登記移動やらでこの価格帯なら300万くらいは別途かかってしまわないか

それなら手垢がついてなく、縁起も関係ない純白無垢な真っ新な新築の方が良いと思うよ

[521: マンション掲示板さん]

>>520 eマンションさん

えっと‥？502じゃないけどこの値段なら売れ残ることを祈ってもうちょっと待ってみよう！ってことだと思うけど？

[522: 通りがかりさん]

>>521 マンション掲示板さん
つまり、スーパーのお惣菜コーナーの前で、「夕方まで待って値引きシール待ちましょー！」ってさけんでる感じ？

[523: 名無しさん]

>>522 通りがかりさん
以前からネガティブ書き込みする人の意図が気になってました。
買わないと判断したのに、時間使ってこんなとこ書き込んで、よほど親切なのかなとか。
でも、買わないように呼びかけて売れ残り狙いならわかり易いですが、前向きな行動とは言い難いですね。

[524: 検討板ユーザーさん]

>>523 名無しさん

①優越感・快楽のため
→悪口ってドーパミンが出るんですよ。日頃のストレスや刺激のなさから掲示板に入り浸って悪口言って優越感を持つことに喜びを覚えてるパターン。悪口ドーパミンに馴れていってどんどんエスカレートしていく(麻薬と同じで依存しやすい)
https://toyokeizai.net/articles/-/366140?page=2

②評判を下げることで市況・当該物件の価格が下げたいため
→自分は物件を購入しない/できない状態。将来自分が買えるようになるため市況が下がるのを願ってる。掲示板での悪口程度が与える影響なんて無いのにせっせこ批判活動に精を尽くしてるパターン

[525: マンション掲示板さん]

>>521 マンション掲示板さん
パークハウス大倉山も残り一戸になってますし、待ってると売れちゃいそうだと思いますけどね。

[526: マンション掲示板さん]

>>525 マンション掲示板さん
うれちゃうでしょうー

茅ヶ崎や平塚あたりで同じ大きさくらいで6000万近くで売ってるんし

アメリカがそろそろ利上げを停止するとなると日本の異次元緩和もしばらくは続き、金利も下がる傾向になり、デベも資材や人件費、配送費等高騰で弾も少なめになってきて供給がかなり減り、益々マンションの値上げがあるのではないか

という事で東横線各駅でも徒歩10分以内だし買いでいいのでは

[527: マンション掲示板さん]

先着順(1期売れ残り)が22戸もあるのか。
完売までは長い道のりになりそうだ。。。

[528: 検討板ユーザーさん]

>>527 マンション掲示板さん
確かに…条件の良い周辺中古が大量供給とかになったら時間かかりそう… 残ってる部屋は広さが微妙なのが多い印象ですね…

[529: 検討板ユーザーさん]

>>527 マンション掲示板さん
最近は先着順を作りながら売ってるマンションもありますね。比較的人気のない部屋が残ってお買い得になるケースはありそうですね。

[530: 評判気になるさん]

>>528 検討板ユーザーさん
条件の良い周辺中古を探してみてみ、築年数ある程度経ってても高いのばかりだから、直近探してあったら教えて（笑）

[531: マンション検討中さん]

>>530 さん
新築の価格は、そういった周辺中古市場を考えて付けられてますよね。
中古が大量供給されたらって希望を語られてもねぇ。

[532: 匿名さん]

>>531 マンション検討中さん
数ヶ月に一回くらい良さそうな物件が出てますが、すぐ売れてますねえ。タイミング良く中古がでてくるのは運が良い場合に限られます。

[533: 口コミ知りたいさん]

確かに築40年なんていうのが売りに出てるけど、すぐに雨漏りだなんだと手を焼くだろうなあ。よほどのブランド立地を除けば、中古で美味しいのは20年位までじゃない？

[534: マンション掲示板さん]

武蔵小杉のグランドメゾンついに出たね。入居時期が違うものの東横で考えてる人は検討に入りそう。さすがに街力の差が大きいか…

[535: 口コミ知りたいさん]

>>534 マンション掲示板さん

徒歩12分でしょ？
武蔵小杉は駅近にタワマンが腐るほどあるから比較劣後になりやすいかなと

[536: 買い替え検討中さん]

>>534 マンション掲示板さん
武蔵小杉の魅力は、一にも二にも都心までのアクセスが良く通勤時間が短いことだが、駅までの徒歩時間が12分だと武蔵小杉に住むメリットが半減するのではないか。
通勤時間の短さが命みたいな価値観の人が他の地域以上に多く住む武蔵小杉という土地柄、駅距離の価値は他の駅以上に高く、ここは駅近のタワマンと比べて劣後の度合いが大きいので、中古になった時に大幅に不利だと思います。

[537: 買い替え検討中さん]

>>536 買い替え検討中さん
536です。念のためですが投稿の中で「ここは」と言っているのは「グランドメゾン武蔵小杉の杜」を指していて、こちらのプレミスト大倉山ではないです。ちょっと気になったもので補足でした。

[538: eマンションさん]

>>536 買い替え検討中さん
なるほど、とするとアクセスも微妙で駅距離も微妙で環境も微妙な大倉山のマンションに住むメリットとは、、、

[539: 口コミ知りたいさん]

>>538 eマンションさん

武蔵小杉よりは価格がだいぶ安い。

[540: 匿名さん]

月々のローン以外に支払う細かい費用がけっこうたくさんあるものだなと、
物件概要を見ていて思いました。
修繕積立金、管理費、駐車場や自転車置き場、ルーフバルコニーや専用庭使用料、
インターネット使用料、インターホンIoT使用料、YOUテレビ施設利用料、
D'sエネルギープラン料金、この他にも何かありそうな気もしますが。
一つ一つは細かい金額だとはいえ、以上をすべて使用するとしてざっと計算すると、
月々3万円前後～の金額になりそうです。
初期段階では管理費と修繕積立の準備金というものもありますね。
予算は多めに見積もっておかないと、のちのち出費に驚いてしまいそうです。

[541: マンション関係女性]

>>540 匿名さん
そうですよね、自分もドレッセタワー武蔵小杉を検討してたのですが2LDK55くらいでたしか色々含めて40,000近く、おそらく10年経ったら50000オーバーになると思い諦めた次第です。

ドレッセは綱島も含め高いのでしょうけど

[542: 名無しさん]

>>541 マンション関係女性さん
ドレッセタワー武蔵小杉で55だと、管理費、修繕、駐車場もろもろ7万近くいきませんか？
3万って安すぎでは？

[543: 口コミ知りたいさん]

>>542 名無しさん
541です。金額ではなく55平米の大きさです、四万前後かoverったのでタワマンでもあり5年、10年で修繕費も高騰しそうで

管理費も値上げがあればtotal7万近くなるかもしれなく、オール電化なら毎月4万近くか以上の電気代もかかり、それに住宅ローンとなり、新築マンション購入なら現状タワー系はやめてメイツザマークス新横浜かこちらのマンションが良いですね。

[544: 名無しさん]

>>543 口コミ知りたいさん

新線影響で各駅停車駅はどうしても劣後しますよね
そういえば新横の東急・地所JVはどうなったんでしょうね。その後続報聞かない気がします

[545: 通りがかりさん]

>>544 名無しさん
急に関係のない話、どうされました？
大倉山の良さって、新線とあまり関係ないですよね。
新線が繋がることで東横線の良さが失われる中、品位を保ってているのがこの辺りの魅力です。

[546: 検討板ユーザーさん]

>>545 通りがかりさん

？？？

[547: 匿名さん]

>540

イニシャルの費用としては登記費用と初年度の固定資産税もかな。固定資産税は翌年以降もかかるし、修繕積立は段階的値上げだからそれも見込んでおかないと。あと、専有部分の設備の修繕、リプレース費用とリフォーム費用も。

不動産取得税も2年後くらいか。

[548: 匿名さん]

>527

人気が無いってことで値下げすればお得感出るけどそのままだとただ売れ残り続けるだけでしょ。

[549: 匿名さん]

>>545 通りがかりさん
新線の影響のない大倉山は、影響を受ける他の駅に比べて相対的に価値が下がり将来的に地盤沈下となる可能性があると思っています。それでも品位が保たれるというのであればいいですね。

[550: 匿名さん]

>>547 匿名さん
固定資産税は新築マンションは確か2024年3月時点のマンションは5年間半額だった気がする

[551: マンコミュファンさん]

>>544 名無しさん
メイツの東◯リヴァぶるさんに聞いたところ、ワンルーム系と言われたけど

[552: 匿名さん]

>550

厳密にいうと半額になるのは建物分。

固定資産税の見込み額は部屋が固まった時点で営業に確認すれば教えてくれるけど、確認するのは初年度、２年目と７年目。

[553: マンション検討中さん]

>>552 匿名さん

ごめん、いきなり連投で語りだしたけど誰も聞いてないよ？

[554: 匿名さん]

イニシャルの費用で意外に物入りなのはカーテン。既成のものだとサイズが合わないのでオーダーかセミオーダーになって、ピンキリだけどセミオーダーでも既製品より一桁アップ。

[555: 名無しさん]

>>554 匿名さん

だから興味ないって

[556: 匿名さん]

引っ越し費用もかな。幹事会社が日程調整するケースだと幹事会社使わないと後回しにされたりする上に、幹事会社はぼったくり価格なんてところも。

[557: 口コミ知りたいさん]

>>556 匿名さん
ごめん。意味わかんない

[558: マンコミュファンさん]

>>544 名無しさん

ここは菊名にある大倉山って名前がついたマンションだと考えている。特急停まるし良いですね。綱島街道が拡幅されたらよりそれを感じると考えている。

[559: 名無しさん]

>>558 マンコミュファンさん

菊名にある駅徒歩11分のマンションですね
新線で菊名利用者が減ってくるといつまで特急停まってくれるかは考慮にいれておいた方がいいです

[560: マンション検討中さん]

地元民の私の感覚だと、菊名と大倉山の境は環状2号だから、ここは菊名です

[561: マンション検討中さん]

>>559 名無しさん
新幹線利用は横浜線乗換客の一部だろうし、数少ない各停との接続駅だし、特急を通過させることはほぼ無いかと

[562: 名無しさん]

特急も停まるのに菊名って何で栄えてないんですかね

[563: 名無しさん]

>>562 名無しさん

駅近で住宅に適した土地が少ないからですかね…

[564: マンション検討中さん]

>>560 マンション検討中さん
確かにオリンピックに行く時は菊名に行くという感覚がありました。