管理費と修繕積立金が高額で困っています

[匿名さん]

管理費と修繕積立金あわせて30000円で厳しいです

値下げする方法を教えてください。

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん
行政処分でもせいぜい１か月くらいの
業務停止。
それも実質停止ではなく営業活動の停止。
痛くもかゆくもない。
怖いのは事件化してマスコミが取り上げ
てくれることだ。
それを狙っての投稿だが乗ってこない。

[182: 匿名さん]

>>180 匿名さん
ほとんどのマンションはほったらかしだよ、
そのうちマスコミに取り上げらるようにな
ったら政治的問題になる事案の証拠を相当
数持っている。
分譲を含む不動産の管理や取引は問題は多
いと思う。そのうち問題化するよ。

[183: 匿名さん]

報道番組のアナリストや記者等の発言を聞い
たり見たりしていると不動産の管理や取引に
ついては宅建業法に関連するもので分譲のマ
ンションの管理や取引についての発言になる
とその用語でさえも理解していないように思
われてならない。
適正化法施行当時はマンション管理士がマス
コミに登場していて分譲管理もよくなるので
はないかと思われた。
しかし、現状はその信頼性が凋落したように
思われるが、
報道関係者の介入を期待するしかない。
告訴などは愚の骨頂である。
悪徳組合員と悪徳管理会社や悪徳マンショ
ン管理士等の排除ができればマンションの
価値は向上する。

[184: 匿名さん]

>>179 匿名さん
>築古マンションでは保険の加入状況や保険金の収支も報告されるようにした方がいいでしょう。
収支予算書に、経費として保険料が記載されているでしょう？
ちゃんとした決算書を作る管理会社でしたら
保険金の申請をしたら、
保険確定時：借方　未収金　　
　　　　　　貸方　保険金
保険金入金時：借方　管理組合口座　　貸方　未収金
保険による工事支払時：借方　保険金（明細：保険対象修繕工事）　　
　　　　　　　　　　　貸方　管理組合口座
保険金－支払＝保険差益ですので、差益を雑収入に振り替えます。
最終処理：借方　保険金　　
　　　　　貸方　雑収入（明細：保険差益）
この様な処理をします。
保険金収入、修繕費などの処理をすると、その年だけ収入合計が増えて、正しい収支が見えなくなります。
勘定元帳（仕訳帳）で確認できます。

尚、５年契約の保険なら
契約時：借方　前払金（未経過保険料）
　　　　貸方　管理組合口座　
各年度：借方　保険料（当年度分）
　　　　貸方　前払金
５年目で、前払金がなくなります。
初年度に全額保険料として処理をすると、その年だけ支出合計が増えて、正しい収支が見えなくなります。

[185: 匿名さん]

>>184 匿名さん
そんなことを問題にはしていません。
そんなことは誰でも知っています( ´艸｀)。

[186: 匿名さん]

収支報告書の話にバランスシート等の話を持ち出されては混乱するので持ち出さないでください。

[187: 名無しさん]

管理会社の連中には都合悪いから話を剃らしたいんでしょうね。

[188: 匿名さん]

驚いたよ
管理組合の会計には貸借対象と損益計算書だけだと思っている馬鹿とそれに賛成をする馬鹿が多いのにはびっくり仰天( ´艸｀)

[189: 匿名さん]

いいから管理費と修繕積立金を下げる方法を提示しろ。
できないなら書き込むな。

スレ主の気持ちを代弁してみた。

[190: 名無しさん]

>>189 匿名さん

コンサルなど活用して他社の見積もり持ってくる。これに尽きるよ。丸腰で交渉しても無駄だから。

[191: 匿名さん]

>>190 名無しさん
コンサル代金を払うのでしょう。
管理費等を安くしたいならば収支報告書を
見て無駄を省く努力はコンサルでなくても
組合員が話し合えばできるよ。
管理を分散するといいですよ。

[192: 匿名さん]

>>191 匿名さん
管理を分散するってどういうこと？

[193: 匿名さん]

>>191 匿名さん

サービスを削るのとサービスの値段を下げるのは全く別。
サービス省くならだけなら別にすぐできるよ。

サービスを省けないから困ってるんだろ。

管理会社にただ値下げの相談しても管理人の時間を削られたり、清掃の頻度を減らされたりサービスカットになる。

そうではなくて、求める管理仕様やサービスを条件に複数社に見積もりをだし、競争原理を生かして、コストを下げるのが、管理費値下げの基本的な考え。

つまり、管理費値下げが単純なサービスの削減にならないように、サービスの値段を競争原理を生かして価格競争が反映された価格と契約することが重要。コンサルを利用すればぜんぶやってくれて、理事会は値段を見て決めるだけ。利用料は年間の削減額だから新たに持ち出しがない。２年目以降はずっとプラス。

[194: 匿名さん]

サービスを省けないなんてどこにも書かれていない。過剰サービスになっているだけかもしれないし単に管理会社の利益が多いだけかもしれない。

コンサルを利用するには総会で承認を得る必要がある。
やり方を聞かれているんだからコンサル使えと言うだけでなく、具体的な進め方を示すべきだよ。

[195: 匿名さん]

３９戸と小規模マンションだから管理費等
の保管は登録業者に委託してその他は組合
で直接発注したらどうでしょうか。
かなり安くなりますのでその剰余金は長期
修繕費に蓄えるか管理費の値下げをするか
を組合員で話し合われたらどうでしょう。

[196: 匿名さん]

>>194 匿名さん

191で思いっきり値下げではなく、省くって書いてますよw

>>195

>３９戸と小規模マンションだから管理費等
の保管は登録業者に委託してその他は組合
で直接発注したらどうでしょうか。

これが一番いいと思いますね。

[197: 匿名さん]

例えばの話をしたいのですが何しろ
匿名掲示板ですのでとんでもない精神異常者
がスレを荒らしますのでどんなもんでしょう
か( ´艸｀)。
管理組合会計には一般会計などはなくて貸借
対照表・損益計算書・財産目録だけだとか理
解に苦しむような投稿する御仁などは投稿を
しないでいただきたい。
皆さんのご意見をどうぞ？

[198: 匿名さん]

>>197 匿名さん

誰も専門用語の説明なんて求めてないよ。
管理費をどうやって下げるか。

[199: 匿名さん]

管理組合の会計には一般会計なんかないよ。
貸借対照表と損益計算書だけだ。
損益計算書を収支報告書にタイトルを変えているだけのこと。管理組合は税法上、公益法人に準ずるため公益法人の会計と同じ名称にしてるだけだね。公益法人は損得じゃないから。

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん
ほー

[201: マンション掲示板さん]

>>199 匿名さん
そんな説明は求めてない。

[202: 匿名さん]

知りたいのは会計の仕組みではなく、管理費を安くする方法。
実入が少なくなる管理会社関係者の荒らしが話を逸らしたくて仕方ないみたいだけど説明してあげますね。会計の仕組みを詳しく知る必要もありません。

管理費は出費の項目を、値段交渉できない光熱費以外の全ての項目見直すのが大前提になります。管理委託費だけでなく、植栽費や点検費、各種保守費など、直接発注している項目ももちろん含まれます。

これらの項目はいずれも管理会社が斡旋しているものなので、管理会社を変えれば基本、光熱費以外の全てが見直せます。

つまりリプレース（管理会社の変更）を前提に、複数社に希望する管理仕様で見積もりを出します。すると、市場原理と価格競争で値段が下がります（サービスのカットではない）。一方、他社に見積もりを取ることなく、終始報告書だけ見て、値下げを要求しても、サービスカットの提案をされるだけです。これは値段を下げる意味の値下げではありません。両者の違いを区別しましょう。

こういったことは、削減コンサルに頼めば全て段取りをつけてくれます。報酬は年間の削減額やその半額くらいで、新たな持ち出しはありません。あとは値下げされた削減分が削減しない場合と比べて得をします。また、ランニングコストが下がることによって資産価値も上がります。逆に維持費の高い物件はそれだけで資産価値が下がります。

ーーーーーー
つまり、管理費値下げのために管理組合でやることは、

「ネットで検索して出てくるような、ある程度実績のあるコンサルに相談して見積もりを取ってもらう」

これだけです。
ーーーーーーーー
少なくとも見積もりを取るまでは全くリスクがありませんし費用もかかりません。

[203: 匿名さん]

>>202 匿名さん
コンサルに頼めばいいところまでは分かりましたが、イチ住民はどのようにしたらいいのでしょうか？
役員たちも素人でまったくわかりません。

[204: 匿名さん]

>>202 匿名さん
管理会社VS削減コンサルの戦い
狐とタヌキの化かしあいに巻き込まれるだけ

自分で勉強し、汗をかくことが大事

[205: 匿名さん]

コンサルもフロントも同じ人間。
彼らよりも偏差値の高い、志ある住民がマンション管理能力を学べば、彼ら以上の能力を発揮するはず。
その能力に対して相応の報酬は支払わないといけない。
従来の仕組みを少し改善するだけ。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
能力の見極めが解らない。
困ったもんだよ( ´艸｀)。

[207: 匿名さん]

>>203 匿名さん

理事に立候補するのが手っ取り早いですが、輪番制の場合は理事の人にどうにかアポをとり、説得するしかないですね。管理会社に言っても、当然、自社にとってマイナスな改革になるので取り次いでくれません。

>管理会社VS削減コンサルの戦い
狐とタヌキの化かしあいに巻き込まれるだけ

全く違います。確かに悪徳コンサルもいますが、コンサルって
管理会社の利益相反がひどいから生まれたビジネスです。
大前提として、管理会社がひどい事実に変わりはありません。

コンサルが悪徳と決めつけて何もしなければ、結局無駄な管理費を垂れ流す事実は
何ら変わりません。コンサルにたのんで見積もりを取るまでは全くリスクはないので、まずそこまではやってみて損はありません。それすら否定する奴は明らかに不自然なので荒らしでしょうから無視すべきでしょう。

[208: 匿名さん]

>>204 匿名さん

コンサルがバックマージンとかもらっていて管理会社と同じような料金提示してたら
、そんなコンサルをそもそも誰も利用しないと思うけどw

管理会社って頭悪いんだね。そりゃまともならデペや仲介にいってるか。。

[209: 匿名さん]

>>206 匿名さん
国家資格が最低条件。
マンション管理士・一級建築士・3級簿記資格等。
能力の見極めを個人がするのは危険。
マネジメント能力だけではどうにもならない。

[210: 匿名さん]

マネジメント能力だけが高い人間は不正行為能力も高い。
管理能力の足らない部分は不正に走る。

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん
マネジメント能力を見極めるのは困難です。
解りやすく教えてください。
能力が高いと不正に走りやすいとはどんな
ことでしょうか。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
マンション管理に関する基礎知識のない人間が、マネジメント能力だけでマンション管理に参加しても役に立たないという事です。
役に立たない人間がマネジメント能力だけを発揮するとすれば、マンション管理以外の不正行為に走り、自己利益を上げる以外に道は残されていない。
＞能力が高いと不正に走りやすい
そんなことは言っていない。
もう一度読み直してね。

[213: 匿名さん]

>>207 匿名さん
ありがとうございます。もちろん管理会社には相談してはいけないですね。

後半部分は私が言ったものではないのでコメントは控えます。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん
失礼いたしました。
管理能力の足りない部分は不正に走りやすい
でした。早とちりで失礼いたしました。
確かに分譲管理の知識を習得するのは難しい
です。
分譲マンションを購入するときにマンション
の管理の知識は身に着けたいですよね。
知識とマネジメント能力を兼ね備えた人物が
管理者に必要でしょうね。

[215: 匿名さん]

日本３大都市のひとつに立地する築20年のボロマンションだが、
戸数２００戸、専有部分７５平米で管理費１万円、修繕積立金８千円で
もう１０年近く据え置きだ

[216: 匿名さん]

>>215
そちらが理想です、管理会社と何故値上がりしていないかをご教示ください。

[217: 匿名さん]

>>214 匿名さん
マンション管理のコンサルをしたいのなら、2級建築士や管理業務主任者程度の国会資格では基本的な知識不足。
基本的な知識不足の人間が、マンション管理のコンサルになろうなんておこがましい。
マンション管理のコンサルをやりたいなら、1級建築士やマンション管理士、3級簿記資格などの基礎知識を学んでからやるべき。

[218: マンション掲示板さん]

コンサル叩いて関係ない話して誤魔化すのは同一人物だろうね。管理会社って余程ヒマなんだな

[219: 匿名さん]

>>218 マンション掲示板さん
優秀な管理者さえいれば管理会社は必要ない。
叩いている相手は管理会社であって、コンサルではない。
よく理解してね。

[220: 匿名さん]

>>217 匿名さん
コンサルなんて高級なお仕事はお断りいたし
ます。
今は先週の黒田ショックと今週の黒田発表で
身動きができない状態です。
イールドカーブコントロールの廃止になれば
首をつらないといけないかもしれません。
３億円の損切は正解だったようです( ´艸｀)。

[221: 匿名さん]

つまり、管理費値下げのために管理組合でやることは、

「ネットで検索して出てくるような、ある程度実績のあるコンサルに相談して見積もりを取ってもらう」

これだけです。

↑これでいいかな？

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん
違うな。
管理会社をお払い箱にし、代わりに能力のある管理者を置き、余分な浪費を節約し、
健全な組合管理運営をすれば、自ずと管理費なんて半減する。

[223: 口コミ知りたいさん]

>>222 匿名さん
優秀な人間はマンションの管理者
などにはなりませんよ。
規約には従わないとイケマセンが、
それでも管理者はお断りしています。

[224: 匿名さん]

結論は「管理費削減　コンサル」などのワードでひっかかった業者のHPなどで実績を確認してから依頼。するとコンサルが複数から見積もりが上がってくるので値段を見て検討すればいい。

[225: 口コミ知りたいさん]

>>224 匿名さん
49戸の小規模マンションで大袈裟すぎるよ( ´艸｀)

[226: 匿名さん]

225はただ荒らしたいだけ。何のアイデアもないのに否定ばかり。管理会社にとってはよほど嫌なのは分かるけどさw

[227: 匿名さん]

>>226さん
２２５さんの書き込みはするどいものがありますよ。

[228: 匿名さん]

それにしても、スレ主さんはどこにいったの。

[229: 匿名さん]

>>228
議論が拡散していますが、どうすればいいんですか？

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん

↓答え出てるよ

つまり、管理費値下げのために管理組合でやることは、

「ネットで検索して出てくるような、ある程度実績のあるコンサルに相談して見積もりを取ってもらう」

これだけです。