エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

[マンション住民さん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントについての情報を希望しています。
公園に隣接しているので部屋も明るくていいなと思っています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk3/

所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目114番1、114番6（地番）
交通：JR総武線「津田沼」駅徒歩12分
間取：34.71m2～88.80m2
面積：1LDK～4LDK
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[181: 匿名さん]

大規模修繕の長期化って、施工を長期保証するためにコストアップになってるのと長周期によるコストダウンと天秤なんできちんと確認しないと。それと対応しているゼネコンまだ少ないから、相見積もりしてコストダウンってのもできなかったりする。

大規模修繕も新日本建設が受注するための算段だったりして。

[182: 通りがかりさん]

ここって
横浜で言うみなとみらい、山手
東京で言う白金台、広尾みたいなところなんでしょうか？広域で検討中ですが地縁のないものからすると、いくらなんでも高すぎやしないか？と思いました。
それであれば千葉や船橋の駅近物件、ちょっと無理して平井のほうが良さそうと思ってしまいました。

[183: マンコミュファンさん]

みなとみらい、山手、白金台、広尾、
そんな一等地と比較できませんが、

奏の杜一帯は、電線が地中化されているため、歩道も広く確保され、美しい街並みとなっています。
千葉県ですと、海浜幕張も無電柱化されていますが、震災の後の海沿いエリアの液状化は酷かったため、避ける地元民が多いかもしれません。

奏の杜は習志野市ですが、習志野市もこの津田沼駅を習志野市の玄関として再開発に力を入れています。
千葉駅や船橋駅も再開発でこれからどんどん高くなると思いますが、商業施設が多い繁華街の千葉駅や船橋駅よりも、子育て世代は、津田沼駅を選びやすいのかな、と思います。公園も多いですし。
ただ、こればかりは好きずきだと思います。
船橋駅や千葉駅の方が断然利便性は良いかと思います。

[184: 口コミ知りたいさん]

千葉の山手、白金、広尾にあたる場所は思い浮かばないなあ。
みなとみらいは新都心なので、幕張新都心が近いかもしれないけど、街のブランド力などは向こうの方がずっと上。

千葉の昔からの一等地は菅野、本八幡あたりと聞きます。
奏の杜はあざみ野みたいな感じでしょうか。

[185: 口コミ知りたいさん]

地元民にはカナデーぜと呼ばれてた

[186: 評判気になるさん]

>>185 口コミ知りたいさん
地元民は呼ばないよ。
よそから奏に引っ越してきた住民が、カナデーゼって普及させようとしてたのは知ってるけど。

[187: 匿名さん]

>>186 評判気になるさん
185さんのいう地元民は奏の杜に住む人を指していて、奏の杜の人が自分たちのことをカナデーゼと呼んでいると皮肉っているように読めました。

[188: マンション検討中さん]

第1期1次完売御礼！
すごい早さですね！！！

[189: マンション掲示板さん]

ここはニュータウンですよね？

[190: マンション検討中さん]

2011年頃から区画整理事業で作られたニュータウンです。

[191: マンコミュファンさん]

億ションも抽選のうえ、決まったようです。

[192: 匿名さん]

>188

販売開始が２か月遅れたわけだからそれを考慮したら早くはない。

[193: 匿名さん]

>191

先着順販売で抽選って？

[194: 買い替え検討中さん]

この立地で２Lは需要有るんですかね？

[195: マンコミュファンさん]

>>193 匿名さん
バルコニー付きだったら抽選だったはず

[196: マンション掲示板さん]

>>183 マンコミュファンさん
津田沼ってそんな良いとこじゃないですよ。
南側の奏は確かに綺麗ですが、奏の公園は限られてますし、
そもそも既に街が人員オーバーです。
近くの学校もパンパンで、制限多数ですし、
車で出掛けるにも周辺の渋滞はだいぶ酷くてイライラしますよ。
正直、ここまでの価格の価値があるかどうか。

元々の周辺住民からすると、所詮津田沼ですよ。
習志野市も微妙ですし、今は奏で持ち上げられてますが、
将来的には船橋、市川、浦安の方がおすすめです

[197: 口コミ知りたいさん]

始発があり、電柱地中化、緑が多くて綺麗な街並み、防犯カメラ多くて安全、予備校、商業施設多数。こんなところは奏の杜くらいしか思いつきません。それだけ希少なのです。ここは。

[198: 買い替え検討中さん]

>>197 口コミ知りたいさん
商業施設多数って何有りましたっけ？。。
緑は多いですけど干潟が結構近いですよね。

[199: 口コミ知りたいさん]

>>197 口コミ知りたいさん
奏の杜や津田沼の地元の人ではなく、外部の人が面白がってわざと冗談を言っているのでしょうが、万が一当事者が本当にそう思って言っているとしたら厚顔無恥というしかなく非常に滑稽です。それこそカナデーゼなどと皮肉られて馬鹿にされてしまいますね。まあその可能性は限りなくゼロに近いとは思いますが。

[200: 口コミ知りたいさん]

>>199 口コミ知りたいさん

じゃあ、他にこのような場所あります？もちろん、駅遠や海沿いの埋立地とかは論外ですよ。

[201: 口コミ知りたいさん]

>>200 口コミ知りたいさん
ここも駅遠ですが面白い方ですね。

[202: 評判気になるさん]

>>201 口コミ知りたいさん

10分くらいなら許容範囲ですよ、そう考えると奏中古は最強だなあ。

[203: 通りがかりさん]

奏の杜住民です。
私は街ができた頃からの住民です。通りがかりです。
小学校問題等習志野市の対応や、当初の商業地予定のほとんどがマンションになってしまい、結果として、南口の飲食店が物足りないことや、ベルクや角上などのスーパーが人で溢れかえっている事への不満は多少あります。が、それを補って余りある利便性と気持ちよさがあると思ってます。私は奏の杜大好きです。ここで、あーだこーだ言っている皆様も一度街を歩いてみることをおすすめします。

[204: マンション検討中さん]

>>203 通りがかりさん
千葉県の総武快速線停車駅からほど近い場所で奏の杜のように整然としていて空が広く感じるエリアはないですよね。
新船橋の森のシティは雰囲気は近いと思うのですが、船橋駅からの駅距離が少しありますよね。もっとも船橋駅に近いエリアでも13分位はかかるのかなと思います。

[205: マンション検討中さん]

>>204 マンション検討中さん

だから、この価格ても売れるのでしょうね。
駅前タワマンとは違う価値があると思います

[206: マンコミュファンさん]

このマンションは、奏を気に入った人たちが購入されるので、それで良いかと思います。

私もこの街の整った美しさが好きです。
船橋の利便性や将来性の方が高い、と言われれば、その通りだと思いますが、
その分景観はこちらの方が素晴らしいと思います。

千葉県なのに、習志野市なのに、津田沼なのに、高い！という気持ちもあるのですが（地元の相場感として）、
三極化する不動産市場の中、下落の道を辿っていないことは、かえってそれなりの評価がある街なのだと思います。
そして現状の首都圏の新築の相場でいくと決して高くないと思います。※船橋、千葉、海浜幕張はその点割安感がありますね。

また、コストを削減するためにスペックの低いマンションにするよりも、
設備仕様はケチらないこのマンションの方が個人的には好きです。

[207: 通りがかりさん]

平均坪270万だったタワーが完売後の津田沼南側物件は駅遠にも関わらず坪300万台に突入し、ここは坪350万超えと非常に割高。専有部の仕様だけは頑張ってるみたいですが、構造の仕様はどうなんだろう。駅までの道のりも登り坂で大変そう。

[208: 検討板ユーザーさん]

設備仕様に金をかけるなら、コンクリートスラブ約200mmの二重床でなく、コンクリートスラブ250mmの二重床やボイドスラブ300mmの二重床にしてほしかったです。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>207 通りがかりさん
タワーが今建ってたら幾らになった事やら。

[210: 匿名さん]

>208

音は入居してみないとわからないってことで最初にコストダウンされる。そして、モデルルームで宣伝できる表向きだけつくろう。

住宅性能評価でも音評価は選択項目なので選択するデベって皆無。

[211: 通りがかりさん]

坪単価からすると、今現在の中古でも津田沼ザ・タワーを買った方が安いし、資産価値もあるように思えるけれど、
ザ・タワーを買わずに、ここを買う人は、その理由は何なんだろうか。

[212: 匿名さん]

>>211 通りがかりさん
津田沼ザタワーは天井高が低く（確か2.45mだったか？）設備仕様も抑えめで新築販売当時も駅距離以外はあまり評価が高くなかった記憶がある。ここを検討している人は駅からの距離よりも綺麗で整然と広々とした街並みを気に入っているので、津田沼ザタワーはそれほど魅力的には映らないのではないか。

[213: 通りがかりさん]

>>212 匿名さん

住環境を意識したお金持ちが住むところのようですね！
（嫌味でもなく、少なくともザ・タワーが買えるくらいお金がある人たち、ってことなので）

[214: eマンションさん]

>>212 匿名さん
ここの天井高は何mあるんですか？
どこにも書いてなさそうだったので。

[215: 評判気になるさん]

>>212 匿名さん
タワーの天井高は2.5～2.7m、設備仕様は特段高くも低くもなく普通ですね。
タワーの販売は2018年始め頃で5年以上も前であり、買わずにここを今検討している人は単純に時期が合わなかっただけかと。仮にタワーも検討したのに結局買ってない人がいたとしたら何やってたんだという他ありませんが。

[216: 匿名さん]

タワーの仕様はタワマンとしてはいまいちで板マンレベル、所詮津田沼って評価だった。

[217: 匿名さん]

>>215 評判気になるさん
現在のタワーの中古と新築のこことの比較なのでタワーの新築時は関係ないですね。
タワーは駅近の魅力で販売していましたが、設備仕様は至っては普通でタワマンとしては低かった印象があり、当時マンションマニアさんもベイパークのほうが設備仕様は高いと言っていたように思います。

[218: 名無しさん]

タワー高くて買えないんでここを検討しています。
各階ゴミ置き場や共用施設は魅力的ですが。
奏の中古も高いですよね。

[219: 通りがかりさん]

ザタワーの方が坪単価は安いと思いますよ。
ザタワーが欲しいのなら、ザタワーを狙った方が絶対いいと思います！
再開発でまたタワーマンションが建つ頃には、
一時的にザタワーの価格は落ちると思いますが、
その頃にはもっと市場が上がっているかもしれませんし、ザタワーを今のうちに取得した方がいいと思いますよ。

[220: マンション掲示板さん]

今はタワーの方が良いかもしれませんが
1回目の大規模修繕後の修繕費の値上げを加味すると、パークフロントの方が管理費も修繕費も安いので将来的には暮らしやすいかもしれないですね。

タワーのような大規模マンションと、
このパークフロントのような中小規模の購入層はバッティングしないと思いますが、
もし大規模マンションよりも小規模マンションを好む方であれば、パークナード津田沼も検討されてみても良いかもしれません。
パークナードも新築になるので、坪単価はタワーと張るかもしれませんが。

[221: マンション検討中さん]

二重床って実際どうなんでしょうか…
足音が反響しやすいって書いてあったりしてるんですが…

[222: マンション掲示板]

スムログの記事で、マンションマニアさんは、
「二重床だから遮音性が高いということは一切ないです。（中略）現実としてはスラブ厚のほうが重要(ボイドなのかどうかにもよりますが)です」というコメントをしています。
また、「二重床のほうが基本コストかかりますからエリア内で高単価となるなら二重床を採用してくれていたほうがちゃんとつくっている感は出ますし、評価はしやすいです。」と直床より二重床を評価しつつも、結局は、上下左右、斜めに住まう方次第だ、とおっしゃっています。

同じ隣人で、直床と二重床を比べられたら良いと思いますが、そんなことはできないですので、運に任せるしかなさそうです。

[223: マンコミュファンさん]

>>222 マンション掲示板さん

だから新築なら事前に分かる床のスラブの厚さやボイドスラブかどうかを調べるのが大事です。
同じスムログのこちらの記事では、同じ条件の厚さなら直床の方が遮音性がやや上ということが書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/5947/

あと隣戸との戸境壁の厚さも大事です。よく見る厚さが220mm、200mm、180mmです。
こちらも厚い方がいいです。

騒音は隣接住民のマナーもあるので、その意味では運に任せるしかないのは確かです。

[224: マンション検討中さん]

ホームページのトップ画面に
ファミリータイプ
4,900万円台～（予定）
とありましたが、
このファミリータイプとは何平米をさすのでしょうか。60平米程度で考えても坪277万程度となり、かなり価格が抑えられているので気になっております。

[225: 匿名さん]

>>224 マンション検討中さん
確かなのはモデルルームに問い合わせされることだと思いますが、ホームページのルームプランに2LDK Dタイプ43.44㎡が載っています。この広さをファミリータイプと呼ぶかといえば甚だ疑問ですが、一応2LDKということなのでこちらの可能性もゼではないと思いました。
他の2LDKは53.4㎡と58.78㎡ですが、広さではなく2LDKという括りでファミリータイプとしているかもしれません（こちらのマンションは１LDKもあるので２LDKをファミリータイプと称している？）。
もしそうならこれまた恐ろしく高い坪単価になると思いますがどうなんでしょうか。

[226: 通りがかりさん]

>>225 匿名さん

43.44平米はファミリータイプと言いがたいですが、
確かに、2LDKの50平米以上は、あり得そうですね。。
いくらなんでも、坪300万以下でしたら、
エクセレントシティ津田沼奏の杜2の借地権のものと同じくらいの価格になってしまうので、ありえなさそうですね。

[227: 匿名さん]

>221

直床と二重床で音の問題を言う人がいるけど、222さん、223さんがコメントしているようにスラブ構造、スラブ面積が関係するんで比較は難しい。

二重床だと中空の部分で音が反響する問題があるんだけど、これは施工が影響する部分もあったりする。

住宅性能評価で音の項目もあるんだけど任意なので評価するケースってないんだよね。

ちなみに直床と二重床の比較だと、配管のメインテナンス性と間取り変更の自由度では圧倒的に直床は不利。

[228: eマンションさん]

チラシでプラン見ましたが
Lrタイプすごいブランですね。
玄関、廊下でキッチン。。
キッチンの巾がネックで家具が入るかなぁと思ってしまいました。。

[229: 名無しさん]

>>228 eマンションさん

確かに。。

廊下が少なく効率的で、玄関もL字で良いと思いますけれど。
でも、設計する以上、ある程度の大型家具でも入れられる設計にしているんじゃないですかね。
もしくは1階の方に断りを経て、バルコニーから搬入するって感じでしょうか。

悩んだら営業さんに聞いてみるといいですよ。
とても親切でした。

[230: 通りがかりさん]

>>229 名無しさん
厳しそうなものだとソファぐらいでしょうかね。