アルファレジデンシア南千住ってどうですか？

[マンション住民さん]

アルファレジデンシア南千住についての情報を希望しています。
ジョイフル三の輪も近いので生活しやすそうですね！
公式URL：https://www.anabuki-style.com/minamisenju/

所在地：東京都荒川区南千住一丁目170番1・3、174番3・4・6（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「南千住」駅徒歩8分
つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩9分
JR常磐線・上野東京ライン「南千住」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩8分
間取：2LDK、2LDK+S
面積：52.28㎡～64.49㎡
売主：あなぶきホームライフ株式会社
施工会社：大和ハウス工業株式会社
管理会社：ホームライフ管理株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

国道の騒音がどれくらい影響するのでしょうか。近くにお住いの方がいらっしゃれば教えてください。

[22: 匿名さん]

ホームページには親子の画像もあったりしますが
間取り的には二人暮らしができるくらいの間取ですね。
アクセス面も悪くないですし、買い物もしやすすそうですが
ほんと間取りが微妙な感じです。

小学校や中学校も近いので
ファミリー向けの間取りがあればよかったかなと感じました。

[23: マンション検討中さん]

2LDK?Sの価格を教えてください。

[24: マンション検討中さん]

64.49㎡　5,900万円台～
らしいです

[25: 通りすがり]

>>21 マンション検討中さん

昭和通りなので、交通量はこのあたりの道路では一番あるかと思います。奥に長い敷地なので部屋によるかとは思いますが、、、。窓を開けない生活であれば問題ないかと。個人的には、駅からは遠いですが、ライオンズさんのマンションの方が静かだと思います。

[26: 通りがかりさん]

>>24 マンション検討中さん
じゃあライオンズさんと一緒くらいですね～
音と1Kタイプが入っておりここは賃貸になると思うので入る人によっては、、、

[27: マンション検討中さん]

>>26 通りがかりさん
そうですね、駅に近くて、少し安いので、それらを優先するか。
少し遠くてもライオンズにするか、比較して検討するのはありですね。

[28: 名無しさん]

分譲49戸、非分譲70戸と、賃貸部分が全体の6割にもなることにびっくりしました。

管理組合はあっても、非分譲の所有者のが一社（一人？）だと、その会社の意向が重視されてしまいそうですね。

管理会社の系列がオーナーだと管理委託の見直しとか難しそうなのが気になります。

賃貸で住むなら問題ないけど、、、。

[29: 名無しさん]

>>26 通りがかりさん
ライオンズに5000万代の部屋はないでしょ。
こちらの方が安いですよ。

[30: マンション掲示板さん]

まぁ間取りと全体的な仕様見てみなよ。

[31: マンション検討中さん]

分譲と賃貸が両方あるのって、どうなんですかね。。

[32: 匿名さん]

>>31　マンション検討中さん
賃貸でも分譲賃貸ならいいと思います。

前に転勤族で、会社借り上げの賃貸に住んでいる人がいました。
そういった場合なら、期間限定の賃貸ではあるものの、条件つきな気がしましたよ。

[33: 匿名さん]

個人的主観だけど賃貸はない方が平和。
分譲で買った人に比べるとルールを守らない人が出てくる割合が高くなる。特に賃料がちょっと高めで小金持ちのが質が悪いことが…

[34: マンション検討中さん]

公式HP見ると9月上旬から先着順スタートですかね

[35: 契約済みさん]

こういうところは買わずに賃貸で住むのが一番いい

[36: 匿名さん]

賃貸は無いほうがトラブルは少ないですよ。やはり分譲で購入している世帯と、
賃貸で借りている世帯と比べると差があります。その上、賃貸の方は引っ越しなども頻繁なので
そのたびに住民が変わりどのような方が住んでいるのかというのがわかりづらかったりで
出入りも多くなったりするのでセキュリティ面も心配ですね。

[37: マンション検討中さん]

全然盛り上がってないですね

[38: マンション検討中さん]

販売開始してるんですかね

[39: 匿名さん]

ララテラス南千住という商業施設は徒歩圏内に一応あるようですね。ただ、少し距離があるので自転車利用になってしまうかな
周辺は商店街があることによっていろいろなお店があって買い物は便利そう
小中学校も近いので教育環境的にも安心して子育てできるかなと思いました。
このあたりは治安面等はどうでしょうか？昔はあまりよくなかったみたいですが現在はそれほど悪くはないのかな

[40: マンション検討中さん]

正式価格決まりました？

[41: マンション検討中さん]

なんで盛り上がってないんですか?

[42: マンション検討中さん]

賃貸と分譲の混在であまり人気がでてないんですかね。

[43: マンション検討中さん]

近所在住なのでチラシ入りましたが、AタイプもBタイプも間取りが極めて平凡ですね・・・。
角部屋なのに側面の採光がとても小さくて勿体ない感じがします。
褒められるのはバスルームが1418確保できているのと柱が部屋の外に出せていて家具が起きやすそうな点くらいですかね。

[44: 匿名さん]

柱が出てないのは確かに良いなと思いました。
全体的に目立った間取りではないかもしれませんが、
ロケーション含めて住みやすそうなところだとは思います。

[45: マンション検討中さん]

やっぱり賃貸複合だと中々きついですねぇ、、投資用に買うにも中途半端かな

[46: マンション検討中さん]

生活しやすい立地で、60平米台のお部屋が多い。間取りの工夫により効率よく広さを確保されている。二重床、二重窓で遮音性防犯性もある。床暖房やミストサウナが必要なく、その分コストパフォーマンスに重点を置きたい人にはもってこいのマンションだと思います。

[47: 匿名さん]

間取り、設備、特別感はないけど悪くないのかなって。
しいていえば収納スペースが少ないところ。
駅からちょっと距離があるので、2LDKではなく3LDKを主にしたプランのほうが
ニーズは多かったのかな～。
資産運用するには、立地が微妙過ぎる。

[48: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[49: 口コミ知りたいさん]

見学してきました。まあまあ売れてるみたいで、お値段もこのご時世ではまあまあかな、と。管理費なんかも安かったですしね。モデルルームがいまいち華がないというか。。。華美なものよりはマシですけど、ちょっと盛り上がらないかな。

[50: マンション検討中さん]

近所のライオンズよりもラグジュアリー感はないが、3駅4路線徒歩8分以内、学校、図書館、公園、スポーツセンター、警察署、病院、ショッピングモールが徒歩圏内にある好立地。今どきこのような立地で5000万円代から購入可能な新築マンションはなかなか見ない。 A、Bタイプは大通りに面しているが南東向きなので陽当たりはよさそう。E、Fタイプは南西向きで大通りに面していない。Hタイプは北東向き。入居は2年後だけどけっこう売れてきているみたいです。

[51: 匿名さん]

たいぶ狭めなので、永住するとしたら子供は１人が限界かな。最低限必要なものは一応あるといった印象ですね。3LDKはほしいところだった。あと目を引く気分が高揚するような仕様や雰囲気ではないのが少し残念。

[52: 評判気になるさん]

たしかに、子供がいるなら3LDKはほしいなと思ってました。でも、最近のトレンドはコンパクトな間取りで電気代も節約できるし、子供が巣立って夫婦2人になっても1人でも2LDKは使い勝手が良いかと。自分は、子供2人いても2LDKで住めるという価値観です。広さを重視する人には向かないですね。

[53: マンション検討中さん]

>52さん
私と同じ価値観の方がいらっしゃって、なんだかほっとしてます。うちも子供は２人欲しいとはおもっていたけど、ひとりで十分かな。なので、２LDK賛成派です！

[54: 匿名さん]

通勤時間と子育て環境の両立が可能
キッチンと浴室が広い
無駄な設備はカット
よいと思いました

[55: 匿名さん]

バランスよさそうですよね

[56: 匿名さん]

住みやすい環境だなと思いますが、いずれも2LDKプランなんですよね。
最近は狭い間取りのマンションが多いとはいえ、この間取りだと
子育て家庭にはちょっと向いてないかなと思います。
広いプランもあればよかったのに残念です。ニーズあると思うんですけど。

[57: 分譲購入者のほうが少数派のマンションなんて買うもんじゃない]

(ご参考)
https://sp.okwave.jp/qa/q4471024.html

[58: 匿名さん]

検討したけど、間取りの狭さで購入は断念した方が割と多いのでしょうか。

確かに４人家族ではこの広さは厳しいので、住めて３人家族くらい。

駅からは少し離れている立地なので、ファミリー向け物件のほうが希望者が多かったでしょうね。

[59: マンション検討中さん]

議決権は、このマンションの購入者で50%を超える、と説明を受けています。その面での心配は無用でしょうね。

[60: マンション検討中さん]

間取りというよりは㎡数で考えたいですね。
50～60㎡台なら、3人～4人でも十分暮らせる広さだと思います。実際インスタを見ても、都心では50㎡代で4人で暮らしている人は増えてます。
議決権も問題ないですね。

[61: 匿名さん]

議決権はマンション購入者で50％以上になる、ということですが
例えばもっと大きな建て替えとか、修繕積立金の改定などになった場合はもっと多くの議決権が必要になるかと思います。
同じ建物に権利を持つ以上、あまりベクトルが異なるということはないでしょうが、
でも意見が割れた場合にはどうなっていくのかなぁ、とも思うところ。
まあ、こればかりは全員が一般分譲の場合もあり得るので
今から考えても仕方がないことなのかもしれないけど

[62: マンション検討中さん]

もっと都心寄りの1LDKか、こちらの2LDKか。予算を変えずに広さが買えるのはうれしいけど、悩ましいです。

[63: 匿名さん]

どんな街かと南千住に行ってきた。
漫☆画太郎先生の作品の登場人物のような、風貌、雰囲気の方が、ぽつりぽつりいたことに驚いた。
たとえば、青い髪のオジサンが、歩きタバコしながら、歌いながら歩いていた。

子供を含む世帯で南千住に住むということは、こいうい人達とも付き合っていかなければいけないということになる。マンションの学区の様子をしっかりとリサーチしたほうが良さそうだ。

上野駅から南千住駅まで10分ぐらいなので、交通の便は最高。
近くに川があるから、洪水のリスクは高そう。

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん
"漫☆画太郎先生の作品の登場人物のような、風貌、雰囲気の方"

やばい、くそウケるwww

[65: 匿名さん]

南千住駅周辺は再開発が今後も進むと思う。
駅前はタワマンやショッピングモール、大型ホームセンター等が建ち並び、賑わいがある。荒川区はイメージこそ良いとは言い難いが、実際は刑法犯発生件数が23区内で2番目に少なく、交通事故発生数は23区内で最も少ないらしい。意外と治安が良い区のようで、ファミリー層が増えている。
昔ながらの住宅も多いが、新築マンションもちらほら建設されている南千住駅周辺は、3路線も使える利便性がありつつ住みやすい環境が整った発展性のある街だと思う。

[66: マンション検討中さん]

順調のようですね。半分くらいは売れたのかな？

[67: 匿名さん]

>>63 匿名さん
こういったことを楽しめるかでしょうね。
フリーターなのか個人投資家なのか…話すとまともなのか…YouTuberとかTikTokerとか…

駅周辺の再開発、楽しみですね。

[68: 匿名さん]

>>65
全般的には同意ですが、犯罪や事故の発生「件数」については、単に荒川区が23区内では小さな区なので少ないという面もあると思いますので、いくらか割り引いて考えた方が良いかと思います

[69: 匿名さん]

荒川区は、治安ナンバーワン都市を目指して、2004年に「防犯都市宣言」をしました。防犯パトロールの強化に加え、区内在住者が防犯対策を強化できるように、防犯対策品の購入に対する補助金交付を行っているのも特徴の1つ。区を挙げて防犯対策を強化している結果、犯罪発生件数は都内屈指の低水準に抑えられています。ちなみに、治安ナンバーワンは、文京区です。

[70: 匿名さん]

荒川区の治安よりこの物件に非分譲戸数が多い点が気になります。
分譲購入者からするとデメリットはあってもメリットは何も無い気がします。

[71: 匿名さん]

非分譲の戸数が多いと分譲の購入者にとって
どのようなデメリットがあるものなのでしょうか？
賃貸が多いと、隣人トラブルとか起こりやすかったりするのでしょうか、、？

[72: 匿名]

>>71 匿名さん
賃貸のデメリットとしては、住人の入れ替わりが分譲よりは頻繁で、コミュニティの構築はしづらいということでしょうか。
ただ、あなぶきの販売戸数以外が非分譲になるわけではないという話でした。
あくまで他の会社が個人に販売する分譲だと聞きました。購入者自ら住むパターンもあれば投資用として賃貸になるパターンもあり、そこは購入者による、と理解してます。1Ｋなら投資用が多いと思いますが。
賃貸が多くなったとしても、あくまで持ち主は個人オーナーなので、議決権で問題になることはありませんし、あの立地で新築賃貸だと、そこそこ経済力のある人しか借りられないので、治安が低下するわけではないと思います。
隣人トラブルは、賃貸でも分譲でもありうるので関係ないと思います。
不安なことは、マンションギャラリーに行けば詳しく説明してもらえますよ。

[73: マンション検討中さん]

>72さん　わかりやすい＋説得力があるご説明をありがとうございます！

[74: 匿名さん]

現地の建設看板に、ロイジェント南千住(大和の賃貸マンションにつけられるマンション名)とあったので、大和持分は賃貸かと思ったんですけど違うんすね

[75: 匿名さん]

あなぶき販売戸数以外は大和持分で、大和持分は賃貸(非分譲)です。
分譲49戸に対して非分譲70戸です。

管理組合は多数決で運営を決めるのが一般的ですが、戸数と面積によって議決権が変化します。
なので、特定の住民が議決権を握っていると
民主的な運営がなされないことがあります。
特に持ち分割合が半数を超える場合には
他の住民は全く決めることが出来ません。

半数を超えてなければ安心かというとそうではありません。一般的に用心した方がよい割合は、20％を超える場合と言われています。

半数を超えなくても、マンションは3/4以上の賛成が必要とされる事項もあるため、1/4を超える議決権を所持していれば拒否権を持つことになるからです。

このような非分譲が半数以上の戸数を占める分譲マンションは購入を避けるのが無難です。

マンションギャラリーでお話を聞くべきだと思いますが、営業の方は立場的に中立ではありません。悪い話は極力しませんし、うまく濁してお話されるのでそのあたりは注意が必要です。

[76: ご近所さん]

>>75 匿名さん
72さんがあなぶき販売分以外=非分譲とは決まってなくて分譲だったり賃貸だったりって書いていた(営業から聞いた)けど、やっぱり大和持分は賃貸なんですね
半数以上が賃貸で権利関係複雑なマンションって分譲マンションとは呼べないですね…

[77: 匿名さん]

>75さん
間違った認識で堂々とネガティブな発信はなさらないようにしましょう。
重要事項説明（書類も含めて）で、「大和ハウスの持分はまったくない」
ことを確認しています。
また、3/4以上の賛成が必要なものは「特別決議」ですよね。
1．管理規約の設定・変更・廃止（同法第31条）
2．管理組合法人の成立（同法第47条）
3．共用部分等の変更（同法第17条・第21条）
4．大規模滅失における建物の復旧（同法第61条第5項）
5．建物の建替え（同法第62条）
6．専有部分の使用禁止の請求（同法第58条）
7．区分所有権の競売の請求（同法第59条）
8．占有者に対する引渡し請求（同法第60条）
この8項目のみ総会での議決になるはずです。（５．は4/5）
購入した立場からすると、誤情報によるネガティブキャンペーンは
とても迷惑だと感じます。

[78: 匿名さん]

77様詳しくありがとうございます。
とても納得がいく内容です。

でもやはり、自分できちんと確認に行くことが大切なのだと思います。
大きな買い物ですから。
価格面ではこちらはとてもリーズナブルですし、
興味を持たれる方も少なくないかと。
そうであるならば、行かないでもやもやするよりも
行ってクリアにした方がいいですよね。

[79: 匿名さん]

>78さん
そのとおりだと思います！

[80: 口コミ知りたいさん]

都内、徒歩10分以内、新築でこの値段はかなり安く思えてくる。もう他ではこの価格帯厳しくなってきた、、

[81: 匿名さん]

この週末からグレーシアがモデルルーム公開ですね。果たしていくらになるのか、気になります。

[82: 通りがかりさん]

>>81 匿名さん
ようやくですね

[83: 匿名さん]

>82さん
びっくりします。ココと1,000万円とは言わないですが、それくらい違うみたいです。

[84: マンコミュファンさん]

>>83 匿名さん
1000万どころじゃないですよ。ライオンより高かったので驚きました。68㎡の部屋で8000超えてました。

[85: 通りがかりさん]

>>83 匿名さん
ライオンズより全然高い、
第一期8000万強気な価格で来ましたね、、

[86: 匿名さん]

間取りはどこにありますか？

モデルルームには写真しか掲載されていませんでした。
探したらルームプランにありました。

日本語で「間取り」と書いてもらいたい人です。。。

[87: 匿名さん]

物件サイトの地図の場所、全然違うと思うのですが
おかしくないですか？（この位置は足立区）

https://www.anabuki-style.com/minamisenju/location.php

[88: eマンションさん]

>>87 匿名さん
足立区はもっと北の橋の向こうです
地図の場所あってますよ

[89: マンコミュファンさん]

>>87 匿名さん
この部分ですか？
確かにこの位置だと千住桜木か柳あたりですね。
>>88さん
北千住は足立区★

[90: 匿名さん]

>>89 マンコミュファンさん
まさにここは千住桜木町あたりですね。
南千住と北千住の間に流れる隅田川より南側に赤い丸印がないとおかしいので、
おそらく地図を作成したデザイナーが隅田川と荒川を間違えたのでしょうね。

[91: 匿名さん]

全戸角住戸って、理想的なマンション。
内廊下なので、お手入れなどに少し費用が掛かるのかもしれませんが
自宅前やエントランスなどが綺麗に保たれるのもいいなと思いました。
二人で暮らすなら十分な広さですし、価格も思っているほどではなかったですね。

[92: 匿名さん]

>>89 マンコミュファンさん
画像修正されてました。「都心から6.1km」と謳っているのに6.1km圏のライン上に物件位置が来ていないのは、地図作製者のセンスなさすぎだし販売会社のチェックも甘すぎる。

[93: 匿名]

>>92 匿名さん
確かに修正されてますね。でも実際はもう少し南ですよね。川の近くではないし、三ノ輪駅徒歩7分南千住駅徒歩8分だから、三ノ輪駅の方が若干近い位置です。都心から6.1km圏のライン上にくるのではないかと思います。

[94: マンション検討中さん]

南西向きはお墓ビュー?

[95: 匿名さん]

南西向きはお墓ビューです。下のほうの階は、このマンションの駐車場ビューみたいです。

[96: 買い替え検討中さん]

北東向きは低層住居が多いため眺望抜けてます。
バルコニーも奥行き1800、ゆとりがあり足立花火が正面に見えるのでなかなか良いです。

[97: 匿名さん]

眺望は全く期待できない感じですね。
アクセス重視で、単身またはｄｉｎｋｓ向きマンションだと思います。
それにしてはちょっと総戸数多めかな。

[98: マンション検討中さん]

アクセスはとてもいいですね。
営業の方が暑い中4回測ったそうですが南千住駅まで490ｍとのことなので6分強ですね。ただ日光街道の信号待ちが最大2分ほどなので、三ノ輪への日光街道一本道に行ったほうが時間は読みやすいかと（途中何個も信号があるのでいいタイミングで日光街道を渡れ、6分ほどで到着しました）
東京駅に常磐線直通で16分、品川26分は助かります。銀座も日比谷線20分
北千住・上野・秋葉原までも自転車で１０～１５分でいけるので便利ですね。
意外と京成千住大橋へも徒歩14分でポンテポルタも利用できそうです。

[99: 名無しさん]

マンション隣接の千住間道も電柱が地中化され桜並木が綺麗でした。

[100: 匿名さん]

>>99 名無しさん
歩道広くて歩きやすかったです

[101: 匿名さん]

眺望HPにのってますね。高層階はいいかも。

[102: マンション検討中さん]

>>99 名無しさん
手前に写ってるのゴミですか？
道端にゴミ捨ててあるのか…

[103: 匿名さん]

>>101 匿名さん
お墓は見えないよね。

[104: 評判気になるさん]

この辺りは電線が地中に埋め込まれているため、景観がすっきりしていいですね。

[105: 評判気になるさん]

>>104 評判気になるさん
電線は地中に埋め込まれてるけど、道端にゴミ捨ててあるから景観すっきりしてるとは言い難い。

マンション自体の魅力に乏しいから、歩道が広いとか電線埋まってるとか周辺の道路を褒めて購買意欲を刺激しようとしたけど、ゴミ片付け忘れは失敗でしたね。

[106: マンション比較中さん]

そもそも駅から遠い。南千住ならララテラス近くじゃないと価値ないよね。

[107: 通りがかりさん]

駅8分でこの値段はだいぶ抑えられていて魅力的と思いますよ。
上の方のゴミが写ってる写真は少しマイナスですが、、

[108: 匿名さん]

>>106 マンション比較中さん
それだと価格がもっと高くなるので、、、

[109: 名無しさん]

立地と価格のバランスで見ると、昨今の高騰した都内相場の中では良心的ですよね
予算で選択肢が絞られるのであれば悪くないと思います。消去法の後に最後に残るような物件。
一方、「買いたくない理由が値段なら買え、買いたい理由が値段ならやめろ」の買い物の鉄則から見ると、立地も建物のグレードも中途半端なので積極的に買いたい理由も見つからないなぁ…

[110: マンション検討中さん]

買ってもいい物件だが、買いたい物件ではないってことか。なかなか腑に落ちました。

[111: 匿名さん]

華美な装飾もゴージャスな共用施設もいらず「必要なものは必ず取り入れ、なくてもいいものは付けない」という考えの方には維持費も軽く、交通利便性、生活利便性の高さで合ってくると思います。

[112: 検討板ユーザーさん]

>>107 通りがかりさん
三ノ輪エリアですからねぇ…古くからの住宅地エリアですから。荒川区の古い住民とアジア系外国人が多い場所はそんなもんです。

[113: 名無しさん]

建前「おれさ、必要最低限のものがあれば十分だからさ、華美な装飾もゴージャスな共用施設もいらねーんだわ。その分維持費も軽くなって逆にこの方がいいなって思ってんだよね。」

本音「カネなくて買えるマンションここくらいしかねーwwカネあったら別のところ買うわーww」

[114: 通りがかりさん]

都内でこの値段で駅近新築、穴場だと思います。

[115: 匿名さん]

そもそも、23区内で新築マンションを購入できる経済状況の家庭は、国民全体の10%未満だそうですよ。このマンションすら買えない人はたくさんいます。

[116: マンコミュファンさん]

>>114 通りがかりさん
穴場ですよね。
メトロ沿線なので600円の24時間券を使えば都内
ほぼ乗り放題でどこでも行けて楽しめますし、
2070年まで人口増加地域であることや
つくばエクスプレスの東京駅延伸計画もあり将来性にも期待できます。
26年には南千住の東西道路も開通してララテラスやbivi、ロイヤルホームセンターにも行きやすくなりますよ。

[117: 匿名さん]

>>116 マンコミュファンさん
名前ばっかりカッコよくて異様に車で行きづらいドナウ通りがこれで活性化しますね。
後はJR貨物駅さえ移動できれば南千住は化けると思いますが・・・これは無理かな。明治期の石炭運搬の頃からの施設ですし。

[118: 名無しさん]

>>117 匿名さん

駅前に広大な土地のある貨物駅移転は新宿タカシマヤや大阪のうめきたプロジェクトのように再開発で大きく町が変わる可能性を秘めていますね。

「隅田川貨物駅」が縮小し構内北部が再開発され、2004年に「LaLaテラス南千住」や高層のマンションが建設されましたしね。現在計画はないようですが鉄道貨物が減っているので将来的には可能性はあるかもしれません。

[119: 匿名さん]

Aタイプ・Hタイプ完売したようです。

[120: eマンションさん]

>>117 匿名さん
貨物駅にある必要はない気がしますが…地下化して地上部は開発されたりしないものか