パークホームズグランファーストってどうですか？その２

[購入検討中さん]

駅徒歩1分でイトーヨーカドーが隣にあるこちらの物件評判どうですか？
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8406/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[811: 購入検討中さん]

飛行機の騒音の件ですが、この物件の南向きは二重サッシなのでそれほど影響ないのですかね。

[812: 匿名]

ここよりもっと羽田近くに住んでますけど…騒音気にならないですよ？
今朝も静かな朝でしたが…。
気になるのは、大師線の本数の少なさだけ。
２２時台から４本しかなくて乗り継ぎ悪いです。

[813: 匿名さん]

やっぱり何も気にならないんですけど…というよりも何も聞こえない。

[814: 匿名さん]

川崎から大師よりに住んでますが、ゴーなんて聞こえません。
車が多い通りなので、聞こえないのかな。
ということは、気にする必要ないレベルでしょう。

[815: 匿名]

あとなんぼや？
ここは人気なんか？

[816: 匿名]

大師駅前タワーの情報くれんか？ここより割安なんか？

[817: 匿名さん]

絶対にここより割安になんかならないよ。

坪190万円は楽に越します。フォレシアムの事を考えるとへたらしたら坪210万円も有り得るよ。
(ここは坪180万円位？？)

[818: 匿名さん]

>>あとなんぼや？
>>ここは人気なんか？

あかの他人に尋ねる言葉遣いじゃないですね。

[819: 周辺住民さん]

契約者の方

管理規約の「駐車場使用料について」はどうなっていましたか？
もし、余計なお世話かもしれませんが「管理費に充当する」という
内容が書かれていたら要注意です。
（書かれていなくても、大半が管理会社に持っていかれるケースもあります）

月額 3000円～16000円の駐車場使用料は、お金のかかる機械式駐車場
のメンテナンス、修繕費に充てられるのではなく、そのまま管理会社の
売り上げになって終わりです。

今のうちから管理費計画の見直し、削減を考えることをお勧めします。
１社ののマンション管理会社に頼っていてはサービス向上も
コスト削減も不可能です。

他のマンション管理会社に変えることも視野に入れながら検討された
方がいいです。

[820: 匿名さん]

>819

あなたの言ってる「管理費に充当」ってのは駐車場料金が一切、修繕積立金にまわせないって事？
もし本当にそうならそれは相当まずい話だけど、そんな管理会社はさすがにないと思うけど…

管理会社からすれば一般会計になる管理費の不足が一番困る事だから(管理会社の委託費などはここから捻出される)、駐車場料金の幾らかは管理費に充当されるだろうけど…

普通は駐車場設置台数の7割位を徴収料金と考えて、その徴収金額の半分を管理費、半分を修繕積立金にまわすとかではないのかな？分かんないけど…

あと「駐車場料金の大半を管理会社に持って行かれる」という表現は適切ではないかな。

管理会社の委託費は最初から決まってるから例えば月額100万円で管理会社と委託契約を結んだとして、全体の管理費徴収額(駐車場料金も含む)が月額500万円ならそこから委託費が払われるってことでしょ？

あなたの書き方だと、管理委託費用とは別に駐車場料金徴収分を管理会社が売り上げとしてもらうってるいうように聞こえます。それは絶対に出来ないから、要約すると

300戸クラスのマンションにしては管理会社への管理委託費用が高すぎるかどうかってだけで判断できるんじゃないのかな？

例えば、駐車場料金が「全て管理費に充当」と書かれていても、管理委託費用が適正な額なら管理費余剰金が出て、あとから修繕費用に充当とか出来るけど、相場が月額100万円位の委託費用に対して、駐車場料金分も入るからって事で月額200万円位の委託費用になってれば駐車場料金が管理会社の売り上げに貢献しているとなる訳なので…


相当長くなったけど、私はこの部分よりも駅徒歩1分の物件で機械式駐車場280台分がどこまで埋まるかが心配だけど…もしかすると30%〜50%位しか埋まらないのでは…

そっちの方がかなり大変な事になると思うけどね。

[821: 匿名さん]

じゃあ管理会社への委託費用が高いか安いか確認すればいいのね？

OK!!

ついでに300戸規模のマンション委託費用の相場を教えてもらえると助かる。よろしく。ネットでも調べるけど。

[822: 周辺住民さん819]

確かに、つまるところ「管理委託費が適正か」ということです。

ちなみにうちのマンションでは駐車場使用料収入は管理費9
に対し、修繕費1くらいの比率になってしまっています。

住民の中でもあまり認識されていない点です。

[823: 匿名さん]

820です。

その比率はかなり芳しくないですね。

その変わり、一戸当たりの管理費用が他のマンションと比べて割安になってたりはしないのですか？

そうでなければその管理会社がうまい事、高く委託費用をせしめてるんでしょうね。

うちも分譲ですけど駐車場料金の管理費充当額と修繕費充当額の割合は6対4です。ちなみに全部埋まってます。

全部で30台あるけど18台分が管理費で12台分が修繕費。ただし、駐車場利用の方が2台減った場合は18台分が管理費で10台分が修繕費になるってシステムです。管理費充当の18台は一定。修繕費充当の分は流動。

この物件では駅1分で駐車場利用者は少ないと思われる部分と、全て屋外で機械式な上にターンテーブルや前列後列まであるのでしっかりと駐車場料金の充当先とお金の流れをチェックしておかないと後で困った事になるかもね。

[824: 匿名さん]

そんなに深く考えなくてもいいんじゃないのーーーー？
だめ？

[825: 匿名]

おったわ!!
睨まれた俺。
受付の人、ホンマ愛想ないなぁ〜
残念やわ

[826: 匿名さん]

よくわからんからもっと簡潔に書いてもらえませんか？要するに駐車場はどうなの？

[827: 匿名さん]

要するに管理会社が駐車場280台分の中で何割位賃貸付くと考えているかをまず確認して、

更にその付いてる台数の中で管理費、修繕費をどういう割合にしてるかって事を聞けばいいんですよ。

営業が知らなかったら予定してる管理会社に確認してもらえばいいでしょう。

例えば280台のうち7割付くと考えて、一戸当たりの管理費、修繕費の設定をしていた場合、じゃあ4割しか付かなかった時に不足はどうするのってことですね。

駅1分なら普通は戸数の3割、約100台くらいしか利用者いないと思うけど、ローカル線という事を踏まえても利用者は5割の150台位だろうね。そこを7割くらいで計算して管理修繕を設定してると付いてない2割の不足分が毎月▲として加算されてくって事。その不足分は、駐車場は共用部だから駐車場使ってる人使ってない人問わず、みんなで負担してくって事ですね

わかりましたか？

[828: 周辺住民さん]

なんであんなにぎゅーぎゅー詰めに駐車場作ったんだろうね。

間違いなくあんなにいらないのに…

ちなみに大師線地下計画は一旦中止になったみたいですね。

[829: 匿名]

もう完売ですか？

[830: 匿名]

ここの坪単価なんぼや？

[831: 周辺住民さん]

中止？大師まではとりあえずできるんじゃないですか？

[832: 匿名]

坪単価なんぼやスレを見て来たものですが、ここ割安ですね。まだ販売住戸はあるのでしょうか？

[836: 匿名さん]

駅ちか・商業施設目の前。

とても便利だけど・・・

線路と道路に挟まれかなりの音がしますよ。

覚悟しないと。

気になりだしたら眠れませんよぉ。

[837: 匿名]

>>836さん
経験アリ…ですか？
ご心配ありがとう。
覚悟の上です。

[838: 匿名さん]

大師線地下計画は大師までで終わりってことです。

京急から大師までは今のままって事です。

本町、旭町の大師線沿い住宅には議員が中止になって申し訳ないって挨拶に回ってるらしいですよ。

人づてから聞いた更に人づての話ですが…

もしこれが大師線→羽田空港までの計画を優先させる為の金銭的な中止なら最高なんだけどねー。

[839: 匿名]

すげー売れてるね！！
近々完売しちゃうだろう。

[840: 近隣住民さん]

８３７さん

経験アリというより近所に住んでます。

覚悟はしてるようですが・・・

施工は長谷工みたいだから、マンションの室内音も気をつけて。

友達が、フォレシアムを購入し生活して７ヶ月。

とにかく四方八方から室内の音が聞こえるそうですよ。

共同住宅＝騒音など問題を覚悟の上と思いますが、

下の階の音が聞こえ（扉を閉める音や物音）

とにかく、うるさいそうです。

上の階の音では仕方ないでしょうが、

寝ていると下から音聞こえるみたいです。

とにかく、長谷工施工のマンションは響くらしい。

フォレシアムのスレのぞいてみて。

[841: 匿名]

地下化しない方が駅が近いいから助かります。
地下になるとホームに行くまでの時間も面倒ですし。
確かに羽田に繋がるといいですよね。とりあえず現状で満足ですが。

[842: 匿名]

>840
改行が多くて見づらいです。

[843: 匿名さん]

↑　じゃあ読むな！

[844: 匿名さん]

購入しますた！契約者の方、どうぞよろしくお願いします

[845: 匿名]

>844さん
こちらこそ。
住民専用スレで有益な情報を交換しましょうね。

[846: フォレシアム住民です]

我が家は生活音はあまり気になりませんよー。どこも一緒です。
長谷工でも三井建設でもそんなに変わらないと思いますよ。
近所の部屋の人がマンション生活に慣れてない(防音を過信している)のかもしれませんね。

[847: 匿名]

生活音については、要因が多くて一概には判断できないですよね。
居住者要素が一番大きいとは思いますけど。

この物件の生活音対策の考え方自体には、賛成できると思います。
色々な見解はあると思いますが、
衝撃吸収材入りの直床＋二重天井は、
太鼓現象が懸念される二重床より良いと”個人的には”思います。
床を踏んだときの感覚に違和感を感じない人には、という条件は付きますが･･･。

[848: 匿名さん]

ところで、オプションのお金っていつ払うかわかるかたいらっしゃっいますか？

[849: 匿名]

ここの営業マンは終わってる！質問には答えられない、ミスだらけ、適当、ついでに上司もだめ、社員教育どうなってんの？

[850: 匿名]

安マンションだからしょうがないのでは？

[851: 匿名]

髪の毛が長くて
マツ毛がボーボーの
受付みたいな人
態度悪。

[852: うちもフォレシアムです]

８４６・８４７さん

ご近所ですみません
実際、聞こえます
うちの場合は下から（泣）
ちいさなお子さんがバタバタ走る音が聞こえます・・・
どんなマンションでも住む方のモラルですが、こんなに酷いとは思わなかったです
引っ越ししたいくらいですもの（泣）

[853: 匿名さん]

>848

引渡し時に頭金残金と一緒に支払うそうですよ。

[854: フォレシアム住民です]

すみません、またお邪魔します。

852さんへ
いとこの家は販売も施工も三井のマンションですが、やっぱり音は聞こえてますよ。
上の階に初老のご夫婦が住んでいらっしゃって、いつもはとても静かなのに
週末などになると足音や物を落としたような音が頻繁に聞こえるそうです。
多分、お孫さんが遊びに来ているのではないか、と言ってました。
毎週ではないし、我慢しているそうです。
やはり、モラルの問題ですかねぇ。

グランファーストさんも直床でしたっけ？？
私は内覧会で初めて素足で（スリッパ無しで）床の踏み心地を体験した時は
お～これか～と思いましたが、すぐに慣れましたよ。
冬でも割と靴下だけで歩き回るのですが、硬い冷たい感じがなくて、こっちの方が好きかも。
まぁ、かっこよくはないかも知れませんが･･･私は気に入ってます。

[855: ８５２です]

８５４さん
ありがとうございます
やはりモラルですね
ハズレでした
隣、上は本当に静かなのですけどね・・・

あと、こちらにカキコミしてしまって、パーク・・・の方々すみませんでした
では、８５４さん、われわれの住民板で会いましょう！
（あれてるみたいですが・・・）

[856: 匿名]

>853さん
ありがとうございました！オプション検討します！

[857: 匿名さん]

>852
人為的な音の問題は住んでみないとわからいもので、一番難しいところですね。管理者に苦情を出しても、部屋を指摘して忠告することはできないのではないでしょうか。全体的に掲示して、そういったことに気をつけてくださいみたいに、やんわりと対応することしかできないのが現状で辛いですね。

[858: 匿名さん]

騒音問題が話題になっていますが、フォレシアムは石膏ボードが9.5mmですが、こちらは12.5mmなので同じ長谷工でも違います。
ただ、基本的にはモラルの問題が大きいでしょうね。どんなに、防音効果があっても、ジャンプやら何やらされると意味ないので。共同住宅の避けては通れないリスクですね。

[859: 匿名さん]

そんなに気になるなら戸建住めばいいだけのこと。。

[860: 匿名]

今週のスーモに載ってないということはついに完売ですか？