エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

[マンション住民さん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントについての情報を希望しています。
公園に隣接しているので部屋も明るくていいなと思っています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk3/

所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目114番1、114番6（地番）
交通：JR総武線「津田沼」駅徒歩12分
間取：34.71m2～88.80m2
面積：1LDK～4LDK
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 口コミ知りたいさん]

>>200 口コミ知りたいさん
ここも駅遠ですが面白い方ですね。

[202: 評判気になるさん]

>>201 口コミ知りたいさん

10分くらいなら許容範囲ですよ、そう考えると奏中古は最強だなあ。

[203: 通りがかりさん]

奏の杜住民です。
私は街ができた頃からの住民です。通りがかりです。
小学校問題等習志野市の対応や、当初の商業地予定のほとんどがマンションになってしまい、結果として、南口の飲食店が物足りないことや、ベルクや角上などのスーパーが人で溢れかえっている事への不満は多少あります。が、それを補って余りある利便性と気持ちよさがあると思ってます。私は奏の杜大好きです。ここで、あーだこーだ言っている皆様も一度街を歩いてみることをおすすめします。

[204: マンション検討中さん]

>>203 通りがかりさん
千葉県の総武快速線停車駅からほど近い場所で奏の杜のように整然としていて空が広く感じるエリアはないですよね。
新船橋の森のシティは雰囲気は近いと思うのですが、船橋駅からの駅距離が少しありますよね。もっとも船橋駅に近いエリアでも13分位はかかるのかなと思います。

[205: マンション検討中さん]

>>204 マンション検討中さん

だから、この価格ても売れるのでしょうね。
駅前タワマンとは違う価値があると思います

[206: マンコミュファンさん]

このマンションは、奏を気に入った人たちが購入されるので、それで良いかと思います。

私もこの街の整った美しさが好きです。
船橋の利便性や将来性の方が高い、と言われれば、その通りだと思いますが、
その分景観はこちらの方が素晴らしいと思います。

千葉県なのに、習志野市なのに、津田沼なのに、高い！という気持ちもあるのですが（地元の相場感として）、
三極化する不動産市場の中、下落の道を辿っていないことは、かえってそれなりの評価がある街なのだと思います。
そして現状の首都圏の新築の相場でいくと決して高くないと思います。※船橋、千葉、海浜幕張はその点割安感がありますね。

また、コストを削減するためにスペックの低いマンションにするよりも、
設備仕様はケチらないこのマンションの方が個人的には好きです。

[207: 通りがかりさん]

平均坪270万だったタワーが完売後の津田沼南側物件は駅遠にも関わらず坪300万台に突入し、ここは坪350万超えと非常に割高。専有部の仕様だけは頑張ってるみたいですが、構造の仕様はどうなんだろう。駅までの道のりも登り坂で大変そう。

[208: 検討板ユーザーさん]

設備仕様に金をかけるなら、コンクリートスラブ約200mmの二重床でなく、コンクリートスラブ250mmの二重床やボイドスラブ300mmの二重床にしてほしかったです。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>207 通りがかりさん
タワーが今建ってたら幾らになった事やら。

[210: 匿名さん]

>208

音は入居してみないとわからないってことで最初にコストダウンされる。そして、モデルルームで宣伝できる表向きだけつくろう。

住宅性能評価でも音評価は選択項目なので選択するデベって皆無。

[211: 通りがかりさん]

坪単価からすると、今現在の中古でも津田沼ザ・タワーを買った方が安いし、資産価値もあるように思えるけれど、
ザ・タワーを買わずに、ここを買う人は、その理由は何なんだろうか。

[212: 匿名さん]

>>211 通りがかりさん
津田沼ザタワーは天井高が低く（確か2.45mだったか？）設備仕様も抑えめで新築販売当時も駅距離以外はあまり評価が高くなかった記憶がある。ここを検討している人は駅からの距離よりも綺麗で整然と広々とした街並みを気に入っているので、津田沼ザタワーはそれほど魅力的には映らないのではないか。

[213: 通りがかりさん]

>>212 匿名さん

住環境を意識したお金持ちが住むところのようですね！
（嫌味でもなく、少なくともザ・タワーが買えるくらいお金がある人たち、ってことなので）

[214: eマンションさん]

>>212 匿名さん
ここの天井高は何mあるんですか？
どこにも書いてなさそうだったので。

[215: 評判気になるさん]

>>212 匿名さん
タワーの天井高は2.5～2.7m、設備仕様は特段高くも低くもなく普通ですね。
タワーの販売は2018年始め頃で5年以上も前であり、買わずにここを今検討している人は単純に時期が合わなかっただけかと。仮にタワーも検討したのに結局買ってない人がいたとしたら何やってたんだという他ありませんが。

[216: 匿名さん]

タワーの仕様はタワマンとしてはいまいちで板マンレベル、所詮津田沼って評価だった。

[217: 匿名さん]

>>215 評判気になるさん
現在のタワーの中古と新築のこことの比較なのでタワーの新築時は関係ないですね。
タワーは駅近の魅力で販売していましたが、設備仕様は至っては普通でタワマンとしては低かった印象があり、当時マンションマニアさんもベイパークのほうが設備仕様は高いと言っていたように思います。

[218: 名無しさん]

タワー高くて買えないんでここを検討しています。
各階ゴミ置き場や共用施設は魅力的ですが。
奏の中古も高いですよね。

[219: 通りがかりさん]

ザタワーの方が坪単価は安いと思いますよ。
ザタワーが欲しいのなら、ザタワーを狙った方が絶対いいと思います！
再開発でまたタワーマンションが建つ頃には、
一時的にザタワーの価格は落ちると思いますが、
その頃にはもっと市場が上がっているかもしれませんし、ザタワーを今のうちに取得した方がいいと思いますよ。

[220: マンション掲示板さん]

今はタワーの方が良いかもしれませんが
1回目の大規模修繕後の修繕費の値上げを加味すると、パークフロントの方が管理費も修繕費も安いので将来的には暮らしやすいかもしれないですね。

タワーのような大規模マンションと、
このパークフロントのような中小規模の購入層はバッティングしないと思いますが、
もし大規模マンションよりも小規模マンションを好む方であれば、パークナード津田沼も検討されてみても良いかもしれません。
パークナードも新築になるので、坪単価はタワーと張るかもしれませんが。

[221: マンション検討中さん]

二重床って実際どうなんでしょうか…
足音が反響しやすいって書いてあったりしてるんですが…

[222: マンション掲示板]

スムログの記事で、マンションマニアさんは、
「二重床だから遮音性が高いということは一切ないです。（中略）現実としてはスラブ厚のほうが重要(ボイドなのかどうかにもよりますが)です」というコメントをしています。
また、「二重床のほうが基本コストかかりますからエリア内で高単価となるなら二重床を採用してくれていたほうがちゃんとつくっている感は出ますし、評価はしやすいです。」と直床より二重床を評価しつつも、結局は、上下左右、斜めに住まう方次第だ、とおっしゃっています。

同じ隣人で、直床と二重床を比べられたら良いと思いますが、そんなことはできないですので、運に任せるしかなさそうです。

[223: マンコミュファンさん]

>>222 マンション掲示板さん

だから新築なら事前に分かる床のスラブの厚さやボイドスラブかどうかを調べるのが大事です。
同じスムログのこちらの記事では、同じ条件の厚さなら直床の方が遮音性がやや上ということが書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/5947/

あと隣戸との戸境壁の厚さも大事です。よく見る厚さが220mm、200mm、180mmです。
こちらも厚い方がいいです。

騒音は隣接住民のマナーもあるので、その意味では運に任せるしかないのは確かです。

[224: マンション検討中さん]

ホームページのトップ画面に
ファミリータイプ
4,900万円台～（予定）
とありましたが、
このファミリータイプとは何平米をさすのでしょうか。60平米程度で考えても坪277万程度となり、かなり価格が抑えられているので気になっております。

[225: 匿名さん]

>>224 マンション検討中さん
確かなのはモデルルームに問い合わせされることだと思いますが、ホームページのルームプランに2LDK Dタイプ43.44㎡が載っています。この広さをファミリータイプと呼ぶかといえば甚だ疑問ですが、一応2LDKということなのでこちらの可能性もゼではないと思いました。
他の2LDKは53.4㎡と58.78㎡ですが、広さではなく2LDKという括りでファミリータイプとしているかもしれません（こちらのマンションは１LDKもあるので２LDKをファミリータイプと称している？）。
もしそうならこれまた恐ろしく高い坪単価になると思いますがどうなんでしょうか。

[226: 通りがかりさん]

>>225 匿名さん

43.44平米はファミリータイプと言いがたいですが、
確かに、2LDKの50平米以上は、あり得そうですね。。
いくらなんでも、坪300万以下でしたら、
エクセレントシティ津田沼奏の杜2の借地権のものと同じくらいの価格になってしまうので、ありえなさそうですね。

[227: 匿名さん]

>221

直床と二重床で音の問題を言う人がいるけど、222さん、223さんがコメントしているようにスラブ構造、スラブ面積が関係するんで比較は難しい。

二重床だと中空の部分で音が反響する問題があるんだけど、これは施工が影響する部分もあったりする。

住宅性能評価で音の項目もあるんだけど任意なので評価するケースってないんだよね。

ちなみに直床と二重床の比較だと、配管のメインテナンス性と間取り変更の自由度では圧倒的に直床は不利。

[228: eマンションさん]

チラシでプラン見ましたが
Lrタイプすごいブランですね。
玄関、廊下でキッチン。。
キッチンの巾がネックで家具が入るかなぁと思ってしまいました。。

[229: 名無しさん]

>>228 eマンションさん

確かに。。

廊下が少なく効率的で、玄関もL字で良いと思いますけれど。
でも、設計する以上、ある程度の大型家具でも入れられる設計にしているんじゃないですかね。
もしくは1階の方に断りを経て、バルコニーから搬入するって感じでしょうか。

悩んだら営業さんに聞いてみるといいですよ。
とても親切でした。

[230: 通りがかりさん]

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。

[231: 通りがかりさん]

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。

[232: 匿名さん]

HPやチラシで高台立地の海抜約15.7mとあってやけに高いような？と思って調べたら奏の杜２丁目のものらしいですね(実際の計測地点はオレンジロードの公園前あたり？)

https://www.hyoukou-ichiran.com/122160006002-2/

国土地理院のサイトでマンション予定地あたりをみると標高10mちょっとのようでした。

[233: 検討板ユーザーさん]

>>232 匿名さん
それいいのか？

[234: 通りがかりさん]

大手ですらいろいろやらかす業界ですから、千葉の中小業者のやることなんて、全て疑ってみた方がいいですよ

[235: 検討板ユーザーさん]

やばそうだな

[236: 通りがかりさん]

細かいことだけど、奏の杜エリアの線引きも厳密に言うと異なってる。
1丁目の北西方向、住所は谷津6丁目だけど奏の杜として開発されて、自治会もパートナーズに入ってる戸建てが何件かあるし、
3丁目の南方向は住所は奏の杜だけど、区画整理外の場所も含まれてる。
エクセレントⅠの時からずっと気になってたんだよね。この会社何にも知らないんだろうな、って。ちなみにフジタが絡んでた物件は正しい奏の杜エリアの線引きがされてたし、奏の杜パートナーズのサイトで地図は確認できるんだけどね。

[237: マンション検討中さん]

ここ売れてるの？

[238: マンション検討中さん]

沖有人氏曰く
「売れ行きはマンションの第一期に売り出された戸数の割合から判断できる」とし、
「総戸数が100戸未満は49％」
それを下回っていれば、苦戦していると判断できるらしい。

パークフロントは第1期1次と2次で50戸。
第1期3次があるのか分からないですが
現状で53%なので、素晴らしく売れているわけでもないけれど、苦戦しているわけでもない、という位置付けかと。

[239: マンコミュファンさん]

昨日から2次が始まってるみたいなのでどれくらいで埋まるかですね。

[240: 匿名さん]

2次は9戸の販売なんでしょうか。
それとも売れてしまってあと9戸が2次分なのかな。
いずれにしてもこれで過半数売れているということなのであれば、まあまあのペース？
駅までちょっと距離はあるけど
津田沼だったら始発もあるし、
それでもニーズありそうですよね。

[241: マンコミュファンさん]

2次スタート当初は15戸と表示されていたので、
間違ったのか、売れたのか分かりませんね。。

今現在、津田沼で1番坪単価が高いマンションなのにも関わらず売れているのは、
駅遠でも立地が良いと認識されているのでしょうか。

[242: マンコミュファンさん]

3次のお知らせきましたね。
パークナード見て比較しようかと思ってましたがそれだと遅いですかね。

[243: マンション掲示板さん]

>>242 マンコミュファンさん

本当ですね。
早くないですか…？

私もパークナードと比較しようと思っていました。
パークナードは7月下旬からの発売ですよね。
そろそろパークナードのモデルルームオープンの案内が
来るような気がするのですが
販売開始予定も、予定ですし、遅れた場合には
パークフロントと検討はできない可能性もありますね。
私はこちらに決めようかと思っているところです。

[244: 名無しさん]

>>243 マンション掲示板さん
順調に売れてるならあと半分ぐらいしか残ってないですもんね。
待ってる間に売れちゃったりしたら一生後悔しそうです。

[245: 検討板ユーザーさん]

>>244 名無しさん

3次ということは、
たぶん1次と2次で50戸は売れてしまっている状況かと思いますので、残り43戸かなと思います。

パークナードが多少こちらよりも安く出たとしても、
駅からの距離以外のすべての住環境は
夫婦ともにこちらの方に軍配が上がりそうなため、
こちらにしたいと思いました。

パークナードの前の道が、
せめて歩道があったら、迷いに迷うでしょうけれど
パークナードにしたかもしれません。

[246: マンション掲示板さん]

>>245 検討板ユーザーさん
パークナードが多少安い程度ならこっち購入しますよね。
徒歩12分も、正直全然気にならなかったです。

[247: 匿名さん]

津田沼駅まで徒歩12分と、ちょっと距離はあるかなとは思います。
でも、管理費や修繕積立金がかなり安いのはうれしいなと思いました。
いずれ上がっていくのはわかりますが、子育て世帯にとっては教育資金が嵩むので
少しでも月額が抑えられるのは魅力ですよね。

[248: 評判気になるさん]

津田沼駅南口再開発の50階程度のタワーマンションはえげつない価格になりそうですね。その時には、ここもまだ安かったとなるんでしょうかね。

[249: 通りがかりさん]

南口の再開発後はまた一段と盛り上がるでしょうね。楽しみです！
習志野市長、習志野市議員、（このような掲示板なんて見ないでしょうけれど）どうかどうかおしゃれ過ぎる開発をお願いします！！！
津田沼が活気あふれる街になりますように…

[250: 検討板ユーザーさん]

次の第1期3次で大半を売り切りたいのか
ずいぶん多くの間取りが出ていますね。