ジオ船橋夏見

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/funabashi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154137

売主：阪急阪神不動産、三信住建株式会社
施工会社：新日本建設　

人気の船橋駅北口エリアにマンションできますね。

所在地 千葉県船橋市夏見1丁目1143番1,1143番5の一部,1147番1,1147番2,1147番3(地番)
交通 　　JR総武本線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　JR中央・総武線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　東武野田線「船橋」駅 北口徒歩11分
　　　　京成本線「京成船橋」駅 徒歩13分
　　　　東葉高速鉄道「東海神」駅 駅徒歩10分
総戸数 88戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上7階建
竣工時期 2024年1月下旬（予定）
入居時期 2024年3月中旬（予定）
販売提携（代理） 東急リバブル株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート

【物件概要を追記しました。2022.12.20　管理担当】

[1: マンション検討中さん]

ディンクスや単身者、老夫婦に人気のある、南口のエクセレントシティやパークハウスに対して、ファミリーに人気のある貴重な北口エリアの新築マンションです。
おおたかの森の様に開発が止まり人気が一時的で終わることが無いことが、船橋の魅力ですよね。

エリア違いで今後も船橋の新築マンションが開発されそうですので楽しみですよね。

[2: マンション検討中さん]

HPを見る限り、3LDKが中心で4LDKも用意があるようですし、ファミリー層向けですね。
広めの設定もあれば嬉しいです。

ただやはり、価格が気になりますね。

[3: 匿名さん]

船橋駅北口って良い場所ですね。
徒歩11分なら、南口徒歩6分のザパークよりは安くなるんでしょうかね？
坪単価300万以下だと検討に入れたいですが、情報はありますか？

[4: マンション検討中さん]

北口の実績からすると、300行くことは無いと思いますよ。南口より安くて住環境が良いのが魅力です。価格によっては完売も早いかもですね。

[5: 通りがかりさん]

価格ですが、ザパークの説明会の際に聞いてみましたが、坪300万前後スタートで高い部屋は320万を超えると言ってましたよ。

北口も高いんですね。。。

[6: マンション検討中さん]

駅11分で320万円以上はヤバいですね。
今出ている南の11分のマンションは270万円位？
今出ているものより1000万円も値上がるのでしょうか。

[7: 名無しさん]

>>6 マンション検討中さん
あくまで、ザパークの方の情報なので、そんなに高くないと願いたいですが。3LDKで坪300以下なら検討したいですし。

こちらのマンションの情報は調べてもHPとこの掲示板位なので、早く情報が欲しいですね。

[8: 匿名さん]

ここ、凄く興味有りました。
船橋駅近郊は高いとは思っていましたが、安くても坪300付近なのですね。さすがに高すぎます。
広さ70で6500万程度が当たり前と思うと、買うのはおそれ多いです。
元々の一般的な船橋市民が買える金額ではないと感じております。
もはや私が知る船橋じゃないですね。

東武か東葉で下って探します。

[9: 検討板ユーザーさん]

坪320とか三菱の営業も酷いですね。
2021年11月に竣工した、船橋駅北口徒歩11分のリビオ船橋夏見の平均坪単価が225万円です。西向きだった為かなり割高と言われていて、当時なら平均坪単価200万円が妥当と言われてました。竣工しても売れ残って販売継続してましたから、割高だったと言えるでしょう。

対してジオも徒歩11分ですが、こちらは立地環境や向きがリビオよりずっと良いですね。リビオの妥当価格が平均坪200万円と仮定すると、立地10％、向き5％アップで230万円。
更に、近年の相場20％アップで276万円。

リビオの平均坪225万円と同等で攻めてきた場合は、立地10％、向き5％アップで260万円。
更に、近年の相場20％アップで312万円。

ということで、平均坪単価は276万円～312万円の間位で販売されるのではないでしょうか。

戸数もそこそこあるので、平均坪単価は300万円はきってくるものと予想します。280～290位かな。

[10: 評判気になるさん]

>>9 検討板ユーザーさん
ジオも西向きが多そうなので、もうちょい安そうですね。西向き低そうなら坪200ちょい位から選べるかもしれませんね。

[11: マンション掲示板さん]

>>10 評判気になるさん
残念ながらそれはどう考えても無理だと思いますよ。
エクセレント船橋や東船橋等、周りをみても300弱はすると思います。坪200前半は新京成や東部沿いや京成の大久保実籾辺りですからね。

[12: 匿名さん]

>>11 マンション掲示板さん
坪200ちょいというのは、西向き一階や二階のパンダ部屋が230～240位からあるんじゃないかなと。

中古価格は差が無くなりますが、新築価格はたいていワイドに広がるんですよね。

[13: マンコミュファンさん]

>>12 匿名さん
はい。それは理解しております。
ただ、最近は幅はそこまで広くならないか、最低を上げる傾向にもあるのかと。ジオの2022年に販売した関東エリアの金額分布をみてもその傾向です。
近隣のザパークも底値も高いですし。それと、向きでの価格差は本当ごく僅かになると思います。あくまで坪単価＋階層のケースで判断されるのかと。
それでも安いにこしたことはないので期待はしたいですが。

広さ70弱で6500万近くするなら、近隣で戸建てかなと。

[14: マンコミュファンさん]

>>13 マンコミュファンさん
先日、船橋の他エリアのマンションを見に行きましたが、ここの話をされておりました。
船橋北口では希少なファミリー物件なので、奏で杜クラスの値付けが予想されてるとの事です。
やはり安い部屋でも300前後は覚悟が必要との事です。

最近は広告での最低価を抑えるためにあえて1L等の間取りを作り、全体の平均や広告の際の○○○円～との見出しにインパクトを作るようです。

ちなみに、鎌ヶ谷や八千代でもファミリー物件は軒並み5000万超えなので、この立地なら70米6500万円は覚悟ですね。

まぁ、うちの家庭では買えないですが。。涙

質問ですが、6500万や7000万となると年収はどれ位必要ですかね？

[15: マンコミュファンさん]

>>13 マンコミュファンさん
なるほどです。最近は価格差が小さいのが主流となれば、230～240のパンダ部屋は無いのかもしれないですね。
但し、北口徒歩11分で70平米6500万円だと、新船橋駅前のプラウド中古が75～80平米が6000万円で買える価格です。ブランドや仕様、住環境などは新船橋のプラウドがずっと上で、中古相場推移も上なので、6500万円で買っちゃうと、入居してすぐ売ろうとしても1000万円位下がっちゃう計算になります。

新築はどんどん割高になっていくなぁ。

[16: マンション掲示板さん]

>>15 マンコミュファンさん

偉そうだなぁ。
何が言いたいの？
で、ここ、買うの？

[17: マンション掲示板さん]

>>15 マンコミュファンさん
ここの近くのウエリス船橋夏見が、71平米4,980万円で売り出されています。
築7年、最上階でこの値段なので、70平米で6,500万円もするんですかね…

奏の杜の中古相場は70平米で6,000万円と聞いたので、奏の杜クラスは考えにくいかと。
同業他社の営業なので、自社のマンションを買わせるために高めに言ってるのでは（と信じたいです）。

[18: 評判気になるさん]

>>17 マンション掲示板さん
最上階でこの価格なら、ウェリスの相場は4300～5000というところでしょうか。
ここは新築なので、500上乗せして4800～5500が適性価格かなと。
これより高ければ割高、安ければ割安になりますね。

[19: 名無しさん]

比較対象としては、道路斜向かいのイニシア船橋夏見をチェックしてます

3階　76平米　南東角　5,180万　2016年

イニシアとパークホームズとジオは
敷地面積と建築面積と総戸数など、似通っていて比較しやすく
（築年数や階数などは違う

ウエリスは総戸数が小さいのですよね
音と粉塵なども気になりますし

[20: マンション掲示板さん]

>>18 評判気になるさん
他にも66平米で4,180万円の部屋（5階）が出ているので、相場はそれぐらいですね。
イニシア船橋夏見を見ても、中古相場は70平米で5000万円弱くらいかと。

70平米換算で、東向きの部屋は5000万円台前半、南向きの部屋は5000万円台後半と予想します。
6000万円を超えるようであれば、周囲に似た中古マンションが多いので値崩れが心配です。

[21: マンション検討中さん]

やはり、値段が気になりますね。
皆さんの予想通りで坪280万程度？
70米5000台で買える事を願っております。
やはり6000を超える物件は相場より割高感がありますし、手が出しづらいです。
7000万とかは絶望です。

[22: 匿名さん]

物件概要にある次の更新（1月16日とあります）くらいで価格帯が出るでしょうか。
皆さんの予想だと相場程度には抑えられる感じですかね。
中古が多いという環境ですと確かに資産価値を維持するのがなかなか難しくなっちゃいますね。
売り出す時にフルリフォームとか付加価値を付けたりして。それもこちらで持ち出しなので大変ですが…。

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん
安くあって欲しいという希望的額もあるかと思いますが。
このサイトのエクセレント船橋本町のスレで、マンションマニアさんが1年前の投稿でエクセレント船橋本町が坪285万～325万との投稿があります。
あちらは南口徒歩6分なので、より駅近ですが、環境は北口の方が良いのと、この1年での物価上昇を考えると同価格程度になると予想しています。
70の3Lで6000万～6500万は必須かと思っています。
実際船橋本町はその価格帯でも完売してますし、強気な販売になるのかと。

残念ですが、上記投稿にある三菱営業マン情報ってのも良い線なのではと思ってしまいます。

[24: 通りがかりさん]

>>23 匿名さん
なるほどと思いました。近隣の奏で杜や、市川、最近では更に下った千葉駅もそれなりの価格ですよね。
高過ぎるとは思っていますが、これが今の相場だと考える必要があるのですね。

それを踏まえてですが、ここのマンションもエントリーしてみて、実情を聞いてみたいと思います。

HPの感じですと、今月末ごろには何か新しい情報が入りそうですね。
楽しみと不安の両方ですが、良い立地の物件なので引き続き注視したいです。

[25: eマンションさん]

>>23 匿名さん
階数と向きで大分環境が変わるから、もっとワイドな価格幅になると思いますよ。

また、南口と北口だとこれまで北口のマンションの方が安いですよね。南口だと土地落札で商業施設との競争があって高いのかもですよね。

11分と6分だとめちゃめちゃ価格差がある立地ですからね。価格発表を待つしかないですね。

[26: 通りがかりさん]

>>25 eマンションさん
貴重なご意見ありがとうございます。
価格情報は1月末マイページ配信ではまだなさそうですね。おそらくそこで、間取り発表ですかね。
次に2月頃で説明会にて価格発表ですかね？
（ザパーク船橋。奏での杜パークフロントを気にしてる気もします。）

とにかく非常に良い立地のマンションなので、価格が抑えられる事を願うばかりです。
ファミリー物件での坪270万前後になる事を多いに期待しています！

[27: マンション検討中さん]

残念ながら270万円前後は無いと思います。
今販売中の京成線国府台駅のルネ市川国府台ですら平均270万円以上ですからＪＲが京成以下の価格になる事は無いと思います。

[28: 通りがかりさん]

向かいの船橋夏見パークホームズ：船橋駅歩10分
少し先のイニシア船橋夏見：船橋駅歩11分
ジオ船橋夏見：実質船橋駅歩10分では？？

[29: 通りがかりさん]

ここは元々駐車場と小規模賃貸マンション。
解体少ない分、もう少し単価下がりませんかね？

[30: マンション検討中さん]

>>28 通りがかりさん

おそらく最近の広告のルールが変わり、今まではマンションの敷地までで徒歩分数はOKでしたが今はマンションのエントランス扉まででの計測になりましたので、11分になったのかと思われますね。

[31: 匿名さん]

>>28 通りがかりさん

向かいはパークホームズ船橋ブライトコートですね。

[32: 名無しさん]

間取りや設備面の情報も待たれますね
下旬に公開されるでしょうか

3LDK中心とのことですが、タイプはバリエーションあると嬉しいです

間取り 1LDK(2LDK?)～4LDK
専有面積 50.14m2～94.58m2

[33: マンション検討中さん]

南向きと東向きにマンションが建ちます。

裏も表も目の前の交差点で交通事故が多いです。
春からはマンションの前が市場小への通学路です。現状、ベビーカーチャリ、船中の学生、細い道にごった返しています。工事がはじまって、土日に現地を見に行ったら、交差点内に車が立ち往生。ウェルシアのほうまで渋滞がずっと繋がっていて車は厳しい？　たまたま？　とびっくりしました。

ウエリス船橋が建ち日照は大分変わりました。
大通りに近く、公園からの声が響き、マンションや共同住宅に囲まれています。

マンション仕様はよくよく確認したほうが良さそうです。

[34: 通りがかりさん]

ここは市場通りの渋滞を避けて、一本奥の道から駅に向かう抜け道になっていて、車の通りは多いです。

[35: マンコミュファンさん]

>>33 マンション検討中さん
南向きと東向きにマンションが建つ、と断言していますが何か情報はあるのでしょうか。

ウエリス船橋が南東方向にありますが、細長いので一時的に日照が遮られるくらいですかね。
ものは考えようで、大通りから一本入っていて、公園が近く、周囲には同じファミリー層が住んでいる、といったところでしょうか。

[36: 検討板ユーザーさん]

数年先ですが、メディカルタウン構想と新駅はどんな感じになるでしょうかね。駅前に色々と買い物できるような街が整備されるといいですが

[37: 匿名さん]

>>35 マンコミュファンさん

すでに近隣ネットワークで工事説明会の資料をみてます
お友達達と学区が別れたくないので、中古も含めて真面目に検討しています

周りの建物からの視線が気になるつくりだったり、横の道が抜け道なら音で窓を開けられない状況は困るので。

[38: マンション検討中さん]

焼肉やまとや住宅展示場がなくならない限り、夏見アドレスの船橋徒歩10分程度の新築マンションは今後出ないでしょう。

[39: マンコミュファンさん]

>>37 匿名さん
このマンションの南側のTOTOショールームと、東側の駐車場に更に新しいマンションが建つと勘違いしました、失礼しました。（長い目で考えると可能性はありますが…）

来年度からこのエリアは八栄小学校から市場小学校に校区が変わるそうですね。
確かに目の前の道が狭くて、車通りが多そうなのは気になりますね…

[40: 名無しさん]

周辺開発の話で言えば
卸売市場の西側エリアの跡地も楽しみです
これから検討との事で、まだ見通しも何も無いでしょうか

マンションからは南交差点渡ってすぐですし
日常的に使えるものがあるととても有難い

[41: 評判気になるさん]

>>40 名無しさん
市場の片隅の敷地は盲点でした
たしかに21年くらいのソースから
なににするか検討中！のままですね。
続報が待たれますね

[42: 名無しさん]

市場の南側、JRの社宅は解体始まってますね。
こちらもどうなるのかしら。

[43: マンション掲示板さん]

社宅跡地も未定でしたね。開発計画次第では住みやすがグッとあがる可能性秘めてますね。渋滞対策についても協議する、とありましたので市場通りの混雑も何とかしてほしい

[44: 通りがかりさん]

>>39 マンコミュファンさん

配達等で路駐の車が通行スペースに止めるでしょうし、車通りも多いとなると対策されてるのかが気になってます

[45: 匿名]

ここのマンションが東京駅の総武線に行くモニター広告にデカデカと出てるんだけど早く売りたいのかな？
今まで船橋エリアのマンションなんか広告出してなかったから勘ぐっちゃう。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
効果的な宣伝をしているだけでは。

[47: 通りがかりさん]

たかいですよ、絶対。三信からむとろくなことがない。

[48: マンコミュファンさん]

船橋駅北口の100円ローソンの向かい側にマンションギャラリーが建設中で、2月に完成しそうです。
駅からマンションのちょうど中間なので、ついでに建設予定地も寄れそうですね。

[49: 名無しさん]

>>47 通りがかりさん
その通りです。
70米6500万前後からです。
35年ローン、月々20万払える方じゃないと買えません。

[50: eマンションさん]

>>49 名無しさん
世帯年収1000万は必須です。
また、奥様は辞める可能性もあるので、旦那様で30代なら700万以上、40台なら900万以上ないと、将来的な修繕費の向上等で払えなくなりますよ。

おそらく、管理費1万前後、修繕も同等。駐車場は1.2万と想定しますが、10年後は修繕は2.5～3万にはなります。

車所有の方だと、ローン以外で月3.5万からで10年後は5万覚悟して下さい。

[51: マンション検討中さん]

>>50 eマンションさん
んー、って思います。
私としては近隣の最近の中古状況の相場的にもう少し安くなると思いたいですが。ただ、確かにザパーク船橋や奏の杜、エリアは違えど東京駅からのアクセス時間の類似地域を考えると、
ここも私が想定するより高くなる可能性もありそうですよね。

ただ、船橋で坪300を超えるようなら手が出せません。
何とかファミリー物件で5000台で検討出来ると嬉しいです。

[52: 通りがかりさん]

坪単価300万程度の場合、周辺中古は今出てる220～230万程度より高く250とかで売れますかね？

[53: マンション検討中さん]

>>52 通りがかりさん
残念ながらこの物件は投資マンションの用途を目的とする方に向けに作られてないと思います。また、近隣の物件も同様です。あくまで、現在の新築マンションの相場での販売になるのかと。この1、2年の物価、資材の上昇が加味されます。土地の入札も高騰している事でしょう。
そうすると船橋は東京駅アクセスが類似している近隣の県と同様な相場に近づきます。

中古がいくらで出ているかより、直近の新築相場が価格を決めます。エクセレントシティ船橋グランや、船橋本町。奏の杜、市川近郊の新築価格が基準になります。
ちなみに新築だとJR幕張や稲毛の新築も坪230から250します。
現在建築中の船橋IC付近の駅徒歩20分超えのガーラですら坪230から250万します。

私も含め、誰もが安くなる事を願いますが、現在の近隣新築相場を理解する必要があります。

売れるかは不明ですが、どのマンションも高いと感じつつもJR沿線は売れてしまっているのが現状です。

おそらく、一定の買える方が存在します。88戸なら完売するでしょう。

[54: 匿名さん]

>>53 マンション検討中さん

本町、奏の社と夏見を一緒にするのは無理がありますよ
船橋に関しては本町は別格です

奏の杜は再開発地区　駅近　人気

[55: eマンションさん]

>>54 匿名さん
業者の方の考えもそうだと良いですよね！
そうなれば、そのエリアより安くなりそうですし。

逆に、近隣新築相場として考えられたら高くなりますね。
一応、船橋北口で徒歩10分前後の物件は土地も無く貴重ですしね。強気で来るか、そうでないか。
価格は業者の考え方で相当前後しそうな気がします。

[56: 名無しさん]

南側はTOTOやダンススクールの建物より上の階だと、少し景色が抜けるので、価格に差がつくかもしれません。1階は基本庭付きです。

[57: 通りがかりさん]

敷地内公園。立体駐車場。

[58: 評判気になるさん]

>>40 名無しさん
数年前に市役所移転の噂もありました。

[59: マンション検討中さん]

ＪＲ社宅の跡地、開発告知でました
1000戸数規模の共同住宅、店舗です

中の場所によりますが駅から近いし、解体の様子をみていても工事音が静か、通学路も広くなりそうなので配慮して住みやすい住宅が建つかなぁと楽しみです

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん
JR社宅跡地についてどこのサイトから開発告知確認できますか？

[61: 通りがかりさん]

https://funabashi-tsushin.com/18647.html

現地の看板ですね

[62: eマンションさん]

>>61 通りがかりさん
ありがとうございます。

[63: 通りがかりさん]

お、これはいいですね。
ジオが市場小学区だとすると、より学校も近いし、周辺開発もあり、期待しちゃいますね。
ただ完成は少し先になるのでしょうか、、、

[64: 通りがかりさん]

ジオ、エクセレント東船橋、そしてJR跡地と、市場小が一気に賑やかになりますな。それなりに所得のある世帯が入りそうでいい感じ。多分JR跡地マンションは相当高いだろうし。
3年は先でしょうが、その頃には新駅開発や、市場西地区の再開発も進んで街が全然違う雰囲気になってるかも。期待高まります

[65: 口コミ知りたいさん]

>>64 通りがかりさん
あおぞら動物病院前の横断歩道が短いので
大人の通勤を考えると選択肢が増えたのが嬉しいです
同じ学区だと中古ではプラウド船橋があるんです
中のリフォームすればジオとどっこいどっこいかも

[66: 評判気になるさん]

ジオを買っておいて、数年後に駅前や市場の開発によって船橋駅全体の相場があがると、少し価値上がりますかね。

[67: 評判気になるさん]

『2023年1月 物件エントリー者様 限定ページ公開（予定）』
まだですか！？

[68: マンコミュファンさん]

>>67 評判気になるさん
私も思いました。
全然更新も、連絡も無いですね

[69: マンション検討中さん]

案内来たね。
説明会予約のみ。

[70: マンション検討中さん]

>>69 マンション検討中さん

もうちょっと更新が欲しかったです



　お友達情報

イニシア船橋夏見の中古が成約されたとチラシがでてるそうです　3階　70平米台　南角部屋
周辺も需要があるので売ってください
5000～5500万で探している買い主がいらっしゃいます

まさに私達のような人がいるのねとなりました。

イニシアさんはうちがベビーカーでなければ。。。内装は素敵ー！となりました。世代は近そう。

ジオさんはどんな感じかしら。情報更新また待ちます。

[71: マンション検討中さん]

イニシア船橋夏見は76㎡で4,950万円で売れたようなので、坪215万円位ですね。
新築時は坪240万円位でしたから少し値下がりしていますね。

[72: eマンションさん]

>>70 マンション検討中さん
ジオが気になりますね！
先日、ザパークハウス船橋のモデルルームに行きました。
設備も良くて、70の3Lでも無駄な廊下等も無く、スペースを最大に活用していて図面より広く感じました。
ただ、価格は坪300～340と7.000万程度するので、諦めました。
その際、ジオの話をしましたが、やはり坪280～との事前情報があるようです。上層階は300は確実に超えるようですが、
こちらなら70の3Lを6000前半位で買えそうなので、楽しみにしてます。

[73: 評判気になるさん]

>>72 eマンションさん
280～というのは流石に高過ぎと思う。
パークハウスを売ることが仕事だから、高い価格を伝えて諦めさせてパークハウス買わせるように最大限営業を頑張ってるんだと思いますね。

他社の値付けは直前迄自社の営業にすら伝えられないことも多い中、三菱の営業マンが知るはずもなく、単なる希望的観測でしょう！

昔、新船橋のプラウド船橋1500戸が販売される際は、自社営業マンによる価格の事前告知は4000万円中盤～でしたが、蓋を開けてみたら、73平米3LDKが2500万円～と衝撃価格でした。価格も非常にワイドになり、色々な層が購入できる価格帯だったため、倍率がつく即日完売が続きました。

ジオは戸数少ないので、全体的に高めでしょうが、300にはならないでしょう。JR跡地はジオより仕様が高く価格も安くなると予想します。

[74: 口コミ知りたいさん]

>>73 さん
パークハウスの方が高いですよ！って言ってましたけどね。ジオを高く言って、誘導してる感じではなかったですよ。

ただ、船橋駅の新築相場は駅前のタワマンが完成するまでは増加するとは言ってましたが。ここ最近の土地の入札もまだ上がっていると。埼玉や神奈川よりは実際船橋はまだまだ安いですからね。

とにかく2月11日以降に、概要がわかりそうですね！

坪250～280とか安ければラッキー位な感じで考えてますよ。

[75: 評判気になるさん]

>>70 マンション検討中さん
近くのウエリス船橋夏見が2部屋売りに出されていますが、なかなか売れないのはなんででしょうかね。
南向きで70平米前後、築年数はイニシアと同じ、価格も4,180万円と4,780万円でお手頃なんですが。

管理費が高い、道路に面しているとはいえ悪くなさそうな気がします。タワー型なのがファミリーには不人気なんですかね。

[76: マンション検討中さん]

予想平均坪単価は？

坪240万
坪260万
坪280万
坪300万

[77: 匿名さん]

>>75 評判気になるさん
4180万は66米で3Lだとだいぶ狭いですよね。
4780万は71米あるのでお買い得感はありますね。
ただ、共に管理修繕で既に月2.8万程度で、駐車場を使用するなら固定費で4万は確実ですね。割高感あります。
総戸数が少なすぎて、将来の修繕費も考えても買いにくいマンションですね。
勝手な予想ですが、ここって買っても賃貸に出してる部屋が多そうですよね？

これなら私なら1千万高くても新築が良いです。

実際、EC船橋グランと東船橋が新築で70米5000万台買えますからね。（東船橋は完売のようですが）

[78: 口コミ知りたいさん]

船橋市場は西側は廃止にして再開発の可能性もあるようです　
今回発表されたＪＲ社宅跡地の開発エリアには商業施設がないので
もしかすると市場跡地が大型商業施設になる可能性もあります

[79: 評判気になるさん]

>>77 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
仮に月々の固定費が1万円高い場合、35年住むと考えると420万円多く支払うことになりますね…
修繕費が足りなくて、途中で出費があるかもですし。

そう考えると、この物件は88戸とそこそこ規模があるので、管理費は高くなさそうですね。
予定価格帯がどうなるか楽しみです。

[80: 検討板ユーザーさん]

>>73 評判気になるさん
ジオより仕様が高く、安くなる
のところはどのような根拠からくる予想でしょうか？？
人件費や資材費の高騰が止まる気配がない中、安くできる要素が気になります！

[81: マンション掲示板さん]

>>80 検討板ユーザーさん
私もそこは気になりました。
JRの跡地ですから、どこが入札を勝ち取るのか、もしくは商業施設組み込みで大手財閥系と話がついてる可能性もありますし。
仮に、大手が手にした場合は相当強気に来ますよ。
確実に船橋の価格帯を大宮や川崎等に合わせにくるでしょう。

[82: マンション検討中さん]

ここのマンションを安く買いたい！
との願望はよくわかりますが、直近の新築相場をきちっと分析するべきだと思います。
市川、浦安、奏の杜はもうすぐ坪350を超えて来ますよ。
船橋の数年前の新築相場とかは今は全く関係ないです。
東京駅や、品川駅を基準に距離や時間を考えて、
類似エリアの最近の新築相場を見てみて下さい。

その価格帯がこのマンションの相場になります。

中古がどうとかはあまり関係ないです。

新築には新築の需要があります。
88戸程度の総数であれば、6000万7000万払える世帯は一定数必ずいます。

私の会社や他の大手企業の人でもで元々都内にマンション購入を検討している人達がこの物件やザパーク船橋を検討対象にしています。
都内や埼玉、神奈川と比較した際に、東京駅まで乗り換え無し30分以内の船橋で坪300前後なら完全に買いです！

売主も別に、元々の船橋市民を限定対象としてこの物件を売るわけでないので、おのずと高くなりますよ。

[83: 通りがかりさん]

JR社宅跡地は一部店舗が入る2棟がありますよ（天井高が商業ぽい）
そちらも考えたいんですけど
とは言え3～4年は先ですよねぇ
高くなるかもわかりませんし

ジオの間取りと価格きたい

[84: マンコミュファンさん]

上流のメディカルタウン開発によって、豪雨時の災害リスクが今以上に高まるっていう話の真偽はどうなんでしょうね。モデルルームでは語ってくれなさそうな内容ですが

[85: 口コミ知りたいさん]

>>80 検討板ユーザーさん
ジオの価格がどうなるかにもよりますし、あくまで予想です。
表示看板によると、売主がJR又はJRが含まれることから、土地の簿価が安く土地代が安いと思われる。
スケールメリットで建築費は安くなる。
1000戸を捌くには、物件としての魅力が必要。
値付も失敗できないためチャレンジな高価格は付けにくい。などです。
過去の例だと、近所のプラウド船橋1500は、近隣物件よりも高い仕様で、かなり割安で販売したものの凄い人気物件となりました。駅近の一番立地から販売し約1年で1500戸完売。

実籾のユトリシア1400戸は、低い仕様で安く販売したものの、駅から遠い順に販売し大失敗。完売まで10年かかる。

最近でいうと、幕張ベイパーク。今の相場からすると割安で販売し人気。駅近の良い立地が一番安くして順に高くしながら販売中。戸数を捌くために不人気にならない価格設定で販売。
これもスケールメリットによるものと、人気化が必要な超大規模が理由と思われること。

[86: マンション掲示板さん]

>>81 マンション掲示板さん
川崎とは立地が違うにもかかわらず、確実に！の根拠は何でしょうか？
川崎が都心に合わせて！とかになれば、品川も川崎も船橋も全部同じ価格になっちゃいますよ。

[87: eマンションさん]

>>82 マンション検討中さん
浦安や奏での森は面のエリアで価格が高く、市川は市川というだけで高いですよね。船橋は、本町とか南口の賑やかなエリアが高いですが、夏見辺りは駅距離があるし便利さが低いからなのかあまり価格は高くないですよね。そこに7000万円とか坪300で絶対買いというのが理解し難いですよ。
東京30分なら、南船橋駅4分で駅前再開発街区に建つ、パークホームズ南船橋が3LDK5100万円～、最多価格5400～ですので、貴殿の考え方だとこっちの方が完全に買いになりますね。新築はジオの方が少し高いかもしれませんが、中古になった時は南船橋の方が高いでしょうね。

[88: 匿名さん]

幕張ベイパークは、5年間の転売禁止期間の設定があるんです
元の土地の持ち主が千葉市ですしね
同じには考えられないと思います

JRは営利企業ですから
資産（土地）を手放すのに安値では売れないと思います
株主から怒られる

[89: 検討板ユーザーさん]

>>85 口コミ知りたいさん
80です、返信ありがとうございました。
いろんな意見があって参考になります。

まあここの値段も出てない状況で、
さらに次の話なんてなかなか難しいですよね

[90: 名無しさん]

>>87 eマンションさん
南船橋はアリーナも出来るし余程の船橋愛がない限り安いパークホームズを選びそうですね。

[91: マンション検討中さん]

パークホームズ南船橋色々公開情報でてきたんですねー！

5000～5500万はめっちゃリアルな数字!
検討エリア外だけどみてみたい。

ジオさんのモデルハウスの裏の駐車場に建築予告掲示板がみえて。建築主スターツ　二桁くらいの数字と共同住宅ってみえました。
敷地内に入らないとうまくとれない、見逃しそうな位置にちらっとみえて、急いでたのもあり撮影してないです。

前から貼ってあったかしらと。なってます。

[92: マンション検討中さん]

南船橋の話はここのレスでは不要では？
地盤最悪、風強い、京葉線は不便な路線&よく止まる、
周辺は年中ららぽ、IKEA渋滞。こんな所に住みたい人の感覚がわかりません。

ジオと比較にならないですよね？
南船橋の価格帯とかは比較対象にもなりませんし。

ジオの情報共有をしていきましょう！

ついでに、3、4年後のまだ何も決定されてないJRの土地も不要です。

それらを話したい方はそちらのレスでお願いします。

[93: マンコミュファンさん]

>>92 マンション検討中さん
同感です。

比較対象ですと、ザパーク船橋やエクセレント船橋グラン、奏の杜パークフロントですかね？
その辺とは総武線での比較や入居時期でも近しいですね。

最近の土地や材料の価格上昇とかも同じ状況ですね。

ちなみに、HP情報からもジオは設計などいくつかの部門を新日本建設（エクセレントシティ）に委託してますね。

その辺も踏まえて、価格相場の予想や設備、間取り等の情報があると嬉しいですね。

直近ですと、エクセレント船橋グランや東船橋の商談や説明会に行かれた方々で、ジオの情報を持ってる方がいたら共有いただけると嬉しいです。

[94: マンション検討中さん]

>>92 マンション検討中さん
不要な方は聞き流せば良いだけ。色々な考えの方の集まりがこういう掲示板なので、自分の考えから外れる考えを排除しようとする行為はやめましょう。

徒歩でLaLa歩に行けたら、渋滞気にしなくて良いことも利点になりますしね。考え方で180度変わります。すぐ近くの南口物件のみを比較対象だと決めつけてしまう考え方だと、ライバル不動産会社の営業マン的思考になりますね。

決定されてない？1000戸建設が決定されていますよ。

[95: 評判気になるさん]

>>88 匿名さん
国鉄時代に取得してる土地だとそんなことないんですよ、
とはいえベイパークほどの安値ではないと思います

[96: マンコミュファンさん]

やたらと他物件を酷評していますが、この物件も、液状化?水害のハザードかかりませんっけ？

[97: マンション検討中さん]

JR跡地は、事業者が東日本旅客鉄道なので、現時点では単独開発ということになります。
ジオの販売が開始する前におおよその価格が分かると嬉しいですよね。

1000戸で全8棟、階数も高くなければ建設期間も短縮されるので、意外と早い竣工かもしれませんね。告知板がでたのはジオと2～3か月の差があるくらいだから、竣工も1年遅れ位であれば競合になりそうかなと。

[98: 匿名さん]

>>96 マンコミュファンさん

液状化は、さすがに海や海老川に近いエリアほど
がっつり色がつきますね
ジオ付近は、液状化リスクは色なしか青～緑？あたり
マップが荒くて詳細は聞いてみないとわかりません

内水はジオのエリアも海老川の影響があります
津波はなし

意外にも南船橋は内水リスク低めで
津波も被らないという、水害は避けられそうな判定でした

[99: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
市役所関係者より、市が介入するみたいです！
URになるようです！

[100: 名無しさん]

>>99 匿名さん
本当ですか？
ただ、息子が八栄に通ってますが、船橋小学校、市場小学校、八栄小学校の学区の再編成は行われるとの話はありますね。