エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントについての情報を希望しています。
公園に隣接しているので部屋も明るくていいなと思っています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk3/
所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目114番1、114番6（地番）
交通：JR総武線「津田沼」駅徒歩12分
間取：34.71m2～88.80m2
面積：1LDK～4LDK
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-12-23 17:48:56
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2022-12-23 19:47:46
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価格次第ですが超好立地ですね！
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| No.2 |
立地良すぎます。エクセレントシティ奏の杜が坪単価300万、Ⅱが借地で270万、この立地・このご時世だから平均で350万くらいになるのかな、、
3LDK7000万位内で買えるなら購入したいですね。 |
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| No.3 |
中古でも奏の杜じゃ7000万で買える物件少なくなってるし、60平米の3LDKとかでなければ6000万円代はでないでしょうf^_^;
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| No.4 |
駅遠いね。信号考慮したら15分位かかっちゃうかな。
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| No.5 |
駅からの距離はありますが、綺麗で整った道のりですし、途中にスーパーもあり、さらにはマンション自体は広々した公園の真横ということで、少々歩くだけの価値がある物件かなと思います。
ただ、さすがに坪単価350とかまでなってくると駅前のタワーも買えてしまう水準ですし、そこまではいかないのではないでしょうか。 規模もそこそこあるので平均坪単価300万円位になってくれるとありがたいですが、どうなりますかね～ |
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| No.6 |
駅近こだわりなら駅前タワーいいと思いますが谷津アドレスですからね～別世界かと
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| No.7 |
奏の杜と付くだけでお隣の船橋駅より価値が上がる様ですね。ザパーク船橋が坪320～350の部屋まであるので
、それと同等かそれ以上と予想してます。 3L70だと7000中盤ですかね。 HP掲載プランの3L75だと8000位しそうですね。 |
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| No.8 |
隣の消防署員が毎日号令かけて訓練しますけど苦情とか言わないでくださいね。せっかく奏の杜にできた消防署なので。
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| No.9 |
>>5 マンション検討中さん
横のザ・レジデンス津田沼奏の杜ブロード・レジデンスが築11年で平均310万/坪単価の相場なのでここが300万はまずないでしょう。330～380くらいのレンジがリアルなとこですかね。 |
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| No.10 |
徒歩12分がどう出るかですが、奏ブランドがあれば、ザパーク船橋と同じくらいになるかもしれないですね。
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| No.11 |
>>9 eマンションさん
参考になります。喜ばしくないですが、330～も十分に有り得そうですね。 ただ、奏の杜といえど、習志野市津田沼でその価格帯でどんな方々が購入するのでしょうかね？ 都内の高収入組でないと買えないと思いますが、そうゆう方々が津田沼まで下って来るのかですよね。 これからは金利も上がりそうですし。 |
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| No.12 |
>>11 口コミ知りたいさん
地縁の無い広域検討者には10分超というのはネガティブ要素でしかないので都内から下ってくる人はいなさそうですね。 |
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| No.13 |
>>9 eマンションさん
そんなに差は開かないと思うなぁ。 パークハウス奏やレジデンス奏は、奏の森を代表する地域一番マンションだし、規模やブランド感、仕様や自走式駐車場など、存在自体に差が大きい過ぎるかなと。地域一番マンションって、年数経ってもなかなか価格が下がらないんですよね。中途半端な規模やブランドだとすぐに下がるから、5～6年も経てば価格は逆転されるのはほぼ確実です。であれば、290～高くて350位がいいとこじゃないかな。 |
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| No.14 |
ある程度高くても、買えるんだったら欲しいって人で90戸なんてあっという間に売れてしまいそう
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| No.15 |
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| No.16 |
この規模感なら買える人が買えるって値付けでいい。みんながみんな欲しいと思う値段である必要なんかなく、のんびり販売して最後ギリギリ売り切ればいいですもんね。向こうも商売ですから
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| No.17 |
超人気エリアの1等地といってもよいですが
背後にあるような巨大マンションはもう建設されないんですか |
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| No.18 |
色々考えました。
坪330以下なら、75の3L買いたいですね。 340なら考えます。 350なら諦めます。 ちなみに、世帯収1200位ですが、これでも無理してる限界です！ただ、奏の杜で欲しいですね。 |
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| No.19 |
単純な興味なのですが、奏の杜が超人気エリアになっている理由ってどこなんでしょうか。小さなお子様がいる世代は、緑や公園など整備された街並みが魅力、というのはなんとなく分かります。
現在、近いエリアに住んでいるのですが、駅も遠いし車の渋滞もあるし、マイナスポイントは目につくのですが、その他の世代に刺さるポイントとか、私はここが魅力に思う、みたいな所が聞いてみたいです！ |
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| No.20 |
>>19 マンション検討中さん
おそらく、JR津田沼徒歩利用で都内アクセスが容易。 それでいて、街が新しく道も広く綺麗で緑や公園が整備されてるってとこじゃないですか？ 街が新しいと同世代の家庭も多いですし、昔からの変な老害もいないですし。 横須賀線快速の徒歩エリアで同じ環境が皆無だと思いますし、 総武線各駅もわりとひどいですし。 |
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| No.21 |
マンションマニアさんが津田沼で物件調査されているようなので、もう少ししたらこの物件の記事がアップされるかもしれませんね
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| No.22 |
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| No.23 |
別に400でも500でも構わないけど10年前なら奏の杜は10分圏内、自走式、学区谷津小の条件で坪200万円台で変えたんだから当時買えた人はめっちゃラッキーだったね。
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| No.24 |
→19
奏は住宅地価千葉ダントツ1位、電柱地中化、防犯カメラ設置の綺麗な街並み、液状化、津波の心配も無い。総武線、総武快速、東西線の始発有、羽田直線高速バス有、フォルテ買物便利、色々ありすぎ書ききれません。 |
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| No.25 |
>>24 通りがかりさん
ちょっと探してみたら国土交通省2021年公示地価のデータをソースにして、千葉県習志野市奏の杜3丁目が千葉の住宅街で1番地価が高いという記事がありましたね。 防犯カメラ設置の防犯エリアは良いような悪いようななんとも言えない部分ありますが。 |
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| No.26 |
レジデンスが280なんだから、300いかないでしょ。
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| No.27 |
レジデンスの方が良いでしょ。
https://www.sumu-log.com/archives/51238/ |
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| No.28 |
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| No.29 |
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| No.30 |
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| No.31 |
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| No.32 |
パークフロントと言うか、ビハインドファイヤーステーションですが。
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| No.33 |
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| No.34 |
本当ですね、隣に消防署が…。
ストリートビューを見ると消防車・救急車があるところなので 緊急発進時など音が響き渡ることになるんでしょうか。 ストリートビューだと街が色々変わっていく様子が分かって面白かったです。 ただっ広い空き地が公園になったり消防署になったりここのマンションになったりして。 またこれからも色々変わっていくんでしょうね。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
>>35
なるほど |
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| No.37 |
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| No.38 |
小さなお子様がいる、予定されている方はおすすめだよね。谷津小学校なら建て替えたばかりなのでものすごく綺麗、おそらく中学校も１０年以内に建て替えるのではないでしょうか。
どちらも徒歩５分以内。 渋滞については津田沼南口側であれば、そこまで酷くないですよ。 |
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| No.39 |
IIの未入居物件が二つ出てきました。
諸経費考えるとあまり利益が残りそうに無いが、先行き暗いと見てIIIの販売が本格化する前の早めの手仕舞いかな。 |
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| No.40 |
タワーはともかく、津田沼でこの手の物件なら実需オンリーと思っていましたが、投機の対象にしている方もいるのですね。
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| No.41 |
奏の杜の中古物件が増えてきましたね。値段が強気なので売れてない気がしてます。奏の杜バブルも終わりに近づいているのでしょうか。ブランズとこのマンションの価格発表の様子見ですかね。
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| No.42 |
不動産が一番動きがあるシーズンなので昨年末から続々中古案件が出てきた感じですが、言い値が坪300を超えるようになって動きが鈍ってきたようです。タワーも330を超えたあたりで動きが遅くなりました。これまでの津田沼相場からかけ離れていますのでちょっと割高感が強いようです。
マンションバブルとか金利の先高感とか言われていますが、全体の相場は崩れていませんのであとは我慢勝負でしょうか。実需組がエイヤッと買うか、売り手が半歩引くか。 |
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| No.43 |
>>40 ご近所さん
定借だと地代の負担もあるし、転売屋向けではないと思うんですがね、不思議です。 まあ、Iでもどう見ても売れそうにない相場より3割高くらいでずっと出ている物件もあるくらいなので、いろんな考えがあるようです。 |
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| No.44 |
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| No.45 |
新興タウン系って年齢構成が偏るから、街が下り坂に入ったら一気にいくイメージがありますが、ここは分譲時期がマチマチだからいい感じに分散してるんですかね。将来的になんとかニュータウンみたいにならないか少し不安
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| No.46 |
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| No.47 |
金利上昇の話もありますしね。最近のバブル感に加えて、現実を見ている感じですかね？
ここの値付けも、おそらくは新日本建設さんは坪320～350とかで考えていたのでは？と予想してます。 ただ、最近の中古の推移等踏まえて、どんな提示で来るのか楽しみですね！ 私の予想では、坪300なら即完ですが、330～350とかになればさすがに鈍化すると思ってるんですけどね。 皆さんのご予想は？ |
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| No.48 |
>>46 通りすがりさん
駅まで徒歩12分だと一般的には駅遠物件に該当しませんか。 住環境は良いのかもしれませんが駅までの距離を考えると他地域の人間からすれば坪300万円でも高いように感じますが、地元の人にはここは駅距離を超越した魅力があるので坪300万円なら安いと思うのでしょうね。 |
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| No.49 |
>>48 匿名さん
この物件というより奏の杜開発全般ということでしょうね。 それでも駅近という評価には賛否あるかと思いますが。 年齢構成の将来に対して比較的楽観できる要素は、シャーメゾンをはじめとした、賃貸物件が多いことにあるのではないでしょうか。 |
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| No.50 |
業界では、郊外のマンション案件では平米90～100万、坪300万前後に一つの壁があるという意見があります。
70m2台のファミリー物件で7000万前後になり、パワカでない平均レベルの収入では手が出しにくくなること、その金額レベルでは戸建ても条件が良くなり戸建てに流れやすいなどといった見方のようです。 最近の津田沼界隈がまさに当てはまりそうです。 近くではこのあとにブランズと、奏の杜ではありませんが解体中の中央病院前のパナ案件も控えています。 ただ、公園前の立地はいいので、新日本は強気にいきそうな気がしています。 |
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| No.51 |
立地いいですかね？
駅距離もまぁありますし、消防署の裏ですよ。 周辺には保育園が2件とグループホームと塾。ちょうど建設地は、塾の送迎車のいい停車場となってます。 また、津田沼、奏の杜は年間通して風が強く、目の前の公園もよく砂が舞ってます。特に今の時期は。周辺道路をみてみると、砂埃が溜まってるのがわかるかと。 風や砂に関しては、駅距離や消防署のようにわかりやすいものではないので、価格には反映されないでしょうが、検討される方はよく現地を確認したほうがいいと思いますよ。 それと学区の谷津小はマンモスになりすぎて、管弦以外は評判落としてますし、 一中は現校舎に入り切らなきので増築してます。一学年10クラスを超えることになるとか。 |
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| No.52 |
>>50 マンション検討中さん
戸数を考えると、それでも7000前後のファミリー物件ならそれなりに捌けそうですよね。 ブランズは定借のようですね。 パナ案件は少し気になりますね。ただ奏ではなくなるのと、 最寄りは京成になるなら別案件となる気もします。 その辺を考慮しても奏を名乗れて徒歩12分ならば強気で来ると予想します。 他の方々のご意見がありますが、消防署やら砂埃等は価格が下がるような要因にはならないですしね。 むしろ、目の前が公園で抜け感が保証される事を強みにするのかと。マンション名称もパークフロントですからね。 ただ、最近の奏は中古坪300超えの契約は鈍化してますね。 投資目的では厳しくなりますね。 だとしても仮に、新築買って10年で売る事を想定したとして、値段は上がらずとも残ローン以上では売れるか、最悪賃貸は行けそうだとは思いますよ。JR津田沼徒歩圏内のファミリー世代向け賃貸は貴重ですし、供給が少ないのですぐに埋まると思います。 |
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| No.53 |
津田沼は奏でか否かで価値が大きく変わり、奏で以外は買う価値無ですよ。
今現在も奏で以外の津田沼は在庫ですしね。 果たしてここは幾らでくることやら。 坪370万円位かな？ |
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| No.54 |
総武沿線だと平井の駅前タワーでやっと400越えですから、ここで370は無いわ
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| No.55 |
平井と津田沼では津田沼の方が上では？
平井は川の中州みたいな場所でしょ？ 文字通りの陸の孤島ですよ 駅降りればわかるけど街が死んでいます |
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| No.56 |
>>55 マンション検討中さん
私も平井と津田沼なら環境は同等か津田沼が上かと。 ただ、相場はやはり都内の方が高そうですね。 平井は各駅しか止まらないとの周りの環境は治安含め悪いですし。ただ平井の物件は都内なのと駅直結なので、やはり高いですね。 平井が370から400なら、こちらは、330から380位ですかね？ |
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| No.57 |
>>56 マンコミュファンさん
単純に都心までのアクセスで価格が決まっている傾向が強いが住環境は明らかに津田沼のほうが良い。 |
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| No.58 |
まあ、平井と津田沼というより、駅前タワーと駅12分板マンでの比較。単価の差がでるのは当たり前。
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| No.59 |
公式ページで外観でましたが、結構色が暗めでしたね。バルコニーのガラスがブラウン基調ですが高級感を出すためなのでしょうか？
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| No.60 |
スケジュール遅れるようですね。
船橋グランライズが完成間近でも完売してないからですかね？ それとも、ザパーク船橋、パークホームズ南船橋、ジオ船橋の様子見ですかね？ 奏の杜の中古も坪300超えは鈍化しているようですし、 何か情報お持ちの方はいらっしゃいませんか？ |
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| No.61 |
>>60 マンション検討中さん
どうでしょうかね。 ここの最大の売りは奏（あとは南側公園）という事でしょうから、船橋・南船橋との競合はあまり気にしていないような。 １，船橋グランライズや津田沼前原もまだ売っていることによる要員不足。 ２，周辺中古の動き鈍化、あるいは当物件の引きが弱い（問い合わせが見込みより少ない）ことによる戦略の練り直し。 あたりを予想します。 まあ、もう着工しているので、戦略練り直しといっても大幅なことは無理でしょうが。 |
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| No.62 |
同じエクセレントシティでも、津田沼前原とは全然掲示板の雰囲気が違いますね。
やはりマンションは立地ですかね。 |
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| No.63 |
ザパーク船橋・ジオ船橋が330万円位で出てきたみたいですので、ここは350万円位でしょうかね。
んーどこも高い！！ |
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| No.64 |
>>63 マンション検討中さん
一般的な評価は船橋>津田沼で、駅距離も船橋の２物件のほうが近いのにここのほうが船橋物件より高いというのは地元の人が欲目で見ているように感じますが、そうでもないのでしょうか。それとも船橋物件が安すぎた？ |
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| No.65 |
思ったよりマンコミュの活性度合いが低いですね。HPも資料も準備不足の後手後手感たっぷりです。更に、1番大事な値付けを間違えると、売れ残ること必死な予感がします。
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| No.66 |
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| No.67 |
>>65 通りがかりさん
こんな所の活性度合いなんて、荒らし？アンチ？の人がきて煽って喧嘩して、ってのが日常な民度ですから、売れ行きになんの参考にもならないかと思いまーーす なんの盛り上がりもなくサラッと完売するマンションの方がよっぽといいです |
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| No.68 |
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| No.69 |
>>68 eマンションさん
奏の新築は坪350万まで来たのですね。。 買えません。 もはや船橋、習志野市民が買える価格では無くなりましたね。 ここを期待して待ってますが、価格的に断念ですかね。 間取りと価格的に70平米だと、7500万となると出せません。 |
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| No.70 |
>>69 通りがかりさん
坪350とかだともう1馬力の一般的な会社員家庭では手が届かない金額になってきてますよね。。 ブランズ奏の杜2丁目のスレッドをみると、2021年頃までは奏の中古なら坪250以下で買えたみたいですが、こんなにも急激に値上がりしてしまうものなのですね。。 |
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| No.71 |
プレイズ奏の杜の1階４LDK（テラスと庭込みで82m2、住居部分が70m2）が7500万円の折込チラシを見ました。
この値段で決まるようならバブルですね。 |
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| No.72 |
船橋でも300をかなり超えてきているしね。もうこのあたりは300以上でないと無理でしょうね。新京成や野田線に行けばだいぶ下がりますが。同じ新日本でも前原は200弱ぐらいでしたか。
京葉線駅遠でよければ、幕張ベイパークなら300よりはちょっと下。 奏の中古は昨年前半までは動き良かったんですがね。相場が上がり過ぎて今はさっぱり。20件ぐらい出ているが、ピークシーズンにもかかわらず年明けからほとんど動いていない模様。まあ、高すぎる都内諦めた人が流れてきてそのうち売れるかもしれないけど。 |
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| No.73 |
津田沼駅遠のルサンクもまだ残っているよう。
坪200以下 |
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| No.74 |
同じ駅遠マンション(10-15分)のルサンクが坪200未満で売れ残りまくり、300超のこちらが売れるってんならすごい事ですよね。マンションは立地が全てとはよく言いますが、駅徒歩という数十年先まで不変な価値と、周辺環境やブランディングという、流行り廃り次第では数年後にどうなっているか分からないモノに、そこまでお金払えるもんなんですかねえ。
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| No.75 |
>>74 マンション検討中さん
ルサンクは津田沼14分、ここは12分。歩き易さとかの差もありますが、まあ、五十歩百歩と言えないこともない。 ただ、子育て世代なら奏の杜の環境は魅力だろうし、大型スーパーも近い。その他もろもろで50%以上の割高はマーケットとしては許容範囲なんだろうね。 せめて奏がパークハウスとかの大手大型物件なら納得できるかも。 新日本にもいい印象無いが、ルサンクも小石川思い出すんであまり関わりたくない。 |
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| No.76 |
このマンションはZEH-M Orientedなんですね。
住宅ローン減税の面ではプラスに働いたりするのでしょうか。 |
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| No.77 |
本日、前を通りましたが津田沼ザタワーの近くのモデルルームが看板架け替え済みで、内部も準備が進んでいるようでした。
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| No.78 |
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| No.79 |
昨日から販売が始まっているようですがいくらぐらいなんでしょうか。
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| No.80 |
>>79 評判気になるさん
坪330万から360超えもありますよ。 |
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| No.81 |
ベイパークのスレで、ベイパークもここも同じ駅遠で同じ子育て環境なのにこれだけ価格差があるから、ここは買い損だ、という記載がありました。
個人的にはベイパークとここは雲泥の差(価格差以上にこちらが住みやすい)だと思うのですがどうなんでしょう？ 千葉に地縁がないのでそこらへんの感覚がわからず。 |
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| No.82 |
昔海だったところと、縄文時代から人が住んでいたところの違い。
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| No.83 |
>>80 マンション掲示板さん
この駅距離でこの価格だとさすがに販売に苦労すると思うがどうなんでしょう。新日本建設も随分と思い切った価格をつけてきましたね。 |
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| No.84 |
>>83 匿名さん
坪360以下なら問題なく売れると思いますよ。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
築7-10年の奏の杜の大型物件の中古が1-2割安いが、相場押し上げるか共倒れになるか注目している
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| No.87 |
>>84 匿名さん
お手並み拝見ですね。個人的には千葉県内で現在売られている物件の中で最もチャレンジングな価格設定だと思っているので注目したいと思っています。 この価格で売れるようなら千葉のマーケットも埼玉に追いついたといえるかもしれませんね。 |
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| No.88 |
一般人も閲覧可能なReinsの情報を見ると、最近は築10年弱の奏の杜の中古マンションが坪300万弱で成約してきているようなので、そこから考えると新築のここが330から360で売り出されるというのは単純に数字だけみるとそれほど違和感は感じませんでした。とはいえもちろん私も高いなと感じますので、売れるのかなーと思います。
もっと広い部屋に住み替えたい、駐車場を確保したいなど、奏の杜のマンションに住んでる人の住み替え需要とかもあったりするんですかね？ |
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| No.89 |
ここ数年の流れで言えば当然の価格ですが、やや勢いの無くなった最近の動きをみると多少はチャレンジングと言えないこともないかな。
たた人気エリアですし南側永久眺望の魅力もありこの戸数なら順調にさばけると予想します。 気になるのはそのあとです。新築プレミアム込みなら奏の大型物件中古より高くザタワー並み以上でも売れるかもしれませんが、中古でもその差を維持できるとは思えません。そうなると奏の中古相場がさらに上がって330-350を目指すのか、ここが下がって300とかになるのか。 |
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| No.90 |
津田沼はこれから商業施設が減ってただの住宅街へまっしぐらな可能性が高いので今がピークなのではないでしょうか。
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| No.91 |
弱気派 金利も先高でこれから多額のローンは怖い。パルコ無くなった津田沼なんて先行き暗そう。ルサンクやエクセ前原みたいに坪200万以下がいいとこでしょ。
強気派 勢いやや弱いとはいえ都内はまだ上昇傾向で、その影響で総武線沿線新小岩も市川も船橋も弱気になる気配すらない。船橋の駅遠でも300なら大人気の奏の杜擁する津田沼南口は400を目指すよ。 てなかんじかな。おいらはしばし様子見です。 |
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| No.92 |
地価上昇度合いが東京に近いほど高いので、奏の杜が公示地価県内最高値なのも今回が最後かな。
マンション価格にも多少は影響があるかも。 |
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| No.93 |
こちらが今後の市況を見る上での試金石と思っています。ここは他の新築物件より価格的に一段高いレベルでの売り出しで、ここが売れれば他のエリアももう一段上がるかなと思います。以前東急不動産が十条のタワーを売り出した際に、3年後の市況を見て価格設定をしているというわけのわからない説明をしていまましたが、ここもそれに近いかなと感じました。
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| No.94 |
当初、2月販売開始予定だったのが4月下旬にずれ込んでる。遅れるのは不調ってのが一般的なパターン。チャレンジ価格したら悲惨なことに。
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| No.95 |
奏の杜中古が300といっても、1,2割安かった1-2年前に比べ明らかに売れ行きは落ちているのでそこをどう判断するかですね。
ここで限界とみるか、多少時間かかってもまだついてくるとみるか。 |
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| No.96 |
奏の杜の中古は大規模で共用施設もあるし、エリアセキュリティもある。ここを同列に扱うのはいかがなものか。
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| No.97 |
マンションって駅徒歩１０分を超えたらバス便扱い。徒歩圏の既存奏の杜物件と比較対象ではない。
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| No.98 |
エクセレントシティ奏の杜は当時の奏の杜の中古より高かった。
エクセレントシティ奏の杜IIは駅遠で定期借地でも当時の奏の杜中古とほぼ同じレベル。 新築はなんだかんだ売れるので新日本は今回も強気なのでしょう。 ただ新築と中古はまったく別。これから中古で売るなら築浅のエクセレントでも 奏のレジデンスやパークハウス単価を上回るのは厳しい。定借のIIはなおさら。 以上、知り合いの不動産屋の受け売りですが。 |
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| No.99 |
億超えているところがあるのですが。。。
既に要望済みでびっくりです。 本当に買っていい物件なのかめちゃくちゃ悩んでいます。 |
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| No.100 |
高いですよね。今、千葉県内売り出し案件でトップクラスの単価かな。
ここ買える予算あれば、他はほぼ選び放題？？？ 案件自体は悪くないと思うので、奏の杜プレミアムの2-3割高（？）を許容できる かどうかでしょう。あと他の方も書かれていましたが、中古で売る際には競合多くなるのでちょっと条件厳しいかもしれない。 |
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| No.101 |
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| No.102 |
>>101 eマンションさん
ここがこの価格でも売れるということは、千葉のマンション相場全般に好影響を与えるので是非頑張ってほしいです。 一般的にはスミフが切り込み隊長として革新的な価格で相場上昇の牽引役を担っているが、千葉ではスミフはおとなしいのでマンション価格の上げはマイルドでした。スミフにかわり新日本建設がここまでやるとはすごいです。 |
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| No.103 |
>>99 マンション検討中さん
永住するのであれば、環境含め買いだと思いますよ。 そうでないのであれば、絶対やめるべき物件です。 周辺の奏の築浅物件と比べて、相当割高です。 中古案件となると、負けます。 売れるとは思いますが、下手すると10年後に残ローン分もつかないかもしれないですよ。 所詮津田沼です。23区とは違います。 現状でも、奏の中古は6000万超えは軒並み反応が鈍いようです。 |
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| No.104 |
千葉で坪360万円ってすごいですね。
この価格でほとんどが要望なんて津田沼が凄いのか、販売している新日本建設が凄いのかどっちなんでしょうかね。 |
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| No.105 |
ここが売れるとすれば津田沼が凄いわけでもなく、もちろん新日本建設が凄いわけでもなく奏の杜という場所が凄いということなのでしょうが、それにしても津田沼の駅徒歩12分で坪330万円以上というのはシンプルに高いと思います。この価格を見ると奏の杜は津田沼でははあるが、津田沼には属さない独立王国みたいな感じなのでしょうか。
とはいえ新日本建設も何ら見込みもなくこんな価格をつけたわけでもないでしょうから、私のような素人がどう思おうが結局売れてしまうのでしょうね。 |
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| No.106 |
買えないので完全に野次馬ですが、凄いですね！！それだけ魅力のある土地なんでしょう。
同じ単価ならもっと交通利便性の良い場所はいくらでも選べそうですが、それを補って余りあるほどの住環境の良さが評価されているんですかね。 |
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| No.107 |
>>106 口コミ知りたいさん
奏の杜の中だけで独自のマンションマーケットを形成しているような感じですね。 津田沼駅にもっと近いマンションよりも、駅から遠くても奏の杜の中にあればそちらのほうが価値が高いというのも面白いです。昨今の駅近ブームとは一線を画すなかなか興味深い事例だと感じています。 |
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| No.108 |
青田売りの場合、建築確認取得して講じ始めたら販売監視ってパターンが一般的だけど、ここの建築確認は去年の８月。販売開始が遅れたのは訳ありなのか。
そもそも２月販売開始予定だったしね。それでも遅いけど。 |
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| No.109 |
>>107 匿名さん
特にファミリーは奏の杜を一度歩くと、一目惚れすると思います。価格的に競合の可能性のある船橋の物件とは全く環境が異なりますので、ライバルにはなりにくいと思います。この街特有の魅力があると思います。学区も新しい谷津小学校、学力の高い一中ですし、少し無理してでも買いたいと思うに値すると思います。 |
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| No.110 |
奏の杜はそこまで素晴らしい環境なんですね。県内ではおおたかの森、柏の葉、海浜幕張が住環境が良くファミリー層に人気だと思いますが、奏の杜はその上を行くかもしれませんね。
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| No.111 |
数年後小学校パンクするんだっけ
奏の杜にマンション群立ち始めてからずっと言われてるけど習志野市は無関心なのがねー |
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| No.112 |
数年後というか数年前にパンクしそうになって、すでにピークを超えましたね。谷津小学校建て替え仮校舎建設、学区調整でなんとか乗り切った感じです。
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| No.113 |
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| No.114 |
公示価格千葉県No.1ですからね、奏の杜。魅力ありますよ。
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| No.115 |
>>114 通りがかりさん
住宅地で絞っても。。商業地にもマンション建ちますよ。 |
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| No.116 |
>>115 名無しさん
まあ、住宅地カテゴリーでは千葉ナンバー１という事実はありますので、商業地のマンションと比較するかは人それぞれかなと思います。奏の杜の良さはまさに住宅地ならではの良さだと思いますので。駅チカの商業地エリアが良い人は船橋や市川の方が魅力的かなと思います。 |
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| No.117 |
マンションって駅徒歩10分を超えるとバス便扱い。奏の杜ブランドとどっちが勝つかな。
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| No.118 |
>>101 eマンションさん
要望というより、実質的な販売してますよね？ 先日モデルルームに行った際に、私が興味を示しても、この部屋は既に申込み済みなので。。。 って言われましたよ。（販売前なのに何故？って感じでした） 新日本さんは前からこうゆう売り方しますね。 既に優良な金持ち顧客と話を決めてるようです。 抽選ってのも表向きで、実際は非公開の出来レースなのだと感じました。 最低な売主ですよ。 |
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| No.119 |
まあ、最近マンションブームで稼いでTVCMとか調子乗ってますけど所詮は千葉のXX流土建屋ですから行儀はよくない
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| No.120 |
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| No.121 |
メールに他人の名前が
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| No.122 |
要望出す前に船橋グランライズや船橋本町の引き渡し前後の掲示板見てみた方がいいですよー
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| No.123 |
＞１１８
＞本広告を行うまでは、契約又は予約のお申込みに一切応じられません。 とあるように販売開始前に、住戸を割り当てるのは違法行為。要望でできるのはあくまで調整までで、後から来た人に売りませんってのはだめ。お上に訴えればひっく りかえせるはず。まあ、ルールを守らない会社ってことでかかわらないのが賢明だけど。 ちなみに優先販売もルールがあって、物件告知後にコンタクトした人を優先するのはNG。 |
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| No.124 |
別物件ですが新日本建設のマンションを購入した者です。
販売開始前にモデルルーム訪問しましたが、その時点で当方が気に入った住戸には既に要望書が入っていました。営業の人はできるだけ要望が重ならないように調整したいと言っていましたが、当方の意思が固かったので問題なく要望書を受け付けてくれてその後の申込から抽選を経て購入までスムーズに進みました。特に新日本建設の販売対応に問題があったようにも感じなかったので、物件によってあるいは営業によって対応が異なるのでしょうか？ |
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| No.125 |
＞営業の人はできるだけ要望が重ならないように調整したい
心の中で思うのは勝手だけど、口に出してしまったグレーゾーンレベルかな。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
引渡し後の話題もなかなか強烈
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| No.128 |
思ったほど、伸びてないですね。
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| No.129 |
津田沼っていまこんなに高いんですか
都心から離れててもこの値段は…すごい時代になりましたね… |
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| No.130 |
下にマンションマニアさんがこちらの価格情報を書いてくれているが、高くてびっくりしました。津田沼の駅徒歩12分の地でこんなに高い価格で売れるのかどうかそちらのほうに興味があります。
この価格でも売れるようなら今売り出されている船橋、千葉、浦安あたりの新築マンションが非常にお買い得に見えてしまいますが、一体どうなっているのでしょうか。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
奏の杜エリアは、中古も驚くほど高いです。
駅徒歩12分とは言え、奏の杜にはもう残された土地もないので（ブランズ奏の杜2は定借）、 定借ではないマンションは、ここが最後になるかもしれません。 そういった意味で強気に出たのかな、と素人ながらに思います…。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
私のような県外の者からするとこちらと海浜幕張を比べると海浜幕張の安さが異常に感じてしまうぐらいですが、地元の人からするとそもそも京葉線沿いは住むところではないので価格以前の問題で極端に言えばただでもいらないというぐらいの感じなのでしょうかね。
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| No.135 |
タワーも奏も中古の動きさっぱりな気が
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| No.136 |
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| No.137 |
奏の杜は値上がりし過ぎて（地元民としては）、そこまで出すなら他のエリアを検討し始めると思いますし、
海浜幕張は、中古で買いたい街ではない（新築だから検討する）という場所な気がします。 綺麗な整備された街ですが、1区画が大きいので移動が大変なのと、車が無いと不便な印象です。 加えて、地元民の1人としては、東日本大震災を経験すると、京葉線は避けたい気持ちが強いです。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
ここネットのサービスプロバイダはつなぐネットかな。船橋本町でトラブってるみたい。
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| No.140 |
パークフロントもつなぐネットみたいですよ。
船橋本町の方々は頼もしいですね。 船橋本町の方々が解決してくだされば、 パークフロントの入居時期には自ずと解決していそうですね。 |
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| No.141 |
今日いきなり本広告出して、先着順販売開始。アウトだね。
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| No.142 |
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| No.143 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.144 |
良いところ聞いたことない
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| No.145 |
自分はここは高すぎると思っている側の人間ですが、新日本建設の基本的な販売スタイルは販売開始前の時点で要望を集めて要望の入った住戸を販売開始と同時に先着順で申込みを受け付けるので、この35戸は販売の目途は立っていると思います。総戸数93戸に対して第１期販売数35戸なので全体の40％近くにも達していて正直驚きました。
[一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.146 |
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| No.147 |
＞毎度グレー
予告広告を出したら本広告を出して販売を周知してから開始ってのがルール。周知期間の規定はないけど、いきなりはさすがにアウトでしょ。前日だと前例はあるけど、それもかなりレア。 |
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| No.148 |
変なやつがいるな。頼むから買わないでくれ。めんどくさいから。
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| No.149 |
[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.150 |
終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって人生詰んじゃうかも。
ジャンピング高値キャッチは危険。 |
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| No.151 |
販売概要に必須になるかもしれないConectixの費用を表示しないのはありか、なしか。
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| No.152 |
>>147 匿名さん
新日本建設以上にグレーだと思うのがモリモト。モリモトは千葉ではなじみがないが都内城南地区中心に神奈川あたりでも販売している中規模デべだが、まずはモリモト友の会の会員向けに販売情報を流して限定販売する。その後に売れ残った住戸を一般公開して販売しているがこのような販売方式はどうなんでしょうかね。尚、友の会の会員といっても過去にモリモトのモデルルームを訪問した人は原則会員として登録されていてインターネットでいち早く情報が送られれてくるようです。 |
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| No.153 |
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| No.154 | ||
| No.155 |
財閥系で優先販売のグレーゾーンは提携企業の社員を対象にしてる東建かな。後、早期来場者を対象とした倍率優遇とか。
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| No.156 |
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| No.157 |
>>150 匿名さん
まあ、ここなら売れないことは無いでしょ。 ただ、高値は期待出来ない。 今は新築プレミアムで周囲の大手大型中古物件の2割増しくらいだけど、5年とか10年後は築年数の差を考慮しても、いいとこ同じくらいの坪単価になると思うし、それ以下もあり得る。 まあ、以前は新築からすぐに2-3割落ちるのが常識だったからそれに戻ったと思えばいいけど。 |
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| No.158 |
オーバーローンになってたら売却厳しい。
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| No.159 |
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| No.160 |
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| No.161 |
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| No.162 |
マンションマニアさんは超低金利だから借りなければ損だと言っていたような気がします。また買った後にする後悔より、買わなかった後の後悔のほうが大きいとも言っていました。
ご本人は検討者を煽っているつもりもなく心の底からそう思っているように感じましたが、実際にそういわれると焦ってしまう人も出てくるかもしれませんね。 |
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| No.163 |
まあ、超低金利に加えて国がローン減税で実質ゼロ（マイナス）金利で、借りれるだけ借りて買え！と煽っているのだから仕方ないですね。
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| No.164 |
>>162 匿名さん
より高額なマンションに住む事が生きがいなら、収入から固定費と投資に回す分を除いて、その上で払える可能額を借りるのはまあ有りかもしれませんが、普通の人にとっては異常ですよね。 うちは年収の４倍くらいのマンションにして月に２０万くらいは投資に回しています。 |
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| No.165 |
資産価値については何とも言えないなぁと思います。
おおたかの森周辺に古くから住んでいますが、こんなに上がるとは５年前には全く予想していませんでした。 つい6-7年前までは千葉のニュータウンって感じで駅前だけ、まだまだ柏高島屋やモディのある柏の方が都会でした。紀伊国屋が入って来たくらいからぐっと町が洗練されてきたように感じます。 |
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| No.166 |
都内や埼玉、神奈川あたりのマンション状況を見ていると、こちらが目に優しい金額に映ってきました…。
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| No.167 |
駅から12分と少し遠いですが
・綺麗に整備された道 ・スーパー（ベルク）が近い ・病院が近い ・小学校と中学校が近い ・ZEHマンション ・南側に谷津奏の杜公園が広がる（陽当たり・眺望良し） とメリットも多くあり、 同じような価格帯の都内などで比較すると 良い物件に思えます。 |
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| No.168 |
同意です。
駅までも広い道を歩くのは解放感があって気持ちがよく、 そこまで距離も気になりませんでした。 公園とベルクを通り抜ければ少し近道になるような。 |
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| No.169 |
奏の杜でも100戸以上のマンションだと遠くの小学校になってしまいますからね。
その分このマンションは93戸なので近くに通わせることができるのもいいところかもしれません。 |
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| No.170 |
93戸に対してエレベーター2機あるので
快適に過ごせそうですし、 図書館も近いのも良いです。 駅から遠い以外のデメリットとしては、 駅までの道のりは、どこもビル風（マンション風）が吹き抜けて、風の強い日には歩くのが大変ということくらいかなと思います。 ※パークフロントの周りは風の通り道ではないので、さほど気にならないかと思いますが、通りに出ると風の強い日は、強風になります。 |
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| No.171 |
近くに住んでいる身からすると、ここの公園って周辺住民の唯一の遊び場みたいになってるから芝生が植えても植えてもすぐはげる。そしてそのせいで砂埃がすっっごいです。それを分かっていたので販売前に担当者に砂埃避け対策(せめて公園側に木を植えるとか)してるのか確認しましたが、全く対策なしでした。
公園横で一見良さそうですが、住んでる人は分かります。砂埃がすっっごくてとても洗濯物とか干せないです。個人的には駅距離も12分でそんな立地の物件に坪330超えは信じられません、、。実情を知らない人が買うのかな。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
公園の滑り台の下がようやく人工芝になりましたよね。
何度も何度も立ち入り禁止の柵を作って草を種を蒔いて、草が生えても子どもたちが遊んですぐに草が剥げるのを繰り返したときは、呆れましたが。。 坪単価は地元民としては高いと思ってしまいますが、過去の金額と比較しても仕方がないので、 今の市場でどうか、で検討するしかないかなと思います。 公園は防災拠点となる公園ですので、 災害時は目の前の公園に避難すれば良いと思うと安心かもしれないですよ。 |
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| No.174 |
奏の杜は地形のせいなのか風が強く、小学校中学校のグラウンド、公園が点在しているので、多かれ少なかれどこのマンションでも砂埃の悩みはあるかもしれません。
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| No.175 |
お隣が消防署だから音がね
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| No.176 |
風も砂埃も決して気にならないと言えるレベルではないと思いますよ。現地周辺を見れば、歩道の端に砂溜まりが確認できます。
あと学校に関しては、谷津小に通えることがいいことなのかは人によって分かれるかと。 1500人近い超マンモス校なので、コロナが落ち着いてきても、何でも保護者の人数制限がかかります。校庭が狭いので今年の運動会も2部制です。運動よりも音楽を優先しますし、学校内が窮屈なので、休み時間に体育館や校庭に出られるのも、学年ごとの曜日指定です。 昔から谷津小は、校長先生の退職の花道と言われていて、谷津小の校長をやって退職することが名誉なんだそう。なので、代々校長は自らの保身の為に保守的です。リスクが少しでもあると、市内の他の学校がやれていても、谷津小ではやらない判断になることが多いです。 また一中も教室が足りなくなるので、仮校舎建設中です。 この教育環境をどう捉えるか、ですね。 小学校から私立だったり、現在谷津小に通って家庭は関係ないでしょうが、これから谷津小に入られる方は、物件と共に学校のこともお調べになったほうがいいと思いますよ。 |
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| No.177 |
消防署の隣の建物におりましたが、
署を出て少し走ってからサイレンを鳴らすようにしているかと思います。 保育園もありますし、騒音についての配慮はされているのではないでしょうか。 たまたま当方がいた時期には出動があまりなく、全く気にならなかっただけかもしれませんが… |
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| No.178 |
長期保証を謳いはじめた眉唾物。先に始めた長谷工は、不具合を指摘してものらりくらり交わして対応しないで有名。ここも去年内覧会の指摘、対応せずに確認会で物議をかもした会社。
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| No.179 |
本日の朝、このマンションのすぐ横を歩いていたのですが、隣の畑から肥料のにおいがちょっときつかったです。といっても、たまたまだと思いますが。
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| No.180 |
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| No.181 |
大規模修繕の長期化って、施工を長期保証するためにコストアップになってるのと長周期によるコストダウンと天秤なんできちんと確認しないと。それと対応しているゼネコンまだ少ないから、相見積もりしてコストダウンってのもできなかったりする。
大規模修繕も新日本建設が受注するための算段だったりして。 |
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| No.182 |
ここって
横浜で言うみなとみらい、山手 東京で言う白金台、広尾みたいなところなんでしょうか？広域で検討中ですが地縁のないものからすると、いくらなんでも高すぎやしないか？と思いました。 それであれば千葉や船橋の駅近物件、ちょっと無理して平井のほうが良さそうと思ってしまいました。 |
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| No.183 |
みなとみらい、山手、白金台、広尾、
そんな一等地と比較できませんが、 奏の杜一帯は、電線が地中化されているため、歩道も広く確保され、美しい街並みとなっています。 千葉県ですと、海浜幕張も無電柱化されていますが、震災の後の海沿いエリアの液状化は酷かったため、避ける地元民が多いかもしれません。 奏の杜は習志野市ですが、習志野市もこの津田沼駅を習志野市の玄関として再開発に力を入れています。 千葉駅や船橋駅も再開発でこれからどんどん高くなると思いますが、商業施設が多い繁華街の千葉駅や船橋駅よりも、子育て世代は、津田沼駅を選びやすいのかな、と思います。公園も多いですし。 ただ、こればかりは好きずきだと思います。 船橋駅や千葉駅の方が断然利便性は良いかと思います。 |
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| No.184 |
千葉の山手、白金、広尾にあたる場所は思い浮かばないなあ。
みなとみらいは新都心なので、幕張新都心が近いかもしれないけど、街のブランド力などは向こうの方がずっと上。 千葉の昔からの一等地は菅野、本八幡あたりと聞きます。 奏の杜はあざみ野みたいな感じでしょうか。 |
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| No.185 |
地元民にはカナデーぜと呼ばれてた
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| No.186 |
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| No.187 |
>>186 評判気になるさん
185さんのいう地元民は奏の杜に住む人を指していて、奏の杜の人が自分たちのことをカナデーゼと呼んでいると皮肉っているように読めました。 |
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| No.188 |
第1期1次完売御礼！
すごい早さですね！！！ |
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| No.189 |
ここはニュータウンですよね？
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| No.190 |
2011年頃から区画整理事業で作られたニュータウンです。
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| No.191 |
億ションも抽選のうえ、決まったようです。
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| No.192 |
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| No.193 |
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| No.194 |
この立地で２Lは需要有るんですかね？
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| No.195 |
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| No.196 |
>>183 マンコミュファンさん
津田沼ってそんな良いとこじゃないですよ。 南側の奏は確かに綺麗ですが、奏の公園は限られてますし、 そもそも既に街が人員オーバーです。 近くの学校もパンパンで、制限多数ですし、 車で出掛けるにも周辺の渋滞はだいぶ酷くてイライラしますよ。 正直、ここまでの価格の価値があるかどうか。 元々の周辺住民からすると、所詮津田沼ですよ。 習志野市も微妙ですし、今は奏で持ち上げられてますが、 将来的には船橋、市川、浦安の方がおすすめです |
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| No.197 |
始発があり、電柱地中化、緑が多くて綺麗な街並み、防犯カメラ多くて安全、予備校、商業施設多数。こんなところは奏の杜くらいしか思いつきません。それだけ希少なのです。ここは。
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| No.198 |
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| No.199 |
>>197 口コミ知りたいさん
奏の杜や津田沼の地元の人ではなく、外部の人が面白がってわざと冗談を言っているのでしょうが、万が一当事者が本当にそう思って言っているとしたら厚顔無恥というしかなく非常に滑稽です。それこそカナデーゼなどと皮肉られて馬鹿にされてしまいますね。まあその可能性は限りなくゼロに近いとは思いますが。 |
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| No.200 |
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