ジオ船橋夏見

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/funabashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154137

売主：阪急阪神不動産、三信住建株式会社
施工会社：新日本建設　

人気の船橋駅北口エリアにマンションできますね。

所在地 千葉県船橋市夏見1丁目1143番1,1143番5の一部,1147番1,1147番2,1147番3(地番)
交通 　　JR総武本線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　JR中央・総武線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　東武野田線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　京成本線「京成船橋」駅 徒歩13分
　　　　東葉高速鉄道「東海神」駅 駅徒歩10分
総戸数 88戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上7階建
竣工時期 2024年1月下旬（予定）
入居時期 2024年3月中旬（予定）
販売提携（代理） 東急リバブル株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート

【物件概要を追記しました。2022.12.20　管理担当】

[51: マンション検討中さん]

>>50 eマンションさん
んー、って思います。
私としては近隣の最近の中古状況の相場的にもう少し安くなると思いたいですが。ただ、確かにザパーク船橋や奏の杜、エリアは違えど東京駅からのアクセス時間の類似地域を考えると、
ここも私が想定するより高くなる可能性もありそうですよね。

ただ、船橋で坪300を超えるようなら手が出せません。
何とかファミリー物件で5000台で検討出来ると嬉しいです。

[52: 通りがかりさん]

坪単価300万程度の場合、周辺中古は今出てる220～230万程度より高く250とかで売れますかね？

[53: マンション検討中さん]

>>52 通りがかりさん
残念ながらこの物件は投資マンションの用途を目的とする方に向けに作られてないと思います。また、近隣の物件も同様です。あくまで、現在の新築マンションの相場での販売になるのかと。この1、2年の物価、資材の上昇が加味されます。土地の入札も高騰している事でしょう。
そうすると船橋は東京駅アクセスが類似している近隣の県と同様な相場に近づきます。

中古がいくらで出ているかより、直近の新築相場が価格を決めます。エクセレントシティ船橋グランや、船橋本町。奏の杜、市川近郊の新築価格が基準になります。
ちなみに新築だとJR幕張や稲毛の新築も坪230から250します。
現在建築中の船橋IC付近の駅徒歩20分超えのガーラですら坪230から250万します。

私も含め、誰もが安くなる事を願いますが、現在の近隣新築相場を理解する必要があります。

売れるかは不明ですが、どのマンションも高いと感じつつもJR沿線は売れてしまっているのが現状です。

おそらく、一定の買える方が存在します。88戸なら完売するでしょう。

[54: 匿名さん]

>>53 マンション検討中さん

本町、奏の社と夏見を一緒にするのは無理がありますよ
船橋に関しては本町は別格です

奏の杜は再開発地区　駅近　人気

[55: eマンションさん]

>>54 匿名さん
業者の方の考えもそうだと良いですよね！
そうなれば、そのエリアより安くなりそうですし。

逆に、近隣新築相場として考えられたら高くなりますね。
一応、船橋北口で徒歩10分前後の物件は土地も無く貴重ですしね。強気で来るか、そうでないか。
価格は業者の考え方で相当前後しそうな気がします。

[56: 名無しさん]

南側はTOTOやダンススクールの建物より上の階だと、少し景色が抜けるので、価格に差がつくかもしれません。1階は基本庭付きです。

[57: 通りがかりさん]

敷地内公園。立体駐車場。

[58: 評判気になるさん]

>>40 名無しさん
数年前に市役所移転の噂もありました。

[59: マンション検討中さん]

ＪＲ社宅の跡地、開発告知でました
1000戸数規模の共同住宅、店舗です

中の場所によりますが駅から近いし、解体の様子をみていても工事音が静か、通学路も広くなりそうなので配慮して住みやすい住宅が建つかなぁと楽しみです

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん
JR社宅跡地についてどこのサイトから開発告知確認できますか？

[61: 通りがかりさん]

https://funabashi-tsushin.com/18647.html

現地の看板ですね

[62: eマンションさん]

>>61 通りがかりさん
ありがとうございます。

[63: 通りがかりさん]

お、これはいいですね。
ジオが市場小学区だとすると、より学校も近いし、周辺開発もあり、期待しちゃいますね。
ただ完成は少し先になるのでしょうか、、、

[64: 通りがかりさん]

ジオ、エクセレント東船橋、そしてJR跡地と、市場小が一気に賑やかになりますな。それなりに所得のある世帯が入りそうでいい感じ。多分JR跡地マンションは相当高いだろうし。
3年は先でしょうが、その頃には新駅開発や、市場西地区の再開発も進んで街が全然違う雰囲気になってるかも。期待高まります

[65: 口コミ知りたいさん]

>>64 通りがかりさん
あおぞら動物病院前の横断歩道が短いので
大人の通勤を考えると選択肢が増えたのが嬉しいです
同じ学区だと中古ではプラウド船橋があるんです
中のリフォームすればジオとどっこいどっこいかも

[66: 評判気になるさん]

ジオを買っておいて、数年後に駅前や市場の開発によって船橋駅全体の相場があがると、少し価値上がりますかね。

[67: 評判気になるさん]

『2023年1月 物件エントリー者様 限定ページ公開（予定）』
まだですか！？

[68: マンコミュファンさん]

>>67 評判気になるさん
私も思いました。
全然更新も、連絡も無いですね

[69: マンション検討中さん]

案内来たね。
説明会予約のみ。

[70: マンション検討中さん]

>>69 マンション検討中さん

もうちょっと更新が欲しかったです



　お友達情報

イニシア船橋夏見の中古が成約されたとチラシがでてるそうです　3階　70平米台　南角部屋
周辺も需要があるので売ってください
5000～5500万で探している買い主がいらっしゃいます

まさに私達のような人がいるのねとなりました。

イニシアさんはうちがベビーカーでなければ。。。内装は素敵ー！となりました。世代は近そう。

ジオさんはどんな感じかしら。情報更新また待ちます。

[71: マンション検討中さん]

イニシア船橋夏見は76㎡で4,950万円で売れたようなので、坪215万円位ですね。
新築時は坪240万円位でしたから少し値下がりしていますね。

[72: eマンションさん]

>>70 マンション検討中さん
ジオが気になりますね！
先日、ザパークハウス船橋のモデルルームに行きました。
設備も良くて、70の3Lでも無駄な廊下等も無く、スペースを最大に活用していて図面より広く感じました。
ただ、価格は坪300～340と7.000万程度するので、諦めました。
その際、ジオの話をしましたが、やはり坪280～との事前情報があるようです。上層階は300は確実に超えるようですが、
こちらなら70の3Lを6000前半位で買えそうなので、楽しみにしてます。

[73: 評判気になるさん]

>>72 eマンションさん
280～というのは流石に高過ぎと思う。
パークハウスを売ることが仕事だから、高い価格を伝えて諦めさせてパークハウス買わせるように最大限営業を頑張ってるんだと思いますね。

他社の値付けは直前迄自社の営業にすら伝えられないことも多い中、三菱の営業マンが知るはずもなく、単なる希望的観測でしょう！

昔、新船橋のプラウド船橋1500戸が販売される際は、自社営業マンによる価格の事前告知は4000万円中盤～でしたが、蓋を開けてみたら、73平米3LDKが2500万円～と衝撃価格でした。価格も非常にワイドになり、色々な層が購入できる価格帯だったため、倍率がつく即日完売が続きました。

ジオは戸数少ないので、全体的に高めでしょうが、300にはならないでしょう。JR跡地はジオより仕様が高く価格も安くなると予想します。

[74: 口コミ知りたいさん]

>>73 さん
パークハウスの方が高いですよ！って言ってましたけどね。ジオを高く言って、誘導してる感じではなかったですよ。

ただ、船橋駅の新築相場は駅前のタワマンが完成するまでは増加するとは言ってましたが。ここ最近の土地の入札もまだ上がっていると。埼玉や神奈川よりは実際船橋はまだまだ安いですからね。

とにかく2月11日以降に、概要がわかりそうですね！

坪250～280とか安ければラッキー位な感じで考えてますよ。

[75: 評判気になるさん]

>>70 マンション検討中さん
近くのウエリス船橋夏見が2部屋売りに出されていますが、なかなか売れないのはなんででしょうかね。
南向きで70平米前後、築年数はイニシアと同じ、価格も4,180万円と4,780万円でお手頃なんですが。

管理費が高い、道路に面しているとはいえ悪くなさそうな気がします。タワー型なのがファミリーには不人気なんですかね。

[76: マンション検討中さん]

予想平均坪単価は？

坪240万
坪260万
坪280万
坪300万

[77: 匿名さん]

>>75 評判気になるさん
4180万は66米で3Lだとだいぶ狭いですよね。
4780万は71米あるのでお買い得感はありますね。
ただ、共に管理修繕で既に月2.8万程度で、駐車場を使用するなら固定費で4万は確実ですね。割高感あります。
総戸数が少なすぎて、将来の修繕費も考えても買いにくいマンションですね。
勝手な予想ですが、ここって買っても賃貸に出してる部屋が多そうですよね？

これなら私なら1千万高くても新築が良いです。

実際、EC船橋グランと東船橋が新築で70米5000万台買えますからね。（東船橋は完売のようですが）

[78: 口コミ知りたいさん]

船橋市場は西側は廃止にして再開発の可能性もあるようです　
今回発表されたＪＲ社宅跡地の開発エリアには商業施設がないので
もしかすると市場跡地が大型商業施設になる可能性もあります

[79: 評判気になるさん]

>>77 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
仮に月々の固定費が1万円高い場合、35年住むと考えると420万円多く支払うことになりますね…
修繕費が足りなくて、途中で出費があるかもですし。

そう考えると、この物件は88戸とそこそこ規模があるので、管理費は高くなさそうですね。
予定価格帯がどうなるか楽しみです。

[80: 検討板ユーザーさん]

>>73 評判気になるさん
ジオより仕様が高く、安くなる
のところはどのような根拠からくる予想でしょうか？？
人件費や資材費の高騰が止まる気配がない中、安くできる要素が気になります！

[81: マンション掲示板さん]

>>80 検討板ユーザーさん
私もそこは気になりました。
JRの跡地ですから、どこが入札を勝ち取るのか、もしくは商業施設組み込みで大手財閥系と話がついてる可能性もありますし。
仮に、大手が手にした場合は相当強気に来ますよ。
確実に船橋の価格帯を大宮や川崎等に合わせにくるでしょう。

[82: マンション検討中さん]

ここのマンションを安く買いたい！
との願望はよくわかりますが、直近の新築相場をきちっと分析するべきだと思います。
市川、浦安、奏の杜はもうすぐ坪350を超えて来ますよ。
船橋の数年前の新築相場とかは今は全く関係ないです。
東京駅や、品川駅を基準に距離や時間を考えて、
類似エリアの最近の新築相場を見てみて下さい。

その価格帯がこのマンションの相場になります。

中古がどうとかはあまり関係ないです。

新築には新築の需要があります。
88戸程度の総数であれば、6000万7000万払える世帯は一定数必ずいます。

私の会社や他の大手企業の人でもで元々都内にマンション購入を検討している人達がこの物件やザパーク船橋を検討対象にしています。
都内や埼玉、神奈川と比較した際に、東京駅まで乗り換え無し30分以内の船橋で坪300前後なら完全に買いです！

売主も別に、元々の船橋市民を限定対象としてこの物件を売るわけでないので、おのずと高くなりますよ。

[83: 通りがかりさん]

JR社宅跡地は一部店舗が入る2棟がありますよ（天井高が商業ぽい）
そちらも考えたいんですけど
とは言え3～4年は先ですよねぇ
高くなるかもわかりませんし

ジオの間取りと価格きたい

[84: マンコミュファンさん]

上流のメディカルタウン開発によって、豪雨時の災害リスクが今以上に高まるっていう話の真偽はどうなんでしょうね。モデルルームでは語ってくれなさそうな内容ですが

[85: 口コミ知りたいさん]

>>80 検討板ユーザーさん
ジオの価格がどうなるかにもよりますし、あくまで予想です。
表示看板によると、売主がJR又はJRが含まれることから、土地の簿価が安く土地代が安いと思われる。
スケールメリットで建築費は安くなる。
1000戸を捌くには、物件としての魅力が必要。
値付も失敗できないためチャレンジな高価格は付けにくい。などです。
過去の例だと、近所のプラウド船橋1500は、近隣物件よりも高い仕様で、かなり割安で販売したものの凄い人気物件となりました。駅近の一番立地から販売し約1年で1500戸完売。

実籾のユトリシア1400戸は、低い仕様で安く販売したものの、駅から遠い順に販売し大失敗。完売まで10年かかる。

最近でいうと、幕張ベイパーク。今の相場からすると割安で販売し人気。駅近の良い立地が一番安くして順に高くしながら販売中。戸数を捌くために不人気にならない価格設定で販売。
これもスケールメリットによるものと、人気化が必要な超大規模が理由と思われること。

[86: マンション掲示板さん]

>>81 マンション掲示板さん
川崎とは立地が違うにもかかわらず、確実に！の根拠は何でしょうか？
川崎が都心に合わせて！とかになれば、品川も川崎も船橋も全部同じ価格になっちゃいますよ。

[87: eマンションさん]

>>82 マンション検討中さん
浦安や奏での森は面のエリアで価格が高く、市川は市川というだけで高いですよね。船橋は、本町とか南口の賑やかなエリアが高いですが、夏見辺りは駅距離があるし便利さが低いからなのかあまり価格は高くないですよね。そこに7000万円とか坪300で絶対買いというのが理解し難いですよ。
東京30分なら、南船橋駅4分で駅前再開発街区に建つ、パークホームズ南船橋が3LDK5100万円～、最多価格5400～ですので、貴殿の考え方だとこっちの方が完全に買いになりますね。新築はジオの方が少し高いかもしれませんが、中古になった時は南船橋の方が高いでしょうね。

[88: 匿名さん]

幕張ベイパークは、5年間の転売禁止期間の設定があるんです
元の土地の持ち主が千葉市ですしね
同じには考えられないと思います

JRは営利企業ですから
資産（土地）を手放すのに安値では売れないと思います
株主から怒られる

[89: 検討板ユーザーさん]

>>85 口コミ知りたいさん
80です、返信ありがとうございました。
いろんな意見があって参考になります。

まあここの値段も出てない状況で、
さらに次の話なんてなかなか難しいですよね

[90: 名無しさん]

>>87 eマンションさん
南船橋はアリーナも出来るし余程の船橋愛がない限り安いパークホームズを選びそうですね。

[91: マンション検討中さん]

パークホームズ南船橋色々公開情報でてきたんですねー！

5000～5500万はめっちゃリアルな数字!
検討エリア外だけどみてみたい。

ジオさんのモデルハウスの裏の駐車場に建築予告掲示板がみえて。建築主スターツ　二桁くらいの数字と共同住宅ってみえました。
敷地内に入らないとうまくとれない、見逃しそうな位置にちらっとみえて、急いでたのもあり撮影してないです。

前から貼ってあったかしらと。なってます。

[92: マンション検討中さん]

南船橋の話はここのレスでは不要では？
地盤最悪、風強い、京葉線は不便な路線&よく止まる、
周辺は年中ららぽ、IKEA渋滞。こんな所に住みたい人の感覚がわかりません。

ジオと比較にならないですよね？
南船橋の価格帯とかは比較対象にもなりませんし。

ジオの情報共有をしていきましょう！

ついでに、3、4年後のまだ何も決定されてないJRの土地も不要です。

それらを話したい方はそちらのレスでお願いします。

[93: マンコミュファンさん]

>>92 マンション検討中さん
同感です。

比較対象ですと、ザパーク船橋やエクセレント船橋グラン、奏の杜パークフロントですかね？
その辺とは総武線での比較や入居時期でも近しいですね。

最近の土地や材料の価格上昇とかも同じ状況ですね。

ちなみに、HP情報からもジオは設計などいくつかの部門を新日本建設（エクセレントシティ）に委託してますね。

その辺も踏まえて、価格相場の予想や設備、間取り等の情報があると嬉しいですね。

直近ですと、エクセレント船橋グランや東船橋の商談や説明会に行かれた方々で、ジオの情報を持ってる方がいたら共有いただけると嬉しいです。

[94: マンション検討中さん]

>>92 マンション検討中さん
不要な方は聞き流せば良いだけ。色々な考えの方の集まりがこういう掲示板なので、自分の考えから外れる考えを排除しようとする行為はやめましょう。

徒歩でLaLa歩に行けたら、渋滞気にしなくて良いことも利点になりますしね。考え方で180度変わります。すぐ近くの南口物件のみを比較対象だと決めつけてしまう考え方だと、ライバル不動産会社の営業マン的思考になりますね。

決定されてない？1000戸建設が決定されていますよ。

[95: 評判気になるさん]

>>88 匿名さん
国鉄時代に取得してる土地だとそんなことないんですよ、
とはいえベイパークほどの安値ではないと思います

[96: マンコミュファンさん]

やたらと他物件を酷評していますが、この物件も、液状化?水害のハザードかかりませんっけ？

[97: マンション検討中さん]

JR跡地は、事業者が東日本旅客鉄道なので、現時点では単独開発ということになります。
ジオの販売が開始する前におおよその価格が分かると嬉しいですよね。

1000戸で全8棟、階数も高くなければ建設期間も短縮されるので、意外と早い竣工かもしれませんね。告知板がでたのはジオと2～3か月の差があるくらいだから、竣工も1年遅れ位であれば競合になりそうかなと。

[98: 匿名さん]

>>96 マンコミュファンさん

液状化は、さすがに海や海老川に近いエリアほど
がっつり色がつきますね
ジオ付近は、液状化リスクは色なしか青～緑？あたり
マップが荒くて詳細は聞いてみないとわかりません

内水はジオのエリアも海老川の影響があります
津波はなし

意外にも南船橋は内水リスク低めで
津波も被らないという、水害は避けられそうな判定でした

[99: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
市役所関係者より、市が介入するみたいです！
URになるようです！

[100: 名無しさん]

>>99 匿名さん
本当ですか？
ただ、息子が八栄に通ってますが、船橋小学校、市場小学校、八栄小学校の学区の再編成は行われるとの話はありますね。