エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

[マンション住民さん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントについての情報を希望しています。
公園に隣接しているので部屋も明るくていいなと思っています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk3/

所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目114番1、114番6（地番）
交通：JR総武線「津田沼」駅徒歩12分
間取：34.71m2～88.80m2
面積：1LDK～4LDK
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: 通りがかりさん]

立地いいですかね？
駅距離もまぁありますし、消防署の裏ですよ。
周辺には保育園が2件とグループホームと塾。ちょうど建設地は、塾の送迎車のいい停車場となってます。
また、津田沼、奏の杜は年間通して風が強く、目の前の公園もよく砂が舞ってます。特に今の時期は。周辺道路をみてみると、砂埃が溜まってるのがわかるかと。
風や砂に関しては、駅距離や消防署のようにわかりやすいものではないので、価格には反映されないでしょうが、検討される方はよく現地を確認したほうがいいと思いますよ。
それと学区の谷津小はマンモスになりすぎて、管弦以外は評判落としてますし、
一中は現校舎に入り切らなきので増築してます。一学年10クラスを超えることになるとか。

[52: eマンションさん]

>>50 マンション検討中さん
戸数を考えると、それでも7000前後のファミリー物件ならそれなりに捌けそうですよね。

ブランズは定借のようですね。

パナ案件は少し気になりますね。ただ奏ではなくなるのと、
最寄りは京成になるなら別案件となる気もします。

その辺を考慮しても奏を名乗れて徒歩12分ならば強気で来ると予想します。
他の方々のご意見がありますが、消防署やら砂埃等は価格が下がるような要因にはならないですしね。

むしろ、目の前が公園で抜け感が保証される事を強みにするのかと。マンション名称もパークフロントですからね。

ただ、最近の奏は中古坪300超えの契約は鈍化してますね。
投資目的では厳しくなりますね。

だとしても仮に、新築買って10年で売る事を想定したとして、値段は上がらずとも残ローン以上では売れるか、最悪賃貸は行けそうだとは思いますよ。JR津田沼徒歩圏内のファミリー世代向け賃貸は貴重ですし、供給が少ないのですぐに埋まると思います。

[53: マンション検討中さん]

津田沼は奏でか否かで価値が大きく変わり、奏で以外は買う価値無ですよ。
今現在も奏で以外の津田沼は在庫ですしね。

果たしてここは幾らでくることやら。
坪370万円位かな？

[54: 通りがかりさん]

総武沿線だと平井の駅前タワーでやっと400越えですから、ここで370は無いわ

[55: マンション検討中さん]

平井と津田沼では津田沼の方が上では？

平井は川の中州みたいな場所でしょ？
文字通りの陸の孤島ですよ
駅降りればわかるけど街が死んでいます

[56: マンコミュファンさん]

>>55 マンション検討中さん
私も平井と津田沼なら環境は同等か津田沼が上かと。
ただ、相場はやはり都内の方が高そうですね。

平井は各駅しか止まらないとの周りの環境は治安含め悪いですし。ただ平井の物件は都内なのと駅直結なので、やはり高いですね。

平井が370から400なら、こちらは、330から380位ですかね？

[57: 通りがかりさん]

>>56 マンコミュファンさん
単純に都心までのアクセスで価格が決まっている傾向が強いが住環境は明らかに津田沼のほうが良い。

[58: 通りがかりさん]

まあ、平井と津田沼というより、駅前タワーと駅12分板マンでの比較。単価の差がでるのは当たり前。

[59: 名無しさん]

公式ページで外観でましたが、結構色が暗めでしたね。バルコニーのガラスがブラウン基調ですが高級感を出すためなのでしょうか？

[60: マンション検討中さん]

スケジュール遅れるようですね。
船橋グランライズが完成間近でも完売してないからですかね？
それとも、ザパーク船橋、パークホームズ南船橋、ジオ船橋の様子見ですかね？
奏の杜の中古も坪300超えは鈍化しているようですし、
何か情報お持ちの方はいらっしゃいませんか？

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
どうでしょうかね。
ここの最大の売りは奏（あとは南側公園）という事でしょうから、船橋・南船橋との競合はあまり気にしていないような。
１，船橋グランライズや津田沼前原もまだ売っていることによる要員不足。
２，周辺中古の動き鈍化、あるいは当物件の引きが弱い（問い合わせが見込みより少ない）ことによる戦略の練り直し。
あたりを予想します。
まあ、もう着工しているので、戦略練り直しといっても大幅なことは無理でしょうが。

[62: 匿名さん]

同じエクセレントシティでも、津田沼前原とは全然掲示板の雰囲気が違いますね。
やはりマンションは立地ですかね。

[63: マンション検討中さん]

ザパーク船橋・ジオ船橋が330万円位で出てきたみたいですので、ここは350万円位でしょうかね。
んーどこも高い！！

[64: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
一般的な評価は船橋>津田沼で、駅距離も船橋の２物件のほうが近いのにここのほうが船橋物件より高いというのは地元の人が欲目で見ているように感じますが、そうでもないのでしょうか。それとも船橋物件が安すぎた？

[65: 通りがかりさん]

思ったよりマンコミュの活性度合いが低いですね。HPも資料も準備不足の後手後手感たっぷりです。更に、1番大事な値付けを間違えると、売れ残ること必死な予感がします。

[66: 名無しさん]

>>65 通りがかりさん

人気の奏の杜ですから、よほど戦略間違え無ければ多少苦戦しても、売れそう

[67: 評判気になるさん]

>>65 通りがかりさん

こんな所の活性度合いなんて、荒らし？アンチ？の人がきて煽って喧嘩して、ってのが日常な民度ですから、売れ行きになんの参考にもならないかと思いまーーす
なんの盛り上がりもなくサラッと完売するマンションの方がよっぽといいです

[68: eマンションさん]

>>66 名無しさん
私もきっと売れるんだと思います。
ただ、奏の中古は坪320万以上になって完全に鈍化してますね。
そろそろ限界の気もしてます。

ここは新築ですが、350万前後らしいです。

[69: 通りがかりさん]

>>68 eマンションさん
奏の新築は坪350万まで来たのですね。。
買えません。

もはや船橋、習志野市民が買える価格では無くなりましたね。
ここを期待して待ってますが、価格的に断念ですかね。

間取りと価格的に70平米だと、7500万となると出せません。

[70: eマンションさん]

>>69 通りがかりさん
坪350とかだともう1馬力の一般的な会社員家庭では手が届かない金額になってきてますよね。。
ブランズ奏の杜2丁目のスレッドをみると、2021年頃までは奏の中古なら坪250以下で買えたみたいですが、こんなにも急激に値上がりしてしまうものなのですね。。

[71: 周辺住民さん]

プレイズ奏の杜の1階４LDK（テラスと庭込みで82m2、住居部分が70m2）が7500万円の折込チラシを見ました。
この値段で決まるようならバブルですね。

[72: ご近所さん]

船橋でも300をかなり超えてきているしね。もうこのあたりは300以上でないと無理でしょうね。新京成や野田線に行けばだいぶ下がりますが。同じ新日本でも前原は200弱ぐらいでしたか。
京葉線駅遠でよければ、幕張ベイパークなら300よりはちょっと下。

奏の中古は昨年前半までは動き良かったんですがね。相場が上がり過ぎて今はさっぱり。20件ぐらい出ているが、ピークシーズンにもかかわらず年明けからほとんど動いていない模様。まあ、高すぎる都内諦めた人が流れてきてそのうち売れるかもしれないけど。

[73: マンション検討中さん]

津田沼駅遠のルサンクもまだ残っているよう。
坪200以下

[74: マンション検討中さん]

同じ駅遠マンション(10-15分)のルサンクが坪200未満で売れ残りまくり、300超のこちらが売れるってんならすごい事ですよね。マンションは立地が全てとはよく言いますが、駅徒歩という数十年先まで不変な価値と、周辺環境やブランディングという、流行り廃り次第では数年後にどうなっているか分からないモノに、そこまでお金払えるもんなんですかねえ。

[75: マンコミュファンさん]

>>74 マンション検討中さん
ルサンクは津田沼14分、ここは12分。歩き易さとかの差もありますが、まあ、五十歩百歩と言えないこともない。
ただ、子育て世代なら奏の杜の環境は魅力だろうし、大型スーパーも近い。その他もろもろで50%以上の割高はマーケットとしては許容範囲なんだろうね。
せめて奏がパークハウスとかの大手大型物件なら納得できるかも。
新日本にもいい印象無いが、ルサンクも小石川思い出すんであまり関わりたくない。

[76: マンション検討中さん]

このマンションはZEH-M Orientedなんですね。
住宅ローン減税の面ではプラスに働いたりするのでしょうか。

[77: ご近所さん]

本日、前を通りましたが津田沼ザタワーの近くのモデルルームが看板架け替え済みで、内部も準備が進んでいるようでした。

[78: 匿名さん]

＞７６

ZEHって基準が断熱だけなんだよね。西向きでLOW-Eでなく窓から輻射熱ガンガン入ってきても認定されちゃう。

[79: 評判気になるさん]

昨日から販売が始まっているようですがいくらぐらいなんでしょうか。

[80: マンション掲示板さん]

>>79 評判気になるさん
坪330万から360超えもありますよ。

[81: 検討板ユーザーさん]

ベイパークのスレで、ベイパークもここも同じ駅遠で同じ子育て環境なのにこれだけ価格差があるから、ここは買い損だ、という記載がありました。
個人的にはベイパークとここは雲泥の差(価格差以上にこちらが住みやすい)だと思うのですがどうなんでしょう？

千葉に地縁がないのでそこらへんの感覚がわからず。

[82: 通りがかりさん]

昔海だったところと、縄文時代から人が住んでいたところの違い。

[83: 匿名さん]

>>80 マンション掲示板さん
この駅距離でこの価格だとさすがに販売に苦労すると思うがどうなんでしょう。新日本建設も随分と思い切った価格をつけてきましたね。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
坪360以下なら問題なく売れると思いますよ。

[85: 匿名さん]

>79

本広告を出さずに販売ならアウト。

[86: マンション検討中さん]

築7-10年の奏の杜の大型物件の中古が1-2割安いが、相場押し上げるか共倒れになるか注目している

[87: 匿名さん]

>>84 匿名さん
お手並み拝見ですね。個人的には千葉県内で現在売られている物件の中で最もチャレンジングな価格設定だと思っているので注目したいと思っています。
この価格で売れるようなら千葉のマーケットも埼玉に追いついたといえるかもしれませんね。

[88: マンション検討中さん]

一般人も閲覧可能なReinsの情報を見ると、最近は築10年弱の奏の杜の中古マンションが坪300万弱で成約してきているようなので、そこから考えると新築のここが330から360で売り出されるというのは単純に数字だけみるとそれほど違和感は感じませんでした。とはいえもちろん私も高いなと感じますので、売れるのかなーと思います。

もっと広い部屋に住み替えたい、駐車場を確保したいなど、奏の杜のマンションに住んでる人の住み替え需要とかもあったりするんですかね？

[89: 買い替え検討中さん]

ここ数年の流れで言えば当然の価格ですが、やや勢いの無くなった最近の動きをみると多少はチャレンジングと言えないこともないかな。
たた人気エリアですし南側永久眺望の魅力もありこの戸数なら順調にさばけると予想します。
気になるのはそのあとです。新築プレミアム込みなら奏の大型物件中古より高くザタワー並み以上でも売れるかもしれませんが、中古でもその差を維持できるとは思えません。そうなると奏の中古相場がさらに上がって330-350を目指すのか、ここが下がって300とかになるのか。

[90: マンション検討中さん]

津田沼はこれから商業施設が減ってただの住宅街へまっしぐらな可能性が高いので今がピークなのではないでしょうか。

[91: 買い替え検討中さん]

弱気派　金利も先高でこれから多額のローンは怖い。パルコ無くなった津田沼なんて先行き暗そう。ルサンクやエクセ前原みたいに坪200万以下がいいとこでしょ。

強気派　勢いやや弱いとはいえ都内はまだ上昇傾向で、その影響で総武線沿線新小岩も市川も船橋も弱気になる気配すらない。船橋の駅遠でも300なら大人気の奏の杜擁する津田沼南口は400を目指すよ。

てなかんじかな。おいらはしばし様子見です。

[92: 匿名さん]

地価上昇度合いが東京に近いほど高いので、奏の杜が公示地価県内最高値なのも今回が最後かな。
マンション価格にも多少は影響があるかも。

[93: 匿名さん]

こちらが今後の市況を見る上での試金石と思っています。ここは他の新築物件より価格的に一段高いレベルでの売り出しで、ここが売れれば他のエリアももう一段上がるかなと思います。以前東急不動産が十条のタワーを売り出した際に、3年後の市況を見て価格設定をしているというわけのわからない説明をしていまましたが、ここもそれに近いかなと感じました。

[94: 匿名さん]

当初、2月販売開始予定だったのが4月下旬にずれ込んでる。遅れるのは不調ってのが一般的なパターン。チャレンジ価格したら悲惨なことに。

[95: ご近所さん]

奏の杜中古が300といっても、1,2割安かった1-2年前に比べ明らかに売れ行きは落ちているのでそこをどう判断するかですね。
ここで限界とみるか、多少時間かかってもまだついてくるとみるか。

[96: 匿名さん]

奏の杜の中古は大規模で共用施設もあるし、エリアセキュリティもある。ここを同列に扱うのはいかがなものか。

[97: 匿名さん]

マンションって駅徒歩１０分を超えたらバス便扱い。徒歩圏の既存奏の杜物件と比較対象ではない。

[98: ご近所さん]

エクセレントシティ奏の杜は当時の奏の杜の中古より高かった。
エクセレントシティ奏の杜IIは駅遠で定期借地でも当時の奏の杜中古とほぼ同じレベル。
新築はなんだかんだ売れるので新日本は今回も強気なのでしょう。

ただ新築と中古はまったく別。これから中古で売るなら築浅のエクセレントでも
奏のレジデンスやパークハウス単価を上回るのは厳しい。定借のIIはなおさら。
以上、知り合いの不動産屋の受け売りですが。

[99: マンション検討中さん]

億超えているところがあるのですが。。。
既に要望済みでびっくりです。
本当に買っていい物件なのかめちゃくちゃ悩んでいます。

[100: ご近所さん]

高いですよね。今、千葉県内売り出し案件でトップクラスの単価かな。
ここ買える予算あれば、他はほぼ選び放題？？？

案件自体は悪くないと思うので、奏の杜プレミアムの2-3割高（？）を許容できる
かどうかでしょう。あと他の方も書かれていましたが、中古で売る際には競合多くなるのでちょっと条件厳しいかもしれない。