エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

[マンション住民さん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントについての情報を希望しています。
公園に隣接しているので部屋も明るくていいなと思っています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk3/

所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目114番1、114番6（地番）
交通：JR総武線「津田沼」駅徒歩12分
間取：34.71m2～88.80m2
面積：1LDK～4LDK
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[221: マンション検討中さん]

二重床って実際どうなんでしょうか…
足音が反響しやすいって書いてあったりしてるんですが…

[222: マンション掲示板]

スムログの記事で、マンションマニアさんは、
「二重床だから遮音性が高いということは一切ないです。（中略）現実としてはスラブ厚のほうが重要(ボイドなのかどうかにもよりますが)です」というコメントをしています。
また、「二重床のほうが基本コストかかりますからエリア内で高単価となるなら二重床を採用してくれていたほうがちゃんとつくっている感は出ますし、評価はしやすいです。」と直床より二重床を評価しつつも、結局は、上下左右、斜めに住まう方次第だ、とおっしゃっています。

同じ隣人で、直床と二重床を比べられたら良いと思いますが、そんなことはできないですので、運に任せるしかなさそうです。

[223: マンコミュファンさん]

>>222 マンション掲示板さん

だから新築なら事前に分かる床のスラブの厚さやボイドスラブかどうかを調べるのが大事です。
同じスムログのこちらの記事では、同じ条件の厚さなら直床の方が遮音性がやや上ということが書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/5947/

あと隣戸との戸境壁の厚さも大事です。よく見る厚さが220mm、200mm、180mmです。
こちらも厚い方がいいです。

騒音は隣接住民のマナーもあるので、その意味では運に任せるしかないのは確かです。

[224: マンション検討中さん]

ホームページのトップ画面に
ファミリータイプ
4,900万円台～（予定）
とありましたが、
このファミリータイプとは何平米をさすのでしょうか。60平米程度で考えても坪277万程度となり、かなり価格が抑えられているので気になっております。

[225: 匿名さん]

>>224 マンション検討中さん
確かなのはモデルルームに問い合わせされることだと思いますが、ホームページのルームプランに2LDK Dタイプ43.44㎡が載っています。この広さをファミリータイプと呼ぶかといえば甚だ疑問ですが、一応2LDKということなのでこちらの可能性もゼではないと思いました。
他の2LDKは53.4㎡と58.78㎡ですが、広さではなく2LDKという括りでファミリータイプとしているかもしれません（こちらのマンションは１LDKもあるので２LDKをファミリータイプと称している？）。
もしそうならこれまた恐ろしく高い坪単価になると思いますがどうなんでしょうか。

[226: 通りがかりさん]

>>225 匿名さん

43.44平米はファミリータイプと言いがたいですが、
確かに、2LDKの50平米以上は、あり得そうですね。。
いくらなんでも、坪300万以下でしたら、
エクセレントシティ津田沼奏の杜2の借地権のものと同じくらいの価格になってしまうので、ありえなさそうですね。

[227: 匿名さん]

>221

直床と二重床で音の問題を言う人がいるけど、222さん、223さんがコメントしているようにスラブ構造、スラブ面積が関係するんで比較は難しい。

二重床だと中空の部分で音が反響する問題があるんだけど、これは施工が影響する部分もあったりする。

住宅性能評価で音の項目もあるんだけど任意なので評価するケースってないんだよね。

ちなみに直床と二重床の比較だと、配管のメインテナンス性と間取り変更の自由度では圧倒的に直床は不利。

[228: eマンションさん]

チラシでプラン見ましたが
Lrタイプすごいブランですね。
玄関、廊下でキッチン。。
キッチンの巾がネックで家具が入るかなぁと思ってしまいました。。

[229: 名無しさん]

>>228 eマンションさん

確かに。。

廊下が少なく効率的で、玄関もL字で良いと思いますけれど。
でも、設計する以上、ある程度の大型家具でも入れられる設計にしているんじゃないですかね。
もしくは1階の方に断りを経て、バルコニーから搬入するって感じでしょうか。

悩んだら営業さんに聞いてみるといいですよ。
とても親切でした。

[230: 通りがかりさん]

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。

[231: 通りがかりさん]

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。

[232: 匿名さん]

HPやチラシで高台立地の海抜約15.7mとあってやけに高いような？と思って調べたら奏の杜２丁目のものらしいですね(実際の計測地点はオレンジロードの公園前あたり？)

https://www.hyoukou-ichiran.com/122160006002-2/

国土地理院のサイトでマンション予定地あたりをみると標高10mちょっとのようでした。

[233: 検討板ユーザーさん]

>>232 匿名さん
それいいのか？

[234: 通りがかりさん]

大手ですらいろいろやらかす業界ですから、千葉の中小業者のやることなんて、全て疑ってみた方がいいですよ

[235: 検討板ユーザーさん]

やばそうだな

[236: 通りがかりさん]

細かいことだけど、奏の杜エリアの線引きも厳密に言うと異なってる。
1丁目の北西方向、住所は谷津6丁目だけど奏の杜として開発されて、自治会もパートナーズに入ってる戸建てが何件かあるし、
3丁目の南方向は住所は奏の杜だけど、区画整理外の場所も含まれてる。
エクセレントⅠの時からずっと気になってたんだよね。この会社何にも知らないんだろうな、って。ちなみにフジタが絡んでた物件は正しい奏の杜エリアの線引きがされてたし、奏の杜パートナーズのサイトで地図は確認できるんだけどね。

[237: マンション検討中さん]

ここ売れてるの？

[238: マンション検討中さん]

沖有人氏曰く
「売れ行きはマンションの第一期に売り出された戸数の割合から判断できる」とし、
「総戸数が100戸未満は49％」
それを下回っていれば、苦戦していると判断できるらしい。

パークフロントは第1期1次と2次で50戸。
第1期3次があるのか分からないですが
現状で53%なので、素晴らしく売れているわけでもないけれど、苦戦しているわけでもない、という位置付けかと。

[239: マンコミュファンさん]

昨日から2次が始まってるみたいなのでどれくらいで埋まるかですね。

[240: 匿名さん]

2次は9戸の販売なんでしょうか。
それとも売れてしまってあと9戸が2次分なのかな。
いずれにしてもこれで過半数売れているということなのであれば、まあまあのペース？
駅までちょっと距離はあるけど
津田沼だったら始発もあるし、
それでもニーズありそうですよね。

[241: マンコミュファンさん]

2次スタート当初は15戸と表示されていたので、
間違ったのか、売れたのか分かりませんね。。

今現在、津田沼で1番坪単価が高いマンションなのにも関わらず売れているのは、
駅遠でも立地が良いと認識されているのでしょうか。

[242: マンコミュファンさん]

3次のお知らせきましたね。
パークナード見て比較しようかと思ってましたがそれだと遅いですかね。

[243: マンション掲示板さん]

>>242 マンコミュファンさん

本当ですね。
早くないですか…？

私もパークナードと比較しようと思っていました。
パークナードは7月下旬からの発売ですよね。
そろそろパークナードのモデルルームオープンの案内が
来るような気がするのですが
販売開始予定も、予定ですし、遅れた場合には
パークフロントと検討はできない可能性もありますね。
私はこちらに決めようかと思っているところです。

[244: 名無しさん]

>>243 マンション掲示板さん
順調に売れてるならあと半分ぐらいしか残ってないですもんね。
待ってる間に売れちゃったりしたら一生後悔しそうです。

[245: 検討板ユーザーさん]

>>244 名無しさん

3次ということは、
たぶん1次と2次で50戸は売れてしまっている状況かと思いますので、残り43戸かなと思います。

パークナードが多少こちらよりも安く出たとしても、
駅からの距離以外のすべての住環境は
夫婦ともにこちらの方に軍配が上がりそうなため、
こちらにしたいと思いました。

パークナードの前の道が、
せめて歩道があったら、迷いに迷うでしょうけれど
パークナードにしたかもしれません。

[246: マンション掲示板さん]

>>245 検討板ユーザーさん
パークナードが多少安い程度ならこっち購入しますよね。
徒歩12分も、正直全然気にならなかったです。

[247: 匿名さん]

津田沼駅まで徒歩12分と、ちょっと距離はあるかなとは思います。
でも、管理費や修繕積立金がかなり安いのはうれしいなと思いました。
いずれ上がっていくのはわかりますが、子育て世帯にとっては教育資金が嵩むので
少しでも月額が抑えられるのは魅力ですよね。

[248: 評判気になるさん]

津田沼駅南口再開発の50階程度のタワーマンションはえげつない価格になりそうですね。その時には、ここもまだ安かったとなるんでしょうかね。

[249: 通りがかりさん]

南口の再開発後はまた一段と盛り上がるでしょうね。楽しみです！
習志野市長、習志野市議員、（このような掲示板なんて見ないでしょうけれど）どうかどうかおしゃれ過ぎる開発をお願いします！！！
津田沼が活気あふれる街になりますように…

[250: 検討板ユーザーさん]

次の第1期3次で大半を売り切りたいのか
ずいぶん多くの間取りが出ていますね。

[251: 匿名さん]

デザインがシックというか大人な感じというか、特にバルコニー手摺が透明とかブルーがかってたりとか半透明の白系とかが一般的だと思うんですが、こちらの場合はブラウンカラーの半透明ガラス手すりとルーバー手すりを採用しているとのこと。外観全体も落ち着いた感じに見えるんだろうなと思います。半透明だと室内の住人にとっても外を歩く人にとっても配慮されている気がします。

[252: マンション検討中さん]

北側と東側に畑がありますよね？
こちらにも同じようなマンションが建つものと考えていいんでしょうか。

[253: マンション掲示板さん]

>>252 マンション検討中さん

北側も東側も畑なので将来的には建つと思いますが
東側は敷地の形が細長かったり（共同住宅なら、西向きになるかと）、
北側は三角のような形だったり（しかも南側はパークフロント）、
建つにしても、戸建用の分譲か、アパートかなと思います。
あくまでも私見的ですが。。

[254: マンション掲示板さん]

>>253 マンション掲示板さん
そう考えると東側って結構リスクありますね
南側は開けてるし西側は既に建ってますし

[255: マンコミュファンさん]

>>254 マンション掲示板さん

東側の棟は、どの部屋も角部屋なので窓が多く、
バルコニーが広めの間取りが素敵ですよね。

4方接道なので、建物が建っても壁ドンではないですし
敷地面積的にも、3階建くらいな気がします。

[256: 匿名さん]

駅まで１２分、そこまで遠いとは感じないですね。
大きな公園があったり、教育施設も近くて子育て環境も良さそうなイメージ。
修繕積立金など他物件よりも安いなと感じました。
ファミリー層が多いマンションとなりそうかなぁ。

[257: 口コミ知りたいさん]

3次の販売が7月下旬から8月下旬に変更になってますね。

[258: マンション検討中さん]

2次発売から3次の発表が早かったので
1ヶ月遅れても気になりませんが
パークナード津田沼と比べたい人には
パークナードが予定通り7月末から発売となれば
比較が出来て良いかもしれませんね。

[259: 匿名さん]

物件概要を見ましたが確かに修繕金安いですね。戸数が多いからでしょうか？
ただここは浄水システム使用料が入ってくるので長い目で見るとトントンになってくるかもしれません。
あとは修繕費がどれだけ上がるかですね。
第1期3次の販売時期変更はどうしてなんでしょうか？購入が少々遅くなっても入居日などには変更はありませんか？

[260: マンション検討中さん]

3LDK 4900万円台の部屋は
一体どこなのか気になります！
西棟のどこかだと思いますが破格ですね！！

[261: 口コミ知りたいさん]

>>260 マンション検討中さん
そんな部屋があるなら大幅な値下げしてますね

[262: マンション検討中さん]

5月の段階からすでに4900万円台の部屋はホームページに告知されていますよ。
南棟一択だったので、他の棟の価格は見ていませんが、やはり西棟かと思われます。

[263: マンション検討中さん]

借地のエクセレントシティ津田沼奏の杜2が
3LDK 64.48m2南東 1階 新築時価格4,898万円
だったので、
こちらは西向きとは言え借地でないし、
（西向きじゃないかもしれませんが）
本当に安いですね。
その金額の部屋は最後に抽選ですかね。

[264: 口コミ知りたいさん]

私が見た時は3Lはどこも6000万台だったので2Lじゃないですかね?

[265: マンション検討中さん]

チラシには3LDKと記載されているので、
広さは不明ですが、3LDKなんだと思います。
極狭の3LDKかもしれませんが。。

[266: マンション掲示板さん]

3LDKなら狭くても65㎡ぐらいだったので安すぎますね。
高くて諦めてましたがそこ狙いでもう一度行ってみようかな。

[267: マンション検討中さん]

西棟ではなく東棟や南棟の可能性もありますが、
いずれにせよ、謎です。
1次と2次で売り出された価格を見ても
1階の東棟と西棟の価格は、
約6400万と6700万でした。
南棟はさらに高い7000万円台～って感じです。

2LDKの部屋を3LDKに改造するのか（こんなことはしないですかね。。西棟の53平米の広さならそのくらいの価格まで下げるのは分かるのですが）

現地のモデルルームなどに使って、
早々に今のモデルルームを引き上げて
4900万円台にする利益を稼ぐのか…？とか？
モデルルームにするなら、南棟かもしれないですね。

いずれにせよ、破格だと思います。

[268: 通りがかりさん]

こういうのって同じ間取りでも自分は6700万で買ったけどお隣さんは5000万で買いましたってことですよね。
トラブルになったりしないのかなーと思いますね。

[269: マンション検討中さん]

トラブルまではならないかもしれませんが、
いい気分はしないですよね。

半地下のような立地のパンダ部屋ならともかく
格段に条件が悪い部屋が
このマンションには見当たらないので
何か特別なマイナスの条件でもつかない限り
心が狭いのでしょうけれど
不公平感が否めません。。

即転売すれば、他の3LDKと同じ価格で売れるのでしょうし。

[270: 検討板ユーザーさん]

昨日まで4900万円台でしたが、
本日アクセスしたら5600万円台に変更されてました…。