管理費と修繕積立金が高額で困っています

[匿名さん]

管理費と修繕積立金あわせて30000円で厳しいです

値下げする方法を教えてください。

[21: 口コミ知りたいさん]

>>3 匿名さん
築20年、14階建て、39戸、３LDKの70㎡で修繕積立金と管理費合計で30000円/月は高いとは思いませんが、１６さんの意見には耳を傾けられたらいい考えが浮かびそうです。

[22: 匿名さん]

しかし、近隣は修繕積立金と管理費合計で20000円/月なのですが、理事長に言えばどうでしょうか？

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん
３９戸での管理費は
１５０００÷７０㎡＝２１４．３/㎡
は高いでしょうね。

[24: マンコミュファンさん]

>>22 匿名さん
近隣を引き合いに出すなら近隣のマンションの詳細を調べないと。
まずは近隣のマンション決算資料を手に入れ自分の所と比較だね。あと委託契約書の明細ね。
管理費はこれである程度交渉できるかも。

修繕積立金は周期を遅らせることですね。下げることは普通の管理会社ならしないだろうけど。

[25: 匿名さん]

>>24さん
修繕積立金を下げるのは管理会社ではありませんよ。
積立金を下げるんなら組合員が総会に諮り下げるんです。
管理会社は全く関係ありません。
積立金は組合員の積立金ですからね。

[26: マンコミュファンさん]

>>25 匿名さん
全く関係なくない。
長期修繕計画を見ているのが管理会社で、何も考えない値下げなんて将来苦労するのがわかりきっているんだから必死に説得してくる。それが管理会社。

[27: 匿名さん]

>>26 マンコミュファンさん
それは大嘘。
修繕積立金があろうがなかろうが、管理会社はノルマがあって、やらなくてもいい修繕工事を執拗に提案してくる。赤字決算だろうと容赦ない。

[28: 口コミ知りたいさん]

>>27 匿名さん
それは、組合の役員が組合員の為に機能している
場合は管理会社はやり切れないが、
傀儡政権が出来たとたんに悪行を重ねることにな
る。役員次第だよね。経験者です。

[29: マンション掲示板さん]

>>26 マンコミュファンさん
長期修繕計画を管理会社任せにしていれば、管理会社はヤリタイ放題。何処かの毛まで抜かれる、組合員に解る人は居ないなら、他のコンサルタントに管理組合の調査をして貰い、長期修繕計画を策定して貰うことだ。

[30: 名無しさん]

>>12 匿名さん
何故補填とわかったのですか？
それが本当で証拠あるなら理事会に言って管理会社と交渉してもらいましょう
データや証明するものがないなら交渉は難しいので理事会はやりたがらないと思います
サービス低下は嫌がる住民が多いので総会でも一筋縄ではいかない

[31: 匿名さん]

>>30
理事会に言って合わせて20000円に下げて下さいと言ってみます。

[32: マンコミュファンさん]

>>29 マンション掲示板さん
一般論に対してアドバイスされても困るなw

[33: マンコミュファンさん]

>>31 匿名さん
あんた今まで何見てたんだよ。赤字の補填だとして、赤字のマンションに合わせてうちでも赤字になって下さいって言われて受け入れる会社があると思う？
>>24の材料を最低限揃え何が下げられそうか提示しなきゃ、ただなんとなく高いから安くしろって言われてもサービスの質下げられて終わり。

[34: 評判気になるさん]

>>31 匿名さん
高すぎるから単に合わせていくらではダメですよ？内訳ないと
修繕積立金が安過ぎると将来不足時臨時集金となります
その時支払えないなら安く売り払い出て行かざるを得ない
メンテ不足、積立金不足してそうな中古は売れません
管理費は無駄なサービスがないかどうか提案してみましょう

[35: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成するのは管理会社ではないでしょう。
それをやってるから工事も全て管理会社主導になるんだよ。

[36: 匿名さん]

合わせて20000円のマンションの補填に30000円払っています。20000のマンションは管理組合が強いと聞きました、うちの理事会はやられっぱなしで、だらしないです、歯がゆく悔しい、どうすればいいでしょうか

[37: 名無しさん]

>>36 匿名さん
それが本当で証拠あるなら訴訟問題
訴える費用がないなら
管理会社を変えるよう総会にかけてもらう
自分が理事会に立候補するのもアリかと

[38: 匿名さん]

>>35さん
管理費と修繕積立金は分けて考えなきゃね。
管理組合が強いとかは関係ないんだよ。
修繕積立金は現状でいいとして、管理費がいくら値下げ
できるかだよね。
しかし、管理費が値下げできたら、その分を修繕積立金に
回すのがいいと思うよ。

[39: 匿名さん]

>>36 匿名さん
あなたが理事になり理事の過半数の賛成で
理事長になれば実現できる可能性が高い。

[40: 匿名さん]

マンションの実情をしらない者では解決できない。
ただ、管理費や積立金を下げても後々困ることになるからね。
その根拠を示して値下げしなくちゃね。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
その考えはどこから出るの。
マンション管理士等の素性を知りたくなる。
値下げをしてさらにマンションが良くなるケースの方が多いでしょう。

[42: マンション検討中さん]

修繕積立金は足りなくて困ってるマンションが多いです
臨時集金したり売れなくて負動産にならないようにしなければダメですよ

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん
余っている管理費を修繕積立金に回すといいよ。

[44: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん
売れなくなる等のザワごとは控えて
もらいたい。
マンションの売れる売れないの価値は管理
では決まらない。
立地で決まる。

[45: 評判気になるさん]

これから中古が大量に出回る
その時修繕積立金がどのくらいあるか滞納者はいないか調べる人は多いし大規模修繕がなされているかきちんとした計画あるかもチェックする
内覧時は室内だけでなく共用部分もみる
くすんでいたり汚れがないか
自転車置き場、ゴミ捨て場、廊下に私物ないか　植栽はどうか
住民のレベルがジャッジされる
管理大事ですよ
室内はリフォームされて新しく見えても共用部分に劣化が出る

[46: 匿名さん]

>>45 評判気になるさん
そこまで細かく見ていると買いチャンス
を逃す。
管理のことなど調べていたらいい物件は
買い逃すのが現実です。
新築でも立地が良くて最上階などは前も
って手付金を素早く支払って契約しない
と一分一秒で勝負を逃す。
お宅の言っている内容は理想ですよ。
現実はやはりマンションは売り手市場で
す。
私はマンション管理士ですが中古で立地
のいい物件が出たときは資格は隠して交
渉するくらいです。

[47: マンション検討中さん]

投資で買う人と実需で買う人は違います
住んでから失敗した事に気づいても住み替えできない人は多い

[48: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
中古は住んでみないとわかりませんよ。
重説などはあてになりません。
あまりしつこく聞くと後でいろいろ言
われそうだと販売員が感じたときはう
まく逃げられて買いそびれる確率は非
常に高い。
いい物件はキャンセル待ちも多いから
注意してください。
たとえ住むための物件でも立地が良け
れば管理のことは二の次で重要ではな
い。

[49: 匿名さん]

スレ主さんには話が横道にズレて申し訳
ございません。
管理費等が７０㎡で３００００円は高い
かどうすればいいかの質問に戻りましょ
う。

[50: 匿名さん]

>>49
理事長に管理会社と交渉させればいいですか？

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
理事長が管理会社担当に頼り切っていなけれ
ば貴方の言うことを聞いてくれるでしょう。
それとも仲間をひそかにそろえて理事長に迫
り理事の過半数の賛同者を募る事です。
規約に立候補制があれば規約に基づき理事に
立候補して理事として理事会での議題にして
しまえば理事長も反論しにくくなりますし、
その勢いを重視して管理費等の値下げと同時
に管理委託費の値下げの総会案にできると思
います。

注意することは失礼ですが３９戸といった小規模分譲ですので管理会社が委託費の値下げに応じない可能性もあります。その時は管理費等の値下げのみの総会案で妥協する必要になるかもしれません。組合員は管理費等の３００００円以外に駐車場等の負担もしなければいけないので値下げには賛成されるケースはあると思われます。

[52: 匿名さん]

>>50 匿名さん
追記です
管理費等の値下げは管理会社とは
関係ありませんので管理会社との
交渉の必要はございません。
委託費の値下げ案は総会案にする
には前もって理事会で管理会社と
の妥結が必要です。

管理委託費はこの際取りやめて管理費等の値下げだけを理事長と個人的に交渉して見られたらどうでしょうか。

[53: 匿名さん]

>>52
理事長に相談して、何故系列マンションが20000なのか？業務受託契約書の内容の知りたいところのみの抜粋の開示請求はどうでしょうか？
そうすれば赤字補填されてるか多少分るでしょうか？

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
それはだめでしょう。
素人でも理解できます。
近隣のマンションの管理組合が
近隣のマンションの理事長の要請を受けて
情報を開示などは致しません。
管理会社が同じでもその管理会社は法律に
違反してまで管理受託先の情報を開示する
わけには行けません。

そもそもスレ主は管理費等が３００００/月は高いので安くする方法のアドバイスを要請しているわけで管理委託費の件ではありません。メンド臭くなるので委託費の回答はしない方がいいでしょう。スレが荒らされます。

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん
なんの法律に違反するか教えてください。

[56: 匿名さん]

個人情報保護法違反です。

[57: 匿名さん]

管理費等の値下げをとかいっているようなレベルでは値下げは無理ですね。
管理費を下げるのか、修繕積立金を下げるのかをまず決めなければね。
それができなければここで議論してもなんの役にも立たない。
管理費を下げたいのであれば、管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種保守
点検費の値下げ等の交渉となります。光熱費はさげられませんからね。
修繕積立金の場合は、長期修繕計画を立て、やらなければならない工事費の
総合計から算出すればいいだけです。これは外部との交渉は必要ありません。
工事個所をやるかどうかの理事会判断になります。

[58: 匿名さん]

管理費で交渉の余地があるのは、管理委託費、管理員人件費、日常清掃費
定期清掃費、各種保守点検費、植栽管理費、共用保険料、複写機・ＡＥＤリース、
簡易保守費、役員報酬ですね。
交渉の余地がないのは、光熱費、電話料、支払い手数料です。
値下げ交渉をするときは、具体的に何をどうやって削減するのかを検討して
いかなければどんぶり勘定では下げられません。

[59: 匿名さん]

スレ主さんも、だんだんマンション管理というものが理解されて
きているんではないですか。

[60: 匿名さん]

>>56 匿名さん
業務受託契約書のどこに個人情報があるのでしょうか？理事長の名前なら誰も必要としていないのだから黒塗りでもなんでもいいでしょう。
頭使わないと何もできませんよ。

[61: 匿名さん]

>>60さん
契約内容には記載されていませんが、管理費明細や修繕積立金の額、
滞納率等も含め、管理会社からよそのマンションの細かな情報が流される
ことはないでしょう。
管理会社が管理をしていく中で知り得た情報を流すのはモラルにも反します。
他マンションの総会議案書や管理規約、各種細則の提供もだめですよ。

[62: 匿名さん]

横道にそれずにスレ主の質問の答えましょう。
スレ主はダンマリコカナイデ反論してください。

[63: 匿名さん]

>>61 匿名さん
管理組合同士情報交換されると管理会社は都合悪いってだけですね。

[64: 匿名さん]

財布の中身をみられるといやでしょう。それと同じですよ。
管理会社ではなく、管理組合が裸にされると嫌なんですよ。

[65: 匿名さん]

近隣のマンションとの情報交換を試みました
がいろいろな考えがありすぎて同意は得られ
ませんでした。
やはり管理会社の意向が強いように思いました。
小生の意見としては組合員にとっては情報公
開はよいと思いますが、管理会社はその逆です。
立場上正面から反対はしないで同意のふりを
しているように見えました。
管理会社抜きでしたいのですがどうしても私
の行動を監視しているように思います。
組合内部に管理会社のシンパを温存している
ようです。管理人が味方に付いてくれれば組合主導の管理ができるように思います。

[66: 匿名さん]

ざっくりつかみで、管理会社に20000の内訳を聞いてみたいです。

[67: 匿名さん]

ワンルーム投資マンションだけど、最近、管理費や修繕積立金が上がってきて、投資の対象にならないばかりか、負債マンションに突き進んでいる。
家賃は2万円台を切っても入居率は6割前後。
唯一の収入である家賃の半分以上を管理会社に持っていかれ、その残りから固定資産税やリフォーム費を払うと、手元の残るのは雀の涙ほどの収益金。
売りに出しても、入居率が悪いから誰も手を出してくれない。
こうなったらアリ地獄だ。
この地獄から這い上がる術を教えてほしい。
不思議でならないのは、管理費や修繕積立金値上げの議案が、圧倒的多数で議決されることだ。
投資マンションのオーナーは、皆さんパーなのかと疑ってしまう。

[68: 匿名さん]

>>54 匿名さん
＞管理会社が同じでもその管理会社は「法律に違反」してまで管理受託先の情報を開示するわけには行けません。
おかしなこというね。
どんな法律に違反してるのかな。
マンション適正化法では、むしろ内部情報の開示をすすめている。
隠す必要がある情報は個人情報位で、後はできるだけオープンにすることが適正化への道だと説いている。
何故だか分かるかな？

[69: マンコミュファンさん]

>>67 匿名さん
とにかく値下げして売り払いましょう
2万切る家賃では負債ですよ
もう誰がババひくかのレベル

[70: 匿名さん]

>>65 匿名さん
管理人が味方になれば…
管理人は管理会社に雇われていませんか？管理人は雇用主に従順な人がいいですよ。信用問題ですね。
削減コンサルを雇われてはどうですか？素人が動くより確実ですし相場感も持っています。