レーベン水戸 TOWER PROJECTってどうですか？

[マンション住民さん]

レーベン水戸 TOWER PROJECTについての情報を希望しています。
駅近でいいですね！
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-mitotower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153991

所在地：茨城県水戸市宮町一丁目108番5（地番）
交通：JR常磐線・水郡線、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線「水戸」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.74平米～96.16平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[424: マンション検討中さん]

そっと閉じたいんですが、、、、ほんとしつこいよね…相当売れ行き厳しいんだろうけど、もう買わないと言ってるんだから連日の電話はやめてほしい…

[425: eマンションさん]

>>422 名無しさん
上の方も仰ってますが、そっと閉じたいものの営業マンからの連絡が昼夜問わずあるため愚痴りたくなる気持ちもわかります。
そこまで必死感出されると購買意欲も下がるのではと。

[426: 名無しさん]

えぇ、ですから>>416の方も仰ってますが、ここは「電話やめてほしい」というレーベンの営業への要望やレーベンの営業に対する愚痴を投稿する場ではないのではと。

[427: 評判気になるさん]

ここは検討板ですから、ポジ要素もネガ要素もどちらも検討するのは当然じゃないですか。
検討は多面的に見て、総合評価するものですから。
検討板なのにポジ要素しかダメなら、それこそポジ要素を教えてくれるモデルルーム行けばいいと思います。
今新築として買う人だけでなく、中古で将来買う可能性を含めて検討する人もいると思います。
住民板でネガ要素書くのをやめてくださいというなら分かります。

ここのポジ要素は立地と見た目と、ジェットバスや浴室テレビ等の風呂周りの充実、賛否両論の共用施設の多様さ
ここのネガ要素は駐車場の設置率、特定層向けの複数の共用施設、価格の高さ、修繕積立金のスタートが低いところ（投資にとっては◎）

[428: マンション検討中さん]

どうせなら警察署の隣に住みたかったなー

安全そうでｗｗｗ

[429: マンション検討中さん]

ポジネガ双方あった方が検討者としては安心。
営業マンのスタンスがネガ要素としてあがってるけど、「必死の営業＝売れていない」「大幅な減額＝売れていない」と思われてしまうのはしょうがないのではと思います。

[430: マンション検討中さん]

大幅な減額ってどこ情報ですか？ここのマンションのことですか？昼夜問わない毎日の営業連絡も我慢するので大幅に減額された値段で買いたいです。

[431: eマンションさん]

>>430 マンション検討中さん
そもそも価格表など提示されていないので、本当の意味での減額されてるかは謎ですがね…笑

・始めに実は高い金額を提示
・そこから値引きしますと再度価格を提示
→結果としてほぼ定価での販売

…という可能性も否めないかと。
価格表をしっかり提示されない方針のようですのでこのような疑念も抱かざるを得ない感じです。

[432: マンション掲示板さん]

水戸人にぴったりな感じだと思う

[433: マンション検討中さん]

>>431 eマンションさん
でも最初から「実は高い金額」を価格表に載せてたらそこから値引きしてもらえたらお得感は出るので、価格表を見せるかどうかってあまり関係なくないですか？

[434: eマンションさん]

>>433 さん

>>433 マンション検討中さん
そのお得「感」なのが問題なのでは？
価格表がないことで、人によって最初の提示金額が異なってる可能性もあるし。
関東者はお得なら嬉しいが表面上のお得「感」だけで満足する人はいないと思う。そもそもそれ自体が顧客に対して失礼でもあるし。

[435: マンション検討中さん]

>>434 eマンションさん
確かに人によって提示金額が異なっていたり、値引きがあったりなかったりしていたという事実があるならひどい話ですね。。。失礼どころの騒ぎではないと思います。

[436: 通りがかりさん]

タカラレーベンさんの価格表は時価と書いてあるのかな

[437: マンション検討中さん]

>>436 さん

>>436 通りがかりさん
「レーベンさんの価格表は時価」秀逸な例えですね。笑
我々購入検討者としては誠実なご案内をいただきたいものです。

[438: マンコミュファンさん]

最低でも、3件は見て買った方が良いよ。差が分かるし、地域も分かる。それとハザードマップね。

[439: マンコミュファンさん]

駅近くで良いね。後は駐車場かな。月極め少ないからな。台数あるからどうしよう。

[440: マンション検討中さん]

浴槽についてるテレビってYoutubeみれるんですかね
べつにテレビだけならいらないかなー

[441: マンション検討中さん]

>>440 マンション検討中さん

テレビだけと聞いています。水戸市と関係のあるどこかの業者の在庫を入れてきてる可能性はありますね。ここ、水戸市とのコラボ物件ですし。

[442: 名無しさん]

>>440 さん

テレビだけと聞いています。水戸市と関係のあるどこかの業者の在庫を入れてきてる可能性はありますね。ここ、水戸市とのコラボ物件ですし。

[443: マンション検討中さん]

>>442 名無しさん
言っている意味が良く分かりません。
浴槽テレビの仕入れ先知って何になるんですか？

[444: 通りがかりさん]

お風呂のテレビも機械なので、使用していればいつかは故障する可能性がある。壊れたときは、修理するか新たに購入する必要があります。決して安くはないので、壊れたときは大きな出費になることは覚悟しましょう。

[445: 評判気になるさん]

このレーベンって水戸市とのコラボ物件なんですか。水戸市が最近力を入れてるのはもっぱら北口方面のみだと思っていました。

[446: 名無しさん]

賃貸物件で故障している浴室テレビはあるあるです。
オーナも修理もしくは新設する気持ちがないのでしょうね。

賃貸物件だと負の遺産化している様に思います。

シンプルイズベストでしょうか。

[447: マンション検討中さん]

水戸民というか茨城県央北民にピッタリな感じだと思うだけどなー
ゴルフやテレビやカラオケな豪華設備は

[448: 名無しさん]

>>447 マンション検討中さん
自分は確かに惹かれてしまった。でもやはりプラウド値段かな。高いよ。

[449: マンション検討中さん]

>>448 名無しさん
プラウドは憧れるよね。良いけど他よりちと高いね。悩むね。

[450: マンコミュファンさん]

>>449 マンション検討中さん

憧れがその価格差になっているのでしょうね。
プラウドは著名人、有名人の居住者ありですからね。

[451: マンション検討中さん]

プラウドは憧れるけど高いよね、でもその憧れがあの価格の高さに反映されているとも言えるよね、だって著名人とか有名人とかも住むレベルなんだものってことですか。すごいですね、こんなにもたくさんの人を魅了してしまうなんてさすが天下の野村不動産、ブランド力が段違いですね。

[452: 口コミ知りたいさん]

タカラレーベンとしてもかなり力を入れた物件何でしょうね。都内じゃライバルが多くて厳しいけど、水戸なら行けると思ったのでしょう。

[453: 評判気になるさん]

水戸の人はメジャー7とか野村不動産とかブランド興味なさそう
自分は東京から引っ越し組だからプラウドが良いけど水戸はサーパスレーベンばっかりだし

[454: マンション検討中さん]

昨日レーベン訪問しましたが、価格教えて頂けず…。何故かプラウドの価格表を出してきて同じくらいとだけ説明を受けました。次回訪問時に価格表見せてもらえる予定です。

[455: 評判気になるさん]

>>454 マンション検討中さん
訪問しても価格表見せないってあるんですね
なんかうさんくさくて嫌ですね

[456: マンション検討中さん]

ごめんなさい。価格表見せてもらえるではなく、価格を教えてもらえる、でした。

[457: マンコミュファンさん]

>>453 評判気になるさん

そもそもメジャー7が建ってないんだから、その興味あるなしは水戸市民ではなく不動産会社側のハナシでしょ。

[458: 評判気になるさん]

>>457 マンコミュファンさん
興味ないから建てないんでしょ
三の丸のプラウドとサーパスのセントマークスがほぼ同時だった時もプラウドのほうが人気だったわけじゃないし水戸市民はブランドでマンション選ばないって話だよ

[459: マンション検討中さん]

たしかに、場所と設備が大事だな
ブランドは気にしない

[460: 評判気になるさん]

あんまり管理体制も気にしてない気がする

[461: 検討板ユーザーさん]

三ノ丸にしても中古マーケットでこれからプラウドがどう評価されていくかでしょうね
設備が良いと言っても10年経てば初期の設備も老朽化し出して使い方次第でリフォーム考えますから
そうなると立地とブランドでしょう

[462: 匿名さん]

しっかり検討しないと大変な事になりますよ。
参考までに。。。。。

[463: マンション検討中さん]

駅徒歩３分は抜群の立地ですよねぇ。エクセルみなみと繋がっている立体駐車場からの動線次第では雨が降ってても濡れずに駅や駅ビルとの行き来ができるし。あとは使い勝手の良いテナントが入るって情報があればなぁ。

[464: マンション掲示板さん]

>>463 マンション検討中さん
ホント抜群だと思います。スーパー、ドラッグストア等が入りそうだと営業マンは言っていましたよ。早く決まると良いですね

[465: マンション検討中さん]

入りそうと言われても、まだ決まってないのが怖いわ

[466: マンション探し]

ここのマンションのポジティブ情報増えませんかねー。「商住一体」も売りにしているようですが、テナントに入る業種、まだ明らかにされません。
一方、比較検討物件として気になる人も多い駅北口物件は今月末にホームページ開設されるようです。でも果たして最初にどの程度の情報が盛り込まれるのか。そして価格設定、販売はかなり先のようですよ。待たされている感強いのですが、どういう考えなのでしょう。こことガチ勝負はしない？　現地にはようやくフ社の看板が出ました。

[467: 評判気になるさん]

>>466 マンション探しさん
北口は27年でしょ？比較になるかな

[468: 検討板ユーザーさん]

テナントですよね、、
不特定多数の出入りが激しいのは、、、
住む事を考えると騒音やトラブルを懸念しています、、、
自転車やバイクの違法放置等、、、、
徒歩圏にあれば良いぐらいかなと。

[469: 通りがかりさん]

MAJOR7（メジャーセブン）とは
メジャーセブンとは、大手デベロッパー7社が提携し、新築マンションの販売情報などを提供しているポータルサイト（https://www.major7.net/）のこと。住友不動産株式会社、株式会社大京、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社の７社が共同で運営しています。いずれのデベロッパーもブランド力があり、これら7社だけで全国に供給されている新築分譲マンションの約3分の1を占めるとあって、安心や信頼感を抱くマンション購入者が多いようです。

[470: マンション検討中さん]

スーパー入るなら大規模なスーパーにして欲しい。南町のカスミみたいな中途半端なスーパーはないに等しいからね。

[471: eマンションさん]

>>470 マンション検討中さん
店舗の駐車場が確保できないのであまり大規模にはならなそうですよね。

[472: eマンションさん]

>>469 通りがかりさん
水戸はもちろんのこと、つくばや取手にすらほとんどみられないからなぁ。利根川越えのハードルが高い。

[473: マンション検討中さん]

水戸市内ってサーパスとライオンズばかりのイメージ。

[474: 通りがかりさん]

>>468 検討板ユーザーさん
居住者出入口とテナント出入口は分けられていると聞きました。騒音やトラブルはどちらかというとペデストリアンデッキで騒ぐ若者やテラスザガーデンの宴会帰りの酔客の方が私は心配です。

[475: マンコミュファンさん]

2027年って3年後かぁ。3年前と比べて生活激変したしなぁ。あと3年待ったとして今と同じ気持ちでいられるかなぁ。

[476: マンション検討中さん]

県外から水戸に来たものですが、若い人(20~30代)はどこで遊んでいるのでしょうか？駅周辺にも行きましたが、中高生しかいませんでした。

[477: 通りがかりさん]

今の時代半年後だって予想は難しいと聞きます。
3年後なんて誰も予想なんて出来ないのでは。
想像すら難しい。

[478: 職人さん]

>>468 検討板ユーザーさん
逆にレーベンにスーパーとか入ってくれたらプラウド民とか周辺はうれしいよね

[479: 周辺住民さん]

>>478 職人さん
はい、とっても嬉しいです。

[480: マンション検討中さん]

>>476 マンション検討中さん
自分の周りは趣味に没頭してる人が多いな。インドア派もいるしアウトドア派もいる。街中で遊ぶって感じではないかな。それしたいなら東京行くし。

[481: 通りがかりさん]

検討材料
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/res/551-560/

[482: 通りがかりさん]

てかテナントマジで決まってないの？スーパーとか入るなら公表しちゃったほうが宣伝になるのに発表されないってことはそういうことだよね
やばくない？

[483: 名無しさん]

>>472 eマンションさん

ここ数年の茨城県のメジャー7の分譲は
プラウド水戸三の丸・PH土浦・プラウド水戸桜川・PH取手、分譲予定のライオンズ取手が控えている漢字ですね。

常磐線Onlyでメジャー7に茨城県のTX沿線は以前は三菱等建てましたが今は何かあったのか分かりませんが、敬遠されているんですかね？

[484: 検討板ユーザーさん]

だめだね

[485: 評判気になるさん]

北口(南町)のレーベンは竣工前にすでにカスミが入ることは決まってたのでしょうか。
何にせよ竣工１年前にテナントが決まるほどの魅力はないということなんですかね。
テナント的にも立地は良いと思いますが店舗駐車場の確保に難があると思われるため周辺のコインパーキングと提携ができればというところでしょうか。

[486: マンション検討中さん]

>>476 マンション検討中さん
みんな車持ってるから駅周辺では遊ばないと思います。例えば内原のイオンとかひたちなかのファッションクルーズとか。

[487: マンション掲示板さん]

>>482 通りがかりさん
まじでやばいと思うよ。本当に無計画としか言いようがない。

[488: 通りがかりさん]

>>464 マンション掲示板さん
何も決まってないのか…

[489: マンション検討中さん]

スーパーができるとしても徒歩圏内の客がターゲットでしょ。駐車場はいらないよ。

[490: マンション掲示板さん]

大町にかわねやができたら駐車場併設の大型店だろうから、
南町レーベンのカスミ小型店舗が潰れて、こちらに移ると予想。

ただかわねやも動きないね。

[491: マンション検討中さん]

近くに下市イオンとfood off ストッカーあるし
スーパーなんかいらないでしょ。

セイコーマートでいい。

[492: 通りがかりさん]

検討材料
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5...

[493: 通りがかりさん]

検討材料
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/res/551-560/

[494: マンション検討中さん]

パチンコ屋だけはやめてください

[495: マンション検討中さん]

ご参考まで。
>492のリンク先は403 Forbiddenでした。
>493のリンク先は2015年の投稿でした。

[496: 通りがかりさん]

最新版　検討材料

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/res/1341-1360/

[497: 口コミ知りたいさん]

>>483 名無しさん

昔研究学園駅の分譲で苦労したからと聞いた

[498: 評判気になるさん]

最新情報

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/res/1341-1360/

[499: マンション探し]

果たしてあとどれだけ水戸駅駅近を主たる魅力に感じて高値（坪単価200万円以上）でも新築マンションを買おうとする人、なおかつ予算的に買える人が残っているのでしょう。すでにプラウド水戸桜川で110人超、さらにここのレーベンで80＋α人が購入済みのようです。併せて約200人。残りあとどれくらいいるのか。マーケティングリサーチやれていたのかなあ。そして残りの該当者の中に何がなんでも、北口物件の全貌が明らかになるまで動かない人たちもいるはずです。すなわちこれからの残る2024年中にここのマンションを契約する候補者としてのポテンシャルはどれくらい？
竣工時ほぼほぼ完売を理想とするなら、あと1年で約120戸程度が目標(？)、すなわち月あたり10戸契約ペースになりますか。現況のままできつそうなら、是非ともさらなる魅力付加を期待したいです。しかし、マンションの仕様自体はもはや変えられません。となると、入る商業テナントの有用性インパクト？　価格調整(ダウン)？　選択できる豪華家具のおまけ？　ちなみに私が今まで購入に至らなかったのはその価格の高さです。

[500: マンション検討中さん]

エクセルの中にまともなスーパーが入ってくれればそれが一番いいんだけどね。

[501: マンション掲示板さん]

大町のかわねやの予定がでてきましたね。
11月5日オープンでやはりサーパス南町の入居開始後になりますね。

[502: マンション検討中さん]

今日行ってきましたが価格表見せてもらえましたよ。

[503: マンション探し]

前述しましたが、高値でも駅近マンション買う人、残りがかなり減ったのではないでしょうか。ここの残り住戸について現況打開、販売促進の有効打は、やはり、
　"プライスダウン"
と考えます。
さらに具体化提案すると、
1.価格の大幅下方修正(例えば坪単価200万円以下)
2.発売開始から約1年間、刷り込まれた「高値のマンション」の印象を払拭すべく、値下げ新価格の精力的宣伝、幅広い広告
でしょうか。
北口別物件が販売スタートライン(年末？)に着く前に、それと比べる必要ないくらいの飛びつく魅力で「駅近マンション好き客」を取り込んでしまうことです。
大変更あれば私も再考します。

[504: マンション掲示板さん]

プラウドの残りわずかが売り切れた競合相手の新築マンションがいないから、ここ安売りする必要もないってのもある。
今後出てくるのはここより安くはなかなか難しいだろうし。
なにより竣工までまだ1年競合なしでやれる期間あるから値下げなんてそうやらないのではないかな。

[505: eマンションさん]

>>504 マンション掲示板さん
まさにその通りで営業マンによると値上げしているそうです。プラウド早く完売して欲しいと言っていました。

[506: 匿名さん]

確かに、資材も燃料も高くなって賃上げの流れも強まってる中、上の方もおっしゃるように競合がいない状態であと１年あるなら値下げする理由は全くないでしょうね。むしろ駅北口のマンションが売りに出されてこちらより高いとなれば相対的に安いと思ってもらえるわけですし。

[507: マンション掲示板さん]

水戸の新築マンションで安さ求めるなら、当分はサーパス水戸がラストだったんじゃないかなって思います。
残り少ないプラウドは後でブランドマンションがあの値段で買えて安かったになる可能性もありますし、そうなったらこちらは共用施設等不満はあれ立地の良さから買いだったとなる可能性も。

唯一気になる点は金利上昇の影響ですが、都内や一都三県と違って新築マンションがぼこぼこ建つわけでもないので、競合も少なくそこまで大きな影響もないかと。
茨城県で金利上昇の影響モロに受けるとしたら、都内近郊の客も訴求してマンションが競合しているつくば含めたTX沿線になるのでは考えます。
一都三県の中古や新築が値下げ始めれば、バブル後のように都内への還帰始まるでしょうが、水戸は水戸なので多少は金利上昇の影響あっても予算額の伸びが縮むことはあってもそういう面では都内近郊に吸われるリスクはあまりないかなと。

[508: マンション検討中さん]

施工まで１年切ったけどだいぶ苦戦してるみたいだね。

[509: 名無しさん]

>>508 マンション検討中さん
値上げしているくらいなのであまり苦戦していないと思われます。

[510: マンション検討中さん]

毎週のようにチラシが入ってくる
やめて欲しい

[511: eマンションさん]

>>510 マンション検討中さん
そうなんですね。見学に行った時も売り急いでいる(決断を迫ってくる)ような印象を受けました。

[512: マンション探し]

「全く値下げの必要なし」のご意見も多数いただきありがとうございます。いろいろな角度からの視点があり、意見の多様性が勉強になります。私が今後の展開予想に注目した点は、プラウド水戸桜川が昨年9月竣工時、完売もう少しのところ(残20戸以下)まで来ていたのに、その後の伸びがあまりなくなかなか完売達成できていない点です。そこに、今はこの価格レベルでマンション購入する人が周辺地域において枯渇しつつあるのではないか？感を感じるわけです。その動きと違ってここのレーベンが順調な販売状況であれば、取り越し苦労になりますが。今後の情勢を見守りたいと思います。

[513: 通りがかりさん]

マンションを買おうと思うタイミングは人それぞれだと思いますし、その上で買おうと思ったタイミングで買いたいと思える物件に出逢えるかどうかだと思います。

[514: マンション検討中さん]

>>512 マンション マンション探し

いまプラウドの公式ホームページみたら販売戸数はあと8戸になっていましたよ。

もうすぐ完売ですね。

[515: eマンションさん]

>>512 マンション探しさん

マンションの値下げ期待するなら竣工後の決算前や一年経過した後でしょうね。
昨今リーマンショックの教訓から資金に余裕あるデベロッパーが多くなってるので、竣工後の決算前での値引きもあまり見ないです。
竣工して一年経過すると、新築マンション名乗れなくなるのでそのあたりから値引き・値下げされやすい傾向にあります。
公式やチラシに大商談会等のワードがあれば、値引きしますよという意思表示なのでその辺りを気にしてみてもいいと思います。
私がここ数年で大商談会を見たのは駅遠のマンションでした。

[516: マンション検討中さん]

今の価格設定だと、施工したタイミングで100戸くらい売れ残りそうだね。

[517: マンション探し]

竣工、そして引き渡し入居時、相当数未販売住戸が残ってしまうとオーナー不足になって、管理費、修繕積立費の収集に響くのではないでしょうか。

[518: 匿名さん]

管理費や修繕費用は各住戸の占有面積に応じて計算されてますし売れない限り未販売住戸の所有者はレーベンのままなのですから未販売住戸分の費用はレーベンが負担するのでは？

[519: eマンションさん]

マンションって欲しいと思う年齢やタイミングにはなじゃったりするし、次同じのができるとは限らないからゆっくり売ってくれたほうがいい
ただ、売れ残ったという印象が生まれてしまうかな

[520: マンション検討中さん]

日銀のマイナス金利解除で住宅ローン金利の動向が気になります。

将来的に金利が上がる局面なら現物資産であるマンションを早めに買っておくのも選択肢として出てくると感じる。

[521: マンション検討中さん]

どう考えても値上げしてるぐらいだから安心という理屈はおかしいんじゃないかな？そもそも前から価格表も見せてもらえなかったり、価格伝えるためには再度来場を条件にしてたりとやってることが少々強引な印象。
それに異常なまでの営業からの連絡頻度とチラシ配布数から考えて、むしろ焦りが見えてる気がする。

[522: 評判気になるさん]

>>516 マンション検討中さん
仰る通りですね。HPの物件概要にも「第5期以降の予定販売住戸(80戸)を対象として記載しております。」って書いてあるからこれまでに売りに出したのが142戸ってことになりますが、前回伺った際には先着順として選べる住戸も50こ戸ほどあったことから、すでに契約済みなのは90戸弱ぐらいと予想。そうするとまだ販売していない戸数と合わせると130戸ぐらいは残っていると思われますね。

来年の2月に建物完成ということを考えると、月に10戸以上売れていかなければ完成時点での完売は難しいということでふ。何度かレーベンを見学しましたが、他にあまりお客様はいなかったので相当厳しい戦いかと思います。

その裏付けとしては、大幅な値引き提案や駐車場付与などの先方からの提案、また少なくとも去年末からずっとやってる来場キャンペーン(ギフトカードが貰えるやつ)でしょうね。順調に売れているのであればわざわざこんな提案やキャンペーンをやる必要はないので…

[523: マンコミュファンさん]

>>522 評判気になるさん
非常に納得しました。確かにそんな値上げするぐらい売れてるいて売り急いでないのなら、わざわざ値下げや駐車場付加提案の話や来場キャンペーンなんてやる必要ないですもんね。
去年の夏頃からずっと来場キャンペーン告知をホームページでやってますが、相当厳しいということなんでしょうね。