ジオ船橋夏見

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/funabashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154137

売主：阪急阪神不動産、三信住建株式会社
施工会社：新日本建設　

人気の船橋駅北口エリアにマンションできますね。

所在地 千葉県船橋市夏見1丁目1143番1,1143番5の一部,1147番1,1147番2,1147番3(地番)
交通 　　JR総武本線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　JR中央・総武線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　東武野田線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　京成本線「京成船橋」駅 徒歩13分
　　　　東葉高速鉄道「東海神」駅 駅徒歩10分
総戸数 88戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上7階建
竣工時期 2024年1月下旬（予定）
入居時期 2024年3月中旬（予定）
販売提携（代理） 東急リバブル株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート

【物件概要を追記しました。2022.12.20　管理担当】

[1: マンション検討中さん]

ディンクスや単身者、老夫婦に人気のある、南口のエクセレントシティやパークハウスに対して、ファミリーに人気のある貴重な北口エリアの新築マンションです。
おおたかの森の様に開発が止まり人気が一時的で終わることが無いことが、船橋の魅力ですよね。

エリア違いで今後も船橋の新築マンションが開発されそうですので楽しみですよね。

[2: マンション検討中さん]

HPを見る限り、3LDKが中心で4LDKも用意があるようですし、ファミリー層向けですね。
広めの設定もあれば嬉しいです。

ただやはり、価格が気になりますね。

[3: 匿名さん]

船橋駅北口って良い場所ですね。
徒歩11分なら、南口徒歩6分のザパークよりは安くなるんでしょうかね？
坪単価300万以下だと検討に入れたいですが、情報はありますか？

[4: マンション検討中さん]

北口の実績からすると、300行くことは無いと思いますよ。南口より安くて住環境が良いのが魅力です。価格によっては完売も早いかもですね。

[5: 通りがかりさん]

価格ですが、ザパークの説明会の際に聞いてみましたが、坪300万前後スタートで高い部屋は320万を超えると言ってましたよ。

北口も高いんですね。。。

[6: マンション検討中さん]

駅11分で320万円以上はヤバいですね。
今出ている南の11分のマンションは270万円位？
今出ているものより1000万円も値上がるのでしょうか。

[7: 名無しさん]

>>6 マンション検討中さん
あくまで、ザパークの方の情報なので、そんなに高くないと願いたいですが。3LDKで坪300以下なら検討したいですし。

こちらのマンションの情報は調べてもHPとこの掲示板位なので、早く情報が欲しいですね。

[8: 匿名さん]

ここ、凄く興味有りました。
船橋駅近郊は高いとは思っていましたが、安くても坪300付近なのですね。さすがに高すぎます。
広さ70で6500万程度が当たり前と思うと、買うのはおそれ多いです。
元々の一般的な船橋市民が買える金額ではないと感じております。
もはや私が知る船橋じゃないですね。

東武か東葉で下って探します。

[9: 検討板ユーザーさん]

坪320とか三菱の営業も酷いですね。
2021年11月に竣工した、船橋駅北口徒歩11分のリビオ船橋夏見の平均坪単価が225万円です。西向きだった為かなり割高と言われていて、当時なら平均坪単価200万円が妥当と言われてました。竣工しても売れ残って販売継続してましたから、割高だったと言えるでしょう。

対してジオも徒歩11分ですが、こちらは立地環境や向きがリビオよりずっと良いですね。リビオの妥当価格が平均坪200万円と仮定すると、立地10％、向き5％アップで230万円。
更に、近年の相場20％アップで276万円。

リビオの平均坪225万円と同等で攻めてきた場合は、立地10％、向き5％アップで260万円。
更に、近年の相場20％アップで312万円。

ということで、平均坪単価は276万円～312万円の間位で販売されるのではないでしょうか。

戸数もそこそこあるので、平均坪単価は300万円はきってくるものと予想します。280～290位かな。

[10: 評判気になるさん]

>>9 検討板ユーザーさん
ジオも西向きが多そうなので、もうちょい安そうですね。西向き低そうなら坪200ちょい位から選べるかもしれませんね。

[11: マンション掲示板さん]

>>10 評判気になるさん
残念ながらそれはどう考えても無理だと思いますよ。
エクセレント船橋や東船橋等、周りをみても300弱はすると思います。坪200前半は新京成や東部沿いや京成の大久保実籾辺りですからね。

[12: 匿名さん]

>>11 マンション掲示板さん
坪200ちょいというのは、西向き一階や二階のパンダ部屋が230～240位からあるんじゃないかなと。

中古価格は差が無くなりますが、新築価格はたいていワイドに広がるんですよね。

[13: マンコミュファンさん]

>>12 匿名さん
はい。それは理解しております。
ただ、最近は幅はそこまで広くならないか、最低を上げる傾向にもあるのかと。ジオの2022年に販売した関東エリアの金額分布をみてもその傾向です。
近隣のザパークも底値も高いですし。それと、向きでの価格差は本当ごく僅かになると思います。あくまで坪単価＋階層のケースで判断されるのかと。
それでも安いにこしたことはないので期待はしたいですが。

広さ70弱で6500万近くするなら、近隣で戸建てかなと。

[14: マンコミュファンさん]

>>13 マンコミュファンさん
先日、船橋の他エリアのマンションを見に行きましたが、ここの話をされておりました。
船橋北口では希少なファミリー物件なので、奏で杜クラスの値付けが予想されてるとの事です。
やはり安い部屋でも300前後は覚悟が必要との事です。

最近は広告での最低価を抑えるためにあえて1L等の間取りを作り、全体の平均や広告の際の○○○円～との見出しにインパクトを作るようです。

ちなみに、鎌ヶ谷や八千代でもファミリー物件は軒並み5000万超えなので、この立地なら70米6500万円は覚悟ですね。

まぁ、うちの家庭では買えないですが。。涙

質問ですが、6500万や7000万となると年収はどれ位必要ですかね？

[15: マンコミュファンさん]

>>13 マンコミュファンさん
なるほどです。最近は価格差が小さいのが主流となれば、230～240のパンダ部屋は無いのかもしれないですね。
但し、北口徒歩11分で70平米6500万円だと、新船橋駅前のプラウド中古が75～80平米が6000万円で買える価格です。ブランドや仕様、住環境などは新船橋のプラウドがずっと上で、中古相場推移も上なので、6500万円で買っちゃうと、入居してすぐ売ろうとしても1000万円位下がっちゃう計算になります。

新築はどんどん割高になっていくなぁ。

[16: マンション掲示板さん]

>>15 マンコミュファンさん

偉そうだなぁ。
何が言いたいの？
で、ここ、買うの？

[17: マンション掲示板さん]

>>15 マンコミュファンさん
ここの近くのウエリス船橋夏見が、71平米4,980万円で売り出されています。
築7年、最上階でこの値段なので、70平米で6,500万円もするんですかね…

奏の杜の中古相場は70平米で6,000万円と聞いたので、奏の杜クラスは考えにくいかと。
同業他社の営業なので、自社のマンションを買わせるために高めに言ってるのでは（と信じたいです）。

[18: 評判気になるさん]

>>17 マンション掲示板さん
最上階でこの価格なら、ウェリスの相場は4300～5000というところでしょうか。
ここは新築なので、500上乗せして4800～5500が適性価格かなと。
これより高ければ割高、安ければ割安になりますね。

[19: 名無しさん]

比較対象としては、道路斜向かいのイニシア船橋夏見をチェックしてます

3階　76平米　南東角　5,180万　2016年

イニシアとパークホームズとジオは
敷地面積と建築面積と総戸数など、似通っていて比較しやすく
（築年数や階数などは違う

ウエリスは総戸数が小さいのですよね
音と粉塵なども気になりますし

[20: マンション掲示板さん]

>>18 評判気になるさん
他にも66平米で4,180万円の部屋（5階）が出ているので、相場はそれぐらいですね。
イニシア船橋夏見を見ても、中古相場は70平米で5000万円弱くらいかと。

70平米換算で、東向きの部屋は5000万円台前半、南向きの部屋は5000万円台後半と予想します。
6000万円を超えるようであれば、周囲に似た中古マンションが多いので値崩れが心配です。

[21: マンション検討中さん]

やはり、値段が気になりますね。
皆さんの予想通りで坪280万程度？
70米5000台で買える事を願っております。
やはり6000を超える物件は相場より割高感がありますし、手が出しづらいです。
7000万とかは絶望です。

[22: 匿名さん]

物件概要にある次の更新（1月16日とあります）くらいで価格帯が出るでしょうか。
皆さんの予想だと相場程度には抑えられる感じですかね。
中古が多いという環境ですと確かに資産価値を維持するのがなかなか難しくなっちゃいますね。
売り出す時にフルリフォームとか付加価値を付けたりして。それもこちらで持ち出しなので大変ですが…。

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん
安くあって欲しいという希望的額もあるかと思いますが。
このサイトのエクセレント船橋本町のスレで、マンションマニアさんが1年前の投稿でエクセレント船橋本町が坪285万～325万との投稿があります。
あちらは南口徒歩6分なので、より駅近ですが、環境は北口の方が良いのと、この1年での物価上昇を考えると同価格程度になると予想しています。
70の3Lで6000万～6500万は必須かと思っています。
実際船橋本町はその価格帯でも完売してますし、強気な販売になるのかと。

残念ですが、上記投稿にある三菱営業マン情報ってのも良い線なのではと思ってしまいます。

[24: 通りがかりさん]

>>23 匿名さん
なるほどと思いました。近隣の奏で杜や、市川、最近では更に下った千葉駅もそれなりの価格ですよね。
高過ぎるとは思っていますが、これが今の相場だと考える必要があるのですね。

それを踏まえてですが、ここのマンションもエントリーしてみて、実情を聞いてみたいと思います。

HPの感じですと、今月末ごろには何か新しい情報が入りそうですね。
楽しみと不安の両方ですが、良い立地の物件なので引き続き注視したいです。

[25: eマンションさん]

>>23 匿名さん
階数と向きで大分環境が変わるから、もっとワイドな価格幅になると思いますよ。

また、南口と北口だとこれまで北口のマンションの方が安いですよね。南口だと土地落札で商業施設との競争があって高いのかもですよね。

11分と6分だとめちゃめちゃ価格差がある立地ですからね。価格発表を待つしかないですね。

[26: 通りがかりさん]

>>25 eマンションさん
貴重なご意見ありがとうございます。
価格情報は1月末マイページ配信ではまだなさそうですね。おそらくそこで、間取り発表ですかね。
次に2月頃で説明会にて価格発表ですかね？
（ザパーク船橋。奏での杜パークフロントを気にしてる気もします。）

とにかく非常に良い立地のマンションなので、価格が抑えられる事を願うばかりです。
ファミリー物件での坪270万前後になる事を多いに期待しています！

[27: マンション検討中さん]

残念ながら270万円前後は無いと思います。
今販売中の京成線国府台駅のルネ市川国府台ですら平均270万円以上ですからＪＲが京成以下の価格になる事は無いと思います。

[28: 通りがかりさん]

向かいの船橋夏見パークホームズ：船橋駅歩10分
少し先のイニシア船橋夏見：船橋駅歩11分
ジオ船橋夏見：実質船橋駅歩10分では？？

[29: 通りがかりさん]

ここは元々駐車場と小規模賃貸マンション。
解体少ない分、もう少し単価下がりませんかね？

[30: マンション検討中さん]

>>28 通りがかりさん

おそらく最近の広告のルールが変わり、今まではマンションの敷地までで徒歩分数はOKでしたが今はマンションのエントランス扉まででの計測になりましたので、11分になったのかと思われますね。

[31: 匿名さん]

>>28 通りがかりさん

向かいはパークホームズ船橋ブライトコートですね。

[32: 名無しさん]

間取りや設備面の情報も待たれますね
下旬に公開されるでしょうか

3LDK中心とのことですが、タイプはバリエーションあると嬉しいです

間取り 1LDK(2LDK?)～4LDK
専有面積 50.14m2～94.58m2

[33: マンション検討中さん]

南向きと東向きにマンションが建ちます。

裏も表も目の前の交差点で交通事故が多いです。
春からはマンションの前が市場小への通学路です。現状、ベビーカーチャリ、船中の学生、細い道にごった返しています。工事がはじまって、土日に現地を見に行ったら、交差点内に車が立ち往生。ウェルシアのほうまで渋滞がずっと繋がっていて車は厳しい？　たまたま？　とびっくりしました。

ウエリス船橋が建ち日照は大分変わりました。
大通りに近く、公園からの声が響き、マンションや共同住宅に囲まれています。

マンション仕様はよくよく確認したほうが良さそうです。

[34: 通りがかりさん]

ここは市場通りの渋滞を避けて、一本奥の道から駅に向かう抜け道になっていて、車の通りは多いです。

[35: マンコミュファンさん]

>>33 マンション検討中さん
南向きと東向きにマンションが建つ、と断言していますが何か情報はあるのでしょうか。

ウエリス船橋が南東方向にありますが、細長いので一時的に日照が遮られるくらいですかね。
ものは考えようで、大通りから一本入っていて、公園が近く、周囲には同じファミリー層が住んでいる、といったところでしょうか。

[36: 検討板ユーザーさん]

数年先ですが、メディカルタウン構想と新駅はどんな感じになるでしょうかね。駅前に色々と買い物できるような街が整備されるといいですが

[37: 匿名さん]

>>35 マンコミュファンさん

すでに近隣ネットワークで工事説明会の資料をみてます
お友達達と学区が別れたくないので、中古も含めて真面目に検討しています

周りの建物からの視線が気になるつくりだったり、横の道が抜け道なら音で窓を開けられない状況は困るので。

[38: マンション検討中さん]

焼肉やまとや住宅展示場がなくならない限り、夏見アドレスの船橋徒歩10分程度の新築マンションは今後出ないでしょう。

[39: マンコミュファンさん]

>>37 匿名さん
このマンションの南側のTOTOショールームと、東側の駐車場に更に新しいマンションが建つと勘違いしました、失礼しました。（長い目で考えると可能性はありますが…）

来年度からこのエリアは八栄小学校から市場小学校に校区が変わるそうですね。
確かに目の前の道が狭くて、車通りが多そうなのは気になりますね…

[40: 名無しさん]

周辺開発の話で言えば
卸売市場の西側エリアの跡地も楽しみです
これから検討との事で、まだ見通しも何も無いでしょうか

マンションからは南交差点渡ってすぐですし
日常的に使えるものがあるととても有難い

[41: 評判気になるさん]

>>40 名無しさん
市場の片隅の敷地は盲点でした
たしかに21年くらいのソースから
なににするか検討中！のままですね。
続報が待たれますね

[42: 名無しさん]

市場の南側、JRの社宅は解体始まってますね。
こちらもどうなるのかしら。

[43: マンション掲示板さん]

社宅跡地も未定でしたね。開発計画次第では住みやすがグッとあがる可能性秘めてますね。渋滞対策についても協議する、とありましたので市場通りの混雑も何とかしてほしい

[44: 通りがかりさん]

>>39 マンコミュファンさん

配達等で路駐の車が通行スペースに止めるでしょうし、車通りも多いとなると対策されてるのかが気になってます

[45: 匿名]

ここのマンションが東京駅の総武線に行くモニター広告にデカデカと出てるんだけど早く売りたいのかな？
今まで船橋エリアのマンションなんか広告出してなかったから勘ぐっちゃう。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
効果的な宣伝をしているだけでは。

[47: 通りがかりさん]

たかいですよ、絶対。三信からむとろくなことがない。

[48: マンコミュファンさん]

船橋駅北口の100円ローソンの向かい側にマンションギャラリーが建設中で、2月に完成しそうです。
駅からマンションのちょうど中間なので、ついでに建設予定地も寄れそうですね。

[49: 名無しさん]

>>47 通りがかりさん
その通りです。
70米6500万前後からです。
35年ローン、月々20万払える方じゃないと買えません。

[50: eマンションさん]

>>49 名無しさん
世帯年収1000万は必須です。
また、奥様は辞める可能性もあるので、旦那様で30代なら700万以上、40台なら900万以上ないと、将来的な修繕費の向上等で払えなくなりますよ。

おそらく、管理費1万前後、修繕も同等。駐車場は1.2万と想定しますが、10年後は修繕は2.5～3万にはなります。

車所有の方だと、ローン以外で月3.5万からで10年後は5万覚悟して下さい。