パークホームズグランファーストってどうですか？その２

[購入検討中さん]

駅徒歩1分でイトーヨーカドーが隣にあるこちらの物件評判どうですか？
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8406/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産住宅サービス

[791: 匿名さん]

746さん
鈴木町から羽田空港への始発は5時12分から、終電は23時39分になるようです。
HPでは羽田までのアクセスは16分と書いてありますが、駅までの距離や乗換えを
考えると、トータル30分以上はかかりそう。国際空港だと、それにプラス10分。

[792: 匿名]

大師駅前タワーいつ入居や？

[793: サラリーマンさん]

現状、鈴木町駅周辺にコンビニはないですが、この物件の場合、
特にＢ棟は大師駅にも近いので、早朝、あるいは深夜会社帰りに
どうしてもという人は大師駅前のサンクスを使うのも手かと
思います。

[794: 匿名さん]

大師駅前タワーの土地は広いんか？どや？

[795: 近所をよく知る人]

「ここの安い部屋を検討していたけどもう残ってない」っていう人には
出来野もありますよ。同じ長谷工で。

http://www.city.kawasaki.jp/30/30kansin/home/casbee/21kouhyou/09035/09...

完成時期は実は同じくらいだったりして。

[796: 匿名]

＞795
ん？営業さんかな？
必死の営業活動は他でお願いします。

[797: 匿名さん]

７８８さん

大雨や、台風時の周辺の被害等教えて頂けないでしょうか？
排水、京急の様子は如何でしょうか？
宜しくお願いいたします。

[798: 匿名]

788ではありませんが、ヨーカドーやヤマダ電機、その並びのスーパーオートバックスによく行く多摩川挟んで向こう側の大田区民です。

あの周辺が大雨や台風で冠水したとか聞いた事が無いので、水はけは悪くないと思いますよ。

京急は、台風の暴風域に入ってる時や、この辺りでいう大雪等の時でも運休になったなんて聞いた事無いです。

スピードを落として運行っていうのはあるかも知れませんが。

京急がストップするとしたら、震度５位の地震や人身事故があった時くらいですね。

[799: 匿名さん]

JRはすぐ止まりますけど京急が止まったってのは確かに聞いた事ないですね。

これまでこの辺で大雨、台風の時の被害状況っていうほどの被害はなかったと記憶してるけど…(10年位)

洪水とかの危険地帯にはたしか入ってるけど、どっちにしろ多摩川が氾濫しない限り、今の奄美大島みたいな事にはならないとは思いますよ。

[800: 匿名]

受付どこの会社？
デカい人と小さい人態度悪過ぎ！！

[801: 匿名]

直接聞いたら。
その場でクレームが手早い。

[802: 匿名]

今朝とかD滑走路の離陸音想像以上に煩い～＼(゜□゜)／
近隣のかたどうですか？

[803: 匿名]

>802さんは、どちらで体験されて煩いと感じたのですか？
参考までに教えてください。

Ｄ滑走路は遮る物が無いようですね。

[804: 匿名]

私も検討者で現在八丁畷周辺のマンション在住です。朝は離陸ラッシュですがD滑走路開港以前は聞こえなかったのに今朝はめちゃくちゃ聞こえます。空港の利便性だけにしか注目してませんでしたので騒音は予想外でした
静かな朝を迎えるのは難しいかもしれません(>_<)

[805: 周辺住民さん]

まぁ周辺もそうですが、中原区と川を挟んで世田谷区大田区辺り
なんかは着陸待ちの空中待機が増えますからね～
意外と五月蝿いのが宮崎台とか鷺沼界隈で視界の悪い
曇天の日なんかかなり高度を下げた厚木？横田？所属の
軍用機が低空で飛行するので騒音以前に怖いです。
民間機は気を使うけど軍用機は関係ないですからね。

[806: 匿名さん]

なになに？どういうこと？

国際線でこの辺が五月蝿くなってんの？

物件近くに住んでるけど何も感じてないよ？

[807: サラリーマンさん]

なんでもネガティブに言う人っているんだなぁ。

[808: 地元マンコミュファン]

幸区鶴見区川崎区の新築マンションの書き込みであちこちに出て来る関西弁の方ってポレスターの営業の人かな？？

関西弁特徴ありすぎるから、全部同一人物に思える。

[809: 匿名さん]

806さん

　ゴーって聞こえないの？？

離陸時の音です。川崎市市街地まで聞こえてますよ～～

　慣れてしまうと気もならないということでしょうか・・・

[810: 匿名さん]

ほんと？

全く気にしてなかった。というより耳に入ってなかった。慣れかな？笑

今度、意識してみます。

[811: 購入検討中さん]

飛行機の騒音の件ですが、この物件の南向きは二重サッシなのでそれほど影響ないのですかね。

[812: 匿名]

ここよりもっと羽田近くに住んでますけど…騒音気にならないですよ？
今朝も静かな朝でしたが…。
気になるのは、大師線の本数の少なさだけ。
２２時台から４本しかなくて乗り継ぎ悪いです。

[813: 匿名さん]

やっぱり何も気にならないんですけど…というよりも何も聞こえない。

[814: 匿名さん]

川崎から大師よりに住んでますが、ゴーなんて聞こえません。
車が多い通りなので、聞こえないのかな。
ということは、気にする必要ないレベルでしょう。

[815: 匿名]

あとなんぼや？
ここは人気なんか？

[816: 匿名]

大師駅前タワーの情報くれんか？ここより割安なんか？

[817: 匿名さん]

絶対にここより割安になんかならないよ。

坪190万円は楽に越します。フォレシアムの事を考えるとへたらしたら坪210万円も有り得るよ。
(ここは坪180万円位？？)

[818: 匿名さん]

>>あとなんぼや？
>>ここは人気なんか？

あかの他人に尋ねる言葉遣いじゃないですね。

[819: 周辺住民さん]

契約者の方

管理規約の「駐車場使用料について」はどうなっていましたか？
もし、余計なお世話かもしれませんが「管理費に充当する」という
内容が書かれていたら要注意です。
（書かれていなくても、大半が管理会社に持っていかれるケースもあります）

月額 3000円～16000円の駐車場使用料は、お金のかかる機械式駐車場
のメンテナンス、修繕費に充てられるのではなく、そのまま管理会社の
売り上げになって終わりです。

今のうちから管理費計画の見直し、削減を考えることをお勧めします。
１社ののマンション管理会社に頼っていてはサービス向上も
コスト削減も不可能です。

他のマンション管理会社に変えることも視野に入れながら検討された
方がいいです。

[820: 匿名さん]

>819

あなたの言ってる「管理費に充当」ってのは駐車場料金が一切、修繕積立金にまわせないって事？
もし本当にそうならそれは相当まずい話だけど、そんな管理会社はさすがにないと思うけど…

管理会社からすれば一般会計になる管理費の不足が一番困る事だから(管理会社の委託費などはここから捻出される)、駐車場料金の幾らかは管理費に充当されるだろうけど…

普通は駐車場設置台数の7割位を徴収料金と考えて、その徴収金額の半分を管理費、半分を修繕積立金にまわすとかではないのかな？分かんないけど…

あと「駐車場料金の大半を管理会社に持って行かれる」という表現は適切ではないかな。

管理会社の委託費は最初から決まってるから例えば月額100万円で管理会社と委託契約を結んだとして、全体の管理費徴収額(駐車場料金も含む)が月額500万円ならそこから委託費が払われるってことでしょ？

あなたの書き方だと、管理委託費用とは別に駐車場料金徴収分を管理会社が売り上げとしてもらうってるいうように聞こえます。それは絶対に出来ないから、要約すると

300戸クラスのマンションにしては管理会社への管理委託費用が高すぎるかどうかってだけで判断できるんじゃないのかな？

例えば、駐車場料金が「全て管理費に充当」と書かれていても、管理委託費用が適正な額なら管理費余剰金が出て、あとから修繕費用に充当とか出来るけど、相場が月額100万円位の委託費用に対して、駐車場料金分も入るからって事で月額200万円位の委託費用になってれば駐車場料金が管理会社の売り上げに貢献しているとなる訳なので…


相当長くなったけど、私はこの部分よりも駅徒歩1分の物件で機械式駐車場280台分がどこまで埋まるかが心配だけど…もしかすると30%〜50%位しか埋まらないのでは…

そっちの方がかなり大変な事になると思うけどね。

[821: 匿名さん]

じゃあ管理会社への委託費用が高いか安いか確認すればいいのね？

OK!!

ついでに300戸規模のマンション委託費用の相場を教えてもらえると助かる。よろしく。ネットでも調べるけど。

[822: 周辺住民さん819]

確かに、つまるところ「管理委託費が適正か」ということです。

ちなみにうちのマンションでは駐車場使用料収入は管理費9
に対し、修繕費1くらいの比率になってしまっています。

住民の中でもあまり認識されていない点です。

[823: 匿名さん]

820です。

その比率はかなり芳しくないですね。

その変わり、一戸当たりの管理費用が他のマンションと比べて割安になってたりはしないのですか？

そうでなければその管理会社がうまい事、高く委託費用をせしめてるんでしょうね。

うちも分譲ですけど駐車場料金の管理費充当額と修繕費充当額の割合は6対4です。ちなみに全部埋まってます。

全部で30台あるけど18台分が管理費で12台分が修繕費。ただし、駐車場利用の方が2台減った場合は18台分が管理費で10台分が修繕費になるってシステムです。管理費充当の18台は一定。修繕費充当の分は流動。

この物件では駅1分で駐車場利用者は少ないと思われる部分と、全て屋外で機械式な上にターンテーブルや前列後列まであるのでしっかりと駐車場料金の充当先とお金の流れをチェックしておかないと後で困った事になるかもね。

[824: 匿名さん]

そんなに深く考えなくてもいいんじゃないのーーーー？
だめ？

[825: 匿名]

おったわ!!
睨まれた俺。
受付の人、ホンマ愛想ないなぁ〜
残念やわ

[826: 匿名さん]

よくわからんからもっと簡潔に書いてもらえませんか？要するに駐車場はどうなの？

[827: 匿名さん]

要するに管理会社が駐車場280台分の中で何割位賃貸付くと考えているかをまず確認して、

更にその付いてる台数の中で管理費、修繕費をどういう割合にしてるかって事を聞けばいいんですよ。

営業が知らなかったら予定してる管理会社に確認してもらえばいいでしょう。

例えば280台のうち7割付くと考えて、一戸当たりの管理費、修繕費の設定をしていた場合、じゃあ4割しか付かなかった時に不足はどうするのってことですね。

駅1分なら普通は戸数の3割、約100台くらいしか利用者いないと思うけど、ローカル線という事を踏まえても利用者は5割の150台位だろうね。そこを7割くらいで計算して管理修繕を設定してると付いてない2割の不足分が毎月▲として加算されてくって事。その不足分は、駐車場は共用部だから駐車場使ってる人使ってない人問わず、みんなで負担してくって事ですね

わかりましたか？

[828: 周辺住民さん]

なんであんなにぎゅーぎゅー詰めに駐車場作ったんだろうね。

間違いなくあんなにいらないのに…

ちなみに大師線地下計画は一旦中止になったみたいですね。

[829: 匿名]

もう完売ですか？

[830: 匿名]

ここの坪単価なんぼや？

[831: 周辺住民さん]

中止？大師まではとりあえずできるんじゃないですか？

[832: 匿名]

坪単価なんぼやスレを見て来たものですが、ここ割安ですね。まだ販売住戸はあるのでしょうか？

[836: 匿名さん]

駅ちか・商業施設目の前。

とても便利だけど・・・

線路と道路に挟まれかなりの音がしますよ。

覚悟しないと。

気になりだしたら眠れませんよぉ。

[837: 匿名]

>>836さん
経験アリ…ですか？
ご心配ありがとう。
覚悟の上です。

[838: 匿名さん]

大師線地下計画は大師までで終わりってことです。

京急から大師までは今のままって事です。

本町、旭町の大師線沿い住宅には議員が中止になって申し訳ないって挨拶に回ってるらしいですよ。

人づてから聞いた更に人づての話ですが…

もしこれが大師線→羽田空港までの計画を優先させる為の金銭的な中止なら最高なんだけどねー。

[839: 匿名]

すげー売れてるね！！
近々完売しちゃうだろう。

[840: 近隣住民さん]

８３７さん

経験アリというより近所に住んでます。

覚悟はしてるようですが・・・

施工は長谷工みたいだから、マンションの室内音も気をつけて。

友達が、フォレシアムを購入し生活して７ヶ月。

とにかく四方八方から室内の音が聞こえるそうですよ。

共同住宅＝騒音など問題を覚悟の上と思いますが、

下の階の音が聞こえ（扉を閉める音や物音）

とにかく、うるさいそうです。

上の階の音では仕方ないでしょうが、

寝ていると下から音聞こえるみたいです。

とにかく、長谷工施工のマンションは響くらしい。

フォレシアムのスレのぞいてみて。