レーベン水戸 TOWER PROJECTってどうですか？

[マンション住民さん]

レーベン水戸 TOWER PROJECTについての情報を希望しています。
駅近でいいですね！
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-mitotower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153991

所在地：茨城県水戸市宮町一丁目108番5（地番）
交通：JR常磐線・水郡線、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線「水戸」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.74平米～96.16平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[262: 匿名さん]

>>260
すみっコぐらし

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

ツボった

[265: マンション探し]

>>264 マンション探しさん
角部屋好みの話がありましたね。メリット、デメリットあるかと思いますが、お隣が片側だけであること、採光効率が良いことはメリットでしょう。特に採光に関しては一般的に戸建てと比べてマンションは弱点になりがちです。ところが最近、懸念事項があります。それは新築マンションの側面の窓がどんどん小さいサイズになっていることです。側面の窓はせっかくの角部屋のアドバンテージになるのに・・・。この傾向の理由を問うと、あるデベ社員さんは一因に「プライバシー保護の配慮もあるのでは」という答えがありました。でもこれが果たして主要因でしょうか。なんでも側面の窓を大きくすればするほど躯体強度確保のための工夫、ないし構造補強の必要性が出てくるとも聞きます。そういえば極端なケースとして投資用マンションには側面に全く窓がないマンションも結構あります。オーナーにとっては自分が住むわけではないので気にしないのでしょうけれども・・・。実住前提の分譲マンションでも側面にバルコニーないしサービスバルコニーがあって、人の出入りできるような大きさの窓がある、というのがだいぶ減っています。心配なのは、この世の中でもはや「手抜き工事」は絶対許されず、また実際ほとんどなくなっているのでしょうが、一方で「手間省き工事」が横行していて側面窓狭小化もまさかその例ではないだろうかという疑問点です。こうした現況がマンション建築の合理的進化・進歩の結果であるなら、その本当の事由を知りたいところです。
マンション建築技術近代化進歩が、果たして住まう人の生活をより快適にするため、そして長持ちさせるためなのか、それとも建築委託元の売主・事業主により安く施工提供して受けをよくするための施工業者の、資材節約、工期短縮、人件費節約効果への努力でしかないのか。北口の別のマンション建設予定の現場で「大切な暮らしをもっと、ずっと」のキャッチフレーズを掲げている、最近売主受けが良くて受注が多くなっている施工業者さん、それが住まう人への本心であれば我々は大歓迎です。
確か、「♪マンションのことなら・・・?」でしたよね。

[266: マンション探し]

>>258 マンション探しさん
このマンションの「レーベン」シリーズ売主タ社はご承知の通り以前より水戸市内、とりわけ水戸駅徒歩圏内にいくつもの新築マンションを展開してきたデベさんです。会社としての本分はもちろんビジネスですが、水戸市市民、また水戸転入者にとっては便利で快適な住まいを供給してくれてきた、功労のある企業であるということもできるでしょう。これまでのこの社のマンションはコスパもよく、良い買い物ができたととても満足していて喜んでいる方も少なくないかもしれません。そうした意味でも親しみや好感は持てます。しかしながら、今回の「水戸ONE STATE TOWER」の販売方針の采配は・・・。いかがな物でしょうか。ズバリ、問題は販売価格設定の事です。
　まず、不思議なのはその価格公表の件です。販売第1期、第2期いずれも販売が開始されてからいつまでたっても、価格公開提示はレンジ（最小と最高の範囲）だけで間取り別の具体的価格はずっと「未定」のままです。さすがにいつまでも確定されず「未定」ということはないでしょう。ある時点で定まっているはずです。表示したくない？ならば「未公開」「非公開」とすべきでは？　それともまさか目まぐるしく刻々と変化する変動制であって本当に未定なの？　リアルタイムでの個々の部屋の値段真相解明にはモデルルームで営業マンと対面するしかありません。そこで狙いの部屋の価格を覚えるわけです（検討対象の住戸は複数かもしれませんが）。売り出し分の全室価格表の持ち帰りができた話も聞きません。ネット上、紙面上記録として価格数値を残したくない感がしてなりません。まさか、設定した価格に自信をもてないのでしょうか。誰もが認めると信じられる、それだけのクオリティで価値あるものと考えるなら、つけた価格に胸を張ればいいんですよ。

[267: マンション探し]

>>266 マンション探しさん
価格設定について次の指摘です。近年マンション価格高騰の話が良く取り上げられています。まずは東京で、かつての安定期より、いまや1.5～2倍の価格高騰になっていて普通サイズの3LDKでも1億円超えも珍しくないそうです。さらに資材価格上昇、人件費上昇などについては東京に限らない全国的要因であり、高騰の波は地方にも波及してきています。ところが東京では2013年ころから徐々に10年近くの時間が経って至った現況に対して、「もはや水戸も新築マンション価格は1.5倍以上に上がったのですよ」と言われても、水戸では明らかな値上がり傾向はここ2～3年での急なことに思えます。すなわちその変化勾配がきつすぎるわけで、とてもそれについていけません。ジリジリと上がってきて、いよいよここまで来てしまったんだね、感ではないのです。結果、新築時からそれほど価値の下がっていないはずの駅近の築浅中古マンションとの格差は極めて大差になってしまいます。もはや新築マンションはより住まいに収入を割けるだけの経済力向上、高額化必要資金に対しての十分な準備期間、そしてそもそもの購入意欲自体どれも追いつけない急変インパクトです。ましてや5000万円予算あれば十分戸建て購入も選択もできるという意識の地方都市では・・・。住まいの購入が高騰化していくことへの了解と受け入れにはもっと時間がかかります。
2003～2018時期の水戸周辺マンション価格安定期に水戸駅徒歩圏内での新築マンション販売価格がだいたい坪単価140～150万円程度だったようです。2020年になって7大デベの一角であるノ社が「プラウド」シリーズを水戸に展開。第1弾「プラウド水戸三の丸」が平均坪単価170～180万円程度で出ると好評で約半年で完売とのことでした（営業の方の話ですが）。もう少し行ける（高くできる）という感触もあってか第2弾「プラウド水戸桜川」はさらに高め設定で坪単価210万円位での売り出し。買い手からは「これは高いね、高いよ！」の声が上がったようですが、にもかかわらず結局竣工時（2023年10月）全120戸中、残10戸程度と意外とうまく売り切っています。頑張って購入した人たちが結構いたということでしょう。「プラウド」というブランド力の後押しがあってのことかもしれませんが、さすがノ社さん、分析力勝ちか、何とかうまく売り抜けに成功したようです。ですがしかし・・・。7大デベほどのブランド力まではない会社が間髪入れずこの直後にそれ以上の強気高値を付けて販売して果たして・・・。どうなのでしょうか。しかも200戸越の数の販売予定で・・・。当然竣工時までにほぼ完売、が目標でしょうに。果たして市場分析できていてのことなのでしょうか。この点はこれから駅北口にできるマンションを売り出す会社（フ社）にも考えてほしいところです。ちなみに、駅までの徒歩分数が増えますがそれにこだわらなければア社「サーパス水戸南町」も検討候補に上がるかもしれませんがこちらはこのご時世でも平均坪単価160万円程度で価格が抑えられており、竣工まで約1年を残して完売に迫る勢いです。
このマンションも竣工時にほぼほぼ完売を目指すのであれば、竣工半年前すなわち2024年8月頃には途中目標として全体の4分の3の契約達成をクリアしたいところでしょう。そしてこの時期こそはおそらく駅北口三の丸地区新築マンションの販売が始まる頃か販売目前状態のはずです。当然比較対象として注目度は高まるでしょう。こちらのマンション（ONE STATE TOWER）も駅近、設備充実、スタイリッシュな外観等の魅力満載マンションですが、あちら（北口新築マンション）も駅改札口から徒歩2分、ペデストリアン直結、全室バルコニーが千波湖方面向き、地盤安定などをセールスポイントにして、強気で挑んでくるはずです。またぺデ連結工事費用をはじめ余分にかかる費用も多いようで、安く出来ない事情もあるようです。おそらくこのマンション以下には価格設定してこないでしょう。むしろさらに高くなる可能性が高いとの噂です。このレーベンマンションが上記目安よりも売れ残った場合（つまり2004年8月時点で残60戸以上の状況）、水戸駅前南北販売競争になりそうです。北口フ社マンションが強気でもしさらに坪単価20～30万円乗せて価格設定したら、強気販売VSさらに強気販売での、いい勝負かもしれません。この場合、北口マンションの出方（いくらで販売するか）を待っていた人たちの、こちらのマンションへの寄り戻し組があるかもしれません。でももしあちらの上層部に（頭の良い）切れ者がいて販売戦略のイニシアチブをとったら、ぴったり全く同じ坪単価設定にして勝負をかけてくるかもしれません。すなわち下げすぎず、上げすぎず・・・。そして竣工時点で残多数となればそれは敗北の証です。後手（北口マンション）には先手をリトマス試験紙にして、状況判断ができて策を練れるアドバンテージがあります。一方、先手（このマンション）には今ならまだ北口マンションがスタートラインに立ててない（売りたくても売れない）状況下において工夫次第で有効策を講じればすぐ確実に結果を出せるというアドバンテージがあります。でも別に勝負を煽るのが目的ではありません。期待するのは2社ともに竣工時ほぼ完売というハッピーエンドです。それにはそれぞれ何がどのタイミングで必要か？それを考えて早めに手を打つことです。そのプロセスの中で販売額が手の届くところに来る人が増えて快適なマンション生活を多くの人が手に入れられれば、これぞまさに「三方よし」（本来の意味と少し違うかもしれませんが）ではないでしょうか。

[268: マンション検討中さん]

80平米以上は広々使えて理想ではありますが、電車の走行音って気になりませんでしょうか。

[269: マンション掲示板さん]

>>267 マンション探しさん

私も各社の販売状況見ていますが、プラウド桜川はまだ17戸残っており、野村も苦戦中と見えます。(隣県で竣工完売できなかったプラウド郡山も１割以上残ってはいなかったはず)

一方サーパス南町は9月末に全戸完売してます。ちなみに坪単価は平均180万程、160万円台は下層階の数戸だけでした。

ただ野村は駅南の地主(非分譲の3戸のオーナーかと)からの持ち込みで土地を仕入れており、入札の末5億円でONE STATE
TOWERの土地を購入したレーベンよりはコストは低いでしょう。
同様にサーパス南町はまだマンション高騰が始まるずっと前に、市街地空洞化で地価下落していていながらライバルもいなかったタイミングでダイエー駐車場跡地を取得し、この時期に事業化しただけなのでかなり利益は残したのではないでしょうか。

ちなみに10年くらい前は南町3丁目の旧ユニー跡地(住友不動産所有)
が低層階を商業施設にして、300-400戸のタワマンにする話がありました。
私も非常に興味を持って見ていましたが、結局事業化されませんでした。南町3丁目は駅からだいぶ遠いですが、水戸の北口はバス本数だけは半端なくありますので、もし実現していたらお宝物件になったかもしれませんね。

[270: マンション探し]

>>269 マンション掲示板さん

詳細情報での修正ありがとうございますした。

[271: マンション掲示板さん]

長文での分析参考になりました、ありがとう。
1ヶ月前にモデルルーム見学して、やっぱり買わないと断ったんだけど今でも電話が来る。上からのキツイ指示が飛んでるんだろうな、と思うと気の毒だけど迷惑なんでやめてください。

[272: マンション比較中さん]

公式サイトにくりすますきゃんぺーんとありました。もうそんな時期か、と怖くなりました

[273: マンション検討中さん]

>>269 マンション掲示板さん

かなりリアリティな内容ですね。噂で聞いた内容も入っており地元民でも納得。詰まるところプラウドよりも強気の金額なのは土地の仕入れ値もあるというところ納得。そこに付加価値をつけた結果があの豪華な外観や共用スペースなのかと。それだけレーベンとしてはどうしてもここを手に入れたかったアツイ気持ちが伝わってきますね。
プラウドも地主の提案からあれだけのコンセプトとはこちらも流石だ。北口か南口か、、個人的に北口の交通量の上に洗濯物を干すイメージが湧かないがそんな庶民のイメージを覆すくらいのものを期待したい

[274: 通りがかりさん]

結論、プラウド買いました。

[275: 通りがかりさん]

そりゃすごい！
金持ち！
うらやましい！

レーベンの共有財産が悩ましいけど、民度的にこっちの方がマシかなぁ～

[276: eマンションさん]

>>275 通りがかりさん

レーベンも同じ価格帯だが。

[277: マンション探し]

いよいよ価格調整に入るようです。営業マンから久しぶりに電話があり、におわせていました。ただ、いくらぐらいの値引きになるかは解りません。

[278: マンション掲示板さん]

プラウドも値引きができるようになっているみたいですね。買われる方は交渉頑張ってください。

[279: マンション掲示板さん]

>>278 マンション掲示板さん
どこからの情報ですか？

[280: マンション検討中さん]

ダイレクトメールが届いたんですが、レーベンのブラックフライデーの内容は何だったんですか？

[281: 匿名さん]

>>278 マンション掲示板さん

根拠はなんでしょうか?信憑性は?

[282: マンション探し]

先着販売で96平米7442万円の住戸が出ました。かつて高層階ですが同じ間取りで8700万円がありましたので、それに比べれば中層階であっても安くなっているのかもしれません。

[283: 匿名さん]

>>282　マンション探しさん
すごい割引率ですね。
しかたないのでしょうが、1期や2期で購入された方は不満でしょうね。

[284: マンション検討中さん]

割引後でも高過ぎるわ

[285: 匿名さん]

第１期に購入した人がかわいそう

[286: 通りがかりさん]

>>285 匿名さん

逆に割引後でも高いと思う人はかわいそうじゃないの？第1期の値段で買える人は金の余裕持ってる人じゃん( ^ω^ )

[287: 評判気になるさん]

>>286 通りがかりさん
良い考え方ですね。共感できないけど。

[288: マンション検討中さん]

値引きされりゃ元値が高く感じるのは当然。元値に納得して購入した人をかわいそうだなんだと貶めるそのしみったれた精神の方がかわいそうだわ。

[289: 匿名さん]

狙ってる部屋があって、待ってれば値引きされて安くなる可能性があったとしても、高くても買えるぐらいお金に余裕がある人に先に買われちゃったら元も子もないですよね。

でも、値段の点で妥協して違う部屋を買ったのに、その後になって狙ってた部屋が値段を下げて販売されたんだとしたらとても悔しいと思います。

[290: 通りがかりさん]

元が高すぎるから割引後でも割安感ないね。水戸なら坪150-200が妥当だろ。

[291: eマンションさん]

えっ(*´･д･)本当ですか。ショックです、、、、、

[292: 周辺住民さん]

全部屋割引になってるのかな。

[293: 匿名さん]

駐車場の抽選ハズれたら近くの月極契約することになると思いますが、この辺空いてるのでしょうか・・

[294: マンション検討中さん]

世の中の売れっ子マンションは、
1期が最も安く、2期、3期と後ろになるにつれ高くなる傾向なのに、ここは逆の動き。

290の方がおっしゃるように、
水戸は150から170?安値圏　即完レベル
170から190?相場圏　竣工完売レベル
190から210?高値圏　販売に苦戦
210オーバー?価格と市場価格がミスマッチ　集客に苦労するレベル

というのが私の見立てです。

190オーバーの場合、相当な物件力がないと厳しいでしょう。

レーベンの仕様でみれば、
下で170 上で210 平均坪単価195が市場で反応する価格のような気がする。

ちなみに、レーベンとプラウドでみれば、
同じ価格だとすると、物件力はレーベンが上とみてます。

住宅購入、悩みます。

[295: マンション検討中さん]

どうもこの物件は売らんがための特徴特性作り(テナントやカラオケ、ゴルフシュミレーターなど)をされているようですが、どう考えても万人受けするものでもないのが残念でなりません。

[296: マンション検討中さん]

設備の維持管理費は住民負担。特に店舗等の共用部分は使用頻度が激しく痛み方が早い。普段、使わない住民の不公平感は否めない
毎年、総会で意見が割れ、荒れる。どこのマンションも共通の悩み。
外観、設備が特徴的な物件程、維持管理費の金額は高い。

[297: 匿名さん]

1Ｆ2Ｆの店舗は、物件の資産性の確保にとってメリットはあるのでしょうが、何が入るのかまだ分からないようです（未公表？）。南口のあの場所（そもそも周辺に店舗がないので人通り自体があまりない）ですから、相当魅力ある施設でないと。北口のフージャーズさんの物件には保育施設が入るみたいで、駅周辺の子育て施設不足を補ってくれるようですね。

ここもせめて入居施設を発表するとかをしてもらわないと、検討するにしても情報が足りません。

[298: 検討板ユーザーさん]

>>293 匿名さん
全く空いていませんよ。

[299: マンション検討中さん]

>>296 マンション検討中さん

ほんとそう思います。

所有者ー大事に使う。だって自分の所有物だから。

賃貸者ー大事に使う人と雑に使う人、混在。

来客者ー乱暴に使う。だって自分のもじゃないし、なんなら客だし。

共用施設、店舗併設利用者は圧倒的に所有者以外の人、
建物の痛みは早いでしょう。

[300: 通りがかりさん]

参考　//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/

[301: 匿名さん]

https://digital.asahi.com/articles/ASRD46VD0RD4ULFA021.html?pn=4&unloc...
住宅ローン減税の見直おされる可能性があるようです。マンション購入には逆風が吹き始めてますね。

[302: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
マンションに限った話なの？これ。

[303: 坪単価比較中さん]

マンションに限って話ではないですよね。戸建て含む住宅ローンを組む人たちみんなにかかわる話ですよね。

[304: 匿名さん]

第3期は9月末の予定から2ヶ月ほど遅れて実施されたようですね。第4期ではどのくらいの価格改定が行われるのでしょうか。

[305: マンション探し]

水戸は確かに茨城県の県庁所在地。でも古賀と比べてそんなにも価値に差があり？
cf:
レーベン古河REFAMIE
所在地：茨城県古河市東本町1丁目77-1（地番）
交通：東北本線 古河駅 徒歩3分 |湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 古河駅 徒歩3分
価格：2,800万円台予定～4,000万円台予定
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：70.11m2～85.65m2
販売戸数/総戸数： 未定 / 103戸

[306: マンコミュファンさん]

>>305 さん

古賀のレーベンは、ディスポーザー・食洗機・床暖房どれもついてなかった記憶があるので、仕様が水戸とは違うので価格だけ比較してもダメかと思います。

[307: 購入経験者さん]

古河のレーベン、設備をそんなに省いてるんですね。
マンション建築の材料価格が高騰して、狭くしたり設備抜いたりして、その地域の購入可能な価格帯を維持しているとは聞きますが、今時マンションの設備を全部抜いてるなんて逆に驚きです。
レーベン水戸は逆に設備モリモリですし、タカラレーベンの水戸への市場評価が高いことが分かりますね。でも高すぎるような気もしますが。頑張って売り切ってほしいです。

[308: マンション検討中さん]

参考　//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5...

[309: 通りがかりさん]

>>300 通りがかりさん
参考になりました

[310: 購入経験者さん]

4期の売れ行きはどうなんでしょうか。こちらの掲示板も静かになってしまいましたし。。。

[311: マンコミュファンさん]

半分ちょっと売り切ったんですね。