エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

[マンション住民さん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントについての情報を希望しています。
公園に隣接しているので部屋も明るくていいなと思っています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk3/

所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目114番1、114番6（地番）
交通：JR総武線「津田沼」駅徒歩12分
間取：34.71m2～88.80m2
面積：1LDK～4LDK
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

価格次第ですが超好立地ですね！

[2: マンション検討中さん]

立地良すぎます。エクセレントシティ奏の杜が坪単価300万、Ⅱが借地で270万、この立地・このご時世だから平均で350万くらいになるのかな、、
3LDK7000万位内で買えるなら購入したいですね。

[3: 匿名さん]

中古でも奏の杜じゃ7000万で買える物件少なくなってるし、60平米の3LDKとかでなければ6000万円代はでないでしょうf^_^;

[4: 匿名さん]

駅遠いね。信号考慮したら15分位かかっちゃうかな。

[5: マンション検討中さん]

駅からの距離はありますが、綺麗で整った道のりですし、途中にスーパーもあり、さらにはマンション自体は広々した公園の真横ということで、少々歩くだけの価値がある物件かなと思います。
ただ、さすがに坪単価350とかまでなってくると駅前のタワーも買えてしまう水準ですし、そこまではいかないのではないでしょうか。
規模もそこそこあるので平均坪単価300万円位になってくれるとありがたいですが、どうなりますかね～

[6: マンション検討中さん]

駅近こだわりなら駅前タワーいいと思いますが谷津アドレスですからね～別世界かと

[7: マンション検討中さん]

奏の杜と付くだけでお隣の船橋駅より価値が上がる様ですね。ザパーク船橋が坪320～350の部屋まであるので
、それと同等かそれ以上と予想してます。
3L70だと7000中盤ですかね。
HP掲載プランの3L75だと8000位しそうですね。

[8: 匿名さん]

隣の消防署員が毎日号令かけて訓練しますけど苦情とか言わないでくださいね。せっかく奏の杜にできた消防署なので。

[9: eマンションさん]

>>5 マンション検討中さん
横のザ・レジデンス津田沼奏の杜ブロード・レジデンスが築11年で平均310万/坪単価の相場なのでここが300万はまずないでしょう。330～380くらいのレンジがリアルなとこですかね。

[10: マンション検討中さん]

徒歩12分がどう出るかですが、奏ブランドがあれば、ザパーク船橋と同じくらいになるかもしれないですね。

[11: 口コミ知りたいさん]

>>9 eマンションさん
参考になります。喜ばしくないですが、330～も十分に有り得そうですね。
ただ、奏の杜といえど、習志野市津田沼でその価格帯でどんな方々が購入するのでしょうかね？
都内の高収入組でないと買えないと思いますが、そうゆう方々が津田沼まで下って来るのかですよね。

これからは金利も上がりそうですし。

[12: 評判気になるさん]

>>11 口コミ知りたいさん
地縁の無い広域検討者には10分超というのはネガティブ要素でしかないので都内から下ってくる人はいなさそうですね。

[13: 評判気になるさん]

>>9 eマンションさん
そんなに差は開かないと思うなぁ。
パークハウス奏やレジデンス奏は、奏の森を代表する地域一番マンションだし、規模やブランド感、仕様や自走式駐車場など、存在自体に差が大きい過ぎるかなと。地域一番マンションって、年数経ってもなかなか価格が下がらないんですよね。中途半端な規模やブランドだとすぐに下がるから、5～6年も経てば価格は逆転されるのはほぼ確実です。であれば、290～高くて350位がいいとこじゃないかな。

[14: 通りがかりさん]

ある程度高くても、買えるんだったら欲しいって人で90戸なんてあっという間に売れてしまいそう

[15: マンション掲示板さん]

>>14 通りがかりさん
確かにそう言えてしまうくらい魅力的な環境ではありますよね。
近くの大規模マンションみたく数百戸売らなくちゃいけないわけじゃないですし。

[16: マンション検討中さん]

この規模感なら買える人が買えるって値付けでいい。みんながみんな欲しいと思う値段である必要なんかなく、のんびり販売して最後ギリギリ売り切ればいいですもんね。向こうも商売ですから

[17: 評判気になるさん]

超人気エリアの1等地といってもよいですが
背後にあるような巨大マンションはもう建設されないんですか

[18: マンション検討中さん]

色々考えました。
坪330以下なら、75の3L買いたいですね。
340なら考えます。
350なら諦めます。

ちなみに、世帯収1200位ですが、これでも無理してる限界です！ただ、奏の杜で欲しいですね。

[19: マンション検討中さん]

単純な興味なのですが、奏の杜が超人気エリアになっている理由ってどこなんでしょうか。小さなお子様がいる世代は、緑や公園など整備された街並みが魅力、というのはなんとなく分かります。
現在、近いエリアに住んでいるのですが、駅も遠いし車の渋滞もあるし、マイナスポイントは目につくのですが、その他の世代に刺さるポイントとか、私はここが魅力に思う、みたいな所が聞いてみたいです！

[20: 名無しさん]

>>19 マンション検討中さん
おそらく、JR津田沼徒歩利用で都内アクセスが容易。
それでいて、街が新しく道も広く綺麗で緑や公園が整備されてるってとこじゃないですか？
街が新しいと同世代の家庭も多いですし、昔からの変な老害もいないですし。

横須賀線快速の徒歩エリアで同じ環境が皆無だと思いますし、
総武線各駅もわりとひどいですし。

[21: マンション掲示板さん]

マンションマニアさんが津田沼で物件調査されているようなので、もう少ししたらこの物件の記事がアップされるかもしれませんね

[22: マンション検討中さん]

>>21 マンション掲示板さん

そうなんですね。
こちらは施工主の友人から聞いてるので相場は知ってますが、
皆さん検討違いなのでお伝えしません！
あっ、　340。。笑

[23: 匿名さん]

別に400でも500でも構わないけど10年前なら奏の杜は10分圏内、自走式、学区谷津小の条件で坪200万円台で変えたんだから当時買えた人はめっちゃラッキーだったね。

[24: 通りがかりさん]

→19
奏は住宅地価千葉ダントツ1位、電柱地中化、防犯カメラ設置の綺麗な街並み、液状化、津波の心配も無い。総武線、総武快速、東西線の始発有、羽田直線高速バス有、フォルテ買物便利、色々ありすぎ書ききれません。

[25: 匿名さん]

>>24 通りがかりさん

ちょっと探してみたら国土交通省2021年公示地価のデータをソースにして、千葉県習志野市奏の杜3丁目が千葉の住宅街で1番地価が高いという記事がありましたね。
防犯カメラ設置の防犯エリアは良いような悪いようななんとも言えない部分ありますが。

[26: マンション検討中さん]

レジデンスが280なんだから、300いかないでしょ。

[27: マンション検討中さん]

レジデンスの方が良いでしょ。
https://www.sumu-log.com/archives/51238/

[28: eマンションさん]

>>9 eマンションさん
マンマニさん記事によると、隣は築9年で坪280万円みたいですね。
となると、260～320位迄が妥当な感じかもですね！

[29: マンコミュファンさん]

>>17 評判気になるさん
奏エリアではもうまとまった土地が無い。
当初計画では農地などで残されたところを今はマンションに転用している

[30: マンション掲示板さん]

>>13 評判気になるさん
個人的には同意なんですが、小型だったり定借だったりの前作前々作が問題無く捌けたので、今度はかなり強気にくるような気もします。

[31: 検討板ユーザーさん]

>>27 マンション検討中さん

そこに挙がってる津田沼ザ・タワー含めてザ・パークハウス津田沼奏の杜がダントツで見た目が格好いい

[32: 名無しさん]

パークフロントと言うか、ビハインドファイヤーステーションですが。

[33: 近隣住民]

>>32 名無しさん
つまんな笑

[34: 匿名さん]

本当ですね、隣に消防署が…。
ストリートビューを見ると消防車・救急車があるところなので
緊急発進時など音が響き渡ることになるんでしょうか。
ストリートビューだと街が色々変わっていく様子が分かって面白かったです。
ただっ広い空き地が公園になったり消防署になったりここのマンションになったりして。
またこれからも色々変わっていくんでしょうね。

[35: 評判気になるさん]

>>32 名無しさん
エクセレント・ザ・ファイヤーはどうですか。

[36: マンション検討中さん]

>>35
なるほど

[37: 通りがかりさん]

>>35 評判気になるさん
つまんな。
ここじゃなくても、公園脇に消防署があるのは事実ですが、
それって近隣のマンションはどこも同じ音量を聞くことになりますよ。

[38: 匿名さん]

小さなお子様がいる、予定されている方はおすすめだよね。谷津小学校なら建て替えたばかりなのでものすごく綺麗、おそらく中学校も１０年以内に建て替えるのではないでしょうか。
どちらも徒歩５分以内。
渋滞については津田沼南口側であれば、そこまで酷くないですよ。

[39: マンション検討中さん]

IIの未入居物件が二つ出てきました。
諸経費考えるとあまり利益が残りそうに無いが、先行き暗いと見てIIIの販売が本格化する前の早めの手仕舞いかな。

[40: ご近所さん]

タワーはともかく、津田沼でこの手の物件なら実需オンリーと思っていましたが、投機の対象にしている方もいるのですね。

[41: マンション検討中さん]

奏の杜の中古物件が増えてきましたね。値段が強気なので売れてない気がしてます。奏の杜バブルも終わりに近づいているのでしょうか。ブランズとこのマンションの価格発表の様子見ですかね。

[42: マンション検討中さん]

不動産が一番動きがあるシーズンなので昨年末から続々中古案件が出てきた感じですが、言い値が坪300を超えるようになって動きが鈍ってきたようです。タワーも330を超えたあたりで動きが遅くなりました。これまでの津田沼相場からかけ離れていますのでちょっと割高感が強いようです。
マンションバブルとか金利の先高感とか言われていますが、全体の相場は崩れていませんのであとは我慢勝負でしょうか。実需組がエイヤッと買うか、売り手が半歩引くか。

[43: マンション検討中さん]

>>40 ご近所さん
定借だと地代の負担もあるし、転売屋向けではないと思うんですがね、不思議です。
まあ、Iでもどう見ても売れそうにない相場より3割高くらいでずっと出ている物件もあるくらいなので、いろんな考えがあるようです。

[44: マンション掲示板さん]

>>42 マンション検討中さん
高いのは間違いないものの、早く住宅ローンを走らせれば超低金利も相まって残債はそれなりに減っていくので、どれだけ待つかというのはありますよね。

[45: eマンションさん]

新興タウン系って年齢構成が偏るから、街が下り坂に入ったら一気にいくイメージがありますが、ここは分譲時期がマチマチだからいい感じに分散してるんですかね。将来的になんとかニュータウンみたいにならないか少し不安

[46: 通りすがり]

>>45 eマンションさん
津田沼駅チカなので一気には行かないと思いますね。
そもそも不便なエリアに作るニュータウンとは質が違うと思います。

[47: マンション検討中さん]

金利上昇の話もありますしね。最近のバブル感に加えて、現実を見ている感じですかね？
ここの値付けも、おそらくは新日本建設さんは坪320～350とかで考えていたのでは？と予想してます。

ただ、最近の中古の推移等踏まえて、どんな提示で来るのか楽しみですね！

私の予想では、坪300なら即完ですが、330～350とかになればさすがに鈍化すると思ってるんですけどね。

皆さんのご予想は？

[48: 匿名さん]

>>46 通りすがりさん
駅まで徒歩12分だと一般的には駅遠物件に該当しませんか。
住環境は良いのかもしれませんが駅までの距離を考えると他地域の人間からすれば坪300万円でも高いように感じますが、地元の人にはここは駅距離を超越した魅力があるので坪300万円なら安いと思うのでしょうね。

[49: ご近所さん]

>>48 匿名さん
この物件というより奏の杜開発全般ということでしょうね。
それでも駅近という評価には賛否あるかと思いますが。

年齢構成の将来に対して比較的楽観できる要素は、シャーメゾンをはじめとした、賃貸物件が多いことにあるのではないでしょうか。

[50: マンション検討中さん]

業界では、郊外のマンション案件では平米90～100万、坪300万前後に一つの壁があるという意見があります。
70m2台のファミリー物件で7000万前後になり、パワカでない平均レベルの収入では手が出しにくくなること、その金額レベルでは戸建ても条件が良くなり戸建てに流れやすいなどといった見方のようです。
最近の津田沼界隈がまさに当てはまりそうです。
近くではこのあとにブランズと、奏の杜ではありませんが解体中の中央病院前のパナ案件も控えています。
ただ、公園前の立地はいいので、新日本は強気にいきそうな気がしています。