レーベン水戸 TOWER PROJECTってどうですか？

[マンション住民さん]

レーベン水戸 TOWER PROJECTについての情報を希望しています。
駅近でいいですね！
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-mitotower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153991

所在地：茨城県水戸市宮町一丁目108番5（地番）
交通：JR常磐線・水郡線、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線「水戸」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.74平米～96.16平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[521: マンション検討中さん]

どう考えても値上げしてるぐらいだから安心という理屈はおかしいんじゃないかな？そもそも前から価格表も見せてもらえなかったり、価格伝えるためには再度来場を条件にしてたりとやってることが少々強引な印象。
それに異常なまでの営業からの連絡頻度とチラシ配布数から考えて、むしろ焦りが見えてる気がする。

[522: 評判気になるさん]

>>516 マンション検討中さん
仰る通りですね。HPの物件概要にも「第5期以降の予定販売住戸(80戸)を対象として記載しております。」って書いてあるからこれまでに売りに出したのが142戸ってことになりますが、前回伺った際には先着順として選べる住戸も50こ戸ほどあったことから、すでに契約済みなのは90戸弱ぐらいと予想。そうするとまだ販売していない戸数と合わせると130戸ぐらいは残っていると思われますね。

来年の2月に建物完成ということを考えると、月に10戸以上売れていかなければ完成時点での完売は難しいということでふ。何度かレーベンを見学しましたが、他にあまりお客様はいなかったので相当厳しい戦いかと思います。

その裏付けとしては、大幅な値引き提案や駐車場付与などの先方からの提案、また少なくとも去年末からずっとやってる来場キャンペーン(ギフトカードが貰えるやつ)でしょうね。順調に売れているのであればわざわざこんな提案やキャンペーンをやる必要はないので…

[523: マンコミュファンさん]

>>522 評判気になるさん
非常に納得しました。確かにそんな値上げするぐらい売れてるいて売り急いでないのなら、わざわざ値下げや駐車場付加提案の話や来場キャンペーンなんてやる必要ないですもんね。
去年の夏頃からずっと来場キャンペーン告知をホームページでやってますが、相当厳しいということなんでしょうね。

[524: マンション掲示板さん]

せっかく良い場所なのに本当にもったいない。設備、売り方、色々と悪手しか選んでない。売る前から、なんなら見学行く前から不信感植え付けてどうすんのマジで。サーパスは自分の立ち位置をよく分かっているから駅近ではないけど見事に完売してるよね。さすがだ。

[525: 検討板ユーザーさん]

>>524 マンション掲示板さん
ちゃんと誠実な売り方とか、適切な設備とかもっとやり方はあったと思う。ほんともったいない

[526: 通りがかりさん]

そうかそうか、売れ行き厳しいのか、大変だね。

[527: 通りがかりさん]

水戸でマンションは...

[528: マンション掲示板さん]

>>525 検討板ユーザーさん
あなた達よりも何倍もしっかりマーケット調査して、必要なものを厳選して販売してると思いますがね。

[529: 検討板ユーザーさん]

>>528 マンション掲示板さん
さすがです。それなら良かったです。
安心して購入できそうですね。

[530: マンション検討中さん]

不動産なんてのはどんな事故物件でも値段を下げれば売れます。売れないということは価格設定が間違っているということ。設備とかはぶっちゃけあんまり関係ないです。

[531: 名無しさん]

>>523 マンコミュファンさん

竣工前完売していたひたち野うしくのレーベンのマンションも確か来場キャンペーンやってたと思いますよ。

[532: 通りがかりさん]

↑　そうかなあ、違うと思うよ。。。。。。。

[533: マンコミュファンさん]

だいぶネガティブな意見が続いているようですが、そもそも地方都市のマンションなんて放っておいても売れるような代物じゃないんですから、それなりにしっかりと営業・宣伝・広告をしていく必要があるでしょうし、その一歩目として、まずは興味を持ってもらうところからという意味でコンスタントにチラシの発注をかけて配布してるのだと思います。

１人につき１回しか配らないチラシに営業的な価値は見出だせません(何度も配ることで購入を考え始める人の数は、何度も配ることで購入を辞める人の数よりも多いと思います。)から、何度も配り、配布エリアのどなたかのマンション購入を考え始めたタイミング(または気分)にヒットすればモデルルームに足を運んでもらえるという考え方なのだと思います。

モデルルームに足を運んでもらうための来場者対象のクオカードとかアマギフのプレゼントキャンペーンについては様々なデベロッパーの物件でやってることですし珍しくもなんともないのではないかと思います(公式でアナウンスしてなくてもSUUMOさんとかを介してやっていたりします)。

あと、営業からの連絡がしつこいという投稿も何度か拝見しましたが本当に「いらない」と営業の方に伝えているにもかかわらず電話がかかってくるということであれば、お近くの消費生活センターにご相談なさった方がいいと思います。

[534: マンション比較中さん]

>>524 マンション掲示板さん
戸数倍以上違うし

[535: マンコミュファンさん]

>>534 マンション比較中さん
さすが、目のつけどころが素晴らしいですね。さすがです。

[536: 通りがかりさん]

なんか荒れてるね。個人的にはこの割高物件をどうやって売りさばくのか非常に興味ある。

[537: マンション比較中さん]

バルコニーってそんなに広くなさそうかな？
トマトとかオクラとかバジルとかプチ栽培したかったけど

[538: ご近所さん]

アルファステイツ水戸大町にも価格次第で客奪われるかもね。

[539: マンション探し]

>>538 ご近所さん
水戸駅近隣エリアでもうすぐ販売になる、ファミリー向け新築マンションがまだ他にあったのですね。知りませんでした。情報ありがとうございます。価格設定に興味深々です。

[540: 匿名さん]

ここをどうにかして安く買いたい人たちがいるみたいですからね。
レーベンは営業力が売りなので、モデルルームに来て貰えばとQUOカードとか販売が困ってなくても来訪者に配ってますよ。
ここが良いマンションかどうかは置いても、この時期に値下げするわけないですよ。
せめて大町のマンション価格発表されて駅距離考えても大差あるとかね。

[541: eマンションさん]

>>538 ご近所さん

アルファはすぐ近くにスーパーオープン予定だから子育て世帯は流れるかもね。

[542: マンション比較中さん]

北口方面は三の丸のフージャース、大町のアルファステイツ、泉町のサーパスタワーと目白押しですね。

[543: 通りがかりさん]

>>528 マンション掲示板さん
さっすがレーベンさん！！！やっぱりレーベンが最強ですね！！！

[544: 通りがかりさん]

レーベン最高！

[545: マンコミュファンさん]

>>544 通りがかりさん
業者による投稿なのか、触れたくない話題を流すのに必死なのでしょうかね。

[546: 通りがかりさん]

検討材料
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/

[547: 匿名さん]

定期的に現れる検討材料botさんw
>>492
>>493
>>496
>>498

[548: 通りがかりさん]

>>546 通りがかりさん
参考になります。ありがとうございます。

[549: マンション検討中さん]

第5期の販売が3月下旬ってなってるけど音沙汰なしだね…
ホームページも更新されてないしお客様つかなかったんだろうね。

[550: 口コミ知りたいさん]

>>549 マンション検討中さん
仰る通り申込等なかったんでしょうね。非常に販売も厳しそうに見えますがこの先どうするのか見ものです。

[551: マンション検討中さん]

>>522 評判気になるさん
こちらの投稿が参考になりますね。

[552: マンション探し]

第5期販売開始も、3月下旬→4月下旬に延期のようですね。

[553: マンション検討中さん]

目的がよくわからない人が多いですね。
暇なんですかね？

[554: マンション探し]

北口新築物件公開。名称「デュオヒルズ水戸三の丸タワー」H o o-S u ma iで紹介。

[555: マンション探し]

水戸駅北口新築物件公開。名称「デュオヒルズ水戸三の丸タワー」H o o-S u m a iで紹介。

[556: マンション掲示板さん]

デュオヒルズ三の丸はペデ直結駅徒歩2分ってだけでなく、中庭付きとかプレミアムな間取りもあるし、計画発表時よりずっと楽しみになってきた。
ただ値段かなり高そう。結果的に届かなくてレーベンに決めそうだわ。

[557: ご近所さん]

デュオヒルズ水戸三の丸タワー
https://www.hoo-sumai.com/duohills/mito/

[558: マンション比較中さん]

ついに本命が出ましたね。駅徒歩2分はレーベン（駅徒歩3分）とほぼ互角として、商業施設は現状で双方とも未知数。自走式駐車場100％は北口物件に軍配が。入居予定時期は2027年2月下旬とのことでレーベンの約2年後。そして北口物件は68㎡～133㎡とかなり幅広いラインナップ。おそらく100㎡を超えるのは角部屋でしょうし、133㎡は最上階のプレミアム住戸でしょうから最多価格帯がどのレンジになるのかが注目ポイントでしょうね。

[559: マンション検討中さん]

>>558 マンション比較中さん

自走式100%はびっくりしました。
間取りが楽しみだと感じました。

価格どれほどなんだろう。
250超えてくるとは思うけど。

最上階、270万届けば、130平米で1億超え
ありえる。

[560: マンション探し]

>>559 マンション検討中さん
鋭いご指摘だと思います。昨年秋、第三者的デベの営業の方が「(北口物件の売主会社は)坪単価250万円程度を考えているらしい」と言っていました。しかし、果たしてここの販売状況見て下方修正があるか？　レーベンは駅近だけでなく設備充実にも自信あるし、プラウド水戸桜川とデュオヒルズ水戸三の丸タワーの間の価格設定なら行ける、と踏んだのでしょうか。
フ社プレミアム住戸は、確かデュオヒルズ長野権堂131平米が11000万円、ミッドタワーいわき131平米が12000万円。おそらく水戸も133平米は・・・。地方都市物件にも億越えマンション登場です。

[561: 坪単価比較中さん]

いわきで億超えるなら確実に億超えるでしょ
逆に億にして話題集める戦略まであるとおもう
そして一番高いところはすぐ売れるよ富裕層は自慢したいと思うし

[562: 評判気になるさん]

デュオヒルズ坪250なら売れない気がする

[563: 評判気になるさん]

>>562 評判気になるさん

250以下なら即完じゃないかなと感じます。
250以下を求めますが。

北口希少価値
ペデストリアンデッキ
駅徒歩2分
自走式100%

250以下を求めます。

そしてそれにつれてレーベンも下がると（坪200近辺）消費者としてはめちゃくちゃ悩むことになりますよね。

アルハァステイツも間取りが良さそうなので、
水戸の分譲マンションがめちゃくちゃ盛り上がる気がします

[564: 坪単価比較中さん]

250は行くと思うけどな
求めますとかしらんがな

[565: 匿名さん]

甘いな。
@300とまでは言わないが平均＠280くらいだろ。
駅南と駅北じゃ全然違う。しかも再開発タワー。
もし財閥系デベだったら余裕で300超えただろう。

[566: マンション検討中さん]

北口希少価値
ペデストリアンデッキ
駅徒歩2分
自走式100%
これだけ条件揃ってて弱気な価格設定するはずがない。ただでさえ建築資材価格と人件費が上がってきてんだし。むしろ高価格がブランディングにもなるだろうしね。

[567: 坪単価比較中さん]

水戸の地元人は北口大好きだからね

[568: 評判気になるさん]

>>567 坪単価比較中さん
地盤考えるとしゃーないわな。

[569: 通りがかりさん]

ここはレーベンの板ですよね。。。。。。。

[570: マンション探し]

「商住一体複合開発」を売りの一つとしてスローガンに掲げているのですから、そろそろ「商」の中身を明らかにして具体的に公表してくれませんか。魅力的内容なら、おそらく来場者の3000円ギフト券プレゼントより効果的ですよ。要するに売り物自体の商品価値を高めることが大切です。

[571: 口コミ知りたいさん]

>>570 マンション探しさん
テナントさん…まだ決まってないんでしょうね…

[572: マンション掲示板さん]

>>552 マンション探しさん
お客様つかなかったんだろうね…

[573: 検討板ユーザーさん]

ここは今後より厳しくなるよな。すぐ入居できるわけでもないし今この物件に決めるメリットがない。

[574: マンション掲示板さん]

>>573 検討板ユーザーさん

フージャースが本格的に動き始めたし、そっち待つ人も出るだろうな。レーベン、プラウド、フージャースで比べるとプラウドの安定感がすごいわ。買えないけど笑

[575: マンション検討中さん]

そうですねプラウドはハイブランドですからねぇ。
販売戸数もあと7戸のようですし。
人気はありますよね。

[576: マンション検討中さん]

プラウドならすぐ入居できるし、安定感あるし、ハイブランドだし、今決めるなら断然プラウドですよ！ということでしょうか。

[577: マンション検討中さん]

金利が今後どうなるかわからないからこそ、早くローンが組めるのはプラウドさんのメリットだね

[578: 通りがかりさん]

野村不動産の公式ホームページ見ましたところ販売戸数5戸になっていましたよ
ここ最近の動きが早い感じがします。着実に完売に向かっていますね

[579: マンション検討中さん]

>>578 通りがかりさん

本日の日経新聞にもマンション高騰の背景（原材料＋人件費）詳細がありましたね。後で買うなら今かなと考えるのが最善だと考える人が多いのも納得。おそらくレーベンさんのこの価格も北口のＦが出てきたら高くはなかったとなるでしょうね。設備がどうとかコメントありますがマンションの資産性の最重要項目は駅近です。いつまで高騰するか指咥えてる間にも賃貸料と新築価格はかさむという現実。

[580: マンション比較中さん]

>>579 マンション検討中さん
私もその記事を読みました。人件費の高騰は賃上げの影響かと思っていましたが人出不足が原因とのことでしたね。
今後も建築費の高騰が続き、さらには住宅ローンの金利も上昇するとなると、２～３年後の物件よりも今ある選択肢の中から選んだ方がよさそうですね。

[581: ご近所さん]

プラウドもまもなく完売しそうだから案外ここ競合なくなるから動きそう
2年後3年後は金利固定も変動も予想つかないし早めにローン組みたい人もいるだろうし
あとはテナント早く知りたい

[582: 検討板ユーザーさん]

>>581 さん

>>581 ご近所さん
ここは結局入居時期がまだ先だからなんともなぁ…
即入居できるなら動きそうだったけど、アルファステイツと競合しそう

[583: マンション検討中さん]

アルファステイツは総戸数65戸で無駄な共有施設はなさそうだけど近くに大きなスーパーができるとはいえ駅徒歩14分だからなー。
価格次第ではサーパス水戸南町を買い逃した層がアルファステイツに飛び付くかもね。

[584: 通りがかりさん]

共有スペースは無駄かどうかは人それぞれ。
普遍的価値は駅近であること。
ここはそれ相応の価値はあると思う。

[585: 周辺住民さん]

>>582 検討板ユーザーさん
アルファとは入居時期1年違うしはやくロ-ン走らせたい人とは競合しないんじゃないかな

[586: マンコミュファンさん]

>>585 周辺住民さん
確かに入居時期が遅すぎるよ。子供の学校とか考える競合しないね。

[587: 通りがかりさん]

プラウドにすればいいと思いますよ。あと僅の戸数ですが、価格問い合わせしてみる価値がありますよ。

[588: マンション検討中さん]

住宅ローン金利上がりそうだけど、ここはどうやってこの坪単価で売り切るつもりなんだろう。興味あるなー。

[589: 検討板ユーザーさん]

>>587 通りがかりさん
頑張れ、プラウド

[590: 評判気になるさん]

>>589 検討板ユーザーさん
なぜここでプラウド応援されてるのか謎。笑
昨日の敵は今日の友ということか。
南口の繁栄に繋がっていけばいいですね！
ゴルフ趣味なのでレーベン気になります

[591: ご近所さん]

ゴルフシミュレーションって、225戸もあったら使いたい時間に全然使えそうにないんだよな。結局近くの打ちっぱなしいった方がいいわってなりそう。

[592: 検討板ユーザーさん]

>>591 ご近所さん
どうぞ近くの打ちっぱなしに行って下さい。
朝～夜中までやってますから。
こちらは空いてる時にシュミレーション使うので

[593: 名無しさん]

>>592 検討板ユーザーさん
営業さん、落ち着いて。
水戸エリアなら安いコースや良い打ちっぱなしもあるから本当にシュミレーター使う人いるのかな？

[594: 通りがかりさん]

共用施設は水戸人にはぴったりだと思うんだけどなぁ

[595: マンション検討中さん]

一戸建てだったら庭にネット張ってスイングチェックしたりするのをマンションでもできるのは良いと思うけど。例えば週末にコンペの予定があって、平日に時間に余裕があれば打ちっぱなしに行くこともあるだろうけど、マンションにもシミュレーターがあって気軽に利用できるのであればそれはそれでありがたいでしょう。

[596: 通りがかりさん]

ゴルフシュミレーターにそこまで目くじら立てる人はそもそもこのマンションは買わないでしょうね。一般論として共用施設の充実したマンションは値が落ちにくいというのがあって、購買層はそこに魅力を感じてるのでしょう。具体的にシュミレーターを使うのかとうかは資産価値にはあまり影響がないので。

[597: マンション検討中さん]

ゴルフのやつは使用頻度とか予約でいろいろ揉めそうだねー

[598: マンション探し]

第5期販売開始が
4月下旬→5月下旬にまたまた延期!
おやおや。

[599: マンション検討中さん]

一般的にはマンション内の共用施設の予約ルールってどうなってるものなんでしょうね。

１日１組しか予約できないということはないでしょうけど、225戸もいると争奪戦になってしまったりするのでしょうか。

[600: マンション検討中さん]

ゲストルームも使いたい日に使えることなんて実際不可能だよね。

[601: マンション掲示板さん]

>>600 マンション検討中さん
そりゃそうだ。連休等はかなり前に予約しないと不可能。

[602: 検討板ユーザーさん]

>>601 マンション掲示板さん
まぁ単なる共用施設ですから、それだけで決める金額の買い物じゃないですから。ただ無いよりあった方がいいと思い人もいるってだけですよ。無い方がいいと思うなら無いマンション選べばいいだけの話です。

[603: eマンションさん]

>>598 マンション探しさん
なかなか進捗厳しそうですねぇ

[604: マンション検討中さん]

シュミレーター。。。。入居者以外のゲストも雑につかうんだろうな

[605: 匿名さん]

>>604 マンション検討中さん

所有者以外の賃借人も利用できるルールなんですかね？

[606: 名無しさん]

>>605 匿名さん
所有者から賃借して入居してる方であれば利用できるんじゃないですかね。あとは入居者以外の同伴人数に制限があるかどうかですかね。

[607: 検討板ユーザーさん]

駅前の再開発が今後進展して店舗とか増えたら更に値段は、上がると思うが、水戸も人口が減って来ているので、人口増加への起爆剤になるような施設でも作らない限りは、何れ衰退する可能性もある。

[608: マンション検討中さん]

ところでテナントは何が入るのでしょうか？

[609: 名無しさん]

決まってないのか

[610: 通りがかりさん]

テナント、何が入るか気になりますね。

[611: マンション検討中さん]

大町のアルファステイツの仮価格が出てたけど、レーベンとあまり変わらない。
レーベン高く感じてたけど、実はそうでもないのか。

[612: マンション検討中さん]

アルファが高すぎる気がする。自分はパスかな。

[613: マンション検討中さん]

アルファステイツは総戸数65戸(1階あたり5戸)、住居専有面積60～80㎡の比較的コンパクトなマンションですし価格帯もそれなり抑えたものになる(サーパス水戸南町と同価格帯)と思ってましたが値段は全然コンパクトではありませんでしたね。やはりマンション価格が上昇しているということなのでしょう。

[614: 通りがかりさん]

それならプラウドが良かったてことかぁ。
納得。

[615: マンション検討中さん]

プラウド残りあと4戸ですよ！

[616: 通りがかりさん]

あちこちの掲示板にプラウドの業者が頑張っているんだけど、せっかく良いマンションなのに価値を下げている気がする
非常に残念

[617: 匿名さん]

>>616 通りがかりさん
御意

もうすぐ完売でしょうから、早く水戸からいなくなって欲しい。

[618: 匿名さん]

616 通りがかりさん

いろいろチェックご苦労様

[619: マンション検討中さん]

レーベンさんもがんばってほしよだいじょうぶかぁなぁ

[620: マンション検討中さん]

水戸にマンションって意味あるのかな
駅周辺で生活ししても結局、車無いと生活不便だし結局、地方のスーパー付近のマンションの方が余程、便利だよね。

駅近いって、自慢くらいにしかならないマンションにこの価格帯は、正直３０００万台が妥当なところかなって見てて思う。

プラウドでさえ、あの値段で苦戦して売れ残ってるのにここ大丈夫かなって心配になるよね。

マンション価格が上がってるとはいうけども、施工前に契約金額確定してるはずだから今の価格帯が適正価格だとは思わないよ誰も。

結局、デベが丸儲けって状況に誰も買う気なくすよね。
最近、工事契約するアルファステイツとデュオヒルズなら、かなり譲歩して4000万台でしょって思うくらいなのに

レーベンのデメリットは、
・電車の走行音がうるさい
・近くに病院があるから、夜間の緊急車両がうるさい
・スーパーが近くに無い
・キッズスペースとか作って子育て世代にアピールしてるくせに、近くに小児科のある病院がない。結局車移動
・水戸の小児科のレベルが低すぎて、他県からきたら不満しかないうえに、子供の病院代が、５００円も取られる。普通ありえない
・駐車場が住民の約半分程度にしか用意されてない
・駐車場が機械式かつ、地下階+地上３階構造で水害時、終わる
・ハザードマップで水害エリア
・地上電源室及び、キュービクル構造なので浸水したら終わり
・商業施設1，２階エリアのリスク
・飲食・スーパーなんて入ったら、ゴキブリの＊＊に
・マンション入口付近の道路が、駅ビルの駐車満杯時に大混雑
・南口の開発は、ほぼ無いのに都税エリアで割高
・値段が割高で南口なので、１００％値段が下がる。ヤドカリ族目指してる人からしたら、メリットなし。

デメリット上げたらきりがないから、こんな感じかな