アルファレジデンシア南千住ってどうですか？

[マンション住民さん]

アルファレジデンシア南千住についての情報を希望しています。
ジョイフル三の輪も近いので生活しやすそうですね！
公式URL：https://www.anabuki-style.com/minamisenju/

所在地：東京都荒川区南千住一丁目170番1・3、174番3・4・6（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「南千住」駅徒歩8分
つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩9分
JR常磐線・上野東京ライン「南千住」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅徒歩8分
間取：2LDK、2LDK+S
面積：52.28㎡～64.49㎡
売主：あなぶきホームライフ株式会社
施工会社：大和ハウス工業株式会社
管理会社：ホームライフ管理株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[151: 匿名さん]

江東から江戸川、葛飾、足立よりはいいけど東京東側全般は沖積低地なので西側で探したほうがいいかもです。割り切れば割安な地域ではありますが。

[152: 名無しさん]

>>149 マンション掲示板さん
それは建物の耐震性や杭の打ち方によりますね、地盤だけでいったら東京前半が悪くなってしまいます

[153: 検討板ユーザーさん]

49戸／119戸が穴吹工務店所有となりましょうか。管理組合の役員は持ち回りであるとして、こうした場合、毎年４割くらいの役員が穴吹が担うことになるのかな。

[154: 名無しさん]

>>153 検討板ユーザーさん
分譲マンションの運営は多数決ですよね。過半数未満ではありますが、実質的には穴吹の好き放題になりそうですね。

[155: 名無しさん]

>>154 名無しさん

平米数で議決権が決まるので賃貸もしくは本人が住む場合の1LDKは数は多いものの過半数にならない仕組みになってます。2LDKで分譲の方が過半数を占めることになるため変な決議が行われないように考えられているのでそんなに資産性には影響しないと考えています。

[156: 口コミ知りたいさん]

>>154 名無しさん
穴吹工務店持分はおそらく議決権の半分以下と推察されますが、それでも一定のまとまった議決権を持つ権利者がいるのは気になりますね。そして役員構成の４割が穴吹だとすると…うーん。

[157: 匿名さん]

>>152 名無しさん
大和ハウス工業株式会社 東京本店が施工を担当します。

大和ハウスを選ぶ理由は・・
「安全性が高く、建てた後に不安のない毎日を過ごせるから」

ダイワハウスで特に評価されたポイントは「安全性能」で、5段階評価中「5.0」と最高の評価を得ています。大手ハウスメーカーとしての信頼が厚いことがわかります。
物件価格は高額になりますが、安全性は折り紙付きです。

[158: 評判気になるさん]

9月末でモデルルーム終了するみたい。
完売間近。

[159: 評判気になるさん]

>>158 評判気になるさん
竣工1年前完売と早いスピードでしたね。

[160: マンション掲示板さん]

>>148 匿名さん

東日本大震災で液状化した地点については国の防災研究機関である防災科研の公式記録が役に立ちます。それによると、港区で液状化が発生したのは浜離宮の南部で港南で液状化が発生したということは記録されていません。ですので、もしそのようなことを目撃した人がいたとしても、国の公式記録に載らない程度のごく小規模の噴砂であったと考えられます。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

[161: 匿名さん]

地震増幅率・・
表層地盤増幅率が1.2の地点Aと2.4の地点Bがあり、他の条件が全て同じ状態で同じ地震波を入射させた場合、地点Bの速度波形の最大振幅値は、地点Aと比較して2倍あると考えることができます。

[162: 匿名さん]

23区内はほぼ1.4-1.6地域か1.6-2.0地域。
日光街道沿いの地震増幅率は1.4-2.0と周りに比べ揺れはましですね。

[163: 匿名さん]

>>159 評判気になるさん
販売開始から1年足らずで完売間近って早いですね。
立地と価格帯で納得です。あと2～3部屋？

[164: 口コミ知りたいさん]

>>163 匿名さん
賃貸混在で資産価値にマイナスだし、駅から特別近いわけでもないし、目の前の道路は交通量多くて排気ガス臭いし、間取りもいまいちだし、金額だけは周囲と比べて安い。予算限られてる人にはおすすめ。

[165: 匿名さん]

賃貸混雑については以前も議論されましたが全く問題ありません。この立地の資産価値は今後も上がると思います。23区内で駅徒歩10分以内は十分駅近。交通量は多いが、道が広い分日当たりが良い。間取りは綺麗な長方形でシンプルなので、家具も配置しやすく、ゆくゆくはリノベもしやすい。価値観は色々ですが、個人的には予算内でこれだけのことが叶うなら及第点です。

[166: マンション検討中さん]

>>157 匿名さん
全然物件価格は高額じゃない

[167: マンション掲示板さん]

>>166 マンション検討中さん

そこがいいですね。
あんしんの大和ハウス施工でコスパ最強です。
穴吹都内初進出物件だから価格抑えめでありがたいすね。

[170: マンコミュファンさん]

>>169 口コミ知りたいさん
背伸びして無理して買うのは1番怖い

[171: 匿名さん]

>>170 マンコミュファンさん
月々のローン金額抑えれば生活に余裕が生まれますしね

[172: 匿名さん]

先着順になっているということで、価格表が公式サイトに出ていますね。
中低層のみの販売になっているようです。
マンションは適正な値付けだと高い階から売れていくと聞きますので、
まさにそうなのかな…とも思いつつ、実際どうなんでしょう？
日光街道の存在も影響しているのかもしれませんが。

[173: マンション掲示板さん]

>>172 匿名さん
最後の5邸なので他のお部屋はすでに完売しています。
人気の日光街道（スカイツリービュー※高層階）、千住間道（大通りではなく静かめの桜並木道、確定眺望）が先に完売してお寺側が最後となっています。2、3階は残念ながら機械式駐車場ビューのため人気がないのかというとこですが、その分価格が安く（2階は値下げされ坪300切り）9、7階は眺望抜け、大通りより奥まるためお寺が気にならなければので条件悪くないと思われます。階数は価格差が少なめだったため高層階から売れてました。最上階は地権者の方が入ったようですね。

[174: 匿名さん]

ずごいですね。
あと２戸で完売です。

[175: 匿名さん]

もうあとわずか２つなんですね。
駅までは若干距離はあるものの複数路線が使えるという利便性はありますし、
ロケーションは決して悪くありませんので、注目している人は多そうですよね。

[176: 匿名さん]

1年以上を残して完売しました。
複数路線が利用できる都心6ｋｍ・東京まで乗り換えなし15分、豊富な商業施設環境とビックターミナル北千住・上野が自転車県内など魅力ある立地と住みやすさが要因でしたね。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん
完売おめでとうございます

[178: マンコミュファンさん]

>>176 匿名さん
完売おめでとうございます！
賃貸混在で資産価値にマイナスだし、駅から特別近いわけでもないし、目の前の道路は交通量多くて排気ガス臭いし、間取りもいまいちだけど金額が安いのが要因だと思います。
リセールは全く期待できませんが、生涯住むなら関係ないです。

[179: 匿名さん]

>>178 マンコミュファンさん
性格悪くて笑った

[180: 口コミ知りたいさん]

完売おめでとうございます！
最近は、都心では3ldkでも50平米台と狭い間取りの新築マンションが多い中、60平米台の2ldk+sは広く感じます。通勤と子育ての両立が叶う立地も素敵です。完成が楽しみです。

[181: 匿名さん]

>>178 マンコミュファンさん
こう言う人が沸いてる時点である程度資産価値ある

[182: 評判気になるさん]

>>181 匿名さん
そう思いたいところではありますが…安いから売れた。ただそれだけでしょうね。。

[183: 匿名さん]

>>182 評判気になるさん

立地だと思いますよ。

駅からほどほどな分（とは言え南千住三ノ輪とも実質6分ほどで行けるので近い）駅前のようにわちゃわちゃしていない、囲まれ感がなく眺望も抜ける（千住間道や奥側の棟の中高層、日光街道沿いは高層）近隣には小中学校や図書館、スポーツセンター、警察署、消防署、公園、隅田川、汐入公園、さまざまな商業施設、物価の安い商店街、スカイツリーも大きく見える、2路線の南千住、日比谷線三ノ輪、荒川線三ノ輪橋、少し離れるけど京成の千住大橋もある交通利便性やつくばエクスプレス東京駅延伸→湾岸地下鉄計画、浅草や池袋へのバス便、日光街道接道の容積率ボーナスによる高さ優位性（奥側棟の眺望は守られる）、地中化された電柱や間道のヨウコウザクラ、墨田足立花火大会も。

駅前のコツ通りからドナウ通り開通のため用地買収で補正予算2億4000万組まれ実施されました。
駅前開発にそれだけかける価値があるということです。

これだけ揃っている利便性が高いところは希少性あると思いますね。単純に住みやすいと思いますよ。

[184: eマンションさん]

沖さんの住まいサーフィンの評価高い

[185: マンション検討中さん]

>>183 匿名さん
え、徒歩6分？！
実際に歩いてみました？ウソは良くないですよ。

[186: 口コミ知りたいさん]

>>185 マンション検討中さん
南千住駅まで実際歩いてみましたが6分ちょい。
フラットなわかりやすい道のりで、アクレスティを通ると近いと思います。

日光街道の信号待ちリスクあるのと
個人差はあると思いますが..
三ノ輪駅は信号何個かありどれかで渡れます。
三ノ輪橋駅はノー信号ですが笑

南千住駅のいいところは3路線の利便性でありながら、良くも悪くもほどよい駅規模なのでホームまで近いこと。三ノ輪駅も同様ですね。
そのためビックターミナルにありがちな駅の入口まで着いたけど駅が大きすぎて混みすぎて乗車まで時間がかかるや地下深いところまで潜っていかなくては辿りつかないなどのホームまで時間がすごくかかることがないことはいいですね。

ちなみに
エレベーター性能は各棟1基づつ
西棟　9人乗　105/min (高層用) 対象49戸
東棟　13人乗　105/min (高層用)対象70戸
とのこと。

[187: マンション検討中さん]

賃貸だといくらくらいになると思いますか？

[188: 匿名さん]

新築プレミアムで
1K・1LDKは12～14万＋管理費1万の13～15万くらい
2LDKは21万＋管理費1万の22万くらいでは。

[189: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
賃貸について情報が無いので、全室分譲になるかなと思っていたのですが、高層階で2LDKの22万円くらいの価格帯なら住んでみたいですね。

[190: 通りがかりさん]

>>189 マンション検討中さん
全室分譲になると思ってた？？今さら何を言ってんだか…ここ半数以上賃貸ですよ

[191: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん

完成まで1年以上ある物件の賃貸募集はまだしないだろうし、情報が出ないのは普通だと思います
何らかの事情で分譲に変更することがあったとしても、賃貸情報がない=全部分譲と言う判断するのは早計ではないですなね

[192: 通りがかりさん]

>>190 通りがかりさん
勘違いをしてしまい申し訳ありませんでした…
賃貸と分譲の会社が違うとは思わず全室分譲だと説明を受けたので賃貸は無いのかもと思っておりました。
次からはもう少し調べてから判断したいと思います。

[193: 検討板ユーザーさん]

>>191 匿名さん
完成前から2～3ヶ月辺りに情報が出るかもとアドバイスをいただいたので、気長に待ってみたいと思います。
親切に教えて頂きありがとうございます。

[194: 口コミ知りたいさん]

>>189 マンション検討中さん

今の荒川区の相場でそれは難しいでしょうねぇ　町屋エリアでも50程度で30万近い賃貸もありますし

[195: 匿名さん]

近しい物件拾ってみました。
ご参考まで

[196: 名無しさん]

>>195 匿名さん

2LDKは出るとしても分譲賃貸しかないですが、
賃貸マンションで24-25万くらいだともし出たとしたら26?27万くらいになりそうですね。定借だと賃貸マンションと同じくらいになりそうですね。

[197: 通りがかりさん]

>>196 名無しさん
賃貸だとロイジェントになると聞きましたが、ロイジェントだと1LDKしかなさそうですね。
1LDKでも20万以上になりそう。

[198: 匿名さん]

なかなかの高級賃貸なんですね。

[199: 匿名さん]

>>198 匿名さん
近くにあるロイジェント三ノ輪だと1DKで10万～で1LDKだと16万～18万みたいですね。

[200: 匿名さん]

残念ながら、眺望良好な高層階はすべて分譲なので、賃貸に出そう（本人が使用する、社宅として活用等は不明）な住戸は眺望が厳しいところしかないです。
眺望も求めるなら千住間道側H-typeの下の階4-8階のG-type（1K.25.72㎡）なら眺望抜けてきます。

ちなみにほかに賃貸にでそうなお部屋は・・
C-type（1LDK.40.14㎡）
D-type（1K.30.19㎡）
となり、ファミリー向けというよりは
交通利便性が高いので都内（東京・丸の内のオフィス、霞が関・虎ノ門など官公庁）に通勤する家賃補助が十分だせる大企業に勤めるそれなりに裕福な単身の方向けかなと思います。（乗り換えなし1本でいけ、相場もこなれつつそこそこいい物件であるため）

[201: 匿名さん]

駐車場も13000～25000（平置き・ハイルーフ）と安いので需要は十分ありそうです。

[202: マンション掲示板さん]

>>200 匿名さん
CDGのお部屋が賃貸になりそうなんですね。
賃貸で10階以上のお部屋があればと思っていましたが厳しいかもしれませんね…。

[203: 検討板ユーザーさん]

>>202 マンション掲示板さん
確かに厳しいですが、
該当が30部屋なので分譲で購入された方が
何かの理由で賃貸に出すこともあるので
その時であれば借りられるかもしれません。

[204: 匿名さん]

CDのベランダから見える眺望が気になります。F側が見える感じになるのかな。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
ランドプランを見ると少し中庭に植栽がありますが、高層階になれば
Fタイプ住戸の壁にFIX窓（網入り板ガラス）が見える感じで眺望は難しく
C.Dはアクセスの良さを重視する方に合ってくるお部屋と思われます。