ファインシティ大宮公園ってどうですか？

[マンション住民さん]

ファインシティ大宮公園についての情報を希望しています。
大宮公園と氷川神社が近くにあるので緑を感じて生活できそうですね！
大きめの部屋が多いのでファミリー向けですね。
公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion22006/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154148

所在地：埼玉県さいたま市北区盆栽町340番他（地番）
交通：東武アーバンパークライン「大宮公園」駅徒歩7分
JR湘南新宿ライン・宇都宮線・上野東京ライン「土呂」駅徒歩15分
ニューシャトル「鉄道博物館」駅徒歩16分
間取：3LDK・4LDK
面積：65.43㎡～92.44㎡
売主：京阪電鉄不動産株式会社・住友商事株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
リクエスト返し「ファインシティ大宮公園」【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/79585/

[309: マンション検討中さん]

すでに完売したB棟C棟は古き良き団地のようで、中庭に面しているのが良いですね。線路に面する棟は電車の音がやや響きそうですが。
D棟も駐輪場沿い、かつ半ば線路沿いなので大変そうです。特に1階はほぼ半地下で、通気性が芳しくなさそうですね。
A棟は南西向きと言いつつ実際はほぼ西向きで、日当たりが芳しくなさそうです。
豊かな生活が送れることを祈ってます。

[310: 匿名さん]

>>309 マンション検討中さん
買えない方からのお祈り、胸が痛みます。。。

[311: 通りがかりさん]

>>310 匿名さん
買えないのではなく買わないのでは？
この価格で買えない人は新築マンション検討してないでしょ。

[312: 匿名さん]

あと22戸

[313: マンション検討中さん]

まだ1割超も残ってるんですね
やはりこうした土地に建てられる低層十択だと条件の悪い間取りや住戸（1階など）の割合が自然と高まるので、最後に苦戦しますね

[314: 匿名さん]

>>313 マンション検討中さん
ものは言い様ですね。
竣工引き渡し2か月前に140戸近く売れているのですから、今のご時世だと上々だと思いますけど？

[315: 名無しさん]

>>314 匿名さん
しかも、最後に突然の値上げですからね
売れるのが早いのが人気物件って感覚がそもそも間違いなんでしょうね。

ところで、とにかく子供が多いですから、学童だけは覚悟したほうがよいですよ。どこも入れず、ホームヘルパーや民間学童に入る人も少なくないです。
月7万円以上しますから、なかなかしんどいですよね。

植竹中は1000人超えですからね。でも、ここは北中も選べるし、受験する子も多いです。選択肢か多いと安心ですね。

[316: 口コミ知りたいさん]

>>314 匿名さん
ほんとそうなんですよ。100戸規模のマンションならば、とっくに完売なんですよね。笑

ところで、残ってるのはA棟、B棟だけなんですね。やはり半地下物件はなかなか売れなさそう。

[317: マンション検討中さん]

100戸規模のマンションだったら、共用部もより質素なものになっていたでしょうし、たられば論だと思います

[318: マンション検討中さん]

B棟C棟は完売して、道路や線路に面しているA棟D棟に売れ残りがある認識でした
私の誤認でしたでしょうか

[319: 名無しさん]

>>318 マンション検討中さん
前にコメントした者ですが、B棟、C棟が完売のようですね。書き間違いでした。

[320: 匿名さん]

売主が同じ植竹町の不調に引っ張られてそうな気はしますが。こちらの方が後発ですがすでに植竹町より売れていることから、人気はこちらが上だと思います。こちらにも悪条件のプランはある程度残っているでしょうが、ここで値を下げて売りだしてしまうと、植竹町の方はさらに選ばれづらくなってしまうのではないでしょうか。植竹町がもう少しさばけてくれないと、こちらの販売も進めづらくなりそうですね（SUUMOの広告も植竹町は継続していますがこちらは何故かひっこめています）。

[321: マンコミュファンさん]

>>320 匿名さん
値下げどころか、完売が見え始めたら値上げしましたからね
植竹より先に売れるとなんか問題あるんでしょうかね？
宮原と大宮が長すぎるから中間に一駅つくるとかつくらないとか話がありましたが、どうなったんでしょうね。
まぁ、さすがにないか。

[322: 評判気になるさん]

工事も終盤です。

[323: 匿名さん]

購入者の方なのか分からないけど
外観写真撮りにいってUPはどうなんだろう？出来上がり見に行くの楽しみにしてる人たくさんいるだろうし控えた方がいいと思う。

[324: 評判気になるさん]

>>323 匿名さん

私は写真アップ楽しみにしてますよー

[325: 匿名さん]

>>321 マンコミュファンさん
植竹町のスポンサー売主の面子のためとかですかね。狭い業界ですし、案件持ち込んだ長谷工は責任持って両方とも売り切らないと今後の取引に尾を引くのかもしれません。
あとは、植竹町が新築として販売できる期間もあとわずか、というのもありそうですね。
いずれにせよ、同時販売の弊害で京阪と本物件が振り回されているような印象です。

[326: 匿名さん]

>>323 匿名さん
そこに建ってる建物を撮影してアップすることを控えろ、見に行く楽しみがなくなる！
・・・ってことですか？
あなた大丈夫？？？
購入者でないことをひたすら祈ります。

[327: マンション検討中さん]

マナーに一家言あるシニアの方が多いと治安が良くなっていいですね^^
きっと子育て世代も自分の代わりに子供の一挙手一投足を細かく見てくれるシニアが周りにいてくれたや、さぞ安心でしょう

[328: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん
単純に植竹町でのマイナス分を相殺するための値上げじゃないの？

[329: 名無しさん]

>>326 匿名さん
あなたは購入者なのかな？
大丈夫ですか？？

[330: 匿名さん]

>>328 マンション検討中さん
おっしゃるとおり、植竹町で狂った事業収支を穴埋めしたい意図も含まれているかもしれませんね。
ただ、申込多数の段階で値上げして収益改善を狙う、というならわかりますが、そうではない状況で値上げすれば、単に売れなくなるだけで本末転倒です。
完売に向け最後の追込みをかけるべき局面で値上げをしたり、広告削ったりするのには、収益改善以外にも意図があるとみるのが妥当です。
とにもかくにも、植竹町の動向で売り方が左右されるのは、こちらの買主さんにとっては迷惑な話だと思います。

[331: マンション検討中さん]

たしかに、あちらの動向がこちらに尾を引くのは、すでにこちら購入された方には面白くない状況かもしれません
一方で、より広い目で見れば、植竹町の物件も大宮公園の物件も「土呂周辺のマンション」という大きな括りになるので、
土呂周辺のマンション価格動向からすれば、当然、その範囲内で需給や価格は相互に影響し合うのでしょう
要するに、植竹町エリアの苦戦は、この大宮公園エリアの苦戦とニアリーイコールでしょう。

[332: 匿名さん]

話にならんな。
いくら事業参加社が同じメンツとはいえ別の物件の収支をこちらに乗せたり引いたりするわけなかろう。少しでも世の中を知ってれば誰でもわかること。
妄想を書くのもそれに乗っかって騒ぐのも意図的なネガか余程の＊＊だ。
こっちは最寄駅徒歩7分であっちは完全バス便。今のご時世だと売れ行きに差が出るのは当然だろ。

[333: マンション検討中さん]

デベ勤務ですが、普通にありますよ

[334: マンション検討中さん]

営業部門の中で四半期の予実管理をする中で、そうしたことは当然あり得ますよね。
たとえば複数の土呂周辺マンションを抱えるある一つの部門内で、
その部門の長が自部門の収支をコントロールしようとして、
あちらの収支をこちらの収支で賄おうとすることは当然され得る、ということです。
特に、売出し価格が不透明で言い値の新築マンションは、価格決定権がその管理を行う部門にある程度委任されているでしょうから。
デベロッパーでなくても、少しでもきちんと企業に勤めていれば誰でも分かることではないかなぁと。

[335: マンション検討中さん]

2つの物件の価格を1者が直接コントロールしてるというより、
植竹町の物件の需給や価格が、市場を通じて間接的に、大宮公園の物件の需給や価格に影響しているということです。
そのように影響されるということは、結局、マクロの不動産市況が悪いか、ミクロのこのエリアの市況が悪いかだと推測できます。
仮に、青森のマンションが値下げしても、大宮公園のマンションへの影響はほとんどないでしょう。
しかし、植竹町と大宮公園は、どちらもステラタウン一円の物件として、相互に影響し得る、ということです。

[336: 口コミ知りたいさん]

>>335 マンション検討中さん
うーん
竣工前完売が見えた時期に行った異例の値上げは、この一円の物件価格と相関関係があると？
人気がある地区ってことでしょうか

[337: マンション比較中さん]

https://www.sumu-log.com/archives/64212/
■アーバンパレス武蔵浦和

2020年築　西浦和駅徒歩9分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約140万円

動き一例

約70㎡
新築時4900万円台
中古時2900万円台

さいたま市内で駅徒歩圏のマンションなのにこんな下がることあるんだね。

[338: マンション検討中さん]

>>331 マンション検討中さん
すでに購入されたかたは別によいのでは？値下げされたのでなく、値上げされたのですから。早めに買っておいて良かったー！では？？

[339: マンコミュファンさん]

>>337 マンション比較中さん
西浦和はだめですな。浦和と名のつく中で一番だめかも。

[340: マンコミュファンさん]

>>334 マンション検討中さん
ということは、大宮公園は値上げしても売れる！と判断したってことですかね？？

[341: マンション検討中さん]

「値上げしたら売れる！」と思って値上げしたはいいものの、実際は金融政策の変更や購入者側の景況感悪化もあり、1割強売れ残ってる

[342: 通りがかり]

ここのファインシティを値上げした事でこちらの販売は進まず、植竹町が売れているので狙い通りじゃないですか。
とお思いますが。

[343: 匿名さん]

氷川ロールの来場プレゼント、いいですね(^^)
こういったプレゼントをするのは、やはり検討される方に地縁のある方が多いからなんでしょうか。
注意書きに当キャンペーンは氷川の社YAKUMOの提供・協賛によるものではございませんとありますが、売主さん提供で自主的にプレゼントしているという意味ですよね。

[344: 名無しさん]

周辺路線価が今年も上がりましたね。
正面道路
R5 195千円/㎡　→ R6 200千円/㎡
側面道路
R5 170千円/㎡　→ R6 175千円/㎡

[345: 通りがかりさん]

この物件の売出価格が近辺より比較的高かったので、当然、路線価も釣られて上がる
というメカニズムですね
ですので、この物件が中古になったときに高値で売れなかったら、同様のメカニズムで、特に側面道路などは下がっていくのでしょう

[346: 通りがかりさん]

>>345 通りがかりさん

まぁ、この物件ができる前から高かったですけどね

[347: 周辺住民さん]

>>337 マンション比較中さん
ここは同じようになる可能性高いでしょうか？
さいたま市の中古マンションは昨年7月にピークアウトしたという記事も見ました。

[348: 口コミ知りたいさん]

>>347 周辺住民さん

西浦和は何故かあまり人気無いですね
中浦和も使えるって立地だとまあまあだけど
中古で買うと安いからオススメだけど

ステラタウン周辺に当たるこことかは急落とかは無いですね、地味に人気なエリアです
大宮が近いってのもあると思う

マイナーだけどその分安いからね

[349: マンション掲示板さん]

>>348 口コミ知りたいさん
西浦和はそもそもマンション建てられない市街化調整区域や学校や病院を建てられない準工業地域が多数ですので、住環境としてはかなり微妙です。また、荒川氾濫したら確実に沈むので、その辺のリスクもあり人気が出ないんでしょうね。

[350: マンション掲示板さん]

>>349 マンション掲示板さん
準工なら学校病院建てられますね、失礼しました

[351: 匿名さん]

>>348 口コミ知りたいさん
不動産屋の友人がステラタウン周辺もここ1年位で下がってきてるって言ってましたよ

[352: マンション検討中さん]

>>348 口コミ知りたいさん
ここはステラタウン周辺物件って感じではないですけどね。

[353: 通りがかりさん]

ステラタウンは開発され尽くした感がありますね
こちらも後続の物件は見込まれませんし、あったとしても戸建てでしょうし
それでも終の住処としてなら、まだ多少便利で良さそうです

[354: マンション掲示板さん]

上がり目としては大宮公園の再整備、周辺に点在する団地の再生事業、北部医療センター跡地の再開発くらいでしょうか。現状どれも大きなインパクトはないですが...。
353さんの言う通り、住み続けるならアリかなって感じですね。

[355: 評判気になるさん]

>>354 マンション掲示板さん
そんなに開発されなくても良いです。自然豊かで閑静なこの土地が好きですから。。。その割に大宮が近くて便利なのも良いです。

[356: マンション検討中さん]

>>351 匿名さん
まず、あまり物件が出ないですよね
ほとんど築40年前後ですが、2000万から3000万と安くはないと思います。
築10年程度のものでしたら最近でも4000万から5000万ほど。シティテラスなんかは新築より1000万近く値上がりしています。

[357: マンション検討中さん]

ステラ周辺なので、いずれも最寄り駅徒歩10分は超えますね。

[358: 通りがかりさん]

実質的にファインシティ大宮公園もステラタウン周辺物件の範疇ですよね。
形式的に盆栽町や大宮公園という名は付いていますが。
こちらは大宮公園駅からは徒歩7分であるものの、土呂駅からは徒歩15分。
そして肝心のステラタウンからも徒歩15分ほどと、やや微妙な立地ですね。