レーベン水戸 TOWER PROJECTってどうですか？

[マンション住民さん]

レーベン水戸 TOWER PROJECTについての情報を希望しています。
駅近でいいですね！
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-mitotower/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153991

所在地：茨城県水戸市宮町一丁目108番5（地番）
交通：JR常磐線・水郡線、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線「水戸」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.74平米～96.16平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[221: マンション掲示板さん]

素朴な疑問なのですが

物件概要の
修繕積立金（月額）
2,600円～3,800円
修繕積立金(住宅)（月額）
3,900円～5,800円

と毎月の支払いは住宅部分の修繕積立金の方が多いのに対して

修繕積立基金（引渡時一括）
230,100円～336,600円
修繕積立基金(住宅)（引渡時一括）
164,400円～240,400円

修繕積立基金は逆転して住宅の方が少ないのはどうしてでしょうか？

[222: マンション検討中さん]

>>220 マンション検討中さん

大変参考になります。ありがとうございました！

[223: マンション比較中さん]

1Fと2Fのテナントは何が入るんですかね

[224: 名無しさん]

外観がラブホみたいです

[225: マンション掲示板さん]

>>224 名無しさん

あーあ、訴えられても知らねー。

[226: 匿名さん]

>>223 マンション比較中さん
飲食店以外が良い

[227: マンション検討中さん]

店舗があると不特定多数の人が集まるので治安の問題が気になる、知人のマンションがそのタイプで昼夜問わずパトカーが着ています。

[228: マンション検討中さん]

こちらのマンションの購入を検討しております。北口にリヴィン跡地に出来る新しいマンションも気になっており…まだ北口の詳細が出ておらず比較検討出来ない為悩んでおります。北口の詳細は来年以降になりますかね、、？詳細を待ちたい所ですが、当初の計画より遅れているので、更に遅れる可能性もあるのかもと危惧しております。

[229: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん
テナント入るのは気になりますよね…
どうもこの物件は売らんがための特徴特性作り(テナントやカラオケ、ゴルフシュミレーターなど)をされているようですが、どう考えても万人受けするものでもないのが残念でなりません。

[230: 検討板ユーザーさん]

無駄なものが多すぎ。浴室テレビもいらないし上の方が言ってるようなゴルフとかカラオケとかもいらない。今どきこんなバブルマンションみたいの珍しいよね。

[231: マンション掲示板さん]

>>220 マンション検討中さん
この前案内会行きましたが、営業さんの話だとだいぶ売れ残ってましたよ。

[232: マンション検討中さん]

無駄な設備の維持管理費は住民負担。特に店舗等の共用部分は使用頻度が激しく痛み方が早い。普段、使わない住民の不公平感は否めない
毎年、総会で意見が割れ、荒れる。どこのマンションも共通の悩み。
外観、設備が特徴的な物件程、維持管理費の金額は高い。。。。

[233: 通りがかりさん]

>>232 マンション検討中さん
日常使いしない人からすると確かに不公平感はあるよなぁ
だからこそ無駄な共用施設はいれないでほしかったわ

[234: 検討板ユーザーさん]

店舗なしまたは住宅部分のみの管理費修繕積立金のみで、ゴルフカラオケ等の一部の人用の共用施設なしだったら、買うのに躊躇わない人多かったかもしれませんね。
マンション自体は良い物件だと思いますが、専有部以外に引っかかる点が多いのが勿体ないです。

[235: マンション掲示板さん]

ゴルフ好き以外買うんですかね。
ゴルフやらない人がゴルフシミュレーターの維持費払うってアホらしくありませんか？
この時代錯誤の共用部がなければ立地は最高なのに。残念で仕方ありません。

[236: eマンションさん]

>>235 マンション掲示板さん
子供のキッズルームみたいなやつは良いと思ってますけどね！

[237: 通りがかりさん]

>>236 eマンションさん
以前共用部充実マンションに住んでましたが、結局ほとんど使わないんだよね…
それにキッズルームは汚くて潔癖じゃない私でも使うの躊躇するレベルだったよ。管理会社にもよるんだろうけど、お菓子の食べかすやら散乱したおもちゃやら免疫の少ない子供を遊ばせるのにはあまりにも不衛生だった

[238: 評判気になるさん]

>>232 マンション検討中さん
非常に参考になる意見だ…うちは今住んでるマンションの売却検討してるんだけど、まさに共用部分の劣化とそれに伴う修繕費の値上げ問題でめちゃくちゃもめてる…

[239: マンション検討中さん]

ゴルフ好きも買わないでしょ。せっかく近くに良いコースあるんだし

[240: 匿名さん]

北に行けば平日ランチ付きで５０００円で回れるゴルフ場が多いですよ。

[241: 通りがかりさん]

とにかく高いの一言。水戸で5,000万円のマンションなんて売れないよ。賃金上がってる訳じゃないのにさ。ここどうやって売り切るんだろう。

[242: 評判気になるさん]

>>237 通りがかりさん
キッズルームが汚いのはあるあるだね笑
それに共用部分の清掃状況はほんと管理会社によってピンキリだから注意が必要

[243: 評判気になるさん]

>>241 通りがかりさん

5,000万でも売れてる物件はあるよ。ここが売れてないのはもっと根本的な問題があるのでは、、

[244: マンション検討中さん]

>>231 マンション掲示板さん
私も案内会で話を聞きました
売れてるので抽選販売だとも言ってました
全然話が違いますね

[245: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
231さんとは別人だけど、ちゃんと価格表とかは見せてもらいましたか？
私は2回モデルルームへ行きましたが、営業さんが仰っていた売れている住戸が1回目と2回目で異なり違和感を覚えました。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん
価格表は確認しました
売れてない部屋が白塗りでしたが、確かにだいたい売れてる感じでしたね
私は1回しか行ってないので違和感はよく分かりませんでした

[247: 匿名さん]

購入申込があって一旦分譲済み扱いになっても住宅ローンの仮審査が通らなかったりでキャンセルになることもあるみたいですからね。それがどのくらいの割合で発生するものなのかは知りませんが。

[248: マンション検討中さん]

市内のアパートに住んでるけど、2日連続でここのチラシが入ってた。

[249: 周辺住民さん]

週に二階はチラシはいってくるな、うちも

[250: マンコミュファンさん]

>>246 匿名さん
価格表の情報が本当かもわからないのが怖いよね

[251: 通りがかりさん]

不動産は今バブルですよ。

[252: マンション検討中さん]

北口で営業さんがキャッチの如く話しかけてきたところを見るとかなり苦戦してるのだろうか。ここ買いたい人は値下げするまで待ったほうが良さそう。

[253: マンション検討中さん]

キッズルームなどの掃除は管理人の方が毎日掃除してくれるのでしょうか？？それとも住民の当番制だったりして・・

[254: マンション検討中さん]

今日水戸駅前のイベントに遊びに行ったら、タカラの営業マンが4、5人いてチラシ配ってた。「モデルルームが近くにあるんで来ませんか」て声かけられたんだけど、キャバクラのキャッチみたいだった。売れてないのかもしれないけど、やめた方が良いよあれは。イメージ悪くなる。

[255: 匿名さん]

>>253 マンション検討中さん
管理人とか清掃員が掃除してくれるんじゃない

[256: マンション検討中さん]

ここの営業マン駅前でしつこすぎる…

[257: マンション検討中さん]

シュミレーションゴルフは24hなのかな。深夜に練習できるなら嬉しい

[258: マンション探し]

第3期販売開始がまたも延期のようです。　9月下旬⇒10月下旬⇒11月下旬　ということは第1期・第2期販売分がまだ・・・？

[259: 通りがかりさん]

近所の分譲マンションに住んでいますが
毎日のように、（少し大げさだけど）、
ものすごく大きな紙面のチラシがポストに
入っています。何度も折られているチラシは
見づらく、こんなに頻繁に配ると、
売れてなくて困っている、としか思えないのに、
広告戦略が下手だと思います。

[260: マンション検討中さん]

角部屋まだある？角部屋以外住みたくない

[261: マンション検討中さん]

共用設備がなければ検討しましたが、仕様が残念すぎです。

[262: 匿名さん]

>>260
すみっコぐらし

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

ツボった

[265: マンション探し]

>>264 マンション探しさん
角部屋好みの話がありましたね。メリット、デメリットあるかと思いますが、お隣が片側だけであること、採光効率が良いことはメリットでしょう。特に採光に関しては一般的に戸建てと比べてマンションは弱点になりがちです。ところが最近、懸念事項があります。それは新築マンションの側面の窓がどんどん小さいサイズになっていることです。側面の窓はせっかくの角部屋のアドバンテージになるのに・・・。この傾向の理由を問うと、あるデベ社員さんは一因に「プライバシー保護の配慮もあるのでは」という答えがありました。でもこれが果たして主要因でしょうか。なんでも側面の窓を大きくすればするほど躯体強度確保のための工夫、ないし構造補強の必要性が出てくるとも聞きます。そういえば極端なケースとして投資用マンションには側面に全く窓がないマンションも結構あります。オーナーにとっては自分が住むわけではないので気にしないのでしょうけれども・・・。実住前提の分譲マンションでも側面にバルコニーないしサービスバルコニーがあって、人の出入りできるような大きさの窓がある、というのがだいぶ減っています。心配なのは、この世の中でもはや「手抜き工事」は絶対許されず、また実際ほとんどなくなっているのでしょうが、一方で「手間省き工事」が横行していて側面窓狭小化もまさかその例ではないだろうかという疑問点です。こうした現況がマンション建築の合理的進化・進歩の結果であるなら、その本当の事由を知りたいところです。
マンション建築技術近代化進歩が、果たして住まう人の生活をより快適にするため、そして長持ちさせるためなのか、それとも建築委託元の売主・事業主により安く施工提供して受けをよくするための施工業者の、資材節約、工期短縮、人件費節約効果への努力でしかないのか。北口の別のマンション建設予定の現場で「大切な暮らしをもっと、ずっと」のキャッチフレーズを掲げている、最近売主受けが良くて受注が多くなっている施工業者さん、それが住まう人への本心であれば我々は大歓迎です。
確か、「♪マンションのことなら・・・?」でしたよね。

[266: マンション探し]

>>258 マンション探しさん
このマンションの「レーベン」シリーズ売主タ社はご承知の通り以前より水戸市内、とりわけ水戸駅徒歩圏内にいくつもの新築マンションを展開してきたデベさんです。会社としての本分はもちろんビジネスですが、水戸市市民、また水戸転入者にとっては便利で快適な住まいを供給してくれてきた、功労のある企業であるということもできるでしょう。これまでのこの社のマンションはコスパもよく、良い買い物ができたととても満足していて喜んでいる方も少なくないかもしれません。そうした意味でも親しみや好感は持てます。しかしながら、今回の「水戸ONE STATE TOWER」の販売方針の采配は・・・。いかがな物でしょうか。ズバリ、問題は販売価格設定の事です。
　まず、不思議なのはその価格公表の件です。販売第1期、第2期いずれも販売が開始されてからいつまでたっても、価格公開提示はレンジ（最小と最高の範囲）だけで間取り別の具体的価格はずっと「未定」のままです。さすがにいつまでも確定されず「未定」ということはないでしょう。ある時点で定まっているはずです。表示したくない？ならば「未公開」「非公開」とすべきでは？　それともまさか目まぐるしく刻々と変化する変動制であって本当に未定なの？　リアルタイムでの個々の部屋の値段真相解明にはモデルルームで営業マンと対面するしかありません。そこで狙いの部屋の価格を覚えるわけです（検討対象の住戸は複数かもしれませんが）。売り出し分の全室価格表の持ち帰りができた話も聞きません。ネット上、紙面上記録として価格数値を残したくない感がしてなりません。まさか、設定した価格に自信をもてないのでしょうか。誰もが認めると信じられる、それだけのクオリティで価値あるものと考えるなら、つけた価格に胸を張ればいいんですよ。

[267: マンション探し]

>>266 マンション探しさん
価格設定について次の指摘です。近年マンション価格高騰の話が良く取り上げられています。まずは東京で、かつての安定期より、いまや1.5～2倍の価格高騰になっていて普通サイズの3LDKでも1億円超えも珍しくないそうです。さらに資材価格上昇、人件費上昇などについては東京に限らない全国的要因であり、高騰の波は地方にも波及してきています。ところが東京では2013年ころから徐々に10年近くの時間が経って至った現況に対して、「もはや水戸も新築マンション価格は1.5倍以上に上がったのですよ」と言われても、水戸では明らかな値上がり傾向はここ2～3年での急なことに思えます。すなわちその変化勾配がきつすぎるわけで、とてもそれについていけません。ジリジリと上がってきて、いよいよここまで来てしまったんだね、感ではないのです。結果、新築時からそれほど価値の下がっていないはずの駅近の築浅中古マンションとの格差は極めて大差になってしまいます。もはや新築マンションはより住まいに収入を割けるだけの経済力向上、高額化必要資金に対しての十分な準備期間、そしてそもそもの購入意欲自体どれも追いつけない急変インパクトです。ましてや5000万円予算あれば十分戸建て購入も選択もできるという意識の地方都市では・・・。住まいの購入が高騰化していくことへの了解と受け入れにはもっと時間がかかります。
2003～2018時期の水戸周辺マンション価格安定期に水戸駅徒歩圏内での新築マンション販売価格がだいたい坪単価140～150万円程度だったようです。2020年になって7大デベの一角であるノ社が「プラウド」シリーズを水戸に展開。第1弾「プラウド水戸三の丸」が平均坪単価170～180万円程度で出ると好評で約半年で完売とのことでした（営業の方の話ですが）。もう少し行ける（高くできる）という感触もあってか第2弾「プラウド水戸桜川」はさらに高め設定で坪単価210万円位での売り出し。買い手からは「これは高いね、高いよ！」の声が上がったようですが、にもかかわらず結局竣工時（2023年10月）全120戸中、残10戸程度と意外とうまく売り切っています。頑張って購入した人たちが結構いたということでしょう。「プラウド」というブランド力の後押しがあってのことかもしれませんが、さすがノ社さん、分析力勝ちか、何とかうまく売り抜けに成功したようです。ですがしかし・・・。7大デベほどのブランド力まではない会社が間髪入れずこの直後にそれ以上の強気高値を付けて販売して果たして・・・。どうなのでしょうか。しかも200戸越の数の販売予定で・・・。当然竣工時までにほぼ完売、が目標でしょうに。果たして市場分析できていてのことなのでしょうか。この点はこれから駅北口にできるマンションを売り出す会社（フ社）にも考えてほしいところです。ちなみに、駅までの徒歩分数が増えますがそれにこだわらなければア社「サーパス水戸南町」も検討候補に上がるかもしれませんがこちらはこのご時世でも平均坪単価160万円程度で価格が抑えられており、竣工まで約1年を残して完売に迫る勢いです。
このマンションも竣工時にほぼほぼ完売を目指すのであれば、竣工半年前すなわち2024年8月頃には途中目標として全体の4分の3の契約達成をクリアしたいところでしょう。そしてこの時期こそはおそらく駅北口三の丸地区新築マンションの販売が始まる頃か販売目前状態のはずです。当然比較対象として注目度は高まるでしょう。こちらのマンション（ONE STATE TOWER）も駅近、設備充実、スタイリッシュな外観等の魅力満載マンションですが、あちら（北口新築マンション）も駅改札口から徒歩2分、ペデストリアン直結、全室バルコニーが千波湖方面向き、地盤安定などをセールスポイントにして、強気で挑んでくるはずです。またぺデ連結工事費用をはじめ余分にかかる費用も多いようで、安く出来ない事情もあるようです。おそらくこのマンション以下には価格設定してこないでしょう。むしろさらに高くなる可能性が高いとの噂です。このレーベンマンションが上記目安よりも売れ残った場合（つまり2004年8月時点で残60戸以上の状況）、水戸駅前南北販売競争になりそうです。北口フ社マンションが強気でもしさらに坪単価20～30万円乗せて価格設定したら、強気販売VSさらに強気販売での、いい勝負かもしれません。この場合、北口マンションの出方（いくらで販売するか）を待っていた人たちの、こちらのマンションへの寄り戻し組があるかもしれません。でももしあちらの上層部に（頭の良い）切れ者がいて販売戦略のイニシアチブをとったら、ぴったり全く同じ坪単価設定にして勝負をかけてくるかもしれません。すなわち下げすぎず、上げすぎず・・・。そして竣工時点で残多数となればそれは敗北の証です。後手（北口マンション）には先手をリトマス試験紙にして、状況判断ができて策を練れるアドバンテージがあります。一方、先手（このマンション）には今ならまだ北口マンションがスタートラインに立ててない（売りたくても売れない）状況下において工夫次第で有効策を講じればすぐ確実に結果を出せるというアドバンテージがあります。でも別に勝負を煽るのが目的ではありません。期待するのは2社ともに竣工時ほぼ完売というハッピーエンドです。それにはそれぞれ何がどのタイミングで必要か？それを考えて早めに手を打つことです。そのプロセスの中で販売額が手の届くところに来る人が増えて快適なマンション生活を多くの人が手に入れられれば、これぞまさに「三方よし」（本来の意味と少し違うかもしれませんが）ではないでしょうか。

[268: マンション検討中さん]

80平米以上は広々使えて理想ではありますが、電車の走行音って気になりませんでしょうか。

[269: マンション掲示板さん]

>>267 マンション探しさん

私も各社の販売状況見ていますが、プラウド桜川はまだ17戸残っており、野村も苦戦中と見えます。(隣県で竣工完売できなかったプラウド郡山も１割以上残ってはいなかったはず)

一方サーパス南町は9月末に全戸完売してます。ちなみに坪単価は平均180万程、160万円台は下層階の数戸だけでした。

ただ野村は駅南の地主(非分譲の3戸のオーナーかと)からの持ち込みで土地を仕入れており、入札の末5億円でONE STATE
TOWERの土地を購入したレーベンよりはコストは低いでしょう。
同様にサーパス南町はまだマンション高騰が始まるずっと前に、市街地空洞化で地価下落していていながらライバルもいなかったタイミングでダイエー駐車場跡地を取得し、この時期に事業化しただけなのでかなり利益は残したのではないでしょうか。

ちなみに10年くらい前は南町3丁目の旧ユニー跡地(住友不動産所有)
が低層階を商業施設にして、300-400戸のタワマンにする話がありました。
私も非常に興味を持って見ていましたが、結局事業化されませんでした。南町3丁目は駅からだいぶ遠いですが、水戸の北口はバス本数だけは半端なくありますので、もし実現していたらお宝物件になったかもしれませんね。

[270: マンション探し]

>>269 マンション掲示板さん

詳細情報での修正ありがとうございますした。