レーベン水戸 TOWER PROJECTってどうですか？

[マンション住民さん]

レーベン水戸 TOWER PROJECTについての情報を希望しています。
駅近でいいですね！
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-mitotower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153991

所在地：茨城県水戸市宮町一丁目108番5（地番）
交通：JR常磐線・水郡線、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線「水戸」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.74平米～96.16平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[281: 匿名さん]

>>278 マンション掲示板さん

根拠はなんでしょうか?信憑性は?

[282: マンション探し]

先着販売で96平米7442万円の住戸が出ました。かつて高層階ですが同じ間取りで8700万円がありましたので、それに比べれば中層階であっても安くなっているのかもしれません。

[283: 匿名さん]

>>282　マンション探しさん
すごい割引率ですね。
しかたないのでしょうが、1期や2期で購入された方は不満でしょうね。

[284: マンション検討中さん]

割引後でも高過ぎるわ

[285: 匿名さん]

第１期に購入した人がかわいそう

[286: 通りがかりさん]

>>285 匿名さん

逆に割引後でも高いと思う人はかわいそうじゃないの？第1期の値段で買える人は金の余裕持ってる人じゃん( ^ω^ )

[287: 評判気になるさん]

>>286 通りがかりさん
良い考え方ですね。共感できないけど。

[288: マンション検討中さん]

値引きされりゃ元値が高く感じるのは当然。元値に納得して購入した人をかわいそうだなんだと貶めるそのしみったれた精神の方がかわいそうだわ。

[289: 匿名さん]

狙ってる部屋があって、待ってれば値引きされて安くなる可能性があったとしても、高くても買えるぐらいお金に余裕がある人に先に買われちゃったら元も子もないですよね。

でも、値段の点で妥協して違う部屋を買ったのに、その後になって狙ってた部屋が値段を下げて販売されたんだとしたらとても悔しいと思います。

[290: 通りがかりさん]

元が高すぎるから割引後でも割安感ないね。水戸なら坪150-200が妥当だろ。

[291: eマンションさん]

えっ(*´･д･)本当ですか。ショックです、、、、、

[292: 周辺住民さん]

全部屋割引になってるのかな。

[293: 匿名さん]

駐車場の抽選ハズれたら近くの月極契約することになると思いますが、この辺空いてるのでしょうか・・

[294: マンション検討中さん]

世の中の売れっ子マンションは、
1期が最も安く、2期、3期と後ろになるにつれ高くなる傾向なのに、ここは逆の動き。

290の方がおっしゃるように、
水戸は150から170?安値圏　即完レベル
170から190?相場圏　竣工完売レベル
190から210?高値圏　販売に苦戦
210オーバー?価格と市場価格がミスマッチ　集客に苦労するレベル

というのが私の見立てです。

190オーバーの場合、相当な物件力がないと厳しいでしょう。

レーベンの仕様でみれば、
下で170 上で210 平均坪単価195が市場で反応する価格のような気がする。

ちなみに、レーベンとプラウドでみれば、
同じ価格だとすると、物件力はレーベンが上とみてます。

住宅購入、悩みます。

[295: マンション検討中さん]

どうもこの物件は売らんがための特徴特性作り(テナントやカラオケ、ゴルフシュミレーターなど)をされているようですが、どう考えても万人受けするものでもないのが残念でなりません。

[296: マンション検討中さん]

設備の維持管理費は住民負担。特に店舗等の共用部分は使用頻度が激しく痛み方が早い。普段、使わない住民の不公平感は否めない
毎年、総会で意見が割れ、荒れる。どこのマンションも共通の悩み。
外観、設備が特徴的な物件程、維持管理費の金額は高い。

[297: 匿名さん]

1Ｆ2Ｆの店舗は、物件の資産性の確保にとってメリットはあるのでしょうが、何が入るのかまだ分からないようです（未公表？）。南口のあの場所（そもそも周辺に店舗がないので人通り自体があまりない）ですから、相当魅力ある施設でないと。北口のフージャーズさんの物件には保育施設が入るみたいで、駅周辺の子育て施設不足を補ってくれるようですね。

ここもせめて入居施設を発表するとかをしてもらわないと、検討するにしても情報が足りません。

[298: 検討板ユーザーさん]

>>293 匿名さん
全く空いていませんよ。

[299: マンション検討中さん]

>>296 マンション検討中さん

ほんとそう思います。

所有者ー大事に使う。だって自分の所有物だから。

賃貸者ー大事に使う人と雑に使う人、混在。

来客者ー乱暴に使う。だって自分のもじゃないし、なんなら客だし。

共用施設、店舗併設利用者は圧倒的に所有者以外の人、
建物の痛みは早いでしょう。

[300: 通りがかりさん]

参考　//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/

[301: 匿名さん]

https://digital.asahi.com/articles/ASRD46VD0RD4ULFA021.html?pn=4&unloc...
住宅ローン減税の見直おされる可能性があるようです。マンション購入には逆風が吹き始めてますね。

[302: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
マンションに限った話なの？これ。

[303: 坪単価比較中さん]

マンションに限って話ではないですよね。戸建て含む住宅ローンを組む人たちみんなにかかわる話ですよね。

[304: 匿名さん]

第3期は9月末の予定から2ヶ月ほど遅れて実施されたようですね。第4期ではどのくらいの価格改定が行われるのでしょうか。

[305: マンション探し]

水戸は確かに茨城県の県庁所在地。でも古賀と比べてそんなにも価値に差があり？
cf:
レーベン古河REFAMIE
所在地：茨城県古河市東本町1丁目77-1（地番）
交通：東北本線 古河駅 徒歩3分 |湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 古河駅 徒歩3分
価格：2,800万円台予定～4,000万円台予定
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：70.11m2～85.65m2
販売戸数/総戸数： 未定 / 103戸

[306: マンコミュファンさん]

>>305 さん

古賀のレーベンは、ディスポーザー・食洗機・床暖房どれもついてなかった記憶があるので、仕様が水戸とは違うので価格だけ比較してもダメかと思います。

[307: 購入経験者さん]

古河のレーベン、設備をそんなに省いてるんですね。
マンション建築の材料価格が高騰して、狭くしたり設備抜いたりして、その地域の購入可能な価格帯を維持しているとは聞きますが、今時マンションの設備を全部抜いてるなんて逆に驚きです。
レーベン水戸は逆に設備モリモリですし、タカラレーベンの水戸への市場評価が高いことが分かりますね。でも高すぎるような気もしますが。頑張って売り切ってほしいです。

[308: マンション検討中さん]

参考　//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5...

[309: 通りがかりさん]

>>300 通りがかりさん
参考になりました

[310: 購入経験者さん]

4期の売れ行きはどうなんでしょうか。こちらの掲示板も静かになってしまいましたし。。。

[311: マンコミュファンさん]

半分ちょっと売り切ったんですね。

[312: 口コミ知りたいさん]

他の周りの物件も色々売れ残りあるから、比較はされるので、値引きとかある所もあるし売り切る迄は結構時間かかるよ。

[313: マンション掲示板さん]

>>311 マンコミュファンさん
先日案内会へ2回参加しましたが、半分も売れていないようですよ。

[314: 匿名さん]

引き渡しまであと１年以上ありますけど１階と２階に入るテナントが何なのかによって価値が大きく変わりそうだから早いところ誘致すませて検討材料を追加して欲しいです。

[315: 名無しさん]

>>314 匿名さん
全く未定らしいですよね。変にカラオケとかつけてないで、入居者全員にメリットがあるようなテナントだと嬉しいです…

[316: マンコミュファンさん]

こちらのマンション購入を検討している者です。
一期の時にお値段を伺ったのですが、現在価格が変動してるなど情報ご存知の方いらっしゃいますでしょうか。
情報交換が出来ましたら幸いです。

[317: マンション検討中さん]

買わない、て言ったのに毎日電話かかってくる。しつこすぎるよここの営業マン。

[318: 匿名さん]

テナントっていつ確定するんです？

[319: マンション掲示板さん]

テナント決まらない理由は、相当家賃を吹っ掛けてるのかな

[320: 名無しさん]

テナント側としてもできれば物件ができあがってどういった住民がどのくらい入居してるか分かった上で入りたいですよね。立地だけで手を出そうとするテナントいたりするのかしら。

[321: マンション検討中さん]

こちらのマンションと北口にできるマンションで悩んでおります。北口のマンションと比較検討したい所ですがまだ詳細わからず…
物件情報が出てないので何とも言えないですが、資産価値（値段も）高くなりそうなのは北口の方ですかね？

[322: マンション掲示板さん]

>>321 マンション検討中さん

北口は資産価値があると思うが、販売価格もそれなりに高いと予想。

[323: マンション検討中さん]

>>322 マンション掲示板さま
お返事ありがとうございます。
北口は地盤も良いですもんね。こちらのマンションも気になりますが、北口のマンションの施設内容、価格も待ちたい所です。
これから水戸が発展し資産価値が上がることを祈りつつ（笑）引き続き購入を前向き検討していきたいと思います。

[324: 口コミ知りたいさん]

>>317 マンション検討中さん
ほんとしつこいよね…相当売れ行き厳しいんだろうけど、もう買わないと言ってるんだから連日の電話はやめてほしい…

[325: 匿名さん]

>>315 名無しさん
ミニスーパーかドラッグストア希望！！！

[326: 検討板ユーザーさん]

カスミ、セブンイレブン、DAISOでお願いします。

[327: マンション検討中さん]

ここはずっと価格表とかくれないから正式価格がわからないよなぁ
割増した価格を出してそこから値引きます、結果として定価で販売となってるかもしれないのが怖い

[328: 匿名さん]

建築資材や燃料費の値上げや人件費の賃上げによって建設価格自体が値上がりすれば販売価格も上げる方向で調整されることがある一方、売れなければ元も子もないわけですから一旦値上げした後に値引きをするということもあり得るのでしょうね。結局「定価」なんてものが存在しない業界なんだろうと思っています。

[329: eマンションさん]

>>328 匿名さん
さすがに一度公表した価格は上げられないはずでは？
レーベンは価格表を渡してくれないから、値付けもやりたい放題になってるのが有り得ないと個人的には思う。

例えば、同じ間取りでも実は上の階の方が安かったり、顧客に属性によって価格を左右することができる現状では検討ステージにもあげられないかな

[330: 通りがかりさん]

先週水戸駅久しぶりに降りたらすごい栄えててびっくり
ここ住んだら駅で何でも揃うから浪費しそう・・・ｗ

[331: 匿名さん]

>>329 eマンションさん
私は参考価格表を見せてもらいましたが少なくとも同じ期の販売では同じ間取りの場合で階が上の方が安いということはなかったように思います。期が異なれば価格も変わるのではという趣旨で投稿しました。

[332: マンション探し]

　このマンションを極めて高く評価して高値と思われる販売価格にも納得した方の多くはすでに2023年のうちに購入契約されたことでしょう。そこまでとはいかない人には、現在の水戸新築マンション相場やライバル物件が気になるところです。そしてこの機を逃すとさらに今後の水戸新築マンションが高騰化しそうなのかどうか、にも。
　ライバル物件で一番に比較したいのはやはりフ社水戸駅北口物件です。ある情報筋によると、売主による情報公開の開始、ホームページ開設は間もなく(来月？)のようですが、モデルルーム設置、続いての販売開始は時間を置いて2024年後期になるようです。引っ張りますねー。そして現地ではもはや解体すべきものが見当たらない「解体工事」が延々続いています。関心事である、価格を含めての両マンションの総合比較検討がなかなかできませんね。あえての販売期ずらし？

[333: マンション検討中さん]

管理費と積立費はいくらなのでしょうか。

[334: 検討板ユーザーさん]

カラオケだとかゴルフシュミレーターとか、共益費でまかなうなんて信じられません。

[335: マンション検討中さん]

レーベンから封書が来た
値下げするみたいね

[336: マンション探し]

急に来場予約が入り始めたようですね。

[337: 周辺住民さん]

>>332 マンション探しさん
北口物件ですが私も気になってます。
いわき駅前再開発で同じフージャースのマンションが、ほぼ同じ規模で建設中です。
駅3分「免震」で最上階は億ションだったそうですが販売済み。
現在販売中の部屋はリーズナブル価格なようです。（行ってないので誤りがあればご容赦を）
発売時期が遅くなり駅力の違いもあり価格上昇があると思いますが、参考になるかもしれませんね。

[338: 周辺住民さん]

>>337 周辺住民さん
追伸です
現在TVで流れている賀来賢人が出ている「明治R１」のCMのロケ地は、いわき駅前のペデストリアンデッキです。
このペデの右側に再開発のホテル・商業ビル・マンションがあります。

[339: マンション掲示板さん]

20階建ての板マンって妙に圧迫感あるし
駅正面にできるのもなんだかなあと。
ブリリア高崎みたいなのは水戸にはできないのか。

[340: マンション検討中さん]

ここは総戸数がおおすぎる
総会で一番まとまらない戸数かな

[341: 通りがかりさん]

>>340 マンション検討中さん
大規模、タワマンの総会は確かになかなか難しい面がありますが、総会出席者の過半数でマンション共用部の修繕等について決議できるように、法改正が進められているようなので、そこまで心配はいらないかと。（出席者工作みたいな別の問題は起きそうですが）

[342: 通りがかりさん]

上のソース

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA041KE0U3A400C2000000/

[343: マンション掲示板さん]

>>335 マンション検討中さん
購入者への封書でしょうか？
それとも検討中の人への営業活動として封書が送られてきたということでしょうか？

[344: 検討板ユーザーさん]

キャンセル住戸商談会のお知らせなら来ましたけど値下げのお知らせというのもあるんですね。

[345: 匿名さん]

>>339 マンション掲示板さん
行政が高さを規制してしまったから、横に伸ばすしかないのではないかと。

[346: 通りがかりさん]

>>341 マンション検討中さん

この問題業界内で議論されているけどこの法律の施行で住民間でのトラブルが多くなるとの見解が業界内ではおおくきこえる
住居戸数が多ければそのトラブル件数はアップ
特に特殊な施設を抱えていると要注意

[347: 名無しさん]

じゃあ総会出席者の過半数が集められればゴルフシミュレーターを他の共用施設に変えられたりするんですかね。

[348: マンション比較中さん]

共用施設は利用者から料金徴収して運営すればいい。
あとゴルフシミュレーターは意外と需要あると思うよ。
逆にいらないのがカラオケ。駅前に腐るほどあるじゃん。

[349: マンション検討中さん]

>>347 名無しさん
理論的には可能だけど、設備の解体費やら新設費は全部入居者持ちだからね。ここの物件は諸々リスクが高すぎて購入が怖いというのが素直な感想。
あとは相変わらずの値下げ戦法、キャンセル戦法が不信感を抱かせる。最初期に定価で買った人もいるだろうに

[350: 評判気になるさん]

>>332 マンション探しさん

>>332 マンション探しさん
営業さんの書き込みでしょうか。
不自然なまでの持ち上げと、
公式公開されていない情報の提供。
判断が難しいですね。

[351: マンション掲示板さん]

ここは結局いくつ売れてるんだろうね。
営業さんの言うことが毎回変わるからよく分からなくなってきた。
1番初めに行った時はもう完売間近と言われ、先日久しぶりに行ってみたらまだ70戸ちょっとしか売れてないと言われ…

[352: 名無しさん]

>>349 マンション検討中さん
当然そうなるでしょうけど過半数の人が不要と判断する共用施設を放置して、それに対しての維持管理費や修繕費が10年・20年かかるくらいならもっと利用価値の高い施設を新設した方が経済合理性がありますよね。
もちろん多様な共用施設の存在自体をリスクと考える方もいらっしゃるとは思いますが、少なくとも私は共用施設が充実してるマンションの方が好みなので。

[353: マンション検討中さん]

レーベンが1番ギラギラしてて水戸にはお似合いだよ。毎日カラオケしてゴルフしてパーティ開いてやる

[354: マンション掲示板さん]

>>334 検討板ユーザーさん
本当にその通りだと思います…使いもしない施設にお金払うのは納得できない…

[355: マンション比較中さん]

共用施設に文句言ってる人って面白いね。
共用施設のないマンションにすればいいだけなのに。

[356: 夢見がち男]

どうせ買うなら早いほうがいいしどうせ買うならMタイプくらい一部屋一部屋でかいほうがいい。だが現実はそうもいかない・・

[357: マンション検討中さん]

>>356 夢見がち男さん
わかります！4LDKで1部屋5～6畳よりも3LDKで1部屋1部屋が大きい方が良いと思っちゃいます！理想論ですが・・・

[358: 名無しさん]

>>357 マンション検討中さん
1部屋5～6畳もあれば充分だと思うけど、70m2ぐらいで4LDKとかの無理やり部屋数作りました間取りはさすがに後悔しそう

[359: 通りがかりさん]

ここの物件は諸々リスクが高すぎて購入が怖いというのが素直な感想。
あとは相変わらずの値下げ戦法、キャンセル戦法が不信感を抱かせる。最初期に定価で買った人もいるだろうに

同感です。。。。。。。

[360: マンション検討中さん]

>>358 名無しさん
確かに面積と間取りのバランスは大事ですよね。部屋の間取りを変更するオプションもあるとの説明を受けた覚えがありますが建設工事の進捗との兼ね合いで早期購入者のみのオプションだったかもしれません。

[361: 匿名さん]

>>351 マンション掲示板さん
直近の公式の物件概要に「第5期の販売住戸が未確定の為、本概要は第5期以降の予定販売住戸（80戸）を対象として記載しております。」とあるので、すでに第4期までに225戸－80戸＝145戸が売りに出されたことは読み取れますが、成約数はまた別でしょうしね。

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
まぁ営業さんの言うことが本当なら80戸ぐらいの成約なんですかね。そうなるとかなり販売進捗は厳しそうですね…

上の方々も仰っている通り、「強引な間取り設計」「過剰な共用施設」さえなければもう少し動いていたとは思いますけどね。

[363: 検討板ユーザーさん]

「強引な間取り設計」や「過剰な共用施設」を嫌がる方はサーパス水戸南町やプラウド水戸桜川を選ぶんでしょうから差別化ができていいんじゃないですか。

まぁ、その結果としてサーパス水戸南町は完売、プラウド水戸桜川はあと10戸とのことですからボリュームゾーンのニーズは明らかで、レーベンはまだまだ苦戦しそうですね。

[364: 通りがかりさん]

「強引な間取り設計」や「過剰な共用施設」を嫌がる方はプラウド水戸桜川を選ぶんでしょうから差別化ができていいんじゃないですか。

まぁ、その結果としてプラウド水戸桜川はあと10戸とのことですからボリュームゾーンのニーズは明らかで、レーベンはまだまだ苦戦しそうですね。

[365: 匿名さん]

韓ドラヘビーユーザーとしてはモデルルーム見てるときらびやかすぎてどこかの財閥かK-POPアイドルの共同生活してる部屋にしか見えないｗｗ

[366: 名無しさん]

353 マンション検討中さん
レーベンが1番ギラギラしてて水戸にはお似合いだよ。毎日カラオケしてゴルフしてパーティ開いてやる

うるさそうで居住するのはいやだな

[367: マンション比較中さん]

>>365 匿名さん
なんか、分かる気がします笑
どのマンションもモデルルームって気合い入りがちですよね～

ただ実際にあそこまでオプション付ける人ってそうそういないでしょうね。

[368: マンション検討中さん]

>>366 名無しさん
まぁギラギラした生活が好きでまだまだ遊びたい！みたいな人にはいいんじゃないですかね？
少なくとも「ファミリー層」や「静かに暮らしたい層」にはウケない施設ばかりだし

[369: マンション検討中さん]

水戸ってそういう人が多いって判断されたんじゃないの？流石にマーケティングしてるでしょ。

[370: マンション検討中さん]

>>369 マンション検討中さん
マーケティングというよりはレーベンのやり方って感じじゃない？現に全然マッチしてなくて売れてないみたいだし。だからめちゃくちゃ値引きして対応してるんだと思うよ。
私が前に伺った時には「駐車場2台つけますよ！」なんて言ってたけど、1台も利用できない方からもクレームが出てきて使用権云々の言及が始まり、どう考えても入居後揉める未来しか見えない

[371: マンション比較中さん]

共用施設とか駐車場とかいろいろ理由はあるけど、一番は坪単価でしょ。
都心から通勤可能な物件(千葉とか)でも、坪単価200万円台とか普通にあるからね。

[372: マンション掲示板さん]

三井不動産のパークホームズ土浦は坪120万だったね。
茨城で坪200万超えはやり過ぎだよ。

[373: マンション掲示板さん]

>>372 マンション掲示板さん
土浦と比べられてもね…

[374: 通りがかりさん]

>>372 マンション掲示板さん

土浦のマンションはここの書き込みで元々三井が所有していた土地だったらしく、建築費等がインフレする前に資材調達や契約できた物件と比べてもね。

今はつくばのみどりのという駅前含めて微妙な駅で、駅から10分の駅遠マンションの新築が大雑把な計算で坪単価180万かそこらする時代だから。
今後の水戸駅の新築マンションなら、もっと価格上がるか部屋狭くしてくるんじゃないかと不安がある。

[375: マンション検討中さん]

全体的に単価は上がってきているのに加えて、物件によって土地の仕入れ経緯も違うと思うから一概には言えませんよね。
とはいえこちらの物件は当初設定している維持管理を安くし過ぎていて入居後が不安なのが本音ですね。
またテナントが入るというのも不安材料かと。そもそもテナントの維持管理リスクもありますし、しっかりとした商業テナントが入ればまだメリットはありますが、依然として入るテナントが決まっていないのが懸念点ですね。

[376: マンション検討中さん]

いやTX沿線は今どこも高い。
もう水戸なんかと比べちゃいけないレベル。

[377: マンション検討中さん]

77平米　3900万円～
坪167万円

値引きどころか、販売予定価格が安くなってる

坪167万円なら動きそうですね。

[378: 評判気になるさん]

>>376 マンション検討中さん

TX沿線が県の中心と言っても過言じゃない

[379: eマンションさん]

>>376 マンション検討中さん

つくばみらい・万博記念公園・みどりの中古マーケット見てからもう一度言おう

[380: 通りがかりさん]

どうしたのでしょう?
タカラレーベンさん、迷走中でしょうか。。。。。。